REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AVEZZANO

in composizione monocratica, nella persona del Giudice designato Dott.ssa Ilaria Pepe, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1670 del ruolo generale per gli affari contenziosi per l'anno 2018, vertente tra
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso, in forza di procura in atti, dall'Avv. Guido Ponziani (c.f.
, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Avezzano, alla via C. C.F._2
Battisti 45
- ATTORE -
e
(c.f. ) CP_1 C.F._3 rappresentato e difeso, in forza di procura in atti, dall'Avv. Enrico Orlandi (c.f.
), elettivamente domiciliato presso il suo studio in Avezzano, alla via A. CodiceFiscale_4
Diaz 63
- CONVENUTO - nonché
p. I.V.A. Controparte_2 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in forza di procura in atti, dall'Avv.
SE NI (c.f. ), elettivamente domiciliata presso il suo studio in C.F._5
Avezzano, alla via A. Diaz 63
1 p. I.V.A. , ora p. Controparte_3 P.IVA_2 Controparte_4
I.V.A. ) P.IVA_3 in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in forza di procura in atti, dall'Avv.
RR DE PE TO (c.f. ), elettivamente domiciliata presso il suo C.F._6 studio in Pescara, alla via Tirino 134/6
- ER IA -

Conclusioni: per parte attrice, come da note di precisazione delle conclusioni del 5.5.2025 e da note di trattazione scritta depositate in data 29.6.2025; per parte convenuta, come da comparsa di costituzione e da note di trattazione scritta depositate in data 5.7.2025; per la terza chiamata
[...]
come da note di precisazione delle conclusioni del 6.5.2025 e da note di trattazione Controparte_2 scritta del 10.7.2025; per la terza chiamata (ora , Controparte_3 Controparte_4 come da note di precisazione delle conclusioni del 6.5.2025 e da note di trattazione scritta del
25.6.2025
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione di udienza premesso di aver sottoscritto un preliminare di acquisto di immobile in data Parte_1

3.7.2018 e di aver versato l'importo di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, ha dedotto che,
a seguito dell'infruttuoso spirare del termine essenziale indicato nella diffida ad adempiere inviata in data 18.10.2018, per il tramite dell'agenzia IA, al promittente venditore , il CP_1 preliminare veniva risolto a causa dell'inadempimento di quest'ultimo e, segnatamente, per non avere il promittente venditore provveduto né al necessario frazionamento dell'immobile né a fornire la documentazione necessaria per l'ottenimento del mutuo e la stipula del definitivo, documentazione richiesta con la predetta diffida del 18.10.2018.
Il ricorrente ha altresì dedotto che, nonostante l'inadempimento del promittente venditore, gli veniva restituito unicamente l'originario importo versato a titolo di caparra confirmatoria.
Conseguentemente il ricorrente ha chiesto di accertare l'intervenuta risoluzione del preliminare per l'inadempimento del promittente venditore e di condannare quest'ultimo al risarcimento del danno nella misura di ulteriori € 10.000,00 (pari al doppio della caparra confirmatoria versata, ovvero nella maggiore o minore misura ritenuta di giustizia), nonché, in via gradata, di condannare il promittente venditore al risarcimento del danno (nella medesima misura sopra menzionata) in ragione del
2 comportamento contrario alla buona fede serbato nell'esecuzione del contratto o, comunque, nella relative trattative preliminari.

2. Si è costituito chiedendo, previa autorizzazione alla chiamata in causa dell'agenzia CP_1 IA il rigetto delle avverse domande con condanna del ricorrente ex Controparte_2 art. 96 c.p.c., nonché, in via subordinata ed in caso di accoglimento della domanda svolta nei suoi confronti, di accertare la responsabilità della società e di condannare tale Controparte_2 società a tenerlo indenne di quanto eventualmente chiamato a corrispondere al ricorrente.
Il resistente ha in sintesi dedotto: di essere uno dei comproprietari dell'immobile promesso in vendita e di non aver mai conferito alcun mandato alla suindicata agenzia IA;
di essere stato contattato dal titolare di tale agenzia IA che lo informava della proposta ricevuta da un potenziale acquirente del bene;
che tuttavia l'assegno consegnato all'agenzia dal proponente non gli veniva mai consegnato perché il contratto preliminare non si perfezionava, anche in ragione della mancata sottoscrizione per accettazione da parte di tutti i comproprietari;
che quindi non ricorrevano i presupposti per l'invocata risoluzione né, a monte, alcun suo inadempimento (peraltro in relazione ad incombenti a lui richiesti con missive inviate all'agenzia IA ed a lui trasmesse solo con ritardo); che in ogni caso non veniva erogato al proponente il mutuo cui era parimenti condizionata la produzione degli effetti della proposta, sicché, anche per tale motivo, non risulta configurabile alcun inadempimento contrattuale.

3. Autorizzata la chiamata, si è costituita la società chiedendo Controparte_2 preliminarmente di essere a sua volta autorizzata a chiamare in causa la propria compagnia assicuratrice per la responsabilità civile, per essere tenuta indenne di Controparte_3 quanto eventualmente chiamata a corrispondere nell'ipotesi di accoglimento delle domande proposte nei suoi confronti.
Nel merito ha chiesto il rigetto della domanda svolta nei confronti del resistente, per non essersi mai perfezionato il preliminare in ragione del mancato verificarsi della condizione, contenuta nella proposta, relativa all'erogazione del mutuo in favore del ricorrente (ipotesi in relazione a cui era stata appunto prevista la sola restituzione dell'assegno, assegno che comunque non era mai stato consegnato al resistente).
La società ha altresì dedotto di essere stata incaricata dal resistente (presentatosi come procuratore di tutti i coeredi) e di essersi sempre diligentemente attivata per addivenire alla positiva conclusione dell'affare, non essendole imputabile né la mancata concessione del mutuo né il mancato frazionamento catastale.
3 4. Si è altresì costituita la società chiedendo il rigetto della domanda Controparte_3 proposta dal ricorrente, nonché, in via subordinata, il rigetto della domanda proposta dal resistente nei confronti dell'agenzia IA e, in via ulteriormente gradata, di respingere la domanda proposta dalla terza chiamata nei propri confronti per violazione dell'art. 8 delle condizioni generali di polizza o comunque di limitarla nei soli limiti del massimale e della franchigia contrattualmente previsti.

5. Disposto il mutamento del rito, acquisiti i documenti prodotti ed escusso un testimone, con atto depositato in data 16.3.2022 il convenuto ha dichiarato di rinunciare agli atti del giudizio ed alle intere pretese azionate nei confronti dell'agenzia IA terza chiamata e, occorrendo, anche nei confronti della compagnia assicuratrice da quest'ultima chiamata in causa, il tutto con compensazione delle spese di lite. In data 9.5.2022 l'agenzia IA terza chiamata ha dichiarato di accettare la rinuncia agli atti ed all'azione notificatagli dal convenuto, contestualmente dichiarando di rinunciare agli atti del giudizio nei confronti della compagnia assicuratrice, il tutto con compensazione delle spese di lite. In data 10.5.2022 la compagnia assicuratrice ha a sua volta dichiarato di accettare entrambe le rinunzie, con compensazione delle spese di lite.
Alla successiva udienza del 12.5.2022 la parte attrice, preso atto dell'accordo raggiunto tra il convenuto e le altre parti del giudizio, ha chiesto di precisare le conclusioni stante l'espletamento dell'istruttoria richiesta nell'interesse dell'attore; in tale sede i procuratori del convenuto e delle terze chiamate hanno chiesto dichiararsi la cessazione della materia del contendere tra di loro in ordine alle domande proposte nei confronti della agenzia IA e della compagnia assicuratrice.
Disposto conseguentemente il rinvio per precisazione delle conclusioni, in data 14.3.2024 il procuratore già costituito per la compagnia assicuratrice ha dato atto dell'intervenuta fusione per incorporazione della stessa nella società società subentrata in tutti i Controparte_4 rapporti pregressi.
Quindi, a seguito di successivi rinvii, il procedimento è stato rinviato all'udienza ex art. 127 ter c.p.c. del 7.11.2024, all'esito della quale, con ordinanza del 20.11.2024, il procedimento è stato dichiarato interrotto ex art. 301 c.p.c. in ragione della cancellazione dall'albo del difensore del convenuto.
Riassunto il procedimento su iniziativa dell'attore, con ordinanza dell'8.8.2025, resa all'esito della scadenza del termine per il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in relazione all'udienza fissata per la rimessione della causa in decisione, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate come in epigrafe indicato.
4 6. In primo luogo, come detto, sono intervenute le rinunzie agli atti (e le relative accettazioni) con riguardo a parte delle domande svolte nel presente giudizio e, segnatamente, a tutte le domande proposte dal convenuto nei confronti della ed alle domande proposte da Controparte_2 quest'ultima nei confronti dell'allora con accordo tra tutte le predette Controparte_3 parti in ordine alla compensazione delle spese di lite, previa declaratoria della cessazione della materia del contendere.
Anche in sede di precisazione delle conclusioni, sia anteriormente sia successivamente all'interruzione del giudizio, tali parti hanno chiesto, in via principale, di dare atto dell'intervenuta cessazione della materia del contendere con riguardo alle suindicate domande in ragione degli accordi tra le stesse intercorsi (seguiti dalle suindicate rinunzie e dalle relative accettazioni), con compensazione delle spese di lite;
solo in via subordinata le stesse parti hanno precisato le conclusioni riportandosi, nel merito, a quelle già formulate nelle rispettive comparse di costituzione.
Ciò posto, tenuto conto della mancata separazione delle cause, della conseguente unità del rapporto processuale all'attualità e delle concordi conclusioni formulate sul punto dal convenuto e dalle società terze chiamate, occorre verificare se ricorrano i presupposti per dichiarare la cessazione della materia del contendere.
Sul punto l'attore, nella memoria depositata in data 6.6.2024, ha in sintesi dedotto che, in ragione dell'estensione automatica della originaria domanda e della mancata accettazione da parte sua della rinuncia, ben potrebbe comunque accogliersi la domanda con condanna dell'agenzia IA terza chiamata (in luogo del convenuto) ove si ritenesse ascrivibile alla responsabilità di tale soggetto la produzione del danno subito.
Al riguardo occorre in primo luogo rilevare che all'udienza del 12.5.2022, successiva alle rinunzie ed alle relative accettazioni, l'attore si è limitato a prendere atto dell'accordo raggiunto tra le altre parti e che poi, in sede di precisazione delle conclusioni, ha chiesto la condanna del solo convenuto.
Deve dunque escludersi che nella specie il preteso danneggiato abbia espressamente proposto una domanda di condanna nei confronti dell'agenzia terza chiamata, dovendosi quindi verificare se effettivamente ricorra un'ipotesi di automatica estensione della domanda originariamente proposta nei confronti del convenuto.
Tale verifica deve avere esito negativo.
Giova premettere che nella specie non ricorre un'ipotesi di litisconsorzio necessario o, comunque, di cause inscindibili.
5 Deve poi evidenziarsi che il convenuto, pur avendo dedotto che un suo eventuale inadempimento sarebbe stato determinato dalla condotta dell'agenzia IA terza chiamata, non ha chiesto, per tale motivo, di accertare la propria carenza di legittimazione passiva né ha dedotto che, nel quadro di un rapporto oggettivamente unitario, sarebbe tale agenzia a dover rispondere direttamente nei confronti dell'attore, ma ha chiesto di essere tenuto indenne di quanto chiamato eventualmente a corrispondere all'attore.
Pertanto, anche avuto riguardo all'autonomia dei distinti rapporti negoziali, non ricorre una delle ipotesi in cui possa effettivamente ritenersi automaticamente estesa la domanda anche nei confronti del terzo chiamato (cfr., Cass., sent. n. 516/20, Cass. ord. n. 22050/18, Cass., sent. n. 8411/16, Cass., ord. n. 30601/18).
In assenza di domande, proposte o estese dall'attore, nei confronti dell'agenzia IA terza chiamata può dunque dichiararsi la cessazione della materia del contendere in relazione alle domande in esame (in quanto domande rispetto a cui le rispettive parti si sono reciprocamente date atto della cessazione della materia del contendere formulando conclusioni conformi).
Ancora in ragione dell'accordo tra tali parti sul punto possono interamente compensarsi le spese di lite tra il convenuto e le società terze chiamate.

7. Deve quindi procedersi ad esaminare le domande proposte nei confronti del convenuto.
Con riguardo alla domanda volta ad ottenere la condanna al pagamento, a titolo risarcitorio, dell'importo di € 10.000,00 (pari al doppio della caparra confirmatoria versata, detratto l'importo già restituito di € 10.000,00) occorre necessariamente verificare, preliminarmente alla valutazione dell'esistenza di un inadempimento del contratto preliminare imputabile al convenuto, se sia intervenuto il perfezionamento del preliminare stesso.
Tale perfezionamento non può tuttavia ritenersi provato.
Al riguardo deve rilevarsi che è pacifico che il bene oggetto della proposta fosse di proprietà di più soggetti indicati genericamente nella proposta come “ ”, sicché già dalla stessa Parte_2 proposta può ritenersi nota la plurisoggettività della parte promittente alienante (si veda peraltro, con riferimento all'esistenza di numerosi intestatari catastali, la visura prodotta in atti).
Non è inoltre emerso che il convenuto fosse effettivamente, oltre che comproprietario del bene, anche rappresentante di tutti gli altri comproprietari, discutendosi piuttosto tra le parti della posizione che sarebbe stata prospettata dal convenuto nel corso delle trattative e delle relative conseguenze in punto di responsabilità risarcitoria.
6 Ed infatti, se è vero che l'agenzia IA costituendosi ha rappresentato che il convenuto si sarebbe presentato come procuratore di tutti gli eredi , è parimenti vero che tale circostanza, CP_1 specificamente contestata dal convenuto stesso, non è risultata idoneamente dimostrata all'esito del giudizio.
Non consta, in particolare, la prova di un incarico conferito all'agenzia in forma scritta da parte del convenuto, da cui poter ricavare l'eventuale spendita della qualità di rappresentante di tutti i coeredi;
dalla proposta in atti non emerge inoltre che il convenuto l'abbia sottoscritta spendendo anche la qualità di rappresentante di tutti gli eredi;
non sono stati poi acquisiti ulteriori elementi che univocamente dimostrino l'avvenuta spendita di tale qualità (non potendosi ascrivere tale carattere di univocità al solo fatto che l'assegno di € 10.000,00 sia stato emesso dall'attore in favore del convenuto).
Emergono, invece, elementi di segno contrario rispetto alla spendita di una simile qualità da parte del convenuto, ove si consideri: da un lato, che la proposta risulta sottoscritta per accettazione anche da un altro soggetto (tale ), il quale, secondo quanto dedotto dall'agenzia IA, Persona_1 sarebbe stato rappresentante di altri eredi (prospettazione, questa, riportata anche nello stesso ricorso introduttivo); dall'altro lato, che la stessa agenzia IA ha rappresentato essersi svolto un incontro con ulteriori altri eredi (segnatamente con tale rappresentante di altri Persona_2 eredi).
Da quanto precede consegue che il contratto preliminare non può ritenersi perfezionato, difettando l'accettazione della proposta da parte di tutti i comproprietari ed essendo la proposta chiaramente relativa non alla sola quota del comproprietario.
In accordo con la giurisprudenza di legittimità il preliminare di vendita di immobile in comproprietà ed avente ad oggetto l'intero bene rimane infatti inefficace se sottoscritto solo da alcuni dei comproprietari, venendo in rilievo un atto dispositivo con parte unica plurisoggettiva (cfr., Cass., sent. n. 2457/81, Cass., sent. n. 822/83).
Il mancato perfezionamento del preliminare rende insuscettibile di accoglimento la domanda volta ad ottenere a titolo risarcitorio il doppio della caparra confirmatoria versata (o, meglio, della quota di tale importo non già restituita), non potendosi evidentemente discutere dell'esistenza e degli effetti dell'inadempimento di una obbligazione di fonte contrattuale a fronte del mancato perfezionamento del contratto.
Risulta quindi superfluo ogni ulteriore approfondimento in ordine all'effettiva integrità del contraddittorio rispetto a tutti i sottoscrittori della proposta (cfr., Cass., sent. n. 2969/19), come anche
7 in ordine al rapporto tra risoluzione e recesso del contratto quanto alla possibilità di valersi della funzione di liquidazione convenzionale del danno svolta dalla caparra confirmatoria.
Occorre quindi verificare se, come parimenti dedotto dall'attore, la condotta del convenuto possa comunque essere fonte di una responsabilità risarcitoria vuoi ex art. 1358 c.c. vuoi ex art. 1337 c.c. vuoi ex art. 1398 c.c.
Quanto all'ipotesi di cui all'art. 1358 c.c. risulta invero dirimente evidenziare che la condotta del convenuto non avrebbe comunque potuto essere la causa della produzione del danno asseritamente derivante dalla mancata produzione degli effetti del contratto per mancato avveramento della condizione ivi prevista.
Tanto in considerazione del fatto che, come detto, all'epoca del dedotto inadempimento del convenuto il contratto preliminare non si era comunque perfezionato per la mancata accettazione di tutti i comproprietari del bene oggetto del preliminare stesso.
Per quanto poi attiene all'ipotesi di cui all'art. 1398 c.c. deve rilevarsi che, pur potendo ravvisarsi elementi di non linearità nella condotta del convenuto (il quale sin dal 2017 aveva avuto contatti con l'agenzia IA in relazione ad un'ipotesi di frazionamento del bene oltre che per organizzare le visite dell'immobile, come documentato dall'agenzia stessa), non può ritenersi che l'attore possa aver legittimamente confidato nella sussistenza del potere rappresentativo in capo al convenuto medesimo.
Risulta infatti dirimente considerare che, pacifica già dalla proposta l'esistenza di più eredi, difetta un'esplicitazione dell'avvenuta sottoscrizione per accettazione anche in nome e per conto di tutti gli altri coeredi, circostanza che peraltro, come detto, risulterebbe prima facie non coerente con l'esistenza di un'altra sottoscrizione per accettazione.
Non possono dunque ritenersi provati elementi da cui desumere, con la necessaria univocità, che l'attore abbia potuto confidare sul rilascio della procura da parte di tutti i coeredi, senza peraltro considerare che, venendo in rilievo un preliminare di vendita IA, la procura avrebbe dovuto essere conferita in forma scritta ed il promittente acquirente ben avrebbe potuto chiedere la giustificazione degli altrui poteri.
Giova in ogni caso sottolineare che, anche con riguardo al danno eventualmente risarcibile ex art. 1398 c.c. (come noto circoscritto al c.d. interesse negativo;
cfr., Cass., sent. n. 12969/00), devono richiamarsi le considerazioni di seguito esposte con riguardo alla dedotta responsabilità precontrattuale.
8 Per quanto infine attiene all'ipotesi di cui all'art. 1337 c.c., deve rilevarsi, in ossequio al criterio della ragione più liquida della decisione, che l'eventuale responsabilità risarcitoria non potrebbe che essere limitata al c.d. interesse negativo e che è il danneggiato ad essere gravato dall'onere di allegare e dimostrare il danno subito in termini di spese e di perdite conseguenti alle trattative ovvero in termini di pregiudizio economico derivante dalla rinuncia a stipulare un contratto laddove la mancata conclusione dello stesso sia conseguenza immediata e diretta del comportamento della controparte
(cfr., Cass., sent. n. 28404/24, Cass., ord. n. 19202/23, Cass., sent. n. 19883/05).
Ebbene nella specie, anche a voler valorizzare al riguardo i suesposti profili di non linearità nella condotta del convenuto, non è stato adeguatamente provato il danno concretamente subito.
In particolare, a fronte di trattative negativamente conclusesi nell'arco di pochi mesi tra la proposta e la risoluzione, non sono state analiticamente dedotte e comunque dimostrate le spese effettivamente sostenute in dipendenza delle trattative, non risultando documentato, ad esempio, l'avvenuto pagamento della provvigione all'agenzia IA (peraltro dovuta, in base agli accordi intervenuti tra le parti, al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, il che può semmai costituire ulteriore indice del mancato perfezionamento del preliminare).
Non risultano inoltre analiticamente dedotti ed in ogni caso dimostrati i pregiudizi economici derivanti dalla rinuncia a stipulare un diverso contratto o comunque dalla perdita di occasioni economiche favorevoli.
Dalle argomentazioni che precedono consegue il rigetto delle domande formulate da parte attrice.

8. Dalla soccombenza non può tuttavia automaticamente conseguire l'accoglimento della domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dal convenuto, difettando la prova della mala fede o della colpa grave della parte soccombente, atteso che, come noto, non è sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate per rendere applicabile un istituto avente carattere necessariamente eccezionale o comunque residuale (cfr., Cass., SS.UU., sent. n. 9912/18, Cass., ord.
n. 19948/23).
Deve di contro rilevarsi che la peculiarità e la complessità in fatto della fattispecie (in cui è comunque emerso che il convenuto ha intrattenuto per un ampio arco temporale dei rapporti con l'agenzia IA per la vendita dell'immobile in questione, consentendo visite del bene ed interloquendo sul suo frazionamento) giustificano la compensazione delle spese di lite anche tra l'attore ed il convenuto.


P.Q.M.


9 definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1670 del ruolo generale per gli affari contenziosi per l'anno 2018 così provvede:

1. DICHIARA la cessazione della materia del contendere in relazione alle domande proposte da nei confronti della società ed alle domande proposte da CP_1 Controparte_2 nei confronti di (ora Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
;
[...]

2. RIGETTA le domande proposte da nei confronti di;
Parte_1 CP_1

3. COMPENSA tra le parti le spese di lite.
Così deciso in data 14.10.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Ilaria Pepe
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