REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza del 27 novembre
2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al N. 410/2021 R.G. vertente tra
, Codice Fiscale e Parte_1 C.F._1
Codice Fiscale , Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Reggio Calabria, alla Via D. Marvasi n. 6/A, rappresentati e difesi dall'avv. Francesco Paviglianiti per mandato in atti, contro
, Codice Fiscale , Controparte_1 C.F._3
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, alla Via G. De Nava n. 122, rappresentata e difesa dall'avv. AU OM, giusta procura in atti;

all'esito della camera di consiglio, alle ore 14:00 deposita la sentenza, dando lettura del dispositivo in assenza dei procuratori delle parti.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con ricorso depositato telematicamente l'8 febbraio 2021, i Sigg.
e hanno adito l'intestato Tribunale, Parte_1 Parte_2
deducendo:
- di essere proprietari di un immobile sito in Fraz. Gallico di Reggio
Calabria, alla via Casa Savoia n. 243/B, che era stato concesso in locazione, ad uso commerciale, alla ditta Motorsport di LO IG con contratto stipulato in data 5 settembre 2004, registrato il successivo
27 settembre al n. 101010, serie III (allegato);
- che tale contratto aveva decorrenza 5 settembre 2004 e scadenza al 4 settembre 2010 e che si era rinnovato per un ulteriore sessennio in mancanza di tempestiva disdetta;

- che il locale era stato sottoposto a pignoramento immobiliare ed appreso alla procedura esecutiva n. 41/2013 R.G. Es.;
- che, a seguito di incendio sviluppatosi nell'immobile locato l'uno maggio 2013, erano derivati danni al sovrastante appartamento di proprietà degli stessi ricorrenti;

- che il conduttore aveva rilasciato l'immobile il 5 dicembre 2013, semplicemente riconsegnando le chiavi al custode della procedura esecutiva, ma senza aver mai inviato il preavviso previsto nel punto 3) del contratto di locazione;

- che i proprietari non erano riusciti a locare nuovamente l'immobile fino all'anno 2019.
I Sigg. , quindi, hanno formulato le seguenti domande: “1) Pt_1
Accertare, dichiarare e statuire la nullità/invalidità/inefficacia del recesso per cui è causa, intervenuto prima della scadenza contrattuale
(settembre 2016), senza preavviso ed in assenza di gravi motivi, in spregio alle previsioni contrattuali ed alla normativa sulle locazioni;
2) Per
2 l'effetto, dichiarare e statuire che gli istanti hanno diritto alla corresponsione dell'indennità di mancato preavviso di mesi 6, pari ad €.
3.000,00; 3) Accertare, dichiarare e statuire che agli istanti competono, altresì, i canoni per l'intera durata residua del rapporto, in mancanza di regolare disdetta, di gravi motivi tali da giustificare l'anticipato recesso ed in assenza di clausola che esoneri il conduttore dal pagamento dei canoni di locazione dalla data del recesso fino alla scadenza del contratto, fissata in data 04/09/2016; 4) In ogni caso condannare il sig. LO
IG, a titolo di mancato guadagno, al risarcimento dei danni patiti per il periodo decorrente dal rilascio dell'immobile fino alla scadenza del contratto (settembre 2016), o la maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, in considerazione del fatto che, nonostante aver riproposto
l'immobile sul mercato, questo è rimasto comunque non locato fino al mese di luglio 2019; 5) Condannare, infine, il sig. LO IG al pagamento della somma di €. 3.829,31 a titolo di risarcimento danni procurati nell'appartamento sovrastante l'immobile concesso in locazione
a causa di un incendio ivi generatosi, come da computo metrico estimativo del 3/06/2014, nonché al pagamento delle some richieste per canone spazzatura fino al 5/12/2013. Dagli importi che saranno liquidati andrà detratta la somma di €. 1.000,00, a suo tempo versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale. Con vittoria di spese, diritti ed onorari relativi al presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
Con comparsa depositata telematicamente il 29 luglio 2021, si è costituito in giudizio il Sig. , eccependo - in via Controparte_1
preliminare - la nullità/inammissibilità della domanda di cui al n. 5 delle conclusioni dei ricorrenti e la prescrizione dei crediti reclamati da controparte, contestando integralmente la ricostruzione in fatto e le argomentazioni in diritto dei locatori e concludendo nei seguenti termini
3 “

1. In via preliminare, dichiarare la nullità/inammissibilità della domanda di risarcimento danni e del pagamento dei “canoni spazzatura fino al 05.12.2013” per difetto dei requisiti di cui all'art. 414 c.p.c. commi
3 e 4; 2. Ancora in via preliminare rigettare le domande tutte proposte dai ricorrenti per intervenuta prescrizione del credito oggetto di domanda;
3.
In subordine, nel merito, rigettare comunque tutte le domande formulate da parte ricorrente in quanto infondate e non provate per le ragioni di cui in parte motiva;

4. Nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale delle domande di parte ricorrente, compensare il credito eventualmente riconosciuto in capo alla stessa con quello vantato dal sig. CP_1
dell'importo di € 1000,00 per rimborso del deposito cauzionale versato, maggiorato di interessi legali de rivalutazione dalla data del dovuto al soddisfo;

5. Con vittoria di spese e competenze del giudizio da distrarsi in favore del procuratore costituito”.
Con ordinanza del 22 settembre 2021 il GI ha autorizzato parte ricorrente al deposito di “note difensive e documentazione di resistenza rispetto alle difese formulate da parte resistente”.
La causa è stata istruita a mezzo della sola produzione documentale delle parti, stante il rigetto delle istanze istruttorie del ricorrente ed è stata discussa all'odierna udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Il contratto di locazione (uso diverso dall'abitazione) intercorso tra gli odierni contendenti è stato stipulato il 5 settembre 2004 (registrato il 27 settembre 2004 al n. 101010, serie III) e prevedeva una durata di sei anni con tacito rinnovo per un ulteriore sessennio in mancanza di disdetta da comunicarsi almeno 6 mesi prima della scadenza.
4 Non v'è contestazione sul fatto che il contratto si sia rinnovato tacitamente fino al 4 settembre 2016.
Risulta dalla documentazione in atti che:
- con provvedimento del G.E. del 30 agosto 2013, emesso nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 41/2013 contro gli odierni ricorrenti, è stato nominato un Custode giudiziario dell'immobile de quo
(comunicazione del 28 ottobre 2013, allegata al fascicolo telematico del
Sig. ); CP_1
- che l'immobile è stato rilasciato al custode stesso in data 5 dicembre
2013 (verbale allegato al fascicolo telematico del resistente);
- che la procedura esecutiva è stata sospesa con provvedimento del 12 dicembre 2013 e l'attività custodiale è stata sospesa con provvedimento del 27 gennaio 2014;
- che il 29 gennaio 2014 i ricorrenti hanno ricevuto dal custode le chiavi dell'immobile ed hanno appreso dell'avvenuto rilascio (verbale allegato al fascicolo telematico ); Pt_1
- che, con diffida recante la stessa data (ricevuta il 7 febbraio 2014, allegata al fascicolo telematico ), i Sigg. hanno Pt_1 Pt_1
contestato la legittimità del rilascio, affermando che il contratto non prevedeva il recesso unilaterale del conduttore;

- che il Sig. , attraverso il proprio legale, ha riscontrato tale CP_1
diffida, ricordando di aver comunicato verbalmente ai locatori la propria volontà di risolvere il contratto, a seguito dell'incendio verificatosi l'uno maggio 2013 e che questi avevano acconsentito (nota del 17 febbraio
2014, allegata al fascicolo telematico ); Pt_1
- che, con ulteriore missiva datata 10 marzo 2014 (prodotta dai ricorrenti)
a firma del proprio legale, i Sigg. negavano di aver prestato il Pt_1
proprio consenso alla volontà del D'TI di risolvere anticipatamente il contratto;

5 - che sono stati esperiti due procedimenti di mediazione, uno nel 2015 e uno nel 2020, entrambi conclusi con verbale negativo per la mancata partecipazione del resistente (produzione telematica ). Pt_1
II. A mente dell'art. 27, commi 7 e 8, della L. n. 392/78, “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Non avendo le parti previsto la facoltà di recesso anticipato nel contratto de quo, il conduttore avrebbe potuto recedere solo per “gravi motivi”.
La giurisprudenza di legittimità è piuttosto perentoria: “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi di cui all'art. 27, l. n. 392 del 1978, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo;
sicché essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità
o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, ma devono avere carattere oggettivo ravvisabile anche in un andamento della congiuntura economica - sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa - sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo
l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”
(Cassazione civile, 09/05/2023 n. 12461, Cassazione civile, 09/09/2022 n.
6 26618, Cassazione civile, 24/09/2019 n. 23639, solo per citare alcune delle più recenti sul punto, ma si rinvengono decisioni in termini anche molto più risalenti, ad esempio Cassazione civile, 20/10/1992 n.11466).
III. Il rilascio dell'immobile nelle mani del custode giudiziario ed il relativo verbale non possono in alcun modo assumere la valenza di una risoluzione per mutuo dissenso, in quanto sarebbe stata necessaria (a mente dell'art. 560 c.p.c.) una specifica autorizzazione del G.E..
Non può revocarsi in dubbio, tuttavia, che il carteggio intercorso tra le parti vada interpretato come comunicazione di recesso per gravi motivi, nei termini in precedenza chiariti.
Alla diffida dei locatori del 29.01-07.02.2014, difatti, il conduttore ha risposto con una raccomandata datata 17.02.2014, sottoscritta personalmente, oltre che dal proprio legale, nella quale è detto chiaramente: “in data 01.05.2013, all'interno dei locali affittati, si è sviluppato un incendio che ha danneggiato gravemente l'attività svolta dal Sig. , sicché lo stesso … ha comunicato verbalmente ai Sigg.ri CP_1
la decisione assunta di risolvere anticipatamente il contratto di Pt_1
locazione (previo ripristino a sue spese dei danni patiti dall'immobile a seguito dell'evento incendiario) i quali a suo tempo nessun pregiudizio manifestarono in tal senso”.
Con nota del 10-26.03.2014, il legale dei Sigg.ri replicava nei Pt_1
seguenti termini: “non corrisponde al vero (che) allorché il sig. , CP_1
a seguito dell'incendio sviluppatosi nel magazzino condotto in locazione, aveva manifestato la volontà di risolvere anticipatamente il contratto di locazione e che i miei assistiti non avevano espresso pregiudizio alcuno”.
Per quanto appaia verosimile che - subito dopo l'incendio - il resistente avesse già comunicato verbalmente ai locatori la propria volontà di non proseguire nella locazione, l'art. 27, ultimo comma della L. 392/1978
7 prevede che la comunicazione di recesso debba essere effettuata con lettera raccomandata con un preavviso di almeno sei mesi.
A scrutinio di questo decidente, la raccomandata del 17 febbraio 2014 è certamente idonea a provocare l'anticipata cessazione del rapporto negoziale, avendo chiarito in maniera inequivocabile le ragioni del recesso
(l'incendio, sul quale non v'è mai stata contestazione, che aveva danneggiato gravemente l'attività del era un evento Parte_3
involontario, imprevedibile e sopravvenuto al rinnovo sessennale).
Ritenuto il recesso legittimamente esercitato, non spetta ai locatori il pagamento dei rimanenti canoni sino alla scadenza del contratto (domanda sub 3), ma spetterebbe loro certamente la corresponsione dell'indennità di mancato preavviso (corrispondente a sei mensilità di canone domanda sub
2), che compete a prescindere dal fatto che il rilascio sia avvenuto anteriormente, oltre che i canoni da dicembre 2013 a febbraio 2014, se non fosse intervenuta la prescrizione (eccepita dal resistente, costituitosi tempestivamente il 29 luglio 2021).
Tra la comunicazione della prima convocazione in mediazione ricevuta dal resistente il 17 novembre 2015 e quella della seconda, ricevuta il 21 dicembre 2020, sono trascorsi oltre 5 anni.
Il fatto che la domanda di mediazione abbia gli stessi effetti della domanda giudiziale, ai fini interruttivi del termine prescrizionale, non comporta che il nuovo termine decorra solo dal verbale con il quale viene dichiarata conclusa la mediazione, a meno che il resistente non vi abbia partecipato
(in quel caso i termini rimarrebbero certamente sospesi sino all'esito).
Non avendo il prestato l'adesione all'invito, invece, è da ritenersi CP_1
che l'effetto interruttivo della comunicazione di avvio della prima mediazione sia stato istantaneo e che il nuovo termine sia partito dal 18 novembre 2015.

8 IV. Dev'essere rigettata, inoltre, anche la generica richiesta di risarcimento dei (presunti) danni derivati all'appartamento soprastante al magazzino, i ricorrenti non hanno in alcun modo assolto all'onere probatorio incombente sugli stessi, sia in ordine all'an (non assumendo alcun rilievo la disponibilità a valutarne l'esistenza e l'entità, manifestata dal Sig. nella missiva del 17 febbraio 2014), anche con CP_1
riferimento al nesso causale, sia riguardo al quantum (il computo metrico, peraltro contestato, non è stato oggetto di conferma in sede giudiziale).
V. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Rigetta le domande dei ricorrenti, per le causali di cui in parte motiva;

2) Condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in € 3.500,00 per compensi, oltre spese generali
(15%), CPA ed IVA (se dovuta); dispone la distrazione in favore dell'avv.
AU OM, dichiaratosi antistatario.
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 27 novembre 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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