TRIBUNALE DI BERGAMO Sezione III civile
VERBALE DELLA CAUSA N. 3676 DELL'ANNO 2023
FRA
Parte_1
E
Controparte_1
Oggi 15/05/2025 16.01 innanzi al giudice onorario dott. Cristina Mondini, sono comparsi, già dalle ore 10.00: per parte ricorrente l'avv. DEVIS STEFANO CUCCHI per parte resistente l'avv. ELENA ROVARIS in sostituzione dell'avv. GUIDA
MARIA GAMBA
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti ed in particolare alle proprie memorie conclusive L'avv. Cucchi osserva che il credito è pacifico, sostenendo che le domande di controparte sono infondate. Ribadisce come l'onere risarcitorio eventuale, in capo al signor andrebbe riconosciuto per la messa in pristino. Eccepisce l'intervenuta Parte_1 decadenza ai sensi del combinato disposto degli articoli 416 e 418 c.p.c., con riferimento alla nuova domanda di perdita di chance, oltre a carenza di prova. L'avv. Rovaris ribadisce che a titolo risarcitorio deve essere riconosciuta la cifra per la sanatoria, per i motivi già esposti in atti
Il G.O., dopo discussione, rinvia la causa alle ore 16.00, per la lettura delle motivazioni e del dispositivo e alle ore 16.00, procede come da sentenza sotto riportata pagina 1 di 5

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bergamo
Sezione III Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice onorario dott. Cristina Mondini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 3676/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. DEVIS STEFANO CUCCHI;

RICORRENTE

contro

:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
GUIDA MARIA GAMBA;

RESISTENTE

Motivi della decisione

Con ricorso ex art. 447 bis cpc, il signor odierno ricorrente, Parte_1 conveniva in giudizio la società odierna resistente, per sentire Controparte_1 accogliere, in via principale e di merito, dal Tribunale di Bergamo, le seguenti conclusioni:
pagina 2 di 5 - accertare e dichiarare l'obbligo di indennizzo di cui alla clausola 19 del contratto di locazione ad uso commerciale a carico della ditta (P.IVA Controparte_1
), condannare quest'ultima al pagamento in favore del signor P.IVA_1 dell'importo di euro 49.493,31, oltre al valore delle opere in Parte_1 economia necessarie per approntare gli interventi descritti e degli arredi ancora presenti in loco al momento del rilascio, e/o di quell'altra maggiore o minore somma che dovesse emergere nel corso del presente giudizio a seguito di istruttoria. Il tutto oltre interessi di legge dal dovuto al saldo;

Rilevava, a sostegno della propria tesi, che nel contratto di locazione, stipulato in data
15.10.2021 tra le odierne parti in causa, veniva precisato che il ricorrente stesso aveva realizzato, negli anni precedenti, una serie di interventi all'immobile locato, quali il rifacimento del servizio igienico e dell'adiacente spogliatoio, comprese opere murarie e controsoffitti, impianto elettrico ed idraulico.
Rispetto a tali opere, la clausola n.19 del sopra citato contratto stabiliva che le stesse avrebbero dovuto “essere stimate e indennizzate al termine della locazione”. Il canone di locazione veniva concordato nella somma di euro 12.000,00, da pagarsi in rate mensili anticipate al primo giorno di ogni mese (doc. 1 di parte ricorrente).
Si costituiva in giudizio la società la quale chiedeva l'accoglimento Controparte_1 delle seguenti conclusioni:
- in via principale e nel merito, premessa ogni declaratoria del caso, respingere, in quanto infondate in fatto e diritto, tutte le domande formulate da parte ricorrente per le ragioni sopra esposte, dichiarando che alla stessa nulla è dovuto;

- in via riconvenzionale, accertare che le opere realizzate da parte ricorrente sono abusive e non autorizzate, condannare la ricorrente al pagamento dei costi necessari per il ripristino dello status quo ante, per complessivi euro 22.000,00, o per la diversa maggiore o minore somma risultante in corso di causa;

- in via riconvenzionale subordinata, nell'ipotesi in cui non sia possibile procedere al ripristino dello stato dei luoghi, precedente gli interventi del ricorrente, condannare quest'ultima al pagamento dei costi necessari alla sanatoria per complessivi euro 17.000,00, o alla diversa maggiore o minore somma risultante in corso di causa;

- in via riconvenzionale ulteriormente subordinata, condannare parte ricorrente al risarcimento dei danni cagionati alla proprietà e quantificabile in una somma pari a quanto dovuto per la sanatoria o per il ripristino, o alla diversa somma, maggiore o minore, che dovesse risultare in corso di causa.
Veniva evidenziato che poiché parte ricorrente si rendeva inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione, l'odierna resistente notificava sfratto per morosità, con relativo provvedimento di convalida in data 12 luglio 2022.
pagina 3 di 5 L'immobile per cui è causa, sito in Piazza Locatelli, 12 a Romano di Lombardia (Bg), veniva rilasciato in data 1 marzo 2023, a seguito dell'intervento dell'Ufficiale Giudiziario (docc. 2 e 3 di parte ricorrente e 1 e 2 di parte resistente). La causa veniva istruita mediante l'ammissione di consulenza tecnica e rinviata, dopo l'esperimento del tentativo di conciliazione che non andava a buon fine, per la discussione e lettura dispositivo, all'udienza del 15.05.2025. La domanda di parte ricorrente è parzialmente fondata e viene accolta per quanto di ragione.
Dalla consulenza tecnica, depositata in data 22 ottobre 2024, dal nominato CTU, ingegner si evince che, rispetto a quanto veniva previsto nell'art. Persona_1
19 del sopra citato contratto di locazione, le opere compiute dal conduttore, odierno ricorrente, “sono il rifacimento servizio igienico e adiacente spogliatoio comprese le opere murarie ed i controsoffitti e l'impianto elettrico e idraulico, la cui realizzazione è peraltro confermata dalle relative fatture”. Le spese di tali opere venivano valutate dal CTU in euro 32.909,09. Tale importo, veniva ridotto ad euro 24.133,00, per le stimate
“riduzioni per vetustà”. Poiché, sempre per come verificato dall'ingegner Per_1 venivano realizzati, dall'odierno ricorrente, interventi “in difformità alle prescrizioni amministrative”, l'ingegnere stesso stimava in euro 13.311,07 i costi per un'eventuale sanatoria. Da quanto sopra esposto emerge che le opere, al netto di detti costi di sanatoria, che in base all'art. 19 del sopra citato contrato avrebbero dovuto “essere stimate e indennizzate al termine della locazione”, ammontano ad euro 10.821,93. Le migliorie all'immobile infatti, non potrebbero costituire un vantaggio patrimoniale per la resistente, in assenza di sanatoria, vantaggio che ragionevolmente era il motivo dell'impegno assunto con quanto disposto dall'art. 19 già menzionato. Non si ritiene sufficiente a determinare tale impegno, la sola possibilità di incasso dei canoni di locazione, comunque contrattualmente stabiliti, senza che alcuna compensazione con i canoni di locazione iniziali, per detti lavori, venisse prevista. Parimenti, alcun vantaggio patrimoniale in tal senso potrebbe verificarsi qualora venisse disposto il ripristino dello stato quo ante, come originariamente richiesto da parte resistente, con domanda poi rinunciata. Le spese seguiranno la soccombenza e verranno liquidate in base allo scaglione dell'importo riconosciuto


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
pagina 4 di 5 accerta e dichiara l'obbligo di indennizzo di cui alla clausola 19 del contratto di locazione ad uso commerciale a carico della resistente e, conseguentemente, condanna quest'ultima al pagamento, in favore del ricorrente, dell'importo di euro 10.821,93, oltre interessi di legge dal dovuto al saldo;

pone definitivamente a carico di parte resistente l'importo liquidato per la Ctu espletata in corso si causa;

condanna altresì parte resistente a rimborsare a parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in euro 5.077,00, di cui euro 919,00 per la fase di studio, euro 777,00 per la fase introduttiva, euro 1.680,00 per la fase istruttoria, euro 1.701,00 per la fase decisoria, oltre IVA e CPA come per legge, spese generali al 15% ed anticipazioni di euro 547,58.
Così deciso in data 15 maggio 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di
BERGAMO. il giudice onorario dott. Cristina Mondini
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