Repubblica Italiana
Tribunale di Vicenza
In Nome del Popolo Italiano
il giudice dott.ssa Stefania Caparello
ha pronunciato la seguente SENTENZA EX ART. 281 TERDECIES CPC
Nella causa n. 2492/2023 tra le parti:
ATTORE
rappresentata e difesa dall'avv. MERCURIO Parte_1 C.F._1
CARLO ) e dall'avv. BAVARO PASQUALE ( ) ed C.F._2 C.F._3 elettivamente domiciliata presso il loro studio
CONVENUTO
), ( ), Controparte_1 C.F._4 CP_2 CodiceFiscale_5
( ) rappresentate e difese dall'avv. ALBARELLO CP_3 C.F._6
ANTONIO GIROLAMO ) e dall'avv. BONOLLO ELENA C.F._7
( elettivamente domiciliata presso il loro studio C.F._8
TERZA CHIAMATA
ET ) rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_4 C.F._9
FRANCESCO VEGGIO ( ) elettivamente domiciliata presso il suo studio C.F._10
OGGETTO: Vendita di cose immobili
Decisa a Vicenza sulle seguenti conclusioni:

Attore: 1) accertare e dichiarare che l'immobile, sito in Arcugnano (VI) alla Via Breganzola nn. 33-
35 (catastalmente identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di Arcugnano al Foglio 2, m.n. 135
e 136, sub 10) ed acquistato nella piena proprietà dalla Dott.ssa con atto di compravendita Pt_1 del 21.12.2020, presenta caratteristiche riconducibili alla Classe Energetica E, e non già alla Classe
Energetica C come invece riportato nell'Attestazione di Prestazione Energetica allegato al rogito notarile di compravendita del cespite in parola;

2) accertare e dichiarare, per tutte le ragioni esposte in narrativa, la responsabilità contrattuale per vendita di aliud pro alio in capo alle resistenti IG.re , e , CP_2 Controparte_1 CP_3 per aver trasferito in proprietà alla Dott.sse un immobile avente caratteristiche energetiche Pt_1 radicalmente e significativamente differenti rispetto a quelle descritte e presentate nel rogito definitivo di compravendita e privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni e le aspettative della parte acquirente;

3) accertare e dichiarare, per tutte le motivazioni innanzi esposte, il diritto della Dott.ssa ad Pt_1 ottenere dalle resistenti IG.re , e il risarcimento di tutti CP_2 Controparte_1 CP_3
i danni e pregiudizi sofferti in diretta conseguenza del trasferimento in proprietà di un immobile avente caratteristiche energetiche radicalmente e significativamente differenti rispetto a quelle descritte e presentate nel rogito definitivo di compravendita e privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni e le aspettative della parte acquirente, il tutto per un ammontare pari ad € 134.100,00 (secondo i calcoli e le valutazioni effettuate in premessa), ovvero alla somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa ovvero ancora alla diversa somma che l'Ill.mo
Sig. Giudice adito intenderà liquidare secondo giustizia, il tutto oltre interessi e rivalutazione da valutarsi a decorrere dalle rispettive scadenze;

4) per l'effetto, condannare le resistenti IG.re , e al CP_2 Controparte_1 CP_3 risarcimento di tutti i danni e pregiudizi sofferti dalla Dott.ssa in diretta conseguenza del Pt_1 trasferimento in proprietà di un immobile avente caratteristiche energetiche radicalmente e significativamente differenti rispetto a quelle descritte e presentate nel rogito definitivo di compravendita e privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni e le aspettative della parte acquirente, il tutto per un ammontare pari ad € 134.100,00 (secondo i calcoli e le valutazioni effettuate in premessa), ovvero alla somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa ovvero ancora alla diversa somma che l'Ill.mo Sig. Giudice adito intenderà liquidare secondo giustizia, il tutto oltre interessi e rivalutazione da valutarsi a decorrere dalle rispettive scadenze;

5) condannare, altresì, le resistenti alla rifusione delle competenze legali del presente giudizio da distrarre in favore dei sottoscritti procuratori che se ne dichiarano antistatari come per legge.
Convenute: Nel merito
2) Respingersi tutte le domande formulate dalla dottoressa nei confronti delle signore Parte_1
perché infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa;
Parte_2
In subordine
3) Nella denegata ipotesi di accoglimento di alcuna delle domande della ricorrente, condannarsi l'arch. a tenere indenni e manlevare le signore per quanto fossero Controparte_4 Parte_2 chiamate a versare alla ricorrente Pt_1
In ogni caso
4) Spese e competenze tanto della fase di ATP che della presente fase interamente rifuse;

In via istruttoria Ci si oppone anche in questa sede alla richiesta CTU tecnico-contabile formulata dall'attrice, inutile, ultronea ed esplorativa alla luce della totale genericità ed apoditticità delle affermazioni avversarie in punto risarcimento del danno. Ci si oppone anche all'ammissione delle prove per testi richieste dalla terza chiamata, per tutti i i motivi di cui alla memoria ex art. 281 duodecies.
Terza chiamata: A) nel merito: per le ragioni esposte in comparsa di risposta, respingersi le domande tutte formulate dalle parti chiamanti in causa nei confronti dell'architetto perché Controparte_4 prive di fondamento in fatto ed in diritto, con ogni ulteriore provvedimento di ragione e di legge;
in via subordinata: accertarsi e dichiararsi la prevalente e/o concorrente responsabilità delle stesse parti chiamanti in causa, riducendo per l'effetto la misura del risarcimento eventualmente dovuto dall'architetto in proporzione all'entità delle rispettive colpe così come accertate;
Controparte_4
B) IN OGNI CASO: con vittoria di spese e competenze di causa, oltre a rimborso forfettario 15%,
c.p.a. e i.v.a. come per legge
Fatto e Processo
Con ricorso ex art. 281 decies cpc, , sul presupposto per cui, con contratto del Parte_1
21/12/2020, aveva acquistato da , e un immobile sito ad Controparte_1 CP_3 CP_2
Arcugnano per €590.000,00; che in base all'allegato Attestato di Prestazione Energetica degli Edifici
(APE), l'immobile risultava rientrare nella classe energetica “C”; che all'esito dei lavori di ristrutturazione e della relazione del proprio tecnico, l'immobile era in realtà risultato rientrare in classe energetica “G”; che secondo l'ATP svolto, l'immobile era risultato avere un minor valore di
€23.000,00, proprio in quanto rientrante nella classe energetica G;
che l'immobile avrebbe provocato un maggiore dispendio economico in punto di gestione energetica dello stesso, pari a € 65.100,00 per i successivi 30 anni di gestione;
che, inoltre, per il tempo occorrente all'accertamento di tale vizio, i materiali necessari per la ristrutturazione avevano subito un rincaro, da inquadrare in € 36.000,00; che per la difesa tecnica e legale aveva dovuto sopportare spese per €10.000,00 – ha adito l'intestato Tribunale al fine di accertare e dichiarare che l'immobile di causa presentava caratteristiche riconducibili alla Classe Energetica E;
accertare e dichiarare, la responsabilità contrattuale delle alienanti per aver venduto l'immobile con classe energetica radicalmente differente a quella sussistente nella realtà e, quindi, per aver venduto un bene “aliud pro alio”; accertare e dichiarare il diritto della ricorrente ad ottenere da , e il risarcimento CP_2 Controparte_1 CP_3 di tutti i danni e pregiudizi sofferti pari ad € 134.100,00 ovvero alla somma maggiore o minore che sarebbe stata accertata in corso di causa, il tutto oltre interessi e rivalutazione da valutarsi a decorrere dalle rispettive scadenze.
Si sono costituite , e , chiedendo in via preliminare di CP_2 Controparte_1 CP_3 essere autorizzate a chiamare in causa l'architetto e, nel merito, il rigetto di tutte le Controparte_4 domande formulate dalla ricorrente;
in subordine, hanno chiesto che venisse condannato l'architetto a tenerle indenni e manlevarle per quanto fossero chiamate a versare alla ricorrente Controparte_4
Pt_1
Si è costituita l'architetto chiedendo il rigetto della domanda formulata dalle Controparte_4 chiamanti in causa;
in via subordinata, accertarsi e dichiararsi la prevalente e/o concorrente responsabilità delle stesse parti chiamanti in causa, riducendo per l'effetto la misura del risarcimento eventualmente dovuto dall'arch. in proporzione all'entità delle rispettive colpe così Controparte_4 come accertate. In particolare, la terza chiamata ha contestato che il Ctu abbia operato: a) una corretta individuazione e valutazione dell'operato dell'arch. con riferimento ai limiti dell'incarico ad CP_4 essa conferito dalle signore , alla normativa di riferimento e alle linee guida afferenti Parte_2 alla redazione dell'APE; b) una corretta individuazione della differenza di valore dell'immobile conseguente alla diversa classe energetica. Ha, inoltre, contestato il quantum richiesto dalla parte ricorrente.
Il giudice, acquisito il fascicolo di ATP ha proposto ex art. 185 bis cpc, la definizione della lite mediante riconoscimento a parte attrice della somma di €23.000,00 oltre spese CTU e spese di lite per €1.170 per la fase di ATP e €849 la fase di studio e introduttiva del presente giudizio, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA su entrambe le spese così come liquidate e spese borsuali per €786 (per questo giudizio) oltre a quelle dell'ATP.
Parte ricorrente ha fatto presente che la propria assistita avrebbe accettato la proposta transattiva del giudice, pur integrata delle spese di CTP che ammontavano a €2.000,00 più IVA.
Parte resistente ha sottolineato che l'eventuale pagamento doveva essere a carico della terza chiarata.
La terza chiamata ha dichiarato la disponibilità ad accettare la proposta transattiva, ma in un'ottica di ripartizione tra le parti convenute e la terza chiamata. Autorizzato il deposito delle memorie 281 duodecies IV cpc, il giudice ha chiamato a chiarimenti il
CTU.
Il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato all'udienza dell'8/4/25, alla quale – previa concessione di note scritte – ha assunto in decisione la causa ex art. 281 sexies cpc nuovo rito.
Motivi della decisione
Il ricorso è fondato per quanto di ragione.
La perizia in atti – con ragionamento esente da critiche e al quale si rimanda – ha dato conto del fatto che effettivamente l'immobile di causa appartiene alla classe energetica E, anziché alla C.
Tuttavia, in punto di inquadramento giuridico della fattispecie, non può essere accolta la tesi di parte ricorrente, che pretenderebbe di vedere riconosciuta la sussistenza di una vendita di aliud pro alio.
Come noto, sussiste consegna di "aliud pro alio", che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo a un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
(Cassazione civile sez. II, 15/01/2025, n.968).
Nel caso di specie, non può dirsi che l'attribuzione di una errata classe energetica possa refluire sulla idoneità del bene ad assolvere allo scopo economico e sociale del contratto, tenuto conto che altrimenti opinando, la parte ricorrente avrebbe chiesto in prima battuta la risoluzione del contratto.
Vi è, invece, che la stessa si è limitata a chiedere – oltre al risarcimento del danno – una riduzione del prezzo di acquisto, nella misura di € 23.000,00.
In tal senso, merita ricondurre l'ipotesi in questione nell'ambito della fattispecie della mancanza di qualità promesse.
Sul punto, si richiama anche la pronuncia del Tribunale Milano sez. VII, 16/01/2020, (ud. 16/01/2020, dep. 16/01/2020), n.418, che afferma appunto come “in tal caso non viene in rilievo un grave difetto costruttivo, in quanto la attribuzione di una minore classe energetica non costituisce un fatto che comprometta la idoneità dell'impianto a svolgere la propria funzione, incidendo soltanto sull'aspetto del migliore confort energetico e soprattutto del contenimento dei consumi.”.
Così impostata la questione, occorre chiedersi se sia ammissibile l'accoglimento della domanda di parte ricorrente in punto di riduzione del prezzo, posto che parte della giurisprudenza ammetteva, fino ad un recente passato, per l'ipotesi di mancanza di qualità promesse, solo l'azione risolutoria.
Sul punto è intervenuta la recente sentenza della Suprema Corte (Cassazione civile sez. II,
16/02/2024, n.4245), a mente della quale “L'azione di riduzione del prezzo va considerata esperibile da parte dell'acquirente anche nelle fattispecie contemplate dall'art. 1497 c.c.. (mancanza delle qualità promesse ovvero delle qualità essenziali per l'uso a cui la cosa è destinata).”.
In tal senso, va quindi accolta la domanda di parte attrice, volta ad ottenere € 23.000,00 a titolo di riduzione del prezzo (oltre agli interessi ex art. 1284 I c.c. dal pagamento al 18/10/23 - data del radicamento del presente giudizio - e ex art. 1284 IV cpc da tale data al saldo).
Né sul punto ha pregio la tesi di parte resistente, per cui il prezzo della compravendita, sarebbe stato determinato indipendentemente dalla classe energetica del bene, tenuto conto che nel preliminare si dava atto che l'attestazione energetica sarebbe stata prodotta solo con il contratto definitivo e che, quindi, tale elemento non avrebbe inciso sul corrispettivo.
In realtà, il definitivo individuava quale allegato “E”, l'APE oggetto di causa, che specificava la classe energetica nella categoria “C” e, pertanto, è da ritenere che il prezzo sia stato concordato in base alle caratteristiche dell'immobile, per come emergenti dagli atti.
Del resto, l'eventuale clausola “parte promissaria acquirente dichiara di aver prima d'ora preso accurata visione dello stato di fatto in cui attualmente si trova quanto promesso in vendita, di averne valutato le caratteristiche e qualità (anche ai fini della determinazione del prezzo) e di accettarle integralmente” presente nel contratto preliminare non può escludere il diritto di parte ricorrente alla riduzione del prezzo.
Sul punto, mette infatti conto richiamare la giurisprudenza che si è formata in tema di clausola “visto e piaciuto” e garanzia per vizi e che risulta applicabile anche alla presente fattispecie. In tal senso, il
Tribunale di Catania sez. IV, 12/02/2018, n. 685 – richiamando Corte di Cassazione con sentenza del
19.10.2016 n. 21204 – ha infatti osservato che “la clausola "vista e piaciuta"
"non può riferirsi ai vizi occulti” e che “il visto e piaciuto di per se intende riferirsi allo stato apparente in cui si trova il bene compravenduto, cioè così come possa essere, ragionevolmente, percettibile e manifesto" ed occorre in ogni caso considerare il senso letterale della clausola "alla luce dei principi contrattuali dell'equità e del corretto sinallagma del contratto, nonché della buona fede contrattuale”.
Del resto, il risultato cui è pervenuto il CTU rappresenta l'esito di una serie di indagini che hanno avuto come presupposto dei “saggi” e, quindi, è chiaro che la classe energetica effettiva non era ictu oculi riconoscibile dalla parte acquirente.
Con riguardo alle altre poste di danno, la domanda va invece rigettata.
In particolare, non ha pregio la richiesta di parte ricorrente che si vorrebbe vedere riconosciuti €
65.100,00 a titolo di maggior costo di gestione per i prossimi 30 anni.
Anzitutto, non vi è alcuna prova che parte ricorrente abiti nell'immobile di causa per i prossimi 30 anni, né delle spese che si troverà a sostenere. Inoltre, non vi è un nesso diretto tra tale pregiudizio e l'avvenuta compravendita secondo una classe energetica inferiore, posto che l'avvenuto riconoscimento della riduzione del prezzo ha eliso in nuce i presupposti per il riconoscimento di tale pregiudizio. In altre parole, il prezzo corrisposto risulta ora conforme al valore del bene.
Quanto, poi, alla richiesta di € 36.000,00 dovuta – secondo parte ricorrente – per l'aumento dei beni di consumo necessari per i lavori di ristrutturazione, si tratta di somma che non ha alcun principio di prova, nonostante la natura economica del pregiudizio.
Infine, per la somma richiesta di €10.000,00 per spese di lite e perizie, va riconosciuta la somma corrisposta al CTU e le spese di lite così come quantificate nel prosieguo.
Venendo ora alla domanda svolta dalle resistenti nei confronti della terza chiamata, la stessa va disattesa, posto che alcun risarcimento del danno è stato riconosciuto in questa sede.
La somma di € 23.000,00 è stata infatti riconosciuta quale riduzione del prezzo per la mancanza delle qualità promesse del bene. In altre parole, tale importo è connesso alla natura del bene e non ad una responsabilità del tecnico.
Le spese di lite seguono la soccombenza e – nel rapporto processuale tra parte ricorrente e parte resistente – sono liquidate a carico delle resistenti, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del
DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato dal DM 08/03/2018, n. 37 e succ. mod., tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale
Si liquidano pertanto € 1.700,00, di cui € 460,00 per fase di studio, € 389,00 per quella introduttiva,
€ 851,00 per quella decisionale, con condanna delle resistenti in favore dei procuratori antistatari.
Si devono poi liquidare anche le spese per l'ATP, fase di studio, introduttiva e istruttoria, per €
1.170,00, di cui € 284,00 per fase di studio, € 355,00 per quella introduttiva, € 531,00 per quella istruttoria. Non va qui disposta la condanna al pagamento in favore dei procuratori antistatari non solo in quanto non richiesta, ma anche per la parziale divergenza del patrocinio della fase cautelare rispetto a quella odierna.
Spese borsuali per €786 per il presente giudizio e € 286 per l'ATP.
Si compensano integralmente le spese di lite tra parte resistente e parte terza chiamata non sussistendo soccombenza da parte di quest'ultima.
Le spese di CTU devono definitivamente porsi a carico di parte resistente.
Non quelle del CTP di parte ricorrente, posto che non vi è prova del pagamento e del suo ammontare.

P. Q. M.

Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede: Accoglie per quanto di ragione la domanda attorea e per l'effetto ACCERTATO e DICHIARATO che l'immobile di causa presenta caratteristiche riconducibili alla Classe Energetica E, e non già alla
Classe Energetica C, NA ex art. 1497 c.c. , e CP_2 Controparte_1 CP_3
a corrispondere a , a titolo di riduzione del prezzo di acquisto, € 23.000,00 oltre Parte_1 interessi ex art. 1284 I c.c. dal pagamento al 18/10/23 e ex art. 1284 IV cpc da tale data al saldo;

RIGETTA la domanda di , e rivolta nei confronti CP_2 Controparte_1 CP_3 dell'architetto ; Controparte_4
NA , e a corrispondere a le CP_2 Controparte_1 CP_3 Parte_1 spese di lite che liquida in € 1.700,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA nonché € 786,00 per spese esenti, disponendo il pagamento in favore dei procuratori dichiaratisi antistatari;

NA , e a corrispondere a le CP_2 Controparte_1 CP_3 Parte_1 spese di lite per la fase di ATP che liquida in € 1.170,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA nonché
€ 286,00 per spese esenti;

COMPENSA le spese di lite tra , e e l'architetto CP_2 Controparte_1 CP_3 CP_4
.
[...]
Pone definitivamente le spese di CTU in ATP a definitivamente carico di , CP_2 CP_1
e .
[...] CP_3
Vicenza, 6/5/25
Il giudice dott.ssa Stefania Caparello