REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BERGAMO SEZIONE IV
in persona del Giudice, AT RT,
pronuncia, all'esito della riserva assunta all'udienza del 17.12.2025, ex art. 281sexies, comma terzo, c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n° 5780/2024 r.g. del Tribunale di
Bergamo, trattenuta in decisione all'udienza del 17.12.2025 promossa da
C.F. , rappresentato e difeso dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
LE RC giusta procura in calce all'atto di citazione.


- Ricorrente -


nei confronti di
C.F. Controparte_1 P.IVA_1
- resistente contumace -
Conclusioni per il ricorrente:
“voglia l'Onorevole Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: - in principalità e nel merito: a seguito delle risultanze della relazione peritale definitiva, accertare e dichiarare l'inadempimento della resistente C.F. con sede legale in Controparte_1 P.IVA_1
24050 Covo (BG), Via Trieste n. 21, in persona del legale rappresentante pro- tempore al contratto di vendita immobiliare sottoscritto dalle parti, e per l'effetto
1 condannarla al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi che si quantificano in
€ 108.751,20 ovvero in via subordinata nella diversa somma che emergerà all'esito dell'istruttoria del presente procedimento o comunque che sarà ritenuta di giustizia. In ogni caso tutte le somme indicate da liquidarsi con adeguamento monetario e interessi di Legge fino alla data dell'effettivo soddisfo;
Il tutto con il favore di spese e competenze”.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1.- La domanda con cui l'odierno ricorrente chiede che la società che gli ha venduto l'unità abitativa (doc. 1 ricorrente) sia condannata a risarcire i danni patrimoniali conseguenti al fatto che alcune parti dell'edificio condominiale non sono state terminate come da capitolato oppure presentano vizi e difetti non è fondata per le seguenti ragioni: -) le parti dell'edificio che risultano affette da vizi e difetti costruttivi o che non sono state completate sono parti condominiali;
-) il ricorrente non ha domandato il risarcimento del danno corrispondente alla quota millesimale di comproprietà dei beni condominiali, ma l'intero danno pari alle spese necessarie al completamento delle parti comuni dell'edificio e all'eliminazione dei vizi costruttivi;
-) il ricorrente non ha allegato nel ricorso introduttivo quale sarebbe la quota millesimale di sua competenza di partecipazione alla contitolarità delle parti comuni e neppure qual è il numero complessivo delle unità immobiliari nel condominio, di tal ché non è nemmeno possibile applicare il criterio sussidiario dell'uguaglianza delle quote indivise di cui all'art. 1101 cod. civ.; -) a quest'onere di allegazione non è possibile supplire con una consulenza tecnica d'ufficio perché essa, a ben guardare, sanerebbe un deficit nell'esposizione dei fatti rilevanti ai fini del decidere.
2.1.- Tanto premesso, occorre, in particolare, evidenziare come dalla c.t.u. espletata in seno al procedimento per accertamento tecnico preventivo emerga che tutte le opere affette da vizi o non realizzate siano relative a parti comuni dell'edificio e non all'unità immobiliare di proprietà esclusiva dell'odierno ricorrente.
2.2.- Il c.t.u., difatti, ha riscontrato, per quel che interessa ai fini del decidere, che: -) “si constata l'effettiva mancata installazione dell'ascensore condominiale”; -) “un'esigua infiltrazione in corrispondenza della posizione del
2 palo dell'antenna condominiale”; -) “si rilevano macchie di umidità in più punti in corrispondenza all'intradosso della gronda che è realizzata in cemento armato a vista ed è presente su tutto il perimetro dell'edificio”; -) “durante le operazioni peritali si rileva, in merito all'impianto di illuminazione delle parti comuni, la mancanza di n.4 corpi illuminanti e di n. 9 placche elettriche per gli interruttori”;
-) “accerta la mancanza dei collettori solari in copertura e del serbatoio comune di accumulo al piano interrato;
si rileva la sola predisposizione muraria e impiantistica per la posa in opera dell'impianto”.
2.3.- Dall'accertamento tecnico preventivo è, quindi, emerso che gli inadempimenti della società resistente in termini di mancata esecuzione dei lavori o di inesatta esecuzione degli stessi, per la parte in cui si possono ritenere realizzati, attengono alle sole parti comuni dell'edificio.
3.1.- Ciò posto, è fermo convincimento di questo Tribunale che “in tema di responsabilità dell'appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, ai sensi degli articoli 1667 e 1668 del C.C., se ad agire in giudizio è il singolo condòmino, egli, in difetto di un idoneo titolo negoziale preesistente legittimante la rappresentanza comune, può ottenere, con riferimento ai danni delle parti comuni, il risarcimento corrispondente alla sua quota parte sull'intero, spettando invece ai singoli proprietari la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni provocati agli immobili di proprietà esclusiva, con esclusione del litisconsorzio necessario (Nel caso di specie, pur accogliendo la domanda degli attori avanzata a titolo di risarcimento dei danni derivanti dai vizi dell'immobile acquistato, il giudice adito ha ritenuto parzialmente fondato il rilievo secondo il quale quest'ultimi erano privi della legittimazione a far valere i vizi attinenti alle parti comuni condominiali: ne è scaturita quale conseguenza, che dalla somma indicata dal C.T.U. come corrispondente ai costi delle opere da eseguire al fine di risolvere tutte le problematiche lamentate dagli attori, dovevano essere detratti gli importi inerenti alle opere di ripristino delle suddette parti condominiali, in quanto, nella circostanza, i danneggiati avevano omesso di indicare la propria quota di spettanza dei beni suddetti né avevano richiesto la liquidazione
"pro quota" dei danni alle parti comuni, da escludere pertanto dall'entità della somma risarcibile).” (cfr. Tribunale Bergamo sez. IV, 30/11/2022, n. 2618).
3 3.2.- Il precedente di questo Tribunale trova suggello nell'orientamento della
Corte di Cassazione, la quale ha affermato che: “la relativa azione, di natura contrattuale, spetta soltanto al committente, ossia ai singoli condòmini, nei cui confronti l'appaltatore si è obbligato, con esclusione della solidarietà attiva, sicché, se ad agire in giudizio è il singolo condòmino, egli, in difetto di un idoneo titolo negoziale preesistente legittimante la rappresentanza comune, può ottenere, con riferimento ai danni delle parti comuni, il risarcimento corrispondente alla sua quota parte sull'intero spettando invece ai singoli proprietari la legittimazione ad agire per il risarcimento dei danni provocati agli immobili di proprietà esclusiva, con esclusione del litisconsorzio necessario” (cfr.
Cassazione civile , sez. II , 11/04/2022 , n. 11606).
3.3.- Le cose, del resto, non possono stare così perché: -) non si può agire in giudizio facendo valere un diritto che spetta anche ad altri se non si è rappresentanti di costoro;
-) La presunzione della solidarietà opera solo sul piano passivo (v. art. 1294 cod. civ.) e non anche sul lato attivo;
-) la domanda di parte attrice, se accolta nella sua interezza, locupleterebbe ingiustificatamente un solo condomino, atteso che l'obbligazione di manutenzione e gestione dei beni in comune grava pro quota millesimale su ciascuno dei condomini e, pertanto, ciascuno di essi deve concorrere a emendare i vizi che interessano le opere condominiali e a pagare le spese necessarie al completamento della realizzazione delle parti comuni.
3.4.- Deve, quindi, trovare conferma quanto ha affermato la giurisprudenza della
Corte di Cassazione rispetto alla legittimazione attiva dell'amministratore ed a quella dei singoli condomini e, in particolare, che: “in tema di azioni a tutela delle parti comuni di un edificio in condominio occorre distinguere tra domande tendenti a esercitare atti conservativi di difesa dei beni comuni e domande di natura risarcitoria. Mentre con riferimento al primo ordine di domande sussiste la legittimazione attiva del singolo condomino, atteso che essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti,
l'esistenza dell'amministratore non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni, a diverse conclusioni deve giungersi in punto legittimazione attiva del singolo condomino con riguardo al secondo tipo di domande. Esse, infatti, tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio
4 comune, senza - quindi - attinenza diretta all'interesse esclusivo dei singoli partecipanti, con la conseguenza che in tali controversie la legittimazione attiva spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio.”
(cfr. Cassazione civile sez. II, 23/05/2012, n. 8173).
4.- Esclusa la legittimazione attiva sul piano sostanziale dell'odierno ricorrente a domandare il risarcimento dell'intero danno, questo giudice non può accogliere la domanda risarcitoria neppure per la minor somma relativa alla quota di partecipazione ai beni condominiali in capo al perché nel ricorso Pt_1 introduttivo non è né enunciata la quota millesimale e neppure il numero di unità immobiliari in condominio, sì da poter applicare in via residuale quantomeno il criterio di uguaglianza delle quote di cui all'art. 1101 c.c. Detto altrimenti, non conoscendo questo giudice il numero di appartamenti in condominio egli non può operare alcuna operazione divisoria, neppure per parti uguali, della posta risarcitoria complessiva valutata in seno alla c.t.u.
5.- Ed ogni ulteriore indagine minerebbe la terzietà del giudice che, rispetto ai fatti costitutivi dell'esistenza e della misura del diritto di credito del ricorrente, non può andare alla ricerca degli elementi di fatto rilevanti ai fini del decidere, superando, in tal guisa, il principio dell'allegazione specifica nel ricorso introduttivo dei fatti necessari ai fini del decidere. Ed, invero, il silenzio del ricorso introduttivo non risulta emendato neppure nella memoria di cui all'art. 281-duodecies c.p.c., atteso che il ricorrente non ha neppure chiesto in prima udienza termine per deposito delle memorie.
6.- La contumacia del ricorrente vittorioso esclude la necessità di provvedere sulle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bergamo, sezione IV, in persona del Giudice unico, dott. AT
RT, definitivamente pronunciando sulle domande avanzate, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, così provvede:
1) rigetta la domanda del ricorrente;

2) nulla sulle spese.
5 Così deciso. Bergamo, 18/12/2025
Il Giudice
AT RT

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