REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di NO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 3334/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIALE Parte_1 C.F._1
MONTE NERO, 63 20135 MILANO , presso lo studio dell'avv. PUOPOLO LUCCIO, dal quale è rappresentata e difesa rappresentato e difeso dall'avv.
INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. , elettivamente domiciliato in VIALE ABRUZZI, CP_1 C.F._2
20 20131 MILANO, presso lo studio dell'avv. DE NORA LUCA e dell'avv. SALVI MATTEO
( ), dai quali è rappresentato e difeso C.F._3
rappresentato e difeso dall'avv.
INTIMATO-RESISTENTE
OGGETTO: sfratto per finito comodati

CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE:
-previa conferma dell'ordinanza di rilascio del cortile e del laboratorio/magazzino, dichiarare, con ogni miglior formula o provvedimento ritenuto utile e necessario, la risoluzione del contratto di comodato del bagno esterno, con condanna del convenuto all'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose sue.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali di causa, ivi compresa la fase sommaria.
In via istruttoria
Ammettersi prove per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova: 1- “Vero che il sig. dall'apertura del ristorante La Maison Tuoareg, avvenuta nel mese CP_1 di aprile – giugno 2017 è stato sempre nei locale in via Varesina 77- NO”;
1

2- “ Vero che il sig. gestiva il suddetto locale, aveva rapporti con la proprietà e si CP_1 interfacciava con la sig.ra , gestendo altresì i rapporti, anche conflittuali, con il sig. Parte_1 Per_1
, gestore del locale bar posto nel locale a fianco”;
[...] 3-“ Vero che gli scambi WhatsApp di cui ai docc.

9.10.11.12 sono avvenuti tra lei e la sig.ra Parte_1
e riguardano la ricerca di un nuovo locale ove trasferirsi;
nonché gli scambi WhatsApp di cui ai docc. 13, 14, 17,18,19,20 e 21 su altre circostanza”;


4- Vero che il Photoshop di cui al doc. 13 è stato da lui realizzato e trasmesso, a mezzo WhatsApp, alla sig.ra a metà febbraio 2024”; Parte_1
5- “ Vero che incontravo il sig. , gestore della Maison Touareg sita nello stabile di via CP_1
Varesina n. 77- NO, per sondare la sua disponibilità al rilascio anticipato dei locali, che avevo proposto, per l'acquisto, alla società S.M.C. SpA, ricevevo da questi una richiesta di fargli acquistare, con la formula “rent to buy”, un locale ove trasferirsi oppure di dargli un contributo alle spese di trasferimento e personalizzazione del nuovo locale, oltre che a titolo di avviamento, una somma superiore a 200 mila euro”; 6- “ Vero che la fino a dicembre 2023 era interessata all'acquisto dello stabile di via CP_2
Varesina n. 77- NO, alle condizioni descritte nel preliminare di acquisto di cui al doc. 17 attoreo
(fase sommaria), che mi si rammostra;

7- “ Vero che, in data 8.8.2023, ero presente quando la sig.ra eseguiva delle foto Parte_1 dell'interno del bagnetto esterno, sito nel cortile dello stabile di via Varesina n. 77 – NO”;
8- “ Vero che, nell'occasione di cui al cap. 7 , così come in altre occasione, vedevo che il bagno di cui sopra era ingombro di materiali vari poggiati nel lavandino, su uno scaffale di legno e sul vater, oltre che con il pavimento sporco ed il tubo di scarico del lavandino staccato”. Testi:- sig. via Bramantino, 3- NO;
- sig. via Uruguay, 14- Testimone_1 Testimone_2
NO; - sig. via Varesina n. 71 – NO;
- sig. via Spontini n. 5 – Persona_2 Controparte_3
NO; - Amm.re e legale rapp.te società via Mario Pagano n. 61- NO.. CP_2
PARTE CONVENUTA: Nel merito
“- accertare e dichiarare l'insussistenza dei presupposti per dichiarare risolto / cessato o per la risoluzione /cessazione del contratto di comodato del servizio igienico esterno e, per l'effetto, respingere l'avversaria domanda di risoluzione del contratto medesimo e di immediato rilascio del locale;

- accertare e dichiarare l'insussistenza dei presupposti per la richiesta avversaria di condanna dell'intimato al risarcimento dei danni.
Con vittoria delle spese di lite e compensi, oltre il rimborso forfetario per spese generali, iva di legge e
c.p.a..”

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ha intimato a Parte_1 CP_1
, titolare della ditta individuale Maison Touareg di Mourak AK, lo sfratto per finito comodato
[...]
relativamente a tre distinte unità immobiliari, adibite rispettivamente a bagno esterno, laboratorio e spazio cortilizio, site tutte nel cortile interno dello stabile condominiale di NO, via Varesina n. 77, stabile nel quale si trova anche un immobile concesso in locazione dall'intimante all'intimato, ad uso ristorante.
2 L'intimante ha allegato, alternativamente:
- che i tre comodati, aventi la durata indicata nei rispettivi contratti, regolarmente registrati, sono cessati tutti alla scadenza del 31 dicembre 2022, a seguito di proroga assentita dalla proprietà, ed ha invocato l'art. 1809 c.c.;
- che, ove si ritenesse che essi sono stati prorogati senza la determinazione dei termini di durata, i beni devono essere restituiti non appena il comodante lo richiede (art. 1810 c.c.)
- che, in ogni caso, ella ha urgente ed imprevedibile bisogno di riaverne la disponibilità, avendo ricevuto una proposta di acquisto dell'intero stabile, ma condizionata alla sua mancata occupazione
- che il bagno non viene utilizzato come tale dal comodatario, che il laboratorio è usato in modo improprio e che la causa del comodato dello spazio esterno (distanziamento per Covid) è venuta meno.
L'intimato si è costituito in giudizio e si è opposto alla convalida, fornendo la seguente ricostruzione dei fatti: i tre contratti di comodato sono stati stipulati originariamente con la ditta individuale Maison
Touareg di perché funzionali allo svolgimento dell'attività di ristorazione da questa Persona_3 svolta nell'adiacente unità immobiliare, sita sempre in NO, alla via Varesina, n. 77, concessa in locazione dalla stessa a Maison Touareg di con contratto del 27 aprile 2017, Parte_1 Persona_3
nel quale egli è subentrato in data 18 marzo 2022 e che si è tacitamente rinnovato fino al 31 dicembre
2029 (rectius, 31 marzo 2029).
Una volta subentrato nel rapporto di locazione, egli ha ottenuto, in data 15 giugno 2022 e “in continuità con quanto la proprietà aveva, a suo tempo, già in essere con la precedente conduttrice (la ditta Maison
Touareg di ”, la concessione in comodato dei medesimi locali/spazi, e precisamente, Persona_3
(i) fino al 10 ottobre 2022, dello spazio cortilizio, “per ovviare alla carenza di spazio all'interno del locale e per permettere una maggiore affluenza all'attività garantendo così anche un buon ristoro alla clientela”,
(ii) fino al 31 dicembre 2022, del “laboratorio”, adibito a deposito di acqua e di materiale non deperibile e
(iii) a tempo indeterminato, del bagno, quale “pertinenza” dell'attività di ristorazione esercitata dal conduttore.
In seguito, la durata dei comodati concernenti lo spazio cortilizio ed il laboratorio-magazzino, era stata prorogata dalle parti “per mutuo consenso”, fino alla scadenza della locazione.
Premessi tali fatti, ha dichiarato di aver già offerto, ma solo per mero “spirito di liberalità”, la restituzione dello spazio cortilizio, sgomberato sin dal 27 luglio 2023, e di offrire, entro la metà del mese di dicembre 2023, la restituzione anche del laboratorio-magazzino.
3 Si è opposto, invece, alla restituzione del bagno esterno, perché “strettamente funzionale” ed
“essenziale all'esercizio dell'attività ristorativa, … in quanto necessario a soddisfare i requisiti minimi previsti dal Regolamento d'Igiene del Comune di NO (che prevede almeno due servizi igienici separati, uno per i dipendenti ed uno per la clientela – articolo 4.5.6 del Regolamento – doc. n. 8) e che proprio per tale ragione era stato, originariamente, concesso in uso dalla proprietà alla prima conduttrice, con conseguente proroga a favore dell'odierno intimato”.
In sostanza, siccome l'immobile locato conteneva un solo bagno e la normativa di settore richiede, per l'esercizio dell'attività di ristorazione, la presenza di almeno due bagni, uno per la clientela e l'altro per i dipendenti, il godimento del bagno esterno era essenziale, perché soddisfaceva i requisiti igienico- sanitari richiesti dalla legge per l'esercizio dell'attività commerciale.
Ha contestato che le parti abbiano fissato un termine di durata con riguardo al comodato avente ad oggetto il bagno, ed ha dedotto che tale “termine, tuttavia, … si desume dall'utilizzo per cui il locale medesimo è stato concesso all'intimato (e, dunque, per tutta la durata del contratto di locazione dell'unità ove è insediata l'attività di ristorazione) e che, ad oggi, non è venuto ad esaurimento”.
Ha eccepito l'insussistenza dei presupposti previsti sia dall'art. 1810 c.c., sia dall'art. 1809 c.c. ed ha contestato il mancato e/o improprio utilizzo dei beni, lamentato dall'intimante.
A seguito di trattative infruttuose, il giudice, rilevato che il comportamento dell'intimato denotava inequivocabilmente l'intenzione di non opporsi alla convalida dello sfratto del e Parte_2
dello spazio cortilizio, ma soltanto a quella del bagno esterno, ha accolto la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio limitatamente alle due predette unità e non anche di quella concernente il bagno esterno.
Disposto il mutamento del rito, entrambe le parti hanno depositato memorie integrative.
Sono seguite lunghissime trattative, finalizzate a verificare la possibilità tecnica di realizzare un bagno all'interno del separato immobile concesso in locazione all'intimato.
Nell'impossibilità di raggiungere un accordo bonario, all'odierna udienza la causa, istruita documentalmente, è stata discussa e decisa, mediante lettura del dispositivo della sentenza, con termine di sessanta giorni per il deposito della motivazione.

2. E' incontroverso che l'intimato ha restituito all'intimante due delle tre unità immobiliari concessegli in comodato, ossia quelle aventi ad oggetto il laboratorio-magazzino e lo spazio cortilizio;
pertanto, con riguardo ai relativi contratti di comodato, deve essere dichiarata cessata la materia del contendere.

3. La controversia perdura, invece, con riguardo al contratto di comodato avente ad oggetto il bagno sito nel cortile di pertinenza del di . Parte_3 Parte_4
4 Dalla documentazione versata in atti emerge che il bagno in questione è stato concesso in comodato:
- all'originaria conduttrice dell'immobile adibito a ristorante (moglie dell'odierno intimato), con contratto del 24 giugno 2017, che prevedeva la realizzazione, a carico della comodataria ed entro trenta giorni, di un bagno interno all'immobile locato, nonché la cessazione del comodato “in caso di cessione dell'esercizio” (“A fronte di problematiche da parte del Comune di NO … si prende in esame quanto segue: per ovviare ad un eventuale blocco e con la necessità di provvedere entro 30 g. ad un' ulteriore modifica all'interno del locale, ovvero con la costruzione di un bagno anche per i dipendenti;
la proprietà concede ad (titolare del contratto e ai suoi stretti collaboratori) la possibilità Persona_3
di usufruire del bagno in cortile a titolo gratuito. Le modifiche eventuali necessarie saranno a carico di così come le pulizie e qualsiasi altra situazione pertinente. Ricordando sempre che i servizi Per_3 sono usufruibili anche dai proprietari. La concessione viene fatta ad Se nel caso l'esercizio Per_3
venisse ceduto ad altri e con nuovi titolari, tale concessione non varrà più”: doc. 2 dell'intimante);
- all'odierno intimato, subentrato nella locazione il 18 marzo 2022 (per effetto della cessione del ramo d'azienda di ristorazione), con contratto del 15 giugno 2022, che menziona il precedente comodato, ma non anche l'impegno di realizzare un bagno all'interno dell'immobile locato (“In riferimento alla concessione del bagno esterno-cortile del 24/06/2017, ora è di pertinenza di Controparte_4
Mourak AK. Si rende noto che: è a titolo gratuito, le modifiche eventuali necessarie saranno a carico di Mourak AK, così come le relative pulizie e qualsiasi altra situazione pertinente. Ricordando sempre che i servizi sono usufruibili anche dai proprietari. La concessione viene fatta a Mourak AK”: doc. 8 dell'intimante);
- nessuno dei due menzionati contratti scritti indica una data di scadenza del rapporto.
Il dissenso tra le parti concerne proprio la durata del contratto di comodato in questione, che l'intimante dice cessato al 31 dicembre 2022, a seguito di asserite proroghe scritte e/o tacite concesse dalla proprietaria e comodante, mentre l'intimato sostiene non ancora giunto a termine, essendo esso collegato funzionalmente alla locazione, ancora in corso, della separata unità immobiliare adibita a ristorante, ed avendone, perciò, la medesima durata.
L'intimante ha pure allegato che il bagno fu originariamente concesso in comodato alla Parte_1
moglie dell'intimato, “al solo fine di consentire alla conduttrice di iniziare l'attività, non Persona_3 appena quest'ultima ricevette, a mezzo pec ( il 13.6.2017), l'invito dal Comune di NO di adeguare i requisiti minimi del locale alle prescrizioni del regolamento d'igiene ( doc. 9 di ctp) le concedeva ( non in esclusiva) il bagno nel cortile esterno in comodato per poterlo spendere agli occhi del comune in
5 attesa costruire l'altro”, ossia “solo ai fini dell'apertura dell'attività dell'esercizio ristorante e per il periodo necessario alla realizzazione de secondo bagno”, cui si sarebbe, a suo dire, impegnata.
Ha dedotto che la previsione della “co-utilizzazione” del bagno, da parte sia del conduttore che della parte comodante, esclude che il comodato sia collegato alla locazione.
Ha ribadito che il bagno non è mai stato utilizzato dal conduttore come tale, ma come deposito di materiali vari, e che “l'unico motivo” per cui questi insiste del mantenerne la detenzione è quello di
“aggirare la normativa d'igiene del Comune di NO”.
La tesi dell'intimante circa l'intervenuta cessazione del comodato al 31 dicembre 2022 non è suffragata dalle risultanze processuali.
Il contratto di comodato stipulato con l'odierno intimato-resistente non contiene alcun termine di durata e, tanto meno, alcun impegno a carico del AK di realizzare un secondo bagno nella separata unità immobiliare adibita a ristorante.
D'altra parte, nemmeno l'originario contratto del 2017 prevedeva l'uso del bagno esterno per un periodo limitato, ossia quello necessario alla costruzione di altro bagno per i dipendenti, ma semplicemente dava atto della prescrizione imposta dal Comune di NO di provvedere alla detta realizzazione per poter proseguire l'attività commerciale e consentiva alla comodataria di provvedere a tanto, a sue spese.
La stessa intimante deduce che il bagno esterno fu concesso in comodato all'originaria conduttrice del ristorante al fine di consentirle lo svolgimento dell'attività di ristorazione, altrimenti pregiudicata dalla mancanza di un indefettibile requisito igienico-sanitario.
La circostanza che questa esigenza perdurasse anche con riguardo al successivo comodato, concesso al
AK, trova riscontro nel riferimento, fatto nel contratto del 15 giugno 2022, a quello precedente, che espressamente menzionava la necessità di realizzare il secondo bagno per poter proseguire l'attività commerciale: “In riferimento alla concessione del bagno esterno-cortile del 24/06/2017 …”.
Alla luce di questi elementi, è indubbio che il contratto di comodato del bagno esterno è inscindibilmente collegato a quello di locazione commerciale dell'immobile adiacente, perché specificamente funzionale all'esercizio ivi dell'attività imprenditoriale. Conseguentemente, esso deve essere qualificato a termine ai sensi e per gli effetti previsti dall'art. 1809, primo comma, c.c. e cesserà allorché il comodatario se ne sarà servito in conformità del contratto.
Sotto diverso profilo, l'intimante ha addotto l'urgente ed imprevedibile bisogno di riavere la disponibilità del bene (art. 1809, secondo comma, c.c.) per poterlo vendere, avendo ricevuto una proposta di acquisto dell'intero stabile.
6 A prescindere da ogni altra considerazione, che per esigenze di economia processuale si omette, devono, al riguardo, richiamarsi e ribadirsi le argomentazioni contenute nell'ordinanza di rilascio del
24 gennaio 2024, laddove la scrivente evidenziava che (i) la proposta di contratto preliminare depositata in atti non è sottoscritta da alcuna delle parti e nemmeno è stato allegato che essa è stata accettata, (ii) il termine ivi previsto per la stipulazione del contratto definitivo è scaduto il 31 dicembre
2023 (art. 5), (iii) la proposta prevede, altresì, la facoltà di recesso per i proponenti, qualora trenta giorni prima della data stabilita per la sottoscrizione del rogito lo stabile sia ancora occupato (art. 7), occupazione che perdura e che legittima l'esercizio della facoltà di recesso (se non già verificatosi).
Infatti, le evidenziate carenze probatorie della fase sommaria non sono state in alcun modo superate nella presente fase di merito, giacché l'intimante non ha integrato le produzioni documentali e nemmeno articolato idonei mezzi istruttori. Ancora prima, costei non ha in alcun modo replicato alle considerazioni della scrivente, né articolato le difese con ulteriori allegazioni.
In conclusione, l'intimante non ha dimostrato l'imprevisto e sopravvenuto bisogno che giustifica l'anticipato scioglimento del contratto e le domande di risoluzione contrattuale e di condanna al rilascio del bagno esterno, alla data del 31 dicembre 2022, devono essere respinte. E', al contempo, accertato che il contratto di comodato cesserà al termine della separata locazione commerciale.
Tenuto conto dell'esito della lite, che ha visto soccombente l'intimante, ma solo con riguardo alla data di cessazione del rapporto concernente il bagno esterno, e virtualmente soccombente l'intimato, con riguardo alle ai restanti due contratti (stante la tardiva restituzione dei beni), le spese processuali vengono interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere con riguardo ai comodati aventi ad oggetto il locale adibito a magazzino e lo spazio cortilizio interno (lato cinta);
2) rigetta la domanda di intervenuta cessazione del contratto di comodato avente ad oggetto il bagno esterno e dichiara che esso terminerà allorché cesserà la collegata locazione;

3) dichiara interamente compensate tra le parti le spese processuali.
Motivazione in 60 giorni.
NO, 08/04/2025 .
Il Giudice
Francesca Savignano
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