N. R.G. 3380/2024
Tribunale Ordinario di Vicenza
I SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3380/2024 tra

Parte_1
RICORRENTE
e

Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 18 dicembre 2025 ad ore 10.20 innanzi al dott. ID TT, sono comparsi:
Per parte attrice l'avv. GIOVANNI BATTISTA in sostituzione dell'avv. FEDERICO VIERO e dell'avv. DAL ZOTTO OTELLO.
Per parte convenuta l'avv. ENRICA VETRUGNO.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note e le parti contestano reciprocamente quanto dedotto nelle rispettive memorie.
Dopo la discussione orale, alle ore 13.15, in assenza delle parti, il giudice dà lettura del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
dott. ID TT

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N. R.G. 3380/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica ex art. 50 ter c.p.c., nella persona del Giudice dott.
ID TT ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3380/2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 dall'avv. VIERO FEDERICO e dall'avv. DAL ZOTTO OTELLO
RICORRENTE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._1 dall'avv. VETRUGNO ENRICA
RESISTENTE
OGGETTO: locazione commerciale.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Nel merito


1. Rigettarsi le avverse domande riconvenzionali in quanto infondate in fatto ed in diritto, per tutte le ragioni dedotte in atti.


2. Accertato e dichiarato il grave e reiterato inadempimento del sig. alle Controparte_1 obbligazioni assunte con il contratto di locazione del 30.12.2011 (all. 1) e con i successivi
pagina 2 di 11 accordi riguardanti l'utilizzo delle aree condominiali (all.ti 2-3) condannarsi il convenuto, per le causali dedotte in atti, a corrispondere/rimborsare alla soc. Parte_1

[...]
a) i canoni di locazione insoluti pari ad euro 7.686,00;
b) le spese condominiali di sua competenza, che la locatrice ha provveduto a corrispondere al
Condominio “Le Piazzette”, per un ammontare complessivo di euro 2.535,58;
c) le spese concordate per l'uso esclusivo degli spazi condominiali, eventualmente da liquidare/riconoscere anche a titolo di indennità di occupazione, di importo pari ad euro
4.500,00; o le diverse somme che saranno accertate come dovute in corso di causa e, in ogni caso, maggiorate degli interessi, legali maturati dalla relativa scadenza alla data della domanda, e calcolati ai sensi dell'art. 1284 IV° comma c.c. dal deposito del ricorso introduttivo
(06.08.2024) al saldo effettivo.


3. Accertato e dichiarato che il sig. non ha ripristinato i locali nello stato Controparte_1 in cui si trovavano al momento della stipula del contratto di locazione del 30.12.2011, condannarsi il convenuto al risarcimento dei danni/alla rifusione delle relative spese a favore della soc. per un ammontare pari ad euro 3.833,00 + IVA, Parte_1
o la diversa somma che sarà accertata come dovuta in corso di causa, maggiorata degli interessi legali (ai sensi dell'art. 1284 IV° comma c.c.) maturati dal deposito del ricorso introduttivo
(06.08.2024) al saldo effettivo, autorizzandosi la medesima soc. Parte_1
a trattenere la somma versata dal sig. a titolo di deposito
[...] Controparte_1 cauzionale (euro 2.700,00) in parziale compensazione del relativo maggior credito.


4. Spese, anche di CT (all. 32) – CT (all. 33) e compensi della procedura di mediazione e di causa (da maggiorarsi ai sensi dell'art. 4 comma 1bis del D.M. 55/2014) integralmente rifusi, con distrazione, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., in favore dei sottoscritti avvocati, che hanno anticipato le prime e non percepito i secondi.
In via istruttoria
A. Si insiste per l'ammissione dei capitoli di prova dedotti nel ricorso introduttivo/nella memoria di replica del 02.01.2025 con i testimoni ivi indicati, ferma l'opposizione a quelli formulati dal convenuto per i motivi già dedotti nella suddetta memoria (con richiesta di eventuale abilitazione a prova contraria, nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli avversari).
pagina 3 di 11 B. Si allegano in copia: 32) disposizioni di bonifico del 20.02.2025 - 15.07.2025 a favore del CT;
33) preavviso di parcella del CT, dott. ” Persona_1
Per parte resistente:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis,
In via preliminare:
- Accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva della Parte_1
(C.F. e P. Iva: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, in
[...] P.IVA_1 punto domanda svolta nei confronti di (C.F.: ) Controparte_1 C.F._1 nella sua qualità di titolare della ditta individuale Take & Stay di GR IA (P. Iva:
) di pagamento delle spese per l'uso esclusivo degli spazi condominiali, di importo P.IVA_2 pari ad € 4.500,00, per tutte le ragioni in fatto e in diritto indicate, e per l'effetto dichiararne inammissibile la relativa domanda e il conseguente rigetto;

- in subordine, in denegata ipotesi di accertata legittimazione, accertare e dichiarare la nullità del rapporto contrattuale tra in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore e il sig. nella sua qualità di Controparte_1 titolare della ditta individuale “Take&Stay di GR IA”, per l'uso esclusivo degli spazi condominiali e per l'effetto condannare in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore alla restituzione al sig.
[...]
nella sua qualità di titolare della ditta individuale “Take&Stay di GR CP_1
IA” delle somme versate pari ad € 4.500,00, o alla maggiore o minore somma che risulterà di Giustizia, oltre interessi dal pagamento al saldo, oltre al risarcimento del danno che risulterà di Giustizia o in via equitativa.
In via principale:
- respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, anche in via istruttoria, previa ogni declaratoria del caso e di Legge, rigettare il ricorso formulato dal
[...] in persona del legale rappresentante pro tempore contro il sig. Parte_1
nella sua qualità di titolare della ditta individuale “Take&Stay di Controparte_1
GR IA” in quanto improponibile, inammissibile, improcedibile, nonché per intervenuta prescrizione e/o decadenza, e comunque in quanto del tutto infondato in fatto, in
pagina 4 di 11 diritto e nel merito, nonché sprovvisto di supporto probatorio per le ragioni evidenziate in narrativa;

- in subordine, nel merito respingersi tutte le domande di Parte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore perché non provate e
[...] comunque destituite di ogni fondamento.
In via riconvenzionale:
a) accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione del 30/11/2011 tra
[...] in persona del legale rappresentante pro tempore e il sig. Parte_1
nella sua qualità di titolare della ditta individuale “Take&Stay di Controparte_1
GR IA” per inadempimento di Parte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore e, per l'effetto, condannare
[...]
n persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento in Parte_1 favore del sig. nella sua qualità di titolare della ditta individuale Controparte_1
“Take&Stay di GR IA” dell'indennità commerciale ai sensi dell'art. 19 del contratto pari a 24 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, pari ad € 21.600,00 + Iva se dovuta, secondo la quantificazione dell'art. 69 L. 392/78, o alla maggiore o minore somma che risulterà di Giustizia, oltre interessi e rivalutazione o, in subordine, ai sensi dell'art. 34 c. I L.
392/78 a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, pari ad € 16.200,00 + Iva se dovuta, oltre ad ulteriori 18 mensilità, pari ad € 16.200,00 + Iva se dovuta ex art. 34 c. II L. 392/78 o alla maggiore o minore somma che risulterà di Giustizia, oltre interessi e rivalutazione;

b) condannare in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore al pagamento in favore del sig. nella Controparte_1 sua qualità di titolare della ditta individuale “Take&Stay di GR IA” al pagamento del deposito cauzionale di € 2.700,00, delle somme pagate per le riparazioni straordinarie e le migliorie apportate al locale pari ad € 5.325,49, dei pagamenti fatti per i serramenti pari ad € 5.000,00 e per la pavimentazione del porticato pari ad € 1.220,00, della caparra di € 1.000,00, dei canoni di locazione pagati due volte di € 2.196,00, dei corrispettivi per utilizzo del porticato di € 4.500,00, o alle maggiori o minori somme che risulteranno ad esito
d'istruttoria o di Giustizia, il tutto più Iva se dovuta e interessi al saldo;

c) accertato il mancato pieno godimento durante l'esecuzione del contratto del bene locato, condannare n persona del legale rappresentante Parte_1
pagina 5 di 11 pro tempore alla riduzione del corrispettivo del canone di locazione, per mancata fruizione del magazzino, e conseguentemente alla restituzione al sig. nella sua Controparte_1 qualità di titolare della ditta individuale “Take&Stay di GR IA” della somma che risulterà di Giustizia;

d) in via ulteriormente gradata, accertato l'arricchimento del locale dovuto alle migliorie apportate durante l'esecuzione del contratto di locazione, condannare
[...]
n persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento al Parte_1 sig. nella sua qualità di titolare della ditta individuale “Take&Stay Controparte_1 di GR IA” ai sensi e per gli effetti dell'art. 2041 c.c. della somma di € 15.000,00
o della maggiore o minore somma che dovesse risultare ad esito d'istruttoria o di Giustizia;

e) in estremo subordine, in denegata e non creduta ipotesi di accoglimento parziale del ricorso di in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, limitare quanto dovuto dal sig. nella sua qualità di Controparte_1 titolare della ditta individuale “Take&Stay di GR IA” alle somme che risulteranno ad esito della compensazione dei crediti di quest'ultimo.
In ogni caso:
Con vittoria di spese e compensi professionali, distratti in favore del sottoscritto difensore ex art.
93 c.p.c., CT posta a definitivo carico della ricorrente e rifusione in favore della resistente dei costi sostenuti per la CT, e precisamente i compensi pagati al geom. pari ad € Per_2
1.666,00 (doc. 29), nonché rifusione dei costi sostenuti per la perizia informatica prodotta sub doc. 28) pari ad € 1.250,00 (doc. 30).
IN VIA ISTRUTTORIA
Ammettersi le istanze istruttorie indicate dal resistente sig. nella propria Controparte_1 memoria difensiva dd. 04/11/2024, nel verbale d'udienza del 16/01/2025 e nelle Note a verbale
d'udienza del 16/01/2025, con i testimoni ivi indicati.
In denegata e non creduta ipotesi di ammissione dei capitoli di prova avversi, si chiede di essere abilitati alla prova contraria con i testimoni indicati a prova diretta.
Si producono: doc. 29) acconto e saldo compensi CT geom. doc. 30) saldo Persona_3 compensi perizia informatica Dott. ” Persona_4

pagina 6 di 11 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso del 6.8.2024, (di seguito , Parte_1 Parte_1 esponeva: di aver concluso con un contratto di locazione in qualità di Controparte_1 proprietaria dell'immobile commerciale adibito ad attività di gelateria, pasticceria e bar sito in
Schio (VI) Via Battaglione Val Leogra;
che il conduttore risultava moroso nel pagamento di €
16.917,58, di cui € 9.882,00 per canoni insoluti, € 2.535,58 per spese condominiali, € 4.500,00 per l'uso esclusivo degli spazi condominiali ed € 3.833,00 + IVA risarcimento dei danni, per i quali chiedeva l'autorizzazione a trattenere in parziale compensazione il deposito cauzionale di €
2.700,00, a suo tempo versato dal sig. - oltre a interessi al saldo, vinte le spese di causa CP_1
e di mediazione (da maggiorarsi ai sensi dell'art. 4 comma 1bis del D.M. 55/2014) con distrazione in favore dei difensori;
che dopo il rinnovo tacito del contratto originariamente siglato il 30/11/2011, il conduttore recedeva per fatti concludenti dal rapporto e rilasciava l'immobile senza preavviso il 30/6/2023; che durante la locazione il in base a separati accordi CP_1 verbali, aveva fruito di alcuni spazi comuni/condominiali esterni concessi in uso dal Condominio
“Le Piazzette” alla per l'utilizzo dei quali era stato pattuito il rimborso di € 1.200,00 Parte_1 con contratto del 01/01/2019, e di € 600,00 con contratto del 1/1/2020 , rimborsi di cui il sig. aveva corrisposto al Condominio “Le Piazzette” solo degli sporadici acconti;
che a fine CP_1 locazione il sig. non aveva ripristinato i locali locati nello stato quo ante e non aveva CP_1 rimosso un serramento in alluminio posizionato senza autorizzazione della Parte_1
2. Con memoria del 04/11/2024 si costituiva in giudizio il sig. eccependo CP_1 preliminarmente la carenza di legittimazione attiva di quanto alla domanda di Parte_1 pagamento delle somme relative al godimento delle parti comuni, rilevando l'inammissibilità e l'infondatezza delle richieste ex adverso formulate e spiegando domanda riconvenzionale di accertamento di avvenuta risoluzione contrattuale per grave inadempimento di con Parte_1 condanna al pagamento dell'indennità commerciale ex art. 19 del contratto pari a 24 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, secondo la quantificazione dell'art. 69 L. 392/78, o ai sensi dell'art. 34 c. I L. 392/78, a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto oltre ad ulteriori 18 mensilità, alla restituzione del deposito cauzionale e delle somme pagate per le riparazioni straordinarie e le migliorie apportate al locale, dei canoni di locazione pagati due volte, dei corrispettivi indebitamente corrisposti per utilizzo del porticato;
inoltre, accertato il mancato pieno godimento del bene locato, per mancata fruizione del magazzino, chiedeva la condanna di pagina 7 di 11 alla riduzione del corrispettivo del canone di locazione;
in via gradata, chiedeva la Parte_1 condanna al pagamento ai sensi dell'art. 2041 c.c. della somma di € 15.000,00 o della maggiore o minore somma risultante ad esito d'istruttoria o di Giustizia o, in estremo subordine, la compensazione tra le rispettive debenze.
3. Disposta C.T.U. contabile al fine di accertare i pagamenti svolti dal conduttore e tentare la conciliazione tra le parti, la causa – assegnata allo scrivente - veniva in seguito rinviata al all'odierna udienza al cui esito veniva pronunciata la seguente sentenza.
4. Il rapporto dare/avere tra le parti risulta, anzitutto, verificabile mediante esame della documentazione prodotta incorso di causa e non contestata in modo specifico, oltre che sulle risultanze dell'accertamento peritale.
5. Partendo dalle domande di parte ricorrente, si rileva quanto segue.
5.1. Quanto ai canoni insoluti, va rilevato che la morosità per il periodo “gennaio 2014-marzo
2023 ammonta ad Euro 4.392,00, avendo il c.t.u. accertato che “Parte Convenuta non ha provveduto al versamento di n° 4 canoni di importo unitario par[i] ad € 1.098,00 per un totale di
€ 4.392,00” (pag. 12 relazione del 20.06.2025). A tale somma va aggiunta anche la mensilità di aprile 2023, dato che il conduttore aveva mantenuto la disponibilità dei locali per tale periodo, mentre vanno esclusi i mesi successivi, avendo la ricorrente sottoscritto inconfutabilmente altro contratto di locazione, sebbene non registrato (doc. 18 resistente).
L'importo complessivo ammonta, quindi, ad Euro 5.490,00 (= 4.392,00 + 1.098,00).
5.2. Le spese condominiali relative all'immobile locato sono parimenti dovute in quanto previste dal contratto (doc. 1 ricorrente) e regolarmente deliberate ed approvate dall'assemblea condominiale.
La ricorrente ha prodotto tutti i verbali di assemblea con i relativi rendiconti/bilanci dall'anno
2013 al 2023, in cui sono esposte le spese rispettivamente di competenza della locatrice e del conduttore (doc.

5-14 ricorrente).
Pertanto, a fronte del relativo pagamento da parte della locatrice al Condominio, vanno rimborsate alla ricorrente le spese documentate di Euro 2.535,58 (di cui, per il 2016 Euro 131,39, per il periodo 2017-2018 (Euro 620,06), per il periodo 2018-2019 (Euro 666,21), per il periodo
2019-2020 (Euro 89,26), per il periodo 2020-2021 (Euro 451,83), per l'anno 2022 (Euro 380,83)
e, infine, per l'anno 2023 (fino a giugno 2023 – Euro 196,00).
La resistente non ha infatti provato in via documentale i pagamenti parziali allegati.
pagina 8 di 11 Anche le spese per l'utilizzo degli spazi comuni messi a disposizione del conduttore in virtù di un sub-comodato, per cui non è richiesta forma scritta, avente ad oggetto le concessioni temporanee, intervenute durante il periodo contrattuale, di uso esclusivo di spazi condominiali.
Ciò è provato per presunzioni dall'adempimento spontaneo degli acconti da parte del conduttore, il quale ha usufruito di tali spazi.
Avendo, quindi, la locatrice corrisposto al Condominio “Le Piazzette” le somme dovute per conto del proprio conduttore, la stessa è titolata a chiederne il rimborso.
Le spese deliberate dall'assemblea sono pari: per l'anno 2019 ad Euro 600,00, per il periodo
2019-20 ad Euro 1.500,00 (all. 12), per il periodo bilancio 2020-21 di 18 mesi ad Euro 2.700,00
(all. 13), per il periodo 2021-22 ad Euro 1.800,00 (all. 14), per l'anno 2023 ad Euro 600,00, in proporzione rispetto alla durata del rapporto (terminato ad aprile 2023).
Il totale maturato a carico del conduttore ammonta, quindi, a complessivi Euro 7.200,00 cui vanno detratti Euro 3.000,00 (Euro 1.500,00 corrisposti con bonifico del 16.11.2021 con causale
“affitto porticato 2021” ed Euro 1.500,00 corrisposti il 08.12.2022 con causale “affitto portico
2022 – doc. 4 ricorrente).
Il dovuto a tale titolo ammonta quindi ad Euro 4.200,00 (e non a 4.500,00 s.v. doc. 28 ricorrente).
5.3. Non sono, invece, dovute le spese per il ripristino del serramento rimosso dato che tale sostituzione – costituente un miglioramento - è stata pacificamente accettata senza condizioni dalla locatrice ex art. 1592, comma 1, c.c..
5.4. L'importo complessivo ammonta quindi ad Euro 12.225,58 (= 5.490,00 + Euro 2.535,58 +
Euro 4.200,00).
6. Il conduttore ha proposto domanda riconvenzionale per le spese straordinarie non restituite e per il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale, ed ha eccepito la prescrizione per i canoni non corrisposti, chiedendo, altresì, la riduzione del canone versato in ragione della condizione dei locali.
6.1. L'esecuzione di spese per interventi straordinari direttamente commissionati dalla locatrice risulta provata documentalmente per complessivi Euro 11.850,49.
In particolare, il conduttore ha sostenuto spese straordinarie pari: ad Euro 5.325,49 (doc. 5 alle pagg. 27, 28, 29 e 6 resistente); ad Euro 305,00 per la sostituzione della vetrata per (doc. 9 resistente), al rimborso dei costi dei serramenti chiesto dal sig. e che il sig. ha Parte_1 CP_1 effettuato con pagamenti in contanti per Euro 3.500,00 (doc. 5 resistente pag. 27) e mediante pagina 9 di 11 bonifici per Euro 1.500,00 (doc. 13 resistente), ad Euro 1.220,00 per la pavimentazione del portico, mediante bonifico (doc. 14).
6.2. La domanda di pagamento dell'indennità di avviamento commerciale va rigettata sia perché
l'estinzione del rapporto è imputabile allo stesso conduttore che ha abbandonato i locali recedendo di fatto dal rapporto sia perché ha maturato una morosità pari alla differenza tra quanto dovuto e quanto anticipato per le spese, pari ad Euro 375,09 (Euro 12.225,58 - Euro 11.850,49).
Parimenti infondata è la domanda di riduzione del canone per inidoneità dei locali avendoli il conduttore accettati e verificati dichiarando nel contratto che gli stessi si trovavano in buono stato e conformi all'uso pattuito.
6.3. Risulta, invece, infondata l'eccezione di prescrizione dei canoni per le mensilità indicate in quanto tali somme vanno compensate ex art. 1242 c.c. con le spese straordinarie sopra indicate del 2012 (doc. 6 resistente) e con quelle successive per l'eventuale differenza.
7. In definitiva, operate le compensazioni tra le relative poste creditorie, la ricorrente aveva diritto al 30.4.2023 al pagamento della somma di Euro 375,09.
Avendo la stessa ricevuto – circostanze provate documentalmente - un deposito cauzionale pari ad Euro 2,700,00, cui vanno aggiunti Euro 1.000,00 a titolo di caparra, per Euro 3.700,00, la stessa è tenuta a restituire alla conduttrice Euro 3.324,91 (= 3.700,00 - 375,09), cui vanno aggiunti gli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla domanda riconvenzionale al saldo.
8. Alla luce della soccombenza reciproca, le spese di lite possono essere integralmente compensate, e per le tesse ragioni quelle di C.T.U. vanno poste a carico delle parti in egual misura.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza nella suindicata composizione monocratica, ogni contraria e diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando ai sensi dell'art. 429
c.p.c. nella causa iscritta al n. 3380/2024 R.G., così provvede: accerta e dichiara l'estinzione del contratto di locazione il 30.4.2023; in parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente e della domanda riconvenzionale di parte resistente ed operate le relative compensazioni, accerta e dichiara che al 30.4.2023 la ricorrente risultava creditrice nei confronti della resistente della somma di Euro 375,09;
pagina 10 di 11 condanna la ricorrente a restituire alla resistente la differenza tra la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale (di Euro 3.700,00) e quella dovuta a titolo di locazione (375,09), pari a complessivi Euro 3.324,91, oltre agli interessi moratori dalla domanda riconvenzionale al saldo;
compensa integralmente le spese di lite tra le parti;
pone le spese di C.T.U. a carico delle parti in egual misura. manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Vicenza, 18 dicembre 2025
Il Giudice
ID TT

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