n. 825/2024 r.g.
Tribunale di Spoleto

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In composizione monocratica nella persona del giudice IC AR all'esito della discussione orale tenutasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato e pubblicato ai sensi del medesimo art. 127ter co. 4 c.p.c. nel giorno successivo alla discussione cartolare la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n. 825/2024 RG
TRA
(P.IVA: ), in persona del legale rappresentante pro tempore sig.ra Parte_1 P.IVA_1 [...]
rappresentata e difesa dall'Avv. Leonardo Brozzi (c.f. ) del Foro di CP_1 C.F._1
Perugia, in virtù di procura apposta in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore ed elettivamente domiciliata nel di lui studio in (06081) Assisi (PG) Via Raffaello snc – int. 12;
OPPONENTE
E
(cod. fisc.le e p.iva: , in persona degli amministratori e legali Controparte_2 P.IVA_2
rappresentanti pro tempore e , rappresentata e difesa giusta Controparte_3 Controparte_4
procura allegata alla comparsa di costituzione, dall'Avv. Marco Setteposte ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Foligno (PG), Corso Cavour n.68;
Nonché contro
(C.F. n. ), e per essa (C.F. e P.IVA Controparte_5 P.IVA_3 Controparte_6 pagina 1 di 9 ), in persona del procuratore speciale Dott. rappresentata, assistita e P.IVA_4 CP_7
difesa, giusta procura speciale in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore, dall'avv. Daniela
D'OR ed elettivamente domiciliata presso il suo studio a Milano in Via Boccaccio n. 45;
OPPOSTE
OGGETTO: opposizione agli atti esecutivi
Conclusioni di parte attrice: “In via Preliminare
- sospendere inaudita altera parte, l'efficacia del provvedimento emesso dal G.E. nell'ambito della procedura esecutiva r.g.e.
4/2020 – Tribunale di Spoleto, contenete l'ordine di liberazione per cui è causa;

Nel Merito
- accertare e dichiarare, l'opponibilità alla procedura esecutiva r.g.e. 4/2020 – Tribunale di Spoleto del contratto di affitto di azienda stipulato in data 30.12.2015 dalla società attrice con il sig. a rogito del notaio dott. di Foligno e CP_8 Per_1
rinnovato tacitamente sino al 31.12.2024;
- accertare e dichiarare, l'illegittimità del provvedimento emesso dal G.E. nell'ambito della procedura esecutiva r.g.e. 4/2020
– Tribunale di Spoleto contenente l'ordine di liberazione per cui è causa, per tutto quanto esposto in narrativa;

Per l'effetto dichiarare che venga annullato il decreto di trasferimento dell'immobile del 17.10.2023 di proprietà del sig. emesso dal CP_8
Tribunale di Spoleto nella persona del dott. Cappellini Rep. N 519/2023 – R.Decer.215/2023”.
Conclusioni di parte convenuta ( : “Voglia l'Ecc.mo Giudice adito, disattesa e respinta Controparte_2
ogni contraria istanza,
- respingere la domanda proposta dall'attore avverso la odierna convenuta, in quanto pretesa destituita di fondamento sotto ogni profilo e per l'effetto,
- confermare la pronuncia resa dal Giudice dell'Esecuzione dell'intestato Tribunale nel giudizio r.g.es. 4/2020, con cui è stata dichiarata l'inopponibilità del contatto di affitto di cui in premessa all'aggiudicataria ex art. Controparte_2
pagina 2 di 9 - In via meramente subordinata, accertare e dichiarare la nullità del contratto di affitto di azienda stipulato in data
24.12.2015 a rogito del Notaio dott. registrato a Perugia in data 31.12.2015, al n. 26769 serie 1T tra Per_1 Pt_1
e in quanto atto simulato al solo fine di sottrarre i beni del secondo alle azioni dei creditori o comunque di
[...] CP_8
ostacolare questi ultimi;

- In via ulteriormente e meramente subordinata, accertare che il prezzo pattuito per la locazione dell'unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva e di cui al contratto stipulato in data 24.12.2015 a rogito del Notaio dott. Per_1
registrato a Perugia in data 31.12.2015, al n. 26769 serie 1T tra e è inferiore di oltre un terzo Parte_1 CP_8
rispetto al giusto prezzo;

- dichiarare per l'effetto, in ogni caso, che la locazione di cui al succitato contratto è inopponibile all'aggiudicataria
[...]
respingendo conseguentemente ogni domanda avversaria, siccome inammissibile ed infondata per la ragioni Controparte_2
esposte in parte motiva.
Con ogni conseguenza di legge anche in ordine alle spese del presente giudizio”
Conclusioni di parte convenuta ( : “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito respingere ogni domanda Controparte_5
avversaria, siccome inammissibile ed infondata per la ragioni esposte in parte motiva.
E ciò con ogni conseguenza di legge anche in ordine alle spese del presente giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione di introduzione del giudizio di merito a seguito di opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., ha convenuto dinanzi a questo giudice la e la Parte_1 Controparte_2 CP_5
(rappresentata dalla per ottenere, previa sua sospensione, la declaratoria
[...] Controparte_6
di invalidità dell'ordine di liberazione emesso nell'ambito della procedura R.G.E. n. 4/2020.
In particolare, l'attrice ha allegato a fondamento della propria domanda che:
- nell'ambito della procedura esecutiva R.G.E. n. 4/2020, con debitore esecutato , veniva CP_8
venduto all'asta un compendio immobiliare distinto al N.E.C.U. del Comune di Bevagna al foglio 41, part. 356 sub 4 e sub 5, nonché censito al NCT, foglio 41, part. 356 e, successivamente, veniva emesso ordine di liberazione, in data 26/01/2024;
pagina 3 di 9 - avverso tale provvedimento l'odierna attrice, detentrice del compendio, ha proposto opposizione, evidenziando di essere affittuaria dell'azienda comprensiva di detto bene immobile, con contratto stipulato con in data 30/12/2015, con durata annuale e rinnovabile tacitamente;
CP_8
- detto contratto, infatti, essendo stato registrato in data antecedente al pignoramento, era opponibile alla procedura e all'aggiudicatario, nonostante né il c.t.u. né il delegato alle vendite si fossero avveduti di tale circostanza;

- il suddetto ordine di liberazione, dunque, doveva ritenersi illegittimo in quanto almeno sino al
31/12/2024 il contratto di affitto doveva ritenersi valido ed efficace.
Si costituivano nel subprocedimento di opposizione l'aggiudicataria, nonché la Controparte_2
creditrice procedente, le quali evidenziavano l'inopponibilità del contratto alla procedura e Controparte_5
all'aggiudicataria. In particolare, la eccepiva, nel merito, che la rinnovazione tacita della Controparte_5
locazione ad uso non abitativo opererebbe in maniera automatica, con effetto derivante direttamente dalla legge, solo con riferimento al primo rinnovo, mentre invece i rinnovi successivi dovrebbero essere autorizzati dal G.E.; la aderiva alla censura della e, in subordine, Controparte_2 Controparte_5
evidenziava come il contratto sarebbe comunque inopponibile, in quanto stipulato per canone “vile”.
A seguito dell'istaurazione del contraddittorio, il g.e. revocava il provvedimento di sospensione adottato inaudita altera parte e rigettava, dunque, l'istanza dell'opponente, assegnando alle parti termine di giorni 60 per l'introduzione del giudizio di merito.
Parte opponente, dunque, ha istaurato il presente giudizio mediante atto di citazione, ribadendo le censure all'ordine di liberazione.
Si sono altresì costituite nonché la creditrice procedente, Controparte_2 Controparte_5
ribadendo anche esse le deduzioni di cui alle memorie di costituzione in sede di sospensiva.
A seguito dei controlli ex art. 171bis c.p.c. e tenutasi la prima udienza, il procedimento veniva riassegnato allo scrivente, il quale, rigettata l'istanza di sospensione e ritenuta la causa immediatamente matura per la decisione senza necessità di assunzione di prove costituende, ha rinviato la stessa per la precisazione dele pagina 4 di 9 conclusioni e discussione orale e decisione ex art. 281sexies c.p.c. all'udienza, tenutasi ex art. 127ter c.p.c., del
04/12/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. In assenza di questioni pregiudiziali, vale analizzare immediatamente lil merito della presente controversia.
Invero, lo stesso attiene all'opponibilità del contratto di affitto di azienda (all'interno del quale rientra il compendio immobiliare oggetto dell'ordine di liberazione del g.e.) alla procedura e all'aggiudicataria, odierne convenute.
Ebbene, preso atto dell'orientamento ormai consolidato in materia della giurisprudenza di legittimità, si ritiene come non vi siano ragioni per discostarsi dal medesimo;
in particolare, la Suprema Corte appare concordemente orientata nel senso di attribuire una diversa disciplina con riguardo al primo rinnovo, da un lato, e ai rinnovi successivi, dall'altro, dei rapporti di locazione ad uso non abitativo, in relazione al ruolo del custode e alla necessità dell'autorizzazione giudiziale ex art. 560, comma 2, c.p.c. per aversi opponibilità alla procedura esecutiva.
Come già correttamene rilevato dal g.e. con l'ordinanza del 16/05/2024, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alle scadenze contrattuali successive alla prima (nella specie la terza), a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi dell'art. 28, comma 1, della legge n. 392 del 1978,
costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, comma 2, c.p.c.” (cfr. Cassazione civile, sentenza del 19/07/2019, n. 19522).
Tale principio è assolutamente in sintonia con quanto affermato dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 11830 del 16/05/2013, secondo la quale “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di
pagina 5 di 9 rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ.”.
In estrema sintesi, nell'ipotesi in cui l'esercizio della facoltà di diniego alla rinnovazione (alla prima scadenza contrattuale) sia sottoposto (ex artt. 28, comma 2, 29 della l.n. 392/1978) a particolari condizioni, il rinnovo del contratto discenderà direttamente dalla legge sicché lo stesso non necessiterà di autorizzazione del G.E. ex art. 560 c.p.c.. Invece, alle successive scadenze (in cui vengono meno i limiti previsti dagli artt. 28, comma 2, e 29 della l.n. 392/1978 alla facoltà di diniego) si sarà in presenza di una nuova manifestazione di volontà, come tale necessitante di autorizzazione del G.E. nel caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore.
Si precisa che la migliore letteratura giuridica ritiene che la mancanza di autorizzazione, pur non inficiando la validità del contratto, renda inopponibile la locazione nei confronti dell'aggiudicatario e dei creditori, nonché del debitore in caso di cessazione del pignoramento, salvo che sia stato quest'ultimo a stipulare il contratto. Anche la costante giurisprudenza ritiene non affetto da nullità il contratto di locazione concluso in difetto della prescritta autorizzazione, il quale è soltanto relativamente inefficace (cfr Cass. Civ., sent. n.
20341/2010; Cass. Civ., sent. n. 16375/2009; Cass. Civ., sent. n. 7422/1999; Cass. Civ., sent. n.
8267/1994). Ancora, “In pendenza di procedimento di esecuzione forzata, la rinnovazione del contratto di locazione dell'immobile pignorato deve essere disposta dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 560, essendo inopponibile all'aggiudicatario qualsiasi forma di rinnovazione tacita dovuta a mancata disdetta” (Cass. Civ., sent. n. 22711/2011).
Tale orientamento interpretativo, peraltro, è stato fatto proprio anche dalla recente giurisprudenza di merito: si vedano sul punto Trib. Napoli, sent. n. 3248/2025 del 01/04/2025; Corte d'Appello Firenze, sent. n. 928/2024 del 05/06/2024; Trib. Ragusa, sent. n. 515/2023 del 28/03/2023.
pagina 6 di 9 1.2 Alla luce di tali considerazioni di carattere generale, appare come, pur nella pacifica assenza di una disdetta del contratto stesso ad opera del custode (al quale, per la verità, neanche appare fosse stata comunicata l'esistenza di detto contratto, a tempo debito), il contratto si fosse già molte volte rinnovato prima dello scadere dell'annualità 2023.
Invero, seppur astrattamente il contratto di affitto sia opponibile alla procedura, in quanto registrato prima del pignoramento (che si ritiene avvenuto a fine 2019 o inizio 2020, in assenza di specifica allegazione e tenuto conto del numero di ruolo della procedura esecutiva), tale opponibilità è limitata nel tempo a un solo anno successivo alla notifica del pignoramento. Questo, appunto, perché l'eventuale rinnovo tacito successivo al pignoramento medesimo non appare radicarsi direttamente in una previsione di legge, derivando piuttosto dalle pattuizioni tra il debitore e la società conduttrice che, come tali, non sono opponibili alla procedura, rendendosi invece necessaria l'autorizzazione giudiziale ex art. 560, co. 2, c.p.c., che nella specie manca.
In conclusione, si ritiene che all'epoca dell'emissione dell'ordine di liberazione, ma a ben vedere anche prima, l'efficacia di tale contratto nei confronti della procedura era venuta meno.
2. Ciò posto con riferimento alla domanda originariamente proposta in sede di opposizione ex art. 617
c.p.c. (e di atto di riassunzione nel merito), occorre rilevare come, dopo la costituzione del nuovo difensore e solo con la prima memoria ex art. 171ter c.p.c., parte attrice abbia altresì richiesto al Tribunale di “verificare
l'esatta corrispondenza dell'immobile di cui è conduttrice la “ e quelli oggetto di pignoramento e venduti con Parte_1
l'asta del 18/05/2023” e “annullare il decreto di trasferimento dell'immobile del 17.10.2023 di proprietà del sig. CP_8
emesso dal Tribunale di Spoleto nella persona del dott. Cappellini Rep. N 519/2023 – R.Decer.215/2023”.
[...]
Ebbene, appare chiaro come tali domande siano pacificamente inammissibili.
A tal riguardo, è invalso orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui, nel giudizio di opposizione agli atti esecutivi, vi è una preclusione processuale che consiste nel divieto di mutatio libelli, ovvero di proporre una domanda nuova, o un motivo d'impugnazione diverso da quello posto a fondamento dell'atto introduttivo dell'opposizione, facendo valere una causa petendi fondata su un vizio pagina 7 di 9 dell'atto non prospettato prima, con l'effetto di porre un nuovo tema d'indagine e di ampliare il petitum oggetto della controversia (cfr., ex multis, Cass. Civ., sent. n. 18761 del 07/08/2013).
Nel caso in esame, risulta ex actis che le domande sopra evidenziate siano del tutto esorbitanti, sia quanto a causa petendi che petitum, dall'oggetto dell'originaria opposizione ex art. 617 c.p.c. proposta con ricorso al g.e..
Addirittura, con tali doglianze non soltanto si fanno valere vizi della procedura esecutiva in generale (e quindi non coerenti con i motivi di opposizione già proposti) ma si impugnano provvedimenti diversi da quello oggetto di censura con il suddetto ricorso in opposizione ex art. 617 c.p.c. e che avrebbero dovuto, semmai, essere impugnati nei termini di legge con autonomo ricorso ex art. 617 c.p.c..
Le suddette domande, pertanto, sono palesemente inammissibili.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza di parte opponente e vengono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al d.m. 147/2022, nella misura minima, alla luce della durata del giudizio e della semplicità delle questioni affrontate, e tenuto conto delle fasi del giudizio effettivamente svolte
(studio, introduttiva e decisoria).

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando respinta ogni contraria domanda, eccezione e difesa
▪ Rigetta l'opposizione proposta;

▪ Condanna l'opponente al pagamento nei confronti della delle spese legali Controparte_2
della presente fase di merito, che si liquidano in € 3.562,00 (€ 1.604,00 per fase di studio, € 708,00 per fase introduttiva ed € 1.790,00 per fase decisionale) per compensi professionali, tutto oltre
C.A.P. ed I.V.A. come per legge;

▪ Condanna l'opponente al pagamento nei confronti della delle spese legali della Controparte_5
presente fase di merito, che si liquidano in € 3.562,00 (€ 1.604,00 per fase di studio, € 708,00 per pagina 8 di 9 fase introduttiva ed € 1.790,00 per fase decisionale) per compensi professionali, tutto oltre C.A.P. ed I.V.A. come per legge.
Spoleto, 05/12/2025
Il giudice
IC AR
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560 c.p.c., in ragione della mancata autorizzazione del Giudice dell'Esecuzione al rinnovo del contratto per le annualità successive all'instaurazione del processo esecutivo di cui in epigrafe;