REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
SEZIONE IV CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Flavia BONELLI ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 813 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 e vertente
TRA
(P.I. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Fausto Beato ed elettivamente dom.to presso indirizzo telematico

opponente
E
, (C.F. , e Controparte_1 C.F._1 CP_2
, (C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Piergiorgio
[...] C.F._2
Mazzuoccolo ed elettivamente domiciliati presso indirizzo telematico
opposti
OGGETTO: Locazione e comodato di immobile urbano- affitto di azienda
CONCLUSIONI
All'udienza del 19.06.2025 i procuratori delle parti hanno rassegnato le rispettive conclusioni come da verbale.
1/7

FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato in data 05.02.2024, ha Parte_2 proposto opposizione avverso l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità emessa in data 22.12.23, dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere in favore di
[...]
esponendo che: Parte_3

1.con contratto registrato in data 01.01.2017 all'Agenzia delle Entrate di Caserta al n.
1081, della durata di anni sei e con scadenza il 11.03.2023 la Sig.ra , in proprio e CP_2 quale esercente la potestà genitoriale sui minori e , Controparte_1 Persona_1 ha concesso in locazione al IG. , titolare della ditta Macellazione Tittore Parte_4 di Liguori Vincenzo, l'immobile sito in Pastorano, Via Contrada Starza di Pantuliano;

2. in data 21/11/2019 il IG. ha concesso in affitto d'azienda la propria Parte_4 ditta di macellazione alla trasferendo a quest'ultima la propria Parte_1 organizzazione aziendale e con essa anche il contratto di locazione stipulato con la IG.ra
; CP_2

3. in data 12.01.2021 veniva dichiarato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere il fallimento della ditta Macellazione Tittore nella persona del titolare;
Parte_4

4. con ordinanza del 22.12.2023 il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, su istanza della IG.ra e del di lei figlio maggiorenne , ha convalidato lo sfratto CP_2 Controparte_1 per morosità nei confronti della esponente, fissando per l'esecuzione la data del
05.02.2024;

5. la ricorrente non ha avuto tempestiva conoscenza dell'atto di intimazione dello sfratto per morosità per forza maggiore, essendo la ditta chiusa al momento della notifica dell'intimazione per lavori di restauro e per la temporanea assenza di energia elettrica e ciò ha comportato l'impossibilità di accedere alla casella pec aziendale e di avere tempestiva conoscenza dell'intimazione di sfratto per morosità;

6. in ogni caso il giudice investito non avrebbe avuto la competenza funzionale atteso che qualora il contratto di locazione sia stato stipulato dal conduttore poi fallito per soddisfare
2/7 eIGenze non abitative ed il curatore non abbia esercitato il recesso ex lege consentito dall'art. 80 r.d. 16.3.42 n.267, 3° e 4° co., il fallimento subentra nella posizione sostanziale e processuale del conduttore fallito, sempre che il rapporto locativo sia ancora in corso alla data del fallimento, con la conseguenza che la domanda finalizzata ad ottenere il rilascio dell'immobile locato va proposta al Tribunale fallimentare;

7. il vincolo di solidarietà tra cedente e cessionaria dell'azienda ex art. 36 legge n.
392/1978 determinerebbe il coinvolgimento nel giudizio anche della cedente e dunque che il fallimento di quest'ultima avrebbe attratto la competenza dell'intera procedura innanzi al Tribunale fallimentare.
La ricorrente, dunque, ha dedotto la nullità del provvedimento per difetto di competenza funzionale da parte del giudice investito del giudizio nonché il difetto di legittimazione passiva;
ha concluso chiedendo, previa sospensione dell'esecuzione: 1) di revocare l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità; 2) di accertare e dichiarare l'infondatezza delle domande proposte dalle controparti di risoluzione del contratto, con vittoria di spese, diritti ed onorari.
Si sono costituiti in giudizio gli opposti con la comparsa di costituzione e risposta del
30.03.24 deducendo che non possono trovare accoglimento i motivi, addotti con l'opposizione, del caso fortuito o della forza maggiore o di altra causa non imputabile all' intimata morosa che le abbia impedito di avere tempestiva conoscenza dell'intimazione di sfratto per morosità, atteso che la casella p.e.c. è immediatamente accessibile e consultabile da qualsiasi comune dispositivo (mobile e/o fisso) e da qualsiasi luogo l'utente si trovi;
inoltre, ha chiarito che la conduttrice opponente non risulta dichiarata fallita, riguardando il fallimento un soggetto estraneo al rapporto. Dunque, ribadito quanto argomentato nell'intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificata, e poiché la morosità persiste e si è pure aggravata gli opposti hanno chiesto la conferma dell'ordinanza resa all'udienza del 14.3.2014 (n.r.g. 813/1- 2024) e il rigetto dell'opposizione nonché dell'intervento, con vittoria di spese e di compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfettario e cpa.
3/7 Con istanza del 20.02.2024 la ricorrente ha proposto sub procedimento cautelare incidentale al fine di richiedere la sospensione dell'esecuzione della convalida di sfratto;
il della ditta individuale AZ TT DI RI CP_3
NZ ha spiegato intervento adesivo nella fase cautelare, associandosi all'istanza di sospensione dell'ordinanza impugnata;
il procedimento iscritto al n. rg. 813-1/2024 si è concluso con il rigetto dell'istanza cautelare e rimessione al merito della decisione sulle spese.
La causa è stata dunque ritenuta matura per la decisione e rinviata all'odierna udienza per la discussione.
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Si deve premettere che il procedimento di sfratto per morosità, oggetto della presente opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c., si è svolto tra e Controparte_2 [...]
, nella veste di locatori, e Controparte_1 Parte_1 quale conduttrice.
Invero, con contratto stipulato in data 12/03/2017, registrato in data 01/01/2017,
, in proprio e quale esercente la potestà genitoriale sui minori Controparte_2 [...]
e , aveva concesso dapprima in Controparte_1 Persona_1 locazione a , titolare della ditta AZ TT DI Parte_4
RI NZ, l'immobile sito in Pastorano, Via Contrada Starza di
Pantuliano; successivamente, in data 21/11/2019, aveva Parte_4 concesso in affitto la propria azienda alla società Parte_1 trasferendo a quest'ultima anche il contratto di locazione stipulato con la IG.ra
. Controparte_2
Dunque, sulla base della dedotta morosità della società cessionaria, i locatori hanno intimato lo sfratto procedendo alla notifica a mezzo pec all'indirizzo della società cessionaria estratto dal registro INIPEC e all'udienza del 22/12/2023, in mancanza di costituzione e comparizione della parte intimata, lo sfratto è stato convalidato con fissazione della data per il rilascio.
4/7 quindi, ha proposto la presente opposizione tardiva Parte_1 alla convalida ex art. 668 c.p.c. sul rilievo che l'intera procedura dovesse essere svolta innanzi al Tribunale fallimentare, atteso che con sentenza n. 2/2021 resa in data
11/01/2021 era stato dichiarato il fallimento della ditta AZ TT di
RI NZ, ossia della società cedente, originaria conduttrice dell'immobile oggetto della locazione e sull'ulteriore deduzione di non aver avuto tempestiva conoscenza dell'atto di intimazione dello sfratto per morosità, per forza maggiore, essendo la ditta chiusa al momento della notifica dell'intimazione per lavori di restauro e per la temporanea assenza di energia elettrica, con conseguente impossibilità di accedere alla pec aziendale.
Ebbene, si deve rilevare che ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392/1978 “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.”
In effetti, con il contratto di affitto di azienda del 21/11/2019 l'originaria conduttrice ditta AZ TT DI RI NZ ha ceduto il contratto di locazione del 12/03/2017 alla società in assenza Parte_1 di liberazione della cedente, è sorto tra le stesse società un vincolo di solidarietà rispetto alle obbligazioni sorte dal contratto, come previsto dall'art. 36 sopra citato.
È evidente, tuttavia, che il vincolo di solidarietà avvantaggia il creditore ceduto (locatore), che “può” agire anche nei confronti del cedente, il quale tuttavia non deve ritenersi litisconsorte necessario nell'azione che il locatore esperisca per la risoluzione del contratto ed il pagamento dei canoni insoluti. In questo senso si è chiarito che “In materia di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, in caso di plurime cessioni dell'azienda e del contratto di locazione, ex art. 36 della l. n. 392 del 1978, senza liberazione del cedente, poiché tra costui e ciascuno dei cessionari si determina - in relazione all'azione che il locatario esperisca per la risoluzione del contratto ed il pagamento dei canoni insoluti - una situazione di litisconsorzio facoltativo, la mancata regolare
5/7 instaurazione del contraddittorio verso uno solo di essi non legittima l'annullamento della sentenza di primo grado con rimessione degli atti al primo giudice, nei confronti di tutti, ex art. 354 c.p.c.” (Cass. n.
13706/2017).
Dunque, la mancata notifica dell'intimazione di sfratto per morosità alla società cedente
(fallita) non implica la nullità del procedimento di convalida, concluso con ordinanza di accoglimento.
Giova sottolineare che la cessione del contratto si distingue dalla sublocazione
(riferimento espresso dall'opponente nelle note conclusive), atteso che nella sublocazione il conduttore pur diventando a sua volta il locatore rimane obbligato verso il locatore originario, nella cessione del contratto invece il cessionario subentra nella medesima posizione del cedente-locatario, che è estromesso dal contratto, pur potendo rimanere obbligato in solido in base a quanto stabilito dall'art. 36 legge n. 392/1978.
Si deve considerare inoltre che la notifica alla cessionaria si è validamente perfezionata a mezzo pec, tratta dai registri ufficiali, e che alcun motivo di caso fortuito o forza maggiore
è stato adotto dall'opponente per giustificare la mancata conoscenza dell'intimazione; infatti, che la circostanza che l'attività commerciale fosse chiusa per lavori di restauro con interruzione della linea elettrica, oltre che non essere provata, è comunque insufficiente a giustificare la mancata conoscenza della notifica, essendo la casella pec accessibile anche dall'esterno dei locali in locazione.
In quest'ottica, dunque, è insussistente il requisito richiesto dall'art. 668 c.p.c. per l'ammissibilità dell'opposizione, ossia la mancata conoscenza della notificazione dell'intimazione di sfratto o la mancata partecipazione all'udienza di convalida per causa non imputabile all'intimato; si è visto, infatti, come la mancata partecipazione all'udienza, pur avendo ricevuto regolarmente la notifica dell'intimazione, sia dipesa da comportamento negligente dello stesso intimato.
Per tutti i motivi esposti l'opposizione deve essere rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo sia per il presente procedimento sia per il procedimento incidentale cautelare, in applicazione del D.M.
55/2014.
6/7

P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. RIGETTA l'opposizione;

2. CONDANNA al pagamento delle spese di lite per il Parte_1
procedimento principale in favore di e Controparte_1 CP_2
che liquida in euro 3809,00 per compensi oltre spese forfettarie nella misura
[...] del 15%, IVA e CPA come per legge;

3. CONDANNA pagamento delle spese di lite per il Parte_1
procedimento cautelare in favore di e Controparte_1 CP_2
che liquida in euro 1.615,00 per compensi oltre spese forfettarie nella misura
[...] del 15%, IVA e CPA come per legge
Santa Maria Capua Vetere, lì 19/06/2025.
Il giudice
Flavia Bonelli
7/7