N. R.G. 9577/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE RICORRENTE
e
[...]
CP_1
PARTI RESISTENTI
Oggi 11.12.2025 ad ore 13,01 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. Dario Fantini in sot. Avv. DEL RE ANDREA per la ricorrente l'avv. CASTAGNA ALFONSO per e con il sig CP_1 CP_1 [...] egale rappresentante CP_2
.
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono brevemente la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e si allontanano.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio in data 12.12.2025 pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
1 dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Oggetto: locazione immobiliare
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. (di seguito: Parte_1
Opera) ha chiesto dichiararsi la intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione stipulato il 1 Aprile 2018 con la società società cui è subentrata la CP_1 Controparte_3 dell'azienda, per l'operare di clausola risolutiva espressa, con condanna della attuale locataria Contro ll'immediato rilascio dell'immobile locato sito a Firenze piazza Duomo numero 54/r in favore dell'odierna ricorrente libero da persone cose, ovvero in subordine disporre la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice con condanna all'immediato rilascio. Con vittoria di spese processuali.
A fondamento delle richieste Opera ha allegato che:
- in data 1° aprile 2018 la stessa stipulava con la società contratto di CP_1 locazione commerciale relativo al suddetto immobile;

- il contratto si era rinnovato fino al 31 Marzo 2030;
- concedeva in affitto il ramo d'azienda esercitato nell'immobile, prima alla CP_1 società NE ME e, quindi con contratto decorrente dal 2 agosto 2024, alla società Contr che subentravano nel rapporto ai sensi dell'articolo 36 della legge numero 392/78;
- le locatarie si erano rese inadempienti nel pagamento dei seguenti importi:
- Euro 2.506,35 (Euro duemilacinquecentosei/35), quale residuo del canone di luglio
2024;
- Euro 7.506,35 (Euro settemilacinquecentosei/35), quale canone di agosto 2024;
- Euro 7.506,35 (Euro settemilacinquecentosei/35), quale canone di novembre 2024;
- Euro 7.506,35 (Euro settemilacinquecentosei/35), quale canone di dicembre 2024.
Il tutto per l'importo complessivo di € 25.025,40;
- in considerazione del reiterato inadempimento con missiva pec del 16 dicembre
2024 Opera dichiarava di avvalersi della clausola risolutiva di cui all'articolo 2 del contratto di locazione, la quale prevedeva la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento di due canoni consecutivi;

- solo successivamente alla ricezione della pec, la attuale conduttrice pagava i canoni insoluti, rifiutando però la restituzione dell'immobile;

2 - vano era stato il procedimento di mediazione all'uopo esperito.
In diritto ha richiamato il disposto di cui all'articolo 1456 del codice civile, che Pt_1 prevede l'automatica risoluzione di diritto del contratto quando la condotta inadempiente sia prevista da clausola risolutiva espressa e vi sia stata comunicazione di avvalersi della suddetta clausola da parte della locatrice, come nella fattispecie. Ha evidenziato che in presenza di clausola risolutiva espressa è inibito al giudice il potere di valutare la gravità dell'inadempimento, e che l'effetto risolutivo non era stato impedito dal successivo pagamento della morosità da parte della conduttrice, non essendo lo stesso idoneo a precludere la risoluzione, ed evidenziando che l'integrale pagamento successivo alla comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva integra altresì comportamento scorretto e di malafede della controparte.
In via subordinata, ritenendo che comunque il mancato pagamento dei canoni come sopra indicato nei termini previsti integri grave inadempimento, Opera ha chiesto dichiararsi lo scioglimento del rapporto secondo le regole generali. Contr
Si sono costituite ed resistendo alle domande, di cui hanno chiesto il rigetto con CP_1 condanna alle spese processuali. Le stesse hanno eccepito l'inefficacia della comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa, trattandosi di atto unilaterale recettizio che avrebbe dovuto pervenire direttamente dalla parte personalmente ovvero da un procuratore mentre nella fattispecie la comunicazione era pervenuta dal legale di non risultando Pt_1 provato che lo stesso fosse munito di mandato speciale in tal senso. Hanno eccepito l'inefficacia della clausola risolutiva espressa, in quanto contenuta in atto di formazione unilaterale e trattandosi di clausola vessatoria non specificamente approvata per iscritto ai sensi dell'articolo 1341 e 1342 del codice civile.
Sulla domanda subordinata, le resistenti hanno contestato l'esistenza di inadempimento grave, anche perché il saldo della morosità era avvenuto nel rispetto del termine di 15 giorni concesso dalla diffida inviata il 6-9 dicembre 2024.In proposito hanno evidenziato che il rapporto di locazione andava avanti dal 2018, e che tutti i convenuti, che nel tempo si erano succeduti nella locazione, avevano sempre adempiuto ai propri obblighi anche durante il periodo del Covid e che solo nel periodo dell'estate autunno 2024 vi era stato problema nel rispetto delle scadenze contrattuali.
Alla prima udienza parte ricorrente ha replicato, contestando la necessità che la comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva debba provenire dalla parte personalmente o dal procuratore speciale sostanziale e, comunque, evidenziando che 3 l'introduzione del presente giudizio valeva chiaramente come ratifica della rappresentata, avente effetti retroattivi ai sensi dell'articolo 1399 del codice civile.
La causa, istruita solo documentalmente, è stata discussa all'udienza dell'undici dicembre e trattenuta in decisione.
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1) la risoluzione per l'operare di clausola risolutiva espressa
La domanda principale della ricorrente è fondata.

1.1 la clausola risolutiva
Si legge all'art. 2 del contratto di locazione in atti che “Il mancato pagamento di due canoni consecutivi o del saldo per oneri del canone di locazione o del saldo per oneri accessori costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 del Codice
Civile e il conduttore riconosce e prende atto della gravità dell'eventuale inadempimento tale da determinare la risoluzione (clausola risolutiva espressa)” (Doc. 8, 8.1 e 8.2 ricorrente)
Recita l'art. 1456 c.c.c che “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non si adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”.
Secondo un orientamento consolidato la clausola risolutiva espressa è finalizzata a predeterminare e individuare formalmente, in maniera specifica, le modalità di inadempimento considerate ex se gravi, sottraendole alla valutazione giudiziale ex art. 1455
c.c.. Essa ha pertanto la funzione di accelerare la risoluzione del contratto ed eliminare la necessità di indagini specifiche in merito alla gravità dell'inadempimento (Cass., 20 dicembre
2012, n. 23624), garantendo alla parte adempiente di sottrarsi al vincolo contrattuale, semplicemente manifestando la volontà di avvalersi della clausola risolutiva. La pattuizione di una clausola risolutiva espressa rende, infatti, irrilevante l'indagine circa l'importanza di un determinato inadempimento, che è valutata anticipatamente dalle parti (cfr. ex multiis, Cass.
n. 29301 del 12/11/2019).
E' noto poi che secondo la S.C. la condotta dei contraenti deve essere valutata alla luce del generale principio di buona fede anche in presenza di una clausola risolutiva espressa.
Ne segue che se il comportamento del debitore – pur integrando il fatto contemplato dalla clausola – è conforme ai canoni di correttezza, non sussiste l'inadempimento (Cass. 8282/23)
e che «l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza, come nella specie, di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla 4 ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione» (Cass. 8282/2023).
Alla luce di tali principi devono valutarsi le varie questioni rilevanti sollevate dalle parti.

1.2 l'eccezione di inefficacia della dichiarazione di avvalersi della clausola
Trattasi di questione da affrontare preliminarmente.
L'eccezione è sollevata perché la comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva non
è stata sottoscritta direttamente dalla parte, ovvero da persona munita di mandato sostanziale, bensì solo dal legale di OPERA.
Osserva il giudicante che, anche ad ammettere che la comunicazione di avvalersi di clausola risolutiva espressa, se non effettuata personalmente, richieda il previo rilascio di apposito mandato da parte dell'interessato, appare dirimente il rilievo che in caso di rappresentanza senza potere l'atto, originariamente inefficace, può essere ratificato dal rappresentato, così conservando con i propri effetti in via retroattiva ai sensi dell'articolo 1399 del codice civile.
Prevede tale disposizione che “in caso di contratto concluso dal rappresentante senza potere il contratto può essere ratificato dall'interessato, con l'osservanza delle forme prescritte per la conclusione di esso. La ratifica ha effetto retroattivo, ma sono salvi i diritti dei terzi”.
Nel caso di specie vi è stata evidente ratifica implicita.
Con l'introduzione del presente giudizio, infatti, e la conseguente attivazione del contraddittorio, Opera ha quindi chiaramente manifestato la volontà di avvalersi degli effetti della comunicazione inerente la clausola risolutiva espressa effettuata dall'avvocato Del Re.
Poiché la ratifica ha effetti retroattivi e l'operare della clausola risolutiva espressa produce la risoluzione di diritto del rapporto, tale effetto si è quindi senz'altro prodotto alla data della ricezione della citata pec del legale, e cioè il 9.12.2024.
Né d'altra parte può ritenersi che operi a favore della conduttrice l'esclusione di retroattività degli effetti prevista dalla disposizione citata a salvaguardia dei diritti dei terzi.
Trattasi infatti di norma che tutela l'affidamento di coloro che abbiano nelle more della ratifica contrattato con il soggetto rappresentato o con il falso rappresentante e quindi abbiano da essi acquistato o costituito diritti in forza di specifici atti contrattuali.
Nella fattispecie tale causa di esclusione dell'effetto retroattivo della ratifica non è in grado di operare, perché l'intervenuto pagamento dei canoni da parte della conduttrice costituisce mero atto estintivo di obbligazione e non è di per sé atto costitutivo o traslativo di diritti. 5 Il pagamento tardivo dei canoni pertanto non può impedire e non fa venir meno l'effetto risolutivo legato all'operare della clausola risolutiva di cui la parte interessata ha inteso avvalersi.
D'altra parte, è pacifico che nella fattispecie vi sia stato mancato pagamento di due canoni di locazione consecutivi e che quindi potesse in concreto operare la clausola risolutiva di cui all'articolo 2) in atti.
Si osserva poi che alle locazioni commerciali, come nella fattispecie, non si applica il disposto di cui all'articolo 55, u.c., della legge n. 392/78 in punto di sanatoria della morosità, secondo cui “il pagamento…. esclude la risoluzione del contratto”.
Invero, nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla l. n. 392 del 1978, la concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, ex art. 55, non è contemplata relativamente ai contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, giacché il legislatore, nel disciplinare la sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere - in genere - che il conduttore, convenuto per la risoluzione del contratto, possa evitare tale effetto pagando, nell'ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni, oneri ed accessori, ma ne ha limitato la portata alle sole ipotesi di inadempimento da morosità contemplate dall'art. 5 della stessa legge, sicchè è lo stesso art. 55 - disposizione di natura processuale e, dunque, di per sé, inidonea a dilatare l'ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale - a limitare la propria operatività alle sole locazioni abitative (Cass. N. 1428/2017; 13248/2010;
SSUU 272/99).
Nella fattispecie è poi da escludere che la comunicazione di avvalersi della clausola sia stato abusivo.
La società resistente è infatti venuta reiteratamente meno ad una delle proprie obbligazioni principali, ossia la corresponsione del canone, e tale inerzia è proseguita anche dopo le numerose richieste formali di pagamento documentate in atti.
Si aggiunga che il fatto che il pagamento sia seguito solo dopo che la locatrice si è Contro avvalsa della clausola risolutiva espressa integra mala fede di lascia chiaramente presumere che essa abbia scientemente ritardato il pagamento, approfittando della disponibilità della locatrice (in questo senso: Cass. 23287/24).

1.3 L'inefficacia per mancata approvazione specifica della clausola risolutiva
6 Infondata e poi anche l'eccezione di inefficacia di tale clausola, in quanto avente natura vessatoria e non specificamente approvata per iscritto ai sensi di articoli 1341 secondo comma, e 1342 del codice civile.
Sul punto, infatti, si ritiene di dar seguito a quell'orientamento di legittimità che esclude la natura vessatoria della clausola risolutiva, trattandosi di disposizione contrattuale che non rientra nella tassativa elencazione di cui al secondo comma dell'articolo 1341 del codice civile relativamente alle clausole vessatorie.
Invero, come è stato autorevolmente ritenuto, “La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza. Essa non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall'art. 1341, co. 2, c.c., neanche in relazione all'eventuale aggravamento delle condizioni di uno dei contraenti derivante dalla limitazione della facoltà di proporre eccezioni, in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione è connessa alla stessa posizione di parte del contratto
e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla” Cass. N. 17603/18; 23065/16).

1.4 Conclusioni sulla domanda principale
Va quindi accertata la risoluzione contrattuale per clausola risolutiva espressa, con conseguente condanna della parte resistente al rilascio dell'immobile locato nella piena e libera disponibilità della parte locatrice.
2) La domanda subordinata
L'accoglimento della domanda principale è assorbente rispetto alla domanda di risoluzione ordinaria proposta in via subordinata. Ne segue che nessuna valutazione deve farsi in questa sede circa la gravità degli adempimenti.
3) Il termine per l'esecuzione del rilascio
Ai sensi dell'articolo 56 della L. n. 392/78, tenuto conto della tipologia di inadempimento e della difficoltà a trasferire l'attività altrove, si stima equo indicare per l'esecuzione dello sfratto la data di cui al dispositivo.
4) Le spese processuali
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della causa (valore indeterminabile come da iscrizione a ruolo, bassa complessità, e quindi 26.000-52000) e dell'attività defensionale svolta.
Si giustifica una liquidazione sotto parametro medio attesa la natura documentale della lite e in considerazione del fatto che la stessa si è conclusa in due udienze. 7

P.Q.M.


Visti gli artt. 429 e 447 bis c.p.c. c.p.c.
Il Tribunale di Firenze, Sez. II civile, definitivamente decidendo, ogni altra e contraria istanza disattesa:
1) dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto 1/04/2018, stipulato da con la Pt_1 società registrato presso l'Ufficio Territoriale di Firenze dell'Agenzia CP_1 delle Entrate il 27/04/2018 al n. 009641-serie 3T, cui sono subentrati lato conduttore, prima la società NE ME S.r.l. e, poi, la società ai sensi dell'art. 36 CP_1
L. 392/1978, alla data del 9.12.2024 e conseguentemente condanna la società CP_1 all'immediato rilascio dell'immobile Firenze, Piazza Duomo 54/r, identificato al
[...]
N.C.E.U. al Foglio 166, part. 195, sub. 5-10-12, di mq. 126,80 in favore della ricorrente, libero da persone e cose;

2) Visto l'articolo 56 della legge n. 392/78, fissa per l'esecuzione del rilascio la data del
16.3.2026;
3) condanna ed a rimborsare alla ricorrente le spese di lite, che CP_1 CP_1 si liquidano, anche per la mediazione, in euro 6.000,00 oltre rimborso forfettario
15%, IVA e CPA come per legge, ed esborsi per euro 916,00 per esborsi (CU e costi mediazione)
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
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