Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova -Sezione I -
In persona del Gop Stefania Cozzani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta a RG 5498/2024 promossa da:
elett.te dom.ta in Genova Piazza Alfredo Oriani, n. 4 c/o lo Studio dell'Avv. Marco Gotti che Parte_1
la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso -attrice-
Contro
elett.te dom.ta in Genova c/o lo Studio dell'Avv. Gatti Laura che la difende e Controparte_1
rappresenta in forza di procura allegata alla comparsa costitutiva convenuta e contro elett.te dom.to in Alessandria via Trotti n. 112 c/o lo Studio dell'Avv. Patrizia Ferracane Controparte_2
che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce alla comparsa costitutiva terzo chiamato
Motivi della decisione.
Con ricorso ex art 281 decies cpc ritualmente depositato e notificato, quale promissaria Parte_1
acquirente ha convenuto in giudizio , deducendo l'inadempimento della medesima Controparte_1
quale proprietaria e promittente venditrice alle obbligazioni assunte con il preliminare di vendita -del
21.10.23- dell'immobile sito in Genova, Vico Carmagnola n. 7/10 , sia in ordine al mancato rispetto del termine per la stipula del contratto definitivo, sia soprattutto in ordine alla regolarità dell'immobile avendo omesso di fornire, nonostante l'obbligo assunto e le richieste inoltrate, il certificato di agibilità dello stesso per la data prevista per il definitivo di vendita, che pertanto per esclusiva colpa della convenuta non si è
potuta concludere.-
Chiede, quindi, previo accertamento di inadempimento a carico di parte convenuta, accertare e dichiarare il legittimo recesso dal contratto stipulato e la restituzione del doppio della caparra versata, nell'importo quindi di € 16.000,00=, con interessi dal dovuto al saldo;
oltre alle spese e costi sostenuti per la mediazione obbligatoria pari ad € 2.435,04 ed al rimborso delle spese per la intermediazione immobiliare – ovvero il compenso corrisposto al mediatore in data 18.10.23 pari ad € 6.000,00.-
La convenuta costituendosi contesta la domanda attorea e chiede la condanna alla restituzione della sola caparra e non del doppio, contestando la sussistenza dell'inadempimento grave a suo carico sul rilievo che: la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile non costituisce una condizione di validità della compravendita (richiama Cass 18203/2018 ); che il suo comportamento nei cf della fosse sempre Pt_1
stato improntato a buona fede avendo cercato di ottenere il certificato di abitabilità, e soprattutto rileva la responsabilità del precedente proprietario e venditore dell'immobile inadempiente Controparte_2
all'obbligo assunto in sede di contratto di vendita del 27.2.2020 di richiedere il detto certificato di abitabilità;
chiama quindi in causa quest'ultimo chiedendo in ogni caso di essere da questi manlevata e tenuta indenne da ogni richiesta attorea.-
Il terzo chiamato costituendosi eccepisce la inammissibilità della chiamata di terzo e la infondatezza nel merito della domanda di manleva .-
Va precisato che in corso di causa la convenuta ha corrisposto all'attrice l'importo di € 8000,00 già ricevuto a titolo di caparra.-
Preliminarmente va chiarito che. come evidente dalle espresse conclusioni svolte dall'attrice fin dal ricorso introduttivo, la domanda attorea è (e comunque va qualificata) quale domanda di recesso e non di risoluzione contrattuale (v. anche Cass. n. 8773/2024).-
Nel merito, quanto alla domanda attorea, dall'espletata istruttoria documentale ed orale, risulta la fondatezza della stessa nei limiti che seguono.
E' provato per tabulas (doc. 1 fasc att) il contratto preliminare, sottoscritto dalle parti il 21.10.23 e registrato il 29.11.2023 (doc. 3), ad oggetto la promessa di vendita l'immobile sito in Genova, Vico Carmagnola n.
7/10 iscritto a CF F 95 mapp 373 sub 17, al prezzo di vendita di € 128.000,00, con data per il definitivo entro e non oltre il 31.12.23 (espressamente indicato quale termine essenziale : v art 6 prelimin. ) e versamento da parte della della somma di € 8000,00 , a titolo di caparra confirmatoria, che risulta Pt_1
pacificamente avvenuta a mezzo bonifico bancario (v. doc. 2 fasc att.).- .
Detto contratto (v doc. 1) prevede espressamente l'obbligo di stipula del definitivo entro e non oltre la data del 31.12.23 (v. art 6 doc. 1) e che a tale momento (v punto C doc. 1) l'immobile medesimo doveva essere in regola con le norme urbanistiche e catastali nonchè sotto il profilo della necessaria sussistenza di tutte le certificazioni richieste inclusa l'abitabilità; ed infatti nel cit. contratto è espressamente pattuito (v art. 3 doc.
1) l'obbligo in capo alla di consegnare al Notaio incaricato del rogito i documenti necessari a CP_1
comprovarne la propria titolarità, nonché “tutte le certificazioni tra cui la regolarità urbanistica, agibilità e
certificazione energetica e ogni altro documento richiesto dal Notaio in relazione ai beni in oggetto,
facendosi carico dell'eventuale ottenimento dei certificati e sostenendone gli oneri” (art. 3).-
Parimenti pacifica (e del resto confermata anche dalla convenuta) la mancanza del detto certificato di agibilità alla data prevista per il rogito, tra l'altro espressamente richiesta (v doc.

5- a mezzo dell'intermediario immobiliare) e non fornita dalla , la quale rimaneva quindi inadempiente CP_1
all'obbligo assunto con il cit. preliminare.
Attesa quindi la espressa assunzione di garanzia circa la regolarità urbanistica e catastale e la sussistenza della certificazione di abitabilità dell'immobile al momento della vendita e stipula del definitivo,
espressamente assunta dal promittente venditore nel preliminare, la pacifica insussistenza a tale data di quest'ultima ( e comunque la mancata consegna del relativo certificato) che ha reso impossibile stipulare la vendita nel termine essenziale pattuito per il definitivo, e quindi dar corso agli obblighi di trasferimento della proprietà, integra grave inadempimento del venditore alle obbligazioni assunte con il preliminare e rende legittimo il recesso operato dall'attore, cui consegue ai sensi dell'art 1385 c 2 cc il diritto al pagamento della caparra confirmatoria a suo tempo versata, nella misura del doppio, e quindi pari a d €
16.000,00.
Inoltre va aggiunto a quanto sopra che, dalle stesse deduzioni ed allegazioni della convenuta, emerge che al momento del precedente contratto del 27.2.2020 era stato dato atto della mancanza del certificato di abitabilità (e dell'obbligo del venditore all'epoca -poi chiamato nel presente giudizio- di presentare la relativa richiesta: v. doc. 2 fasc conv. ); di conseguenza la -proprietaria dell'immobile- era a CP_1
conoscenza (e/o non poteva non esserne a conoscenza) che l'immobile era privo del certificato di abitabilità
nel momento in cui lo ha posto in vendita, sottoscrivendo inoltre il preliminare in esame (peraltro a distanza di quasi tre anni dal suo acqquisto), e senza peraltro nel detto preliminare dare atto, indicare e/o segnalare la situazione irregolare dell'immobile ( a differenza di quanto avvenuto in sede di precedente acquisto). Non è quindi sostenibile, nè di fatto nè giuridicamente, una eventuale incolpevole ignoranza o non consapevolezza o una asserita buona fede ( considerati gli obblighi in capo alla convenuta quale proprietaria)
e che peraltro sarebbe irrilevante al fine di eliminare e/o attenuare ( nei cf della promissaria acquirente
), l'inadempimento di un obbligo, in capo alla , sia quale proprietaria che quale promittente Pt_1 CP_1
venditrice.
La convenuta pertanto era (e non poteva non essere) a conoscenza di aver messo in vendita un immobile non in regola e privo del certificato di abitabilità , cosi determinando la impossibilità di procedere alla vendita.-
Infine va aggiunto (per quanto non rilevi ai fini di un inadempimento contrattuale già perfezionatosi) che risulta agli atti, all'esito di pratica effettuata dalla , la risposta (ben successiva rispetto al termine per CP_1
il defintivo) della competente AS (doc. 3 fasc conv.) circa il mancato rispetto delle altezze, ostativa quindi,
come noto, al rilascio dell'abitabilità (il che -v Cass. 32944/2024- rafforza nei cf della Pt_1
l'inadempimento contrattuale peraltro già verificatosi della , oltre a rendere inconferente il Per_1
richiamo alla giurisprudenza citata d quest'ultima).-
Ciò, ovviamente, impregiudicati i diversi rapporti tra la convenuta e il terzo e la rilevanza di quanto sopra sul contratto intervenuto tra gli stessi.-
Quanto alla domanda di manleva svolta dalla convenuta nei cf del terzo ed alle questioni processuali sorte sulla chiamata, si osserva innanzitutto, circa il mancato deposito della citazione di terzo notificata previsto dall'art 269 cpc, che il termine ivi stabilito per il deposito è ordinatorio, nè è prevista per la sua inossevanza alcuna conseguenza.-
Il terzo eccepisce poi che le conclusioni della convenuta nei suoi confronti non siano svolte in comparsa costitutiva ed ivi non fosse presente alcuna domanda di manleva, ciò che renderebbe inammissibile la chiamata. In merito si rileva che nella comparsa costitutiva della convenuta (v pag. 4) è espressamente dichiarato che “ si richiede la chiamata in causa dello stesso che tenga indenne la signora da ogni CP_1
richiesta della signora ”; inoltre, nonostante il convenuto non abbia depositato l'atto di chiamata del Pt_1
terzo notificata, peraltro neppure depositata dal chiamato, il terzo medesimo costituendosi ha datto atto delle conclusioni di manleva indicate dalla convenuta nell'atto di chiamata, ed ha proposto nel merito tutte le relative difese;
ed infine dette conclusioni di manleva nei cf del terzo ( e non di inammissibile risoluzione contrattuale pur inizialmente svolta nella comparsa costitutiva) vengono espressamente indicate dalla convenuta in prima memoria ex artt. 281 duodecies cpc.-
Nel merito invece la domanda di manleva, con la quale la convenuta vuole e chiede di riversare sul terzo le conseguente del proprio inadempimento in base a titolo diverso (precedente vendita) da quello CP_2
dedotto con la domanda principale, è infondata per le ragioni che seguono.-
Nel contratto di vendita tra la convenuta e il terzo del 27.2.20 (v doc. 2 fasc conv.), quest'ultimo dava espressamente atto della sussistenza di condono e della mancanza del certificato di abitabilità, obbligandosi espressamente a presentare domanda al comune entro novanta giorni e comunque entro un anno ( v doc. 2
contratto rogito del 27.2.2020 Not. , art. sesto pagg 4-5: “Il signor si Per_2 Controparte_2
obbliga a presentare al Comune di Genova la Domanda di Agibilità su condono relativa all'appartamento
compravenduto en tro novanta giorni dalla data odierna e a sue totali cura e spese;
a tal proposito il signor
si impegna a svolgere ogni attività e a produrre all'Autorità competente ogni Controparte_2
documentazione eventualmente occorrente ai fini del conseguimento del certificato di agibilità entro un anno
manlevando parte acquirente da ogni responsabilità, costo ed onere comunque potesse insorgere per
eventuali richieste dell'amministrazione relativa mente alla procedura anzidetta”).-
Risulta pacifico che all'epoca e comunque prima del preliminare sottoscritto dalla , il non CP_1 CP_2
abbia presentato alcuna domanda per la richiesta del certificato in comune, nè abbia informato la proprietaria
(nè che questa prima della sottoscrizione del preliminare si sia in alcun modo attivata); ciò non toglie come sopra già visto che la medesima fosse a conoscenza ( e non avrebbe potuto essere altrimenti vista la proprietà
in capo alla stessa e quanto pattuito nel detto rogito del 27.2.20) della mancanza del detto certificato.-
Ciònonostante nel preliminare oggi in questione, sottoscritto con la dapino, la garantisce la Per_1
regolarità – al rogito- dell'immobile anche circa la esistenza del certificato di abitabilità, senza in alcun modo neppure dare atto e/o segnalare la situazione irregolare afferente all'abitabilità.-
E' quindi irrilevante sotto tale profilo, e cioè quanto all'inadempimento imputabile alla sola convenuta e causa della mancata stipula del definitivo con l'attrice, che il precedente venditore chiamato in causa canestri si fosse assunto l'obbligo nei cf della convenuta in sede di precedente contratto di vendita del 27.2.20 di presentare richiesta di abitabilità al comune (v cit. doc. 2); obbligo poi non assolto. Ciò infatti potrà rilevare quanto ad eventuali domande (non oggetto e che non possono essere oggetto del presente giudizio in cui il terzo è chiamato in manleva) risolutorie e/o risarcitorie e/o restitutorie nei soli rapporti e da azionarsi in eventuale distinto giudizio tra la convenuta e il terzo;
ma non è causa dell'inadempimento al contratto preliminare stipulato poi dalla e nel quale quest'ultima si è CP_1
assunta, quale proprietaria e promittente venditrice, un ben preciso obbligo;
e ciò ha fatto senza neppure dare atto o indicare una eventuale problematica circa l'abitabilità, senza precisare che l'immobile non ne era ancora fornito (ciò di cui nella qualità di proprietaria e promittente venditrice era a conoscenza o avrebbe dovuto esserne a conoscenza), e senza neppure richiamare il precedente contratto e/o in ipotesi subordinare la stipula del definitivo ad eventuali condizioni, in definitiva senza preoccuparsi in alcun modo della situazione del proprio immobile.-
Pertanto l'inadempimento al contratto preliminare stipulato con l'attrice (con i relativi effetti sul definitivo e quindi sulla legittimità del recesso operato dall'attrice e sulla debenza del doppio della caparra) è imputabile alla sola , che ben avrebbe potuto evitare la stipula del preliminare avente ad oggetto un suo CP_1
immobile privo del certificato di abitabilità.-
La domanda di manleva pertanto svolta dalla convenuta nei cf del terzo è infondata, fermi ed impregiudicati
– si ripete- i diversi rapporti giuridici tra la convenuta e il terzo e le diverse conseguenze (azionabili in eventuale distinto giudizio) derivanti dall'inadempimento dell'obbligo assunto dal terzo nel contratto stipulato con la e dalla sua eventuale responsabilità in merito alla carenza e/o eventuale mancato CP_1
ottenimento dell' abitabilità.-
All'esito di quanto sopra pertanto:
La domanda attrice è fondata e provata;
atteso l'accertato e grave inadempimento della e la Per_1
legittimità del recesso esercitato da parte attrice, la convenuta è tenuta al pagamento del doppio dell'importo versato quale caparra confirmatoria, che, detratto l'importo già corrisposto di € 8000,00, è pari ad € 8.000,00
oltre interessi legali dalla data di versamento della caparra - 23.10.23- ( v doc. 2 fasc. att) al saldo.-
Quanti agli ulteriori danni e/o rimborsi richiesti: non sono dovuti i costi e spese per l'intermediario immobiliare (in particolare il compenso corrisposto al medesimo di € 6000,00 – v doc. 4 fasc att.); voce di spesa evidentemente conseguente all'inadempimento, posto che scegliendo di recedere da un contratto con caparra confirmatoria e incamerando (o chiedendo il doppio della) caparra, come nel caso di specie, non si può chiedere un ulteriore risarcimento per danni conseguenti all'inadempimento comunque coperti dalla caparra confirmatoria, la cui funzione, prevista dall'art. 1385 cc, è proprio quella di liquidare preventivamente il danno in caso di inadempimento. Le due azioni infatti (recesso e risoluzione) non possono essere richieste contemporaneamente perché sono rimedi alternativi, anche se legati all'inadempimento contrattuale.
Parimenti non dovute le spese e costi della mediazione, conclusasi negativamente, quantificate nell'importo di € 2.435,04 ; seppure corretta la osservazione di parte attrice che rientrino nelle spese giudiziali e processuali ex art 91 cpc e debbano essere liquidate secondo il criterio della soccombenza, tuttavia ciò si verifica allorchè si tratti di mediazione obbligatoria. Nel caso in esame invece la domanda attorea non è
soggetta alla mediazione obbligatoria (v art.5 comma 1bis del dlgs 28/2010- v ); la controversia ha ad oggetto rapporti obbligatori (discendenti dal contratto preliminare stipulato) e non diritti reali (v. Trib.
Verona,30/10/2018).- Pertanto, l'attivazione della mediazione da parte dell'attore in questo contesto è
stata facoltativa (ed a sua discrezione ); di conseguenza, le relative spese e costi non possono essere rimborsate alla parte che pur tuttavia vince in giudizio, essendo non necessarie ai fini della tutela giudiziale del suo diritto (v Trib. Velletri n. 2337/2024).-
Ogni ulteriore domanda svolta dalle parti anche in via subordinata rimane assorbita.-
Quanto alle spese di giudizio, seguono la soccomebnza tra l'attrice e la convenuta e vengono liquidate ex
DM 55/2014 come in dispositivo;
tra la convenuta e il terzo chiamato, attese le emergenze istruttorie,
vengono compensate nella misura della metà ed il residuo, come liquidato in dispositivo, posto a carico della convenuta.-

P.Q.M.


Il Tribunale di Genova -1 Sezione- , in persona del Gop, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza e domanda disattesa, accertato e dichiarato l'inadempimento della convenuta Controparte_1
al contratto preliminare del 21.10.23 e legittimo il recesso esercitato dall'attrice, dichiara tenuta e
[...]
condanna la convenuta a corrispondere all'attrice, per le causali di cui in parte motiva, l'importo di €
8.000,00 oltre interessi legali dal 23.10.2023 al saldo.
Respinge ogni domanda proposta dalla convenuta nei cf. del terzo chiamato. Condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite che liquida in € 264,00 per spese ed € 4.000,00,
per compenso professionale, oltre spese gen. 15% iva e cpa come per legge.-
Compensa nella misura della metà le spese di lite tra la convenuta e il terzo chiamato e condanna
[...]
a corrispondere al terzo chiamato il residuo che liquida in € 2.000,00 per compenso CP_1
professionale, oltre spese gen. 15% iva e cpa come per legge.-
Genova, 19.12.2025 Il Gop
Dott. Stefania Cozzani