N. R.G. 1032/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAMPOBASSO
Unica CIVILE
Il Tribunale di Campobasso, in composizione monocratica e nella persona del Giudice Onorario Michele Dentale, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella controversia iscritta al numero 1032 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto LOCAZIONE DI IMMOBILI TRA
, nata a [...] il [...], rappresentata e difesa, in virtù di procura alle liti in calce Parte_1 al ricorso introduttivo, dall'Avvocato Giovanni Fiorella e dall'Avvocato Diego Fiorella presso il cui studio professionale, in Campobasso via Gorizia n. 1, è elettivamente domiciliata;
ATTRICE E
, nata a [...] in data [...], rappresentata e difesa, in virtù Controparte_1 di procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avvocato Maria Angela Di Biase presso il cui studio professionale, in Campobasso via San Giovanni n. 1, è elettivamente domiciliata;
CONVENUTA

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE La sig.ra ha intimato alla sig.ra sfratto per morosità relativo Parte_1 Controparte_1 all'immobile sito in Campobasso V.le Regina Elena n. 56, riportato in Catasto al foglio 122, p.lla 67 sub 7, concesso e detenuto in locazione come da contratto del 22.1.2015, registrato il 30.1.2015. Parte attrice ha dedotto che la conduttrice si è resa morosa nel pagamento di diversi canoni di locazione e della somma di euro 2.288,79 per oneri condominiali per un importo complessivo, alla data del deposito del ricorso, pari ad euro 9.288,79.
Si è costituita l'intimata deducendo di aver rilasciato l'immobile alla fine del mese di giugno 2024, di aver sospeso il pagamento dei canoni per difficoltà economiche e che, quanto agli oneri condominiali, di aver raggiunto un accordo con il Condominio mediante rateizzazione della somma ancora dovuta. Ha quindi spiegato domanda riconvenzionale per la restituzione del deposito cauzionale, pari ad euro
1.600,00, chiedendone la compensazione con quanto ancora dovuto all'attrice.
pagina 1 di 4 Alla successiva udienza del 22.1.2024 il procuratore di parte attrice dava atto dell'avvenuto rilascio spontaneo dell'immobile avvenuto in data 30.8.2024 con la contestuale consegna delle chiavi. Con ordinanza resa all'udienza del 28 febbraio 2025 la causa veniva rinviata all'odierna udienza per essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c. assegnando alle parti termine per il deposito di note conclusive.
Preliminarmente, deve essere dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta atteso che, proposto ricorso ex art. 447 bis c.p.c. dalla locatrice, avrebbe dovuto fare richiesta di fissazione di una nuova udienza di discussione ai sensi dell'art. 418 c.p.c. ( cfr. Cass. n.
3696/2012). Difatti, la norma sancisce con chiarezza e univocità che il convenuto, il quale nel costituirsi in giudizio propone una domanda riconvenzionale, deve, a pena di decadenza, di natura processuale e non sostanziale, come tale non impeditiva della riproposizione della domanda in altra sede, chiedere il differimento dell'udienza già fissata.
Siffatta decadenza, in quanto posta a presidio del principio del contraddittorio e della regolare instaurazione del rapporto processuale, è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del processo, e non è suscettibile di sanatoria neppure per effetto della accettazione del contraddittorio a opera della controparte (cfr. n. 15359/2017).
Va detto, inoltre, sempre preliminarmente, che, pur avendo la intimante recuperato la disponibilità dell'immobile in data 30.8.2024, non può essere dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento insita nell'intimazione di sfratto per morosità; infatti, tale domanda: "ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali" (cfr. Cass. n. 18510/2007).
Ad ogni modo parte intimante, nel proprio atto introduttivo, ha espressamente chiesto nelle conclusioni che sia dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e la sua condanna al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali dovuti.
La domanda è senz'altro fondata e deve essere accolta.
Iniziando dai principi generali in tema di onere della prova: “ il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento" (cfr. ex multis Cass. Sez. U, n. 577/2008).
pagina 2 di 4 E' altrettanto noto che, a norma dell'art. 1455 c.c., l'inadempimento che comporta la risoluzione del contratto deve essere di non scarsa importanza e deve ritenersi implicito ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quali sono, ovviamente, quelle di pagamento dei canoni di affitto o di locazione, (cfr. Cass. n. 15553/2002).
Ciò detto, considerata l'intera vicenda come rappresentata dalle parti, ritiene il Tribunale che il mancato pagamento del canone di affitto da parte della sig.ra integra Controparte_1 senza dubbio un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.. che giustifica la risoluzione del contratto stipulato il 22/1/2015.
E' fatto pacifico, perchè non contestato, che la sig.ra ha omesso di pagare il canone di affitto CP_1
a far data dal mese di maggio 2023 fino al rilascio dell'immobile avvenuto il 30.8.2024 oltre ad euro
2.288,79,00 a titolo di oneri condominiali.
A fronte di tale precisa allegazione era onere dell'affittuaria, per le ragioni di diritto sopra esposte, fornire la prova documentale dell'avvenuto regolare pagamento dei plurimi debiti allegati dalla controparte. La gravità dell'inadempimento è desumibile anche dal fatto che parte convenuta ha continuato a godere dell'immobile ma nello stesso tempo ha omesso il pagamento dei canoni di locazione per un arco temporale notevolmente lungo (circa 17 mensilità) da alterare apprezzabilmente l'equilibrio delle reciproche prestazioni.
In tema di locazioni di immobili, la sospensione o la riduzione unilaterale della corresponsione del canone viene considerata dalla giurisprudenza come un inadempimento di per sè stesso idoneo a produrre gli effetti risolutori del contratto. La mancata corresponsione, anche parziale, così come pure il ritardo nella corresponsione stessa, danno luogo ad un vero e proprio inadempimento colpevole, in relazione al dovere di eseguire in modo esatto e puntuale le obbligazioni assunte con la stipulazione del contratto (Cass. 13.07.2005 n. 13739). Così la giurisprudenza: "in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c , della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone " (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Peraltro, nel contratto stipulato tra le parti in data 1.10.2001 si precisa che: “il pagamento del canone e degli oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da eccezione o pretese del conduttore. Il
Mancato pagamento anche di una sola rata del canone entro 20 giorni dalla scadenza, o delle quote per oneri accessori entro due mesi dalla richiesta, produrranno la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore (cfr. art. 3)……….tutte le obbligazioni di cui all'art. 3….del presente contratto hanno carattere essenziale si che per patto espresso la violazione anche di una soltanto, da diritto al pagina 3 di 4 locatore di chiedere la risoluzione del contratto senza bisogno di diffida o di speciale costituzione in mora”(art. 13).
Dunque le parti, nella loro autonomia contrattuale, hanno pattuito una clausola risolutiva espressa, specifica e non di mero stile, derogatoria rispetto al principio generale fissato dall'art.1455 c.c. e tale da impedire al giudice ogni indagine circa l'importanza e la gravità dell'inadempimento (cfr. Cass. civ. sent. n. 10815 del 17.10.1995, Cass. civ. sent. n. 470 del 23.1.1982).
Alla luce del richiamato disposto degli artt. 3 e 13 del contratto stipulato dalle parti nonché dell'oggettiva ed assoluta gravità del mancato e totale pagamento del canone locatizio per quasi diciassette mesi, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto.
Sulla base delle risultanze di causa e accertato che il dedotto accordo tra la conduttrice e il CP_2 sul pagamento degli oneri condominiali, oltre a non essere opponibile alla locatrice è risultato poi del tutto violato dalla sig.ra (cfr. in atti risulta un bonifico eseguito dall'attrice a titolo di CP_1 pagamento degli oneri condominiali), non può che condannarsi la convenuta alla corresponsione dell'importo di euro 8.000,00, pari alla somma dei canoni concernenti il periodo circoscritto tra mese di maggio dell'anno 2023 fino al rilascio effettivo dell'immobile (agosto 2024) e per l'esborso sostenuto dalla locatrice per oneri condominiali, pari ad euro 2.288,79.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico del conduttore.


P.Q.M.


Il Tribunale di Campobasso, in persona del Giudice Onorario Michele Dentale, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata dalla locatrice nei riguardi di Parte_1 Controparte_1
ogni diversa istanza, eccezione disattesa, così provvede:
[...]
1. accoglie, per le causali di cui in motivazione, la domanda di risoluzione spiegata da e, Parte_1 per l'effetto, dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Campobasso V.le Regina Elena n. 56, meglio individuato in ricorso;

2. condanna parte convenuta al pagamento, in favore della sig.ra della somma Parte_1 complessiva di euro 10.288,79, quale importo dovuto a titolo di canoni di locazione per il periodo ricompreso tra il mese di maggio dell'anno 2023 e quello di agosto 2024, oltre interessi dalle rispettive scadenze al soddisfo, nonché a titolo di rimborso degli oneri condominiali;

3. condanna parte convenuta alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di lite, che all'uopo liquida in euro in euro 3.530,00 a titolo di compenso, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15%, Cnap ed Iva come per legge nonché euro 264,70 per esborsi sostenuti.
Così deciso in Campobasso, il 30 giugno 2025. Il Giudice Onorario Michele Dentale
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