N. 10703/2024 R.G.A.C.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Maria Grazia Savastano, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'esito della scadenza delle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 10703/2024 R.G.A.C. (già 8578/2024 r.g.)
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Villaricca al Corso Italia n. 362, presso lo studio dell'Avv. PUNZO MARIA ROSARIA
(c.f.: , dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti C.F._2
ATTRICE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in Napoli alla via CP_1 C.F._3
Pietro Castellino n. 88, presso lo studio dell'Avv. MUNDO GABRIELE (c.f.:
), dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in atti C.F._4
CONVENUTA
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo.
Conclusioni: Come da atti introduttivi e note depositate
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto del 24.10.2024 intimava a sfratto per morosità, Parte_1 CP_1
citandola per la convalida.
Pag. 1 di 5
Asseriva l'intimante di essere proprietaria di un'unità immobiliare sita in Giugliano in
Campania alla via Vicinale Festinese n. 49 identificata al catasto al foglio 81, p.lla 1009 sub. 6 piano terra int 1; che la predetta unità immobiliare era condotta in locazione per uso abitazione da per un canone mensile di € 550,00; che tale contratto era stato CP_1 ceduto a dalla figlia in seguito all'accettazione di tale cessione CP_1 Persona_1
da parte di;
che si era resa morosa nel pagamento del canone Parte_1 CP_1
di locazione relativamente alle mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre e novembre 2022 e per il mese di febbraio e marzo 2024 per la complessiva somma di € 4950,00; che l'intimante presentava istanza di mediazione e all'incontro fissato per il
1.07.2024, stante la mancata comparizione delle parti convocate, veniva redatto verbale negativo.
rilevava, dunque, il grave inadempimento della conduttrice e deduceva, Parte_1
di conseguenza, la propria legittimazione a richiedere la risoluzione del contratto di locazione e, per l'effetto, il rilascio dell'immobile.
Si costituiva in giudizio la convenuta, la quale si opponeva alla convalida e deduceva la carenza di legittimazione attiva, la mancanza e l'insufficienza del titolo di proprietà e della conseguente legittimazione alla sottoscrizione del contratto di locazione. Rilevava che l'attrice fondava la propria azione di sfratto su un contratto di locazione sottoscritto con senza tuttavia richiamare nell'atto il titolo che legittimasse la sua qualifica di CP_1 proprietaria dell'immobile locato. Richiedeva, dunque, l'esibizione del titolo di legittimazione dell'attrice, non ritenendo sufficiente per la procedura di sfratto il solo contratto di locazione sottoscritto tra le parti. contestava, poi, la sussistenza CP_1
della intimata morosità, asserendo di aver corrisposto diversi pagamenti non conteggiati dall'attrice, previa ricezione a mani con riserva di esibizione della ricevuta di pagamento.
In via subordinata, avanzava richiesta di concessione di termine per la sanatoria delle morosità.
A fronte della opposizione dell'intimata, il Giudice emetteva ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento del rito con termine alle parti per il deposito di memorie integrative.
Nelle note di trattazione scritta, depositate dalla sola parte attrice, la stessa insisteva nelle relative richieste, precisando la persistenza della morosità attesa la mancata purgazione da parte dell'intimata. Chiedeva, pertanto, assegnarsi la causa in decisione con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa con attribuzione.
Pag. 2 di 5
La causa viene decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'esito della scadenza delle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
L'eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'attrice sollevata dalla convenuta è infondata. Infatti ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione è sufficiente che il locatore ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione o il godimento, di modo che il conduttore non può opporre al locatore la mancanza di titolarità di un diritto reale sulla cosa per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto, rilevando la suddetta titolarità solo allorquando si controverta degli effetti del medesimo nei rapporti interni tra le parti, come nel caso in cui vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell'immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo
(Cassazione n. 27910 del 3 ottobre 2023).
Nel merito la domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dalla locatrice è fondata e va accolta.
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio. Da ciò deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
A fondamento della domanda la locatrice ha prodotto sia il contratto di locazione registrato per il canone di € 550,00 mensili, con decorrenza dal 4.7.2012 e scadenza il 3.7.2016, sottoscritto da e sia il contratto di cessione a Parte_1 Persona_1 CP_1
da parte della figlia accettato dalla locatrice, debitamente sottoscritto dalle Persona_1
parti e non disconosciuto dalla conduttrice. La locatrice ha sostenuto che la conduttrice non ha corrisposto alcuna somma a titolo di canone di locazione per le mensilità di maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre e novembre 2022 e per il mese di febbraio e marzo 2024.
Pag. 3 di 5
A fronte del dedotto inadempimento la conduttrice non ha, invece, fornito alcuna prova del pagamento del canone sebbene avesse dichiarato di aver effettuato diversi pagamenti non conteggiati dall'intimante, riservandosi l'esibizione delle ricevute di pagamento a cui non ha provveduto.
In tema di locazioni ad uso abitativo l'art. 5 L. 392/78 fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno di ordine quantitativo che riguarda il mancato pagamento di una sola mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fissato in venti giorni dalle rispettive scadenze. La valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è in sostanza rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice.
Pertanto, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla prevista scadenza costituisce, ai sensi dell'art. 5 L. 389/78 motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento che è operata ex lege.
È altresì pacifico nel nostro ordinamento che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione il creditore che agisca per il pagamento deve soltanto provare, come ha fatto l'odierna attrice, il titolo del suo diritto, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento del debitore convenuto, sul quale invece incombe l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Tale prova non risulta fornita dalla conduttrice nel caso in esame.
In accoglimento della domanda avanzata dall'attrice va, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della conduttrice.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/14, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata.


P Q M



Il Giudice monocratico del Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, definitivamente pronunciando sulla causa proposta da nei confronti di , così Parte_1 CP_1
provvede:
Pag. 4 di 5
- dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione intercorso tra le parti relativamente all'immobile sito in Giugliano in Campania alla via
Vicinale Festinese n. 49 identificato al catasto al foglio 81, p.lla 1009 sub. 6 piano terra int.
1, confermando la data di esecuzione già fissata nell'ordinanza di rilascio emessa in data
28.12.2024;
- condanna la convenuta al pagamento in favore di delle spese di lite che Parte_1 liquida in € 76,00 per spese e € 1950,00, per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali con attribuzione all'Avv. Maria Rosaria Punzo antistatario.
Così deciso in Aversa, 26.6.2025
IL GIUDICE
dott. Maria Grazia Savastano
Pag. 5 di 5