REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze, terza sezione civile, in persona del dott. Carlo
Carvisiglia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3430 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023, vertente:
TRA
, rappresentato e difeso dagli Avvocati Parte_1
LÒ FA e AN AT NC, come da mandato in atti
RE PP
E rappresentata e difesa dagli Avvocati Controparte_1
AR HI ME ed DR ME, come da mandato in atti
Convenuta Opposta
All'udienza del 19 novembre 2025 le parti hanno precisato le seguenti:
CONCLUSIONI per parte attrice opponente:“ conclude come da atto di citazione e memoria ex art. 183 comma 6 n.1 cpc.” parte convenuta opposta:” conclude come da memoria ex art. 183 comma 6 n.1 cpc. “.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso per decreto ingiuntivo del 16-11-2022,
[...]
educeva: CP_1
1 a) di aver stipulato, in qualità di conduttore, un contratto rent to buy con il sig. , locatore e usufruttuario Parte_1
dell'immobile sito in Firenze, Vicolo di S. Marco Vecchio 26;
b) che tale contratto prevedeva, per la durata di anni 6, un canone annuo fissato in € 56.400,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di € 4.700,00 e che una parte del canone mensile di locazione fosse il corrispettivo in caso dell'eventuale futuro acquisto dell'immobile locato, come imposto dall'art. 23 comma 1-bis del Decreto legge n. 133/14, convertito con l. del
11 novembre 2014, n. 164;
c) che “con lettera del 28.09.2019 proponeva, anche a Pt_1
nome dei proprietari e con l'ausilio del mediatore Tes_1
la vendita dell'immobile per il prezzo di € 2.200.000,00.
[...]
Come riconosciuto dal sig. , a tale cifra avrebbe dovuto Pt_1
essere detratta la somma di €. 136.080,00 corrispondente alla quota dei canoni di locazione configurante il corrispettivo del diritto di opzione, art. 23 comma 1- bis del Decreto legge n.
133/14”;
d) che con lettera Pec la comunicava la Controparte_1
volontà di procedere all'acquisto dell'immobile per la cifra prefissata;

e) che “Tuttavia tale proposta, effettuata dal locatore usufruttuario, non veniva ratificata dai nudi proprietari i quali manifestavano la ferma volontà di non vendere l'immobile e tanto meno di dar corso alle detrazioni sul capitale di vendita di cui agli impegni presi dall'usufruttuario”;
f) di agire “stante l'inadempimento del sig. , …… in via Pt_1
monitoria per la restituzione della quota dei canoni imputata al
2 corrispettivo per il futuro acquisto, cosi come previsto anche dall'art. 23 comma 5 Decreto legge n. 133/14, convertito con l. del 11 novembre 2014, n. 164”;
g) che “tale quota dei canoni corrispondeva in data 28.09.2019 alla cifra di €. 136.080,00 come riconosciuto espressamente anche dal sig. ”. Pt_1
La domanda monitoria veniva accolta ed in data 20.1.2023 il Sig.
riceveva la notificazione del predetto ricorso Parte_1
monitorio e del pedissequo decreto ingiuntivo n. 4727/2022 emesso in data 2.12.2022, con il quale il Tribunale di Firenze gli ingiungeva di pagare alla parte ricorrente, entro quaranta giorni, la somma di €
136.080,00, oltre interessi legali dalla notifica e le spese del procedimento monitorio.
Avverso il provvedimento monitorio proponeva opposizione il sig.
, il quale chiedeva l'accoglimento delle seguenti Pt_1
conclusioni:”Voglia l'Ill.mo Tribunale di Firenze, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, revocare il decreto ingiuntivo n. 4727/2022 del 02.12.2022 (R.G. n. 12927/2022 Trib.
Firenze) e accertare l'insussistenza di qualsiasi ragione di credito della società convenuta-opposta nei confronti dell'attore-opponente.
Con vittoria di spese e compensi di causa e con condanna della parte convenutaopposta al pagamento del risarcimento del danno, determinato anche in via equitativa, a norma dell'art. 96 c.p.c.”.
A sostegno dell'opposizione proposta l'attore deduceva che:
o le parti non avevano mai concluso un contratto c.d. di “rent to buy”, ma un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo, ai sensi dell'art. 27 della L. n. 392/1978, cui le stesse avevano successivamente aggiunto un patto
3 integrativo, con il quale era stato concesso al conduttore il diritto di sublocare parzialmente l'immobile, nonché il diritto di prelazione in ipotesi di vendita del bene;

o non era configurabile un patto d'opzione ex art. 1331 c.c. “non contenendo detto patto alcuna delle condizioni essenziali di vendita (in primis, il prezzo) che sarebbero state necessarie per configurare una proposta contrattuale”;
o la detrazione prevista nell'atto integrativo (“quota del 60% dei canoni di locazione pagati per i primi due anni, del 50% per il terzo ed il quarto anno e del 40% per il quinto ed il sesto anno dall'inizio del contratto fino alla data del rogito) doveva essere interpretata nel senso che “le parti hanno convenuto il diritto alla “detrazione” in caso di accordo di compravendita e non il diritto alla “restituzione” .. della quota-prezzo del canone in ipotesi di mancato acquisto”;
o l'ipotesi della compravendita “è immediatamente tramontata a fronte del rifiuto ad alienare opposto dalle nude proprietarie”;
o non si poteva comunque ritenere perfezionato alcun accordo di compravendita, considerato che la missiva del 28.9.2019 del Sig. non integrava una proposta contrattuale e che Pt_1
“la p.e.c. inviata dalla società conduttrice in data 18.10.2019, con cui il Dott. si limita ad informare controparte della Per_1
propria intenzione “a procedere” e chiede “un incontro per poter procedere alla determinazione del modus operandi”, non costituisce evidentemente accettazione univoca e incondizionata, bensì registra un mero progresso nella trattativa che avrebbe dovuto proseguire, appunto, per determinare il “modus operandi””;
4 o il diritto azionato ex art 23, comma 5, del D.L. n. 133/2014 non era, in ogni caso, esigibile “posto che il contratto stipulato inter partes non è mai stato risolto”.
Si costituiva la quale in via preliminare Controparte_1
eccepiva la “inammissibilità dell'opposizione per decorso dei termini”, deducendo che, trattandosi di causa in materia di locazione, l'opposizione doveva essere proposta con ricorso da depositarsi nei quaranta giorni dalla notifica del provvedimento monitorio (avvenuta in data 20 gennaio 2023), mentre nel caso di specie “L'atto di citazione, seppur notificato il 27 febbraio ovvero entro i 40 giorni dalla notifica del decreto, è stato depositato in cancelleria (con l'iscrizione a ruolo) solol'8 marzo 2023 e quindi oltre tale termine”.
Nel merito, la convenuta riproponeva le prospettazioni di cui al ricorso monitorio, ribadendo che il contratto stipulato tra le parti era un "Rent to Buy" e contestando la ricostruzione avversaria in punto di opzione.
L'opposta deduceva inoltre “la mancanza di una causa idonea a giustificare il fatto che l'opponente trattenga senza causa il denaro indiscutibilmente ricevuto dall'opposta per € 136.000,00, e condannare lo stesso opponente alla restituzione di tale somma” e che “Controparte, sia durante la fase precontrattuale che durante
l'esecuzione del contratto controparte è andata a violare ai propri obblighi contrattuali e pertanto è tenuta al relativo risarcimento del danno a favore della . CP_1
ha, quindi, rassegnato le seguenti Controparte_1
conclusioni:” in rito dichiarare inammissibile e comunque tardiva
l'opposizione introdotta con citazione e non con ricorso perché
5 instaurata fuori dei termini di cui all'art 641 c.p.c. e per l'effetto dichiarare esecutivo il decreto ingiuntivo n. 4727/2022 in via preliminare, concedere la provvisoria esecutorietà al decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze n. 4727/2022 del
02.12.2022 in via principale nel merito rigettare l'opposizione per cui si procede, confermando il decreto ingiuntivo n. 4727/2022 e renderlo definitivamente esecutivo oltre ad interessi legali (ovvero) interessi di mora e rivalutazione monetaria sul capitale dal dì del dovuto e fino a saldo avvenuto. In subordine, fermo restando quanto sopra dedotto eccepito e contestato in via riconvenzionale dichiarare la mancanza di una causa idonea a giustificare il fatto che
l'opponente trattenga senza causa il denaro indiscutibilmente ricevuto dall'opposta per € 136.000,00, e condannare lo stesso opponente alla restituzione di tale somma In via ulteriormente subordinata accertare tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi dalla in conseguenza della vicenda in Controparte_1
atti e conseguentemente condannare al Parte_1
pagamento in favore della a titolo di Controparte_1
risarcimento danni, patrimoniali e non, della somma di €. 136.000,00
o della maggior o minor somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. In ogni caso: condannarsi la parte soccombente alla integrale rifusione di spese, compensi e competenze di causa come per legge, oltre IVA e CPA, rimborso spese generali ex D.M. 55/14 e successive modificazioni”.
La causa è stata istruita unicamente in via documentale.

2. Quanto all'eccezione preliminare – sollevata dall'opposta - di inammissibilità dell'opposizione perché proposta tardivamente con
6 rito ordinario, anziché con quello locatizio, in primo luogo mette conto richiamare l'orientamento della Suprema Corte di cui a Cass.
n. 2329 del 25/01/2023, secondo il quale “In tema di opposizione a decreto ingiuntivo, ai fini dell'individuazione del rito applicabile all'atto di opposizione, deve aversi riguardo al titolo posto a fondamento della domanda proposta in via monitoria,
a nulla rilevando né l'eventuale erroneità della sua qualificazione da parte del ricorrente in monitorio, né la successiva diversa qualificazione operata dall'opponente o dal giudice, trattandosi di evenienze successive alla proposizione della domanda, la quale è destinata a cristallizzare i termini della controversia proposta e la conseguente identificazione del rito applicabile per la relativa decisione, secondo la qualificazione datane dal ricorrente (In applicazione del principio la Corte ha cassato la sentenza d'appello, di conferma di quella di primo grado, che, riqualificando il rapporto intercorso tra le parti, indicato in ricorso come "contratto di servizi", alla stregua di un rapporto di natura locativa, aveva dichiarato tardiva l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta con citazione depositata oltre il termine di quaranta giorni)”.
Ciò posto, l'eccezione in esame va disattesa considerato che, nel caso di specie, come si evince dai punti a) ed f) di cui al paragrafo 1 che precede, il titolo posto a fondamento della domanda proposta in via monitoria è il contratto rent to buy, figura contrattuale che per dottrina e giurisprudenza consolidate (cfr. Tribunale di Pavia,
24/04/2023, n. 524, Tribunale Velletri 25/03/2022, n.642 e Trib.
Nocera Inferiore, 5 giugno 2001), esula dall'ambito applicativo del rito locatizio di cui all'art. 447 bis c.p.c., il quale è d'altra parte
7 “tassativamente circoscritto alle controversie in materia di locazione e comodato di immobili urbani e di affitto di aziende” (cfr. in questi termini Cass. n. 22532 del 23/10/2014 in tema di non riconducibilità delle controversie in materia di contratto di leasing nel novero di quelle indicate dall'art. 447 bis cod. proc. civ.).
3 Nel merito, l'opposizione proposta deve trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Anzitutto va osservato che la pretesa creditoria azionata in via monitoria -avente ad oggetto “la restituzione della quota dei canoni imputata al corrispettivo per il futuro acquisto”, risulta espressamente fondata sul richiamo all' “art. 23 comma 5 Decreto legge n. 133/14, convertito con l. del 11 novembre 2014, n. 164”: “In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorata degli interessi legali” (cfr. pag.

3-4 del ricorso monitorio).
Tale disposizione non può, tuttavia, trovare applicazione nella fattispecie, atteso che - come rilevato dall'opponente - è pacifico che il contratto stipulato inter-partes non sia mai stato risolto.
In comparsa di costituzione e risposta l'opposta ha, quindi, evocato a fondamento della pretesa restitutoria dei canoni il comma 1 bis dell'art. 23 del DL 133/2014, secondo il quale "Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito”.
Anche tale norma non può però trovare applicazione nella specie, in quanto dall'esame dell'accordo contrattuale in questione non risulta che le parti abbiano mai concordato “la quota dei canoni imputata al
8 corrispettivo” da restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare.
In particolare, soffermandosi su tale accordo (cfr. doc.1 procedimento monitorio), lo stesso va, in primo luogo, qualificato quale patto aggiuntivo rispetto al contratto di locazione commerciale, stipulato inter partes in data 5 gennaio 2015, con il quale è stato concesso al conduttore il diritto di sublocare parzialmente l'immobile, nonché il diritto di prelazione in ipotesi di vendita del bene.
Invero, la ricostruzione attorea in ordine alla portata del contraddittorio testo contrattuale de quo (“L'usufruttuario concede al conduttore un diritto di opzione per l'acquisto della villa. Il conduttore avrà la prelazione sull'acquisto”) di cui all'atto di citazione (pag.6 e seguenti), con esclusione della configurabilità di un patto di opzione,
è senz'altro da condividere, considerato che detta scrittura non reca l'indicazione di tutti gli elementi essenziali del contratto di compravendita da concludere, a partire dal prezzo.
Come è noto, il patto d'opzione riconosce all'opzionario un diritto potestativo, che si esercita mediante l'eventuale atto unilaterale di accettazione, a fronte del quale la parte vincolata alla dichiarazione
è titolare di una situazione di mera soggezione, non essendo tenuta al compimento di alcuna attività, neanche collaborativa, affinché il contratto finale possa concludersi. L'opzione non si realizza quando la proposta in esso contenuta presenti solo alcuni degli elementi essenziali e non l'intero regolamento negoziale, poiché in questo caso il perfezionamento del contratto non può conseguire all'accettazione, ma richiede la formazione del consenso sugli ulteriori elementi non contemplati dalla proposta stessa.
9 E' consolidato l'orientamento giurisprudenziale, secondo il quale la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto di opzione deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere, in modo da consentire la conclusione di tale contratto nel momento e per effetto dell'adesione dell'altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni (Cass. n. 18201/2004; Cass.
n.10777/1993). La configurabilità del suddetto patto, pertanto, resta esclusa con riguardo ad una proposta che contenga solo alcuni elementi essenziali e non l'intero regolamento negoziale, perché, in tal caso, il perfezionarsi del contratto non può conseguire a detta accettazione, ma richiede la formazione del consenso sugli ulteriori elementi non contemplati dalla proposta stessa (Cass. n.
2908/1983).
Tra gli elementi essenziali figura evidentemente il prezzo, il quale deve essere determinato o determinabile alla stregua di criteri, riferimenti o parametri precostituiti, così che la sua successiva concreta quantificazione sia ricollegabile ad un'attività delle parti di tipo meramente attuativo e ricognitivo (Cass. 873/1986).
Esclusa, dunque, nella specie la sussistenza del patto di opzione ex art.1331 c.c. per mancata previsione dell'intero regolamento contrattuale, avuto riguardo al canone di interpretazione letterale ed al principio di conservazione, si deve ritenere che il negozio in esame rechi un patto di prelazione, il quale, come è noto, è connotato dal fatto che il promissario non ha alcun potere di costituire direttamente il rapporto contrattuale finale mediante una propria manifestazione di volontà, non potendosi neppure riscontrare una correlativa soggezione del promittente.
10 E', pertanto, assente nella fattispecie la pattuizione di un impegno alla vendita, con corrispondente riconoscimento del diritto per il conduttore ex art. 23, comma 1, del DL 133/2014 di acquistare l'immobile de quo entro un termine determinato.
Nella vicenda in esame è peraltro pacifico che non vi sia stata la stipula di alcuna compravendita, a fronte del rifiuto ad alienare opposto dalle nude proprietarie dell'immobile in questione.
Proseguendo nella lettura dell'accordo posto a fondamento del credito vantato si evince che le parti hanno altresì concordato che – in caso di perfezionamento del contratto di compravendita del diritto di piena proprietà – all'acquirente sarebbe spettata una detrazione
(“quota del 60% dei canoni di locazione pagati per i primi due anni, del 50% per il terzo ed il quarto anno e del 40% per il quinto ed il sesto anno dall'inizio del contratto fino alla data del rogito”).
In ipotesi di vendita del diritto di usufrutto di cui è titolare il Sig.
, è stato pattuito che la detrazione sarebbe stata operata sul Pt_1
valore di detto usufrutto (“Se la proprietà non confermerà la sua volontà di vendere l'immobile con questa opzione al conduttore, la detrazione si intenderà sul valore dell'usufrutto”).
Mette conto osservare, quindi, che le parti hanno convenuto il diritto alla “detrazione” in caso di eventuale accordo di compravendita, non facendo alcun riferimento ad un diritto alla “restituzione” (termine che, peraltro, mai ricorre nel testo in esame) della quota prezzo del canone in ipotesi di mancato acquisto.
E' altresì assente la pattuizione di un corrispettivo suddiviso in quota canoni e quota prezzo d'acquisto: trattasi di un ulteriore elemento che porta ad escludere “l'applicabilità della disciplina invocata in materia di rent to buy, la quale presuppone
11 necessariamente, anche per gli effetti conseguenti al mancato esercizio del diritto di acquisto, che il canone contenga una componente imputata a corrispettivo per il godimento dell'immobile
(che, in caso di mancata vendita, viene definitivamente incamerata dal locatore) ed un'altra ad acconto sul prezzo di vendita (che deve invece, essere restituita)” (cfr. in questi termini Milano, 15/10/2024,
). CP_2
In definitiva, alla stregua delle suesposte articolate considerazioni in ordine all'inapplicabilità della disciplina in tema di rent to buy, la pretesa restitutoria azionata in sede monitoria non può, dunque, che essere ritenuta priva di fondamento.
In accoglimento dell'opposizione proposta, va, pertanto, disposta la revoca del decreto ingiuntivo opposto

4. Quanto alla domanda riconvenzionale di condanna alla restituzione, proposta dalla convenuta in comparsa di costituzione e risposta ex art. 2041 c.c. sul presupposto della “mancanza di una causa idonea a giustificare il fatto che l'opponente trattenga senza causa il denaro indiscutibilmente ricevuto dall'opposta per €
136.000,00”, la stessa è infondata, atteso che la percezione dei canoni da parte del sig. non è “senza giusta causa”, ma Pt_1
trova in tutta evidenza fondamento nel contratto di locazione inter partes.
Parimenti va respinta la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per “responsabilità precontrattuale/contrattuale”.
Va, infatti, esclusa la dedotta violazione dell'obbligo di restituzione dei canoni imputati a titolo di corrispettivo (cfr. pagg.18 e 19 della comparsa), non essendo configurabile a monte l'esistenza di alcun
12 obbligo di restituzione degli stessi per le ragioni esposte al paragrafo che precede.
Così come non può essere ritenuta sussistente la violazione dell'obbligo di buona fede ex art. 1337 c.c. in assenza di prova dei raggiri (cfr.pag.20 della comparsa per l'allegazione degli stessi: “..il sig. ha sempre rassicurato la che le sue due figlie Pt_1 CP_1
avrebbero acconsentito alla vendita dell'immobile per la cifra di €.
2.200.000,00, come emerge altresì dalla stessa bozza di contratto ed in generale si è sempre mostrato come “proprietario de facto” della villa”) tali da determinare una falsa rappresentazione della realtà idonea ad ingenerare un errore essenziale, considerato altresì che dal tenore del patto aggiuntivo sopra esaminato (“Se la proprietà non confermerà la sua volontà di vendere l'immobile con questa opzione al conduttore..”) si evince in modo chiaro che la vendita del bene immobile poteva avvenire solo con il consenso delle nude proprietarie.
Ogni altra questione (compresa quella sollevata dall'opponente in ordine all'inammissibilità delle domande riconvenzionali) risulta assorbita.
Non ricorrono i presupposti per l'accoglimento della domanda ex art. 96 cpc. avanzata dall'opponente.

5. Le spese di lite - liquidate come in dispositivo, avuto riguardo ai parametri di cui al DM 55/2014, in relazione al valore della causa promossa, con applicazione dell'importo minimo per la fase istruttoria, stante il mancato svolgimento di attività istruttoria, e per quella decisoria, stante l'assenza di scambio di memorie conclusionali nella fase decisoria, in ragione della discussione orale
- seguono la soccombenza.
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PQM


Il Tribunale di Firenze, decidendo in via definitiva, respinta ogni altra domanda, istanza ed eccezione,

1. accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2. accerta l'insussistenza di ragioni di credito della società convenuta-opposta nei confronti dell'attore-opponente;

3. rigetta ogni domanda proposta dall'opposta;

4. rigetta la domanda ex art. 96 cpc avanzata dall'opponente;

5. condanna l'opposta al pagamento in favore dell'opponente delle spese di lite, liquidate in euro 9.142,00 per compensi, euro
406,50 per spese, oltre rimborso spese al 15%, Iva e Cpa.
Firenze, 19 dicembre 2025
Il Giudice
Dr. Carlo Carvisiglia
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