N. 1678/2024 R.G.
TRIBUNALE di PISTOIA
Udienza del 25 febbraio 2025
Oggi, davanti al Giudice dott.ssa Elena Piccinni sono comparsi:
- per parte ricorrente: l'avv. Lisa Picozzi;

- per parte resistente: nessuno.
Il G.U. visto l'art. 429 c.p.c., invita la parte a precisare le conclusioni, ordinando la discussione orale in quest'udienza.
Il procuratore di parte ricorrente conclude come in note difensive conclusionali autorizzate depositate in data 17/02/2025.
Il procuratore della parte ricorrente si riporta alle proprie deduzioni, istanze, eccezioni e conclusioni come in atti.
Il Giudice dà lettura del dispositivo cui segue il deposito contestuale della sentenza.
1 R.G. 1678/2024 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PISTOIA
Il Tribunale di Pistoia, nella persona del Giudice unico dott.ssa Elena Piccinni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta sub n. 1678/2024 R.G.A.C. vertente tra
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Lisa Picozzi del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pistoia,
Via Della Costituzione n. 7, giusta procura allegata all'atto di intimazione di sfratto per morosità d.d. 03/06/2024;
- parte ricorrente –
e
(C.F. ), nessuno;
CP_1 C.F._2
(C.F. ), nessuno;
Controparte_2 C.F._3
- parte resistente contumace -
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione.
Conclusioni di parte ricorrente:
- come in note difensive conclusionali autorizzate depositate in data 17/02/2025:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, previa convalida dello sfratto nonché conferma dell'ordinanza di rilascio ed ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, rigettare l'opposizione proposta dai SI.ri nata a [...], il CP_1
19.01.1989, C.F. e , nato a [...], C.F._2 Controparte_2
il 29.08.1977, C.F. , entrambi residenti in [...]di CI (PT), C.F._3
Via Modenese n. 422, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei SI.ri nata a [...], il [...], C.F. CP_1
e , nato a [...], il [...], C.F._2 Controparte_2
2 R.G. 1678/2024 C.F. , entrambi residenti in [...]
422 e condannare i SI.ri , nata a [...], il [...], C.F. CP_1
e , nato a [...], il [...], C.F._2 Controparte_2
C.F. , entrambi residenti in [...]
422 all'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose, con ogni conseguenza di legge.
Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione ritualmente notificato il SI. conveniva in giudizio Parte_1
i SI.ri e per sentire convalidare lo sfratto per morosità CP_1 Controparte_2
nei confronti di questi ultimi, inadempienti nel pagamento dei canoni di locazione per i mesi di febbraio, ottobre, novembre e dicembre 2023, oltre che per i mesi di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2024, per la somma complessiva di € 4.250,00-, relativamente ad unità immobiliare sita TA di CI (PT) oggetto del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 24/03/2021 regolarmente registrato, con richiesta di condanna al rilascio dell'immobile.
All'udienza di comparizione parti del giorno 27/08/2024 si costituiva in giudizio in proprio la SI.ra , opponendosi all'intimato sfratto, eccependo di avere corrisposto i CP_1
canoni relativi ai mesi di dicembre 2023 e da gennaio 2024 a maggio 2024, come da ricevute di pagamento depositate in copia alla medesima udienza.
Disposto un rinvio di udienza al fine di consentire a parte intimante la verifica dell'effettivo pagamento delle suddette mensilità, all'udienza del giorno 05/09/2024 il procuratore di parte intimante dava atto che le ricevute di pagamento depositate dalla SI.ra non CP_1
erano state rilasciate dal locatore, disconoscendone formalmente la provenienza;
parte intimata, tuttavia, insisteva nell'opposizione, sostenendo la genuinità delle ricevute de quo.
Il Giudice, dunque, si riservava.
3 R.G. 1678/2024 A scioglimento della riserva assunta all'udienza del giorno 05/09/2024, il Giudice, emessa ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c.-, disponeva il mutamento dal rito sommario a quello locatizio, assegnava alle parti i termini per l'instaurazione della procedura di media-conciliazione e fissava udienza ex art. 420 c.p.c. il giorno 04/02/2025.
Con memoria integrativa depositata in data 03/01/2025 parte ricorrente, riportandosi a quanto già esposto nell'intimazione di sfratto per morosità, ribadiva la contestazione di autenticità delle ricevute di pagamento depositate in udienza dalla SI.ra e allegava, CP_1
altresì, il maturare di ulteriore morosità con riferimento ai mesi di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2024; insisteva, dunque, per la risoluzione del contratto di locazione.
La SI.ra non depositava alcuna memoria integrativa, mentre il SI. CP_1 [...]
rimaneva contumace. CP_2
La causa è stata istruita documentalmente;
dunque, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, all'odierna udienza ha invitato le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa, e all'esito ha dato lettura del dispositivo, provvedendo al deposito contestuale della presente sentenza.
In diritto
1. La domanda del ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori è fondata e merita accoglimento.
1.1. Si premetta che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza
4 R.G. 1678/2024 dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez.
Un., 30.10.2001 n.13533).
Ebbene, nel caso di specie il ricorrente-locatore ha prodotto il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con i SI.ri e in data 24/03/2021 CP_1 Controparte_2 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in TA di CI, Via Modenese n. 422, con la previsione di un canone di locazione annuo pari ad € 6.000,00 da versare in rate mensili anticipate ciascuna di € 500,00 entro il quinto giorno di ogni mese (doc. 1 allegato all'intimazione di sfratto).
Parte ricorrente ha allegato l'inadempimento dei conduttori nel pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di febbraio, ottobre, novembre e dicembre 2023, oltre che nel pagamento dei canoni relativi alle mensilità da gennaio a dicembre 2024 (morosità così aggiornata in sede di memoria integrativa). Morosità che al mese di febbraio 2025 ammonta a complessivi € 9.250,00-, come specificato in note conclusionali dalla parte ricorrente.
Allegato l'inadempimento, grava dunque sui convenuti l'onere di provare il fatto estintivo della pretesa attorea, ovvero l'avvenuto adempimento;
detta prova, tuttavia, non è stata fornita, atteso che la SI.ra non si è costituita formalmente con il patrocinio di CP_1
difensore nella fase locatizia e dunque ha omesso il deposito di memoria difensiva integrativa, mentre il SI. è rimasto contumace sin dall'inizio del procedimento. CP_2
1.2. In mancanza di prova dell'avvenuto versamento dei canoni di locazione dovuti, pertanto, deve ritenersi sussistente il grave inadempimento dei conduttori.
Sul punto, difatti, va rilevato come sia principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza di legittimità che in tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa
5 R.G. 1678/2024 all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della l. 392/1978 (cfr. Cass. 23257/2019).
Ebbene, nel caso di specie, i conduttori hanno omesso il versamento del canone di locazione a far data dal mese di ottobre 2023 (oltre alla mensilità di febbraio 2023) e, dunque, per numerose mensilità; pertanto, fatta applicazione delle norme sopra citate, deve ritenersi accertata la sussistenza del grave inadempimento dei conduttori, con conseguente accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo del
24/03/2021 stipulato tra e e avente ad Parte_1 CP_1 Controparte_2 oggetto l'unità immobiliare sita in TA di CI, Via Modenese n. 422.
2. Conseguentemente alla domanda di risoluzione, deve essere accolta la domanda di condanna al rilascio dell'immobile e, pertanto, va confermata l'ordinanza di rilascio già pronunciata in data 10/09/2024.
I resistenti, quindi, devono essere condannati al rilascio dell'immobile, laddove ciò non sia già avvenuto in esecuzione della suddetta ordinanza di rilascio.
Spese processuali
Le spese di lite seguono la soccombenza e dunque vengono poste interamente a carico dei resistenti in solido tra loro.
Esse vengono liquidate secondo i parametri medi di cui al DM 55/214 come modificato dal
DM 37/2018 e poi dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (€ 4.500,00), quanto alla fase sommaria solo per la fase studio della controversia, e quanto alla fase locatizia con riferimento alla sola fase introduttiva e decisionale, per quest'ultima ridotto il parametro del 50% data la pronuncia della presente sentenza con rito ex art. 429 c.p.c. -.
Viene riconosciuto alla luce dei medesimi parametri il compenso per la procedura di media- conciliazione unicamente per la fase di attivazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Elena Piccinni definitivamente pronunciando nella presente vertenza ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così pronuncia:
a) in accoglimento della domanda formulata dal ricorrente accerta e dichiara la risoluzione per inadempimento dei conduttori del contratto di locazione ad uso abitativo d.d.
6 R.G. 1678/2024 24/03/2021 regolarmente registrato avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in TA di
CI (PT), Via Modenese n. 422 (estremi catastali identificativi dell'immobile: foglio di mappa 123, part. 152 sub. 1, cat. A/4, classe 3 vani 8);
b) condanna e al rilascio dell'immobile indicato al capo CP_1 Controparte_2
a) ove ciò non sia già avvenuto in forza dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. resa in corso di giudizio;

c) condanna i resistenti, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore del ricorrente liquidate come di seguito:
- per la fase sommaria: in € 530,00 per compensi professionali € 76,00 per anticipazioni, oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge;

- per la fase locatizia: in € 1.135,00 per compensi professionali, € 190,32 per anticipazioni, oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Pistoia, il 25 febbraio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Elena Piccinni
7 R.G. 1678/2024