1136/2023

TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2023/1136
TRA
ALTRI Parte_1
ATTORI E
Controparte_1
CONVENUTO

Oggi 9 luglio 2025, alle ore11:45 innanzi al Giudice dott.ssa RI IA TI, sono comparsi:
Per + ALTRI l'avv. NICOLA CIRILLO in sostituzione dell'avv. Pt_1
OM CA Per l'avv. CELESTE ANNA Controparte_1
RITA
I difensori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti. L'Avv. Celeste chiede lo stralcio delle note conclusione a trattazione scritta in quanto tardive. L'avv. Cirillo precisa le conclusioni come in atti ed insiste, in via subordinata, per la compensazione delle spese di lite. L'avv. Celeste precisa le conclusioni riportandosi a quelli in atti e si oppone alla compensazione delle spese di lite mancandone i presupposti.
Il Giudice dato atto di quanto sopra, differisce a fine udienza la decisione della causa da allegare al presente verbale.
Il Giudice
RI IA TI
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa RI IA TI, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 1136/2022, all'esito della discussione orale svoltasi all'udienza del 9 luglio 2025, ha pronunziato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3
(C.F. ), Parte_4 C.F._4 Parte_5
(C.F. ), (C.F. C.F._5 Parte_6
), (C.F. ), C.F._6 Parte_7 C.F._7
(C.F. ), (C.F. Parte_8 C.F._8 Parte_9
), (C.F. C.F._9 Parte_10
), (C.F. ), C.F._10 Parte_11 C.F._11
(C.F. ) e Parte_12 C.F._12 Parte_13
(C.F. ), tutti elettivamente domiciliati in Via Ludovico C.F._13 CP_1 di Monreale n. 3 presso lo studio dell'Avv. Veronica Lombardi che li rappresenta e difende, come da procura in atti
ATTORI
E
(C.F. in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Via Livorno n. 25 CP_1 presso lo studio dell'Avv. Anna Rita Celeste che lo rappresenta e difende, come da procura in atti
CONVENUTO pagina 2 di 6 Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Gli attori, proprietari di immobili ricompresi nello stabile condominiale di CP_1
hanno impugnato la delibera del 5 dicembre 2022 resa
[...] CP_1 dall'assemblea del Condominio , poiché ritenuta Parte_14 CP_1 invalida.
Hanno esposto che nonostante le richieste fatte all'amministratrice di inserire alcuni argomenti da discutere nell'assemblea del 5 dicembre 2022, quest'ultima avrebbe ignorato tale richiesta nonché quanto deciso dall'assemblea con la precedente delibera del 25 luglio 2022. Inoltre, hanno dedotto la violazione dell'art. 1136, co. 6, c.c. per non avere il Presidente compiuto le verifiche degli avvisi di convocazione ed averne attestato la regolarità. Ancora, hanno dedotto che la decisione presa al punto 1 all'o.d.g. non sarebbe stata pertinente all'argomento da discutere e che, in ogni caso, non sarebbe stato rispettato il quorum previsto dall'art. 1136, co. 4, c.c. trattandosi di delibera relativa a lavori straordinari di notevole entità. Hanno concluso così chiedendo: “Piaccia all'On.le Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, accertata e dichiarata la propria competenza per valore, materia e territorio, in accoglimento dei motivi esposti, di voler annullare ovvero dichiarare nulla la delibera assunta in data 5.12.2022 dal . Il tutto con vittoria di spese, Parte_15 competenze ed onorari di giudizio.” Istaurata la lite, si è costituito il con Controparte_2 comparsa di costituzione depositata in data 20 marzo 2023 contestando le domande e deduzioni svolte ed eccependo in primis l'inammissibilità dell'impugnazione per decorrenza dei termini decadenziali ex art. 1137 c.c.. Ha esposto, a tale ultimo riguardo, di essere venuto a conoscenza della citazione in giudizio solo in data 25 febbraio 2023 allorché l'amministratrice del condominio riceveva dal difensore degli attori una PEC con allegata copia dell'atto di citazione dal quale si apprendeva che la notifica effettuata a mezzo ufficiale giudiziario non era andata a buon fine poiché tentata presso il Condominio non dotato né di portiere né di un ufficio dell'amministratore. Tra l'altro, il domicilio dell'Amministratrice era noto ai condomini impugnanti come da targa affissa all'ingresso condominiale e correttamente rilevato anche dall'Ufficiale giudiziario. Inoltre, anche l'istanza di mediazione depositata presso l'organismo di mediazione in data 18 febbraio 2023 veniva comunicata a mezzo PEC in data 27 febbraio 2023 per cui la stessa non era idonea ad interrompere i termini di decadenza rispetto al deliberato impugnato con conseguente tardività dell'impugnazione proposta. Nel merito ha evidenziato come tutte le doglianze degli attori fossero prive di rilievo ed infondate e ha concluso come segue: “Piaccia pagina 3 di 6 all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis- - in via preliminare, accertare e dichiarare, per tutte le ragioni di cui sopra, l'intervenuta decadenza dell'azione ex art. 1137 secondo comma c.c., con ogni conseguenza di Legge. -in via principale e nel merito: rigettare, la domanda avversa, in quanto infondata in fatto e in diritto, anche in relazione alla prospettazione di nullità formulata per i motivi esposti in citazione e comunque, per tutte le ragioni esposte in narrativa. Con salvezza di ogni diritto e con espressa riserva di articolazione istruttoria nelle idonee sedi. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre accessori di Legge.” A seguito della sospensione volontaria dall'esercizio della professione da parte dell'Avv. Vincenzo Davoli, il giudizio è stato interrotto e riassunto dal
[...] nei termini di legge. Gli attori si sono costituiti con Controparte_2 comparsa di costituzione a ministero del nuovo difensore nominato. La causa non ha necessitato di attività istruttoria ed è stata rinviata per conclusioni e discussione orale, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. con concessione alle parti del termine anticipato per note conclusive. All'udienza del 9 luglio 2025, all'esito della discussione e conclusioni rassegnate dalle parti, la causa è decisa ed allegata al verbale di causa.
****************** Tanto premesso, l'impugnazione proposta va dichiarata inammissibile in quanto tardiva. Invero, ai sensi dell'art. 1137 cpv. c.c. “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data di deliberazione per i dissenzienti o astenuti o dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. Del pari, ai sensi dell'art. 5, comma 6°, d.lgs. n. 28/2010 (che ha introdotto l'esperimento della mediazione come condizione di procedibilità della domanda giudiziale in materia condominiale) “dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione impedisce la decadenza”. Pertanto, per evitare la decadenza, gli attori (presenti alla delibera del 5.12.2022) avrebbero dovuto notificare la citazione entro la data del 4 gennaio 2023 ai sensi dell'art. 1137 c.c. oppure comunicare all'amministratore in carica del Condominio convenuto, entro lo stesso termine, l'istanza di mediazione (la mediazione è condizione di procedibilità e non di ammissibilità della domanda giudiziale, che può comunque essere proposta per evitare la decadenza). Nella specie di causa, come evincibile dalla relata prodotta dallo stesso difensore la notifica veniva tentata senza esito in data 29 dicembre 2022. Come si legge nella relata, l'indirizzo del destinatario è stato individuato dal difensore nella sede del , CP_1 vale a dire in Via G. Mussi 16 ove però non era rinvenibile né il portiere né l'ufficio dell'Amministratore.
pagina 4 di 6 A tal proposito va ricordato che essendo il condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica che agisce a mezzo dell'amministratore quale semplice mandatario, tutti gli atti giuridici rivolti al condominio, devono essere notificati presso il domicilio dell'amministratore. Il condominio, infatti, è sprovvisto di una sede legale e quindi giuridicamente il domicilio dell'ente condominiale coincide con quello dell'amministratore pro tempore. In altre parole, l'ente condominiale agisce sia in campo sostanziale che in campo processuale attraverso l'amministratore il quale è l'unico destinatario di tutti gli atti giudiziari che riguardano l'ente. Pertanto, la notifica indirizzata al condominio deve avvenire con la consegna "a mani proprie" all'amministratore pro tempore dell'ente oppure in appositi locali condominiali - ma solo ed esclusivamente - se nell'edificio condominiale vi sono locali adibiti specificamente all'attività commerciale in modo tale da poter essere intesi ex art. 139 c.p.c. come "ufficio" dell'amministratore p. t. del condominio oppure mediante consegna al portiere dello stabile qualora specificatamente autorizzato dall'amministratore a ricevere gli atti destinati al condominio dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio privato dell'amministratore (cfr. Cass. n. 27352/2016 e Cass. n. 25900/2016). Tra l'altro, la notifica effettuata senza il rispetto di tali modalità, anche qualora perfezionata, sarebbe da intendere inesistente poiché non idonea ad entrare nella sfera di conoscibilità del destinatario. Nel caso di specie, la notifica effettuata presso il condominio, come dato correttamente atto dall'ufficiale giudiziario, non ha avuto buon esito avendo quest'ultimo accertato e verbalizzato: “anzi, non ho potuto notificare in quanto, al momento dell'accesso non rinvengo portiere;
ho provato a suonare più volte al suo citofono senza ricevere risposta;
non ho rinvenuto persone disposte a ricevere la copia. Rinvengo affisso il nominativo dell'Amministratore con indirizzo che risulta essere dott.ssa via A. Per_1
Capetti 39 – 00132 e via U. Balzani 13, 00162, . CP_1 CP_1
Né la costituzione in giudizio del a seguito dell'avvenuta conoscenza della CP_1 citazione mediante comunicazione via PEC del legale in data 25 febbraio 2023 (tra l'altro, senza il rispetto della normativa prevista per le notifiche a mezzo PEC) determinerebbe gli effetti sananti del vizio di notifica, come preteso dalla difesa degli attori, posta la natura decadenziale del termine previsto dall'art. 1137 c.c. il quale, alla data del 25 febbraio 2023 era abbondantemente scaduto. Anche la mediazione avviata con istanza comunicata in data 27 febbraio 2023 è stata intempestiva e non idonea ad interrompere il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c. In conclusione, stante la tardività della citazione, l'impugnazione proposta avverso la delibera del 5 dicembre 2022 va dichiarata inammissibile.
pagina 5 di 6 Le spese di lite (incluse quelle di mediazione) seguono la soccombenza e sono liquidate, secondo i parametri di legge (ex (D.M. n. 55/2014, come integrato dal D.M. n. 147/2022), direttamente in dispositivo, tenuto conto del valore indeterminabile della controversia di bassa complessità, delle fasi effettivamente svolte e della non particolare complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- dichiara inammissibile l'impugnazione della delibera condominiale del 5 dicembre 2022 assunta dall'assemblea del;
Controparte_2
- condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento in favore del
[...] delle spese di lite che liquida in complessivi euro 6.200,00 Controparte_2 per onorari di giudizio, oltre accessori di legge e rimborso forfetario al 15% da distrarsi in favore dell'Avv. Anna Rita Celeste difensore antistatario. Sentenza resa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. in Roma il 9 luglio 2025 ed allegata al verbale di causa chiuso alle ore 15:18
Il Giudice

RI IA TI
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