N.R.G. 2908/2019
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAGUSA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice unico dott.ssa Rosanna Scollo ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2908/2019 R.G., avente ad oggetto: Proprietà,
promossa da:

(c.f. ), e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Ragusa, nella via della Costituzione n. 71, C.F._2 presso lo studio dell'Avv. Antonino Francone, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

Attori

Nei confronti di

(c.f. , e (c.f. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
, elettivamente domiciliati in Ragusa, nella via G. Di Vittorio n. 55, CodiceFiscale_4
presso lo studio dell'Avv. Alessandro Sittinieri, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

Convenuti

IN FATTO E IN DIRITTO

Con atto di citazione, notificato il 21.06.2019, e convenivano in Parte_1 Parte_2
giudizio e affermando preliminarmente di aver Controparte_1 Controparte_3
acquistato, in data 26.11.2012, da questi ultimi, con atto del Notaio depositato in Persona_1
atti, l'appartamento per civile abitazione sito al 2° piano dello stabile ubicato in Ragusa, in via P.P.
Pasolini n. 7, il vano garage e il posto auto scoperto, per il prezzo di euro 175.000,00. Precisavano gli attori che, nell'atto di acquisto, i convenuti avevano dichiarato la conformità allo stato dei luoghi dei dati catastali e delle planimetrie, indicando, inoltre, la mancanza del certificato di agibilità, che si impegnavano a consegnare agli acquirenti alla conclusione di un contenzioso già in corso per ottenerlo, facendosi carico dei relativi oneri e delle spese. Successivamente le parti attrici sostenevano, tuttavia, il mancato recapito del predetto certificato, essendo inoltre venuti a conoscenza della sussistenza di difformità, tra l'appartamento allo stato reale e il relativo progetto, ostative al rilascio del certificato di agibilità. A causa del protrarsi dell'inadempimento l'Ing.
incaricata dagli attori, accertava la mancata presentazione, presso gli uffici Controparte_4
comunali, dell'istanza per il rilascio del certificato, e attestava la presenza delle difformità, precisando che alcune di queste avrebbero potuto essere soggette a un permesso in sanatoria, previo pagamento delle sanzioni, mentre per la difformità consistente nella presenza di un piccolo locale accessorio, adibito a cabina armadio in prossimità dell'ingresso di mq. 3, ricadente in una parte condominiale, si sarebbe dovuto ripristinare lo stato dei luoghi di cui alla concessione in sanatoria n. 1623/04 del 02.10.2008. Asserivano gli attori di aver proceduto al tentativo di mediazione, conclusosi tuttavia con esito negativo, e, successivamente all'introduzione di un procedimento di accertamento tecnico preventivo, rigettato dal Tribunale di Ragusa, di aver comunque effettuato i lavori per rendere l'immobile conforme al progetto, anche al fine di ottenere il certificato di agibilità; tali lavori avevano determinato una riduzione di superficie, e di conseguenza una riduzione del valore dell'immobile. Per le superiori motivazioni, e Parte_1 CP_5
chiedevano, preliminarmente, ritenersi e dichiararsi l'inadempimento all'obbligo, assunto dai convenuti, di consegna del certificato di agibilità, e per l'effetto condannarsi i predetti al risarcimento del danno di euro 15.000,00, per le spese sostenute per il ripristino dei luoghi e il rilascio del certificato, nonché al risarcimento per la perdita di valore dell'immobile, entro l'importo di euro 8.000,00, con vittoria di spese e compensi. In via istruttoria, chiedevano ammettersi CTU.
Con comparsa di risposta del 24.10.2019 si costituivano e , Controparte_1 Controparte_3
i quali contestavano l'atto di citazione in ogni sua parte. Rilevavano anzitutto i convenuti che la pretesa risarcitoria, avanzata dagli attori, circa il mancato tempestivo rilascio del certificato di agibilità dell'immobile, risultava priva di fondamento, né poteva essere basata sul mancato rispetto di un termine, mai stabilito in sede di compravendita, non essendo inoltre il suddetto termine qualificabile come essenziale, al fine di potersi configurare un'ipotesi di inadempimento.
Affermavano poi i convenuti che i coniugi e al momento dell'acquisto, dichiaravano Pt_1 Pt_2
di prendere atto della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato dei luoghi, senza aver accuratamente esaminato e/o fatto esaminare la documentazione catastale e l'immobile, al fine di verificare eventuali difformità. Contestavano inoltre i convenuti il quantum della pretesa risarcitoria avanzata, poiché considerato eccessivo, spropositato e privo di supporto probatorio, e parimenti ritenevano priva di fondamento la richiesta di risarcimento di euro 8.000,00, per la presunta perdita di valore dell'immobile. Per i superiori motivi e Controparte_1 CP_3
chiedevano, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, rigettarsi le domande attoree
[...]
con favore delle spese e dei compensi. In via istruttoria, si opponevano all'ammissione della CTU richiesta da parti attrici.
Veniva disposta ed espletata CTU per accertare la difformità dell'immobile rispetto alla concessione edilizia, accertare i lavori effettivamente eseguiti ai fini del rilascio del certificato di agibilità, stimare e quantificare i costi di essi, tenendo conto delle fatture prodotte in atti, specificando la pertinenza e congruità delle somme indicate, nonché accertare l'eventuale riduzione di valore dell'immobile, rispetto a quello risultante dall'atto di compravendita.
Così compendiato l'impianto assertivo del giudizio, la causa, precisate le conclusioni, all'udienza del 07.10.2024, celebrata con trattazione scritta, veniva posta in decisione, con concessione di termini di legge per conclusionali e repliche.
Ciò premesso, è necessario evidenziare che, ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001, “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”. Secondo giurisprudenza di legittimità “La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e
l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe
l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi” (Cass. 2438/2016).
Nel caso di specie, la mancanza del certificato di agibilità, dal 2016 segnalazione certificata di agibilità, è derivata dall'inadempimento dei convenuti e i quali, in sede di CP_1 CP_3 stipulazione dell'atto di compravendita dell'immobile, in favore dei coniugi CP_6
dichiaravano quanto segue: “La parte venditrice dichiara e la parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. […] Le parti prendono atto che al momento manca il certificato di agibilità relativo alle unità immobiliari in oggetto, essendo in corso un contenzioso per il relativo rilascio, per cui la parte venditrice si obbliga a consegnarlo agli acquirenti non appena ottenuto lo stesso, fermo restando che tutti gli oneri e le spese relative restano ad esclusivo carico e responsabilità della stessa parte venditrice” (vedasi atto di compravendita del 26.11.2012, in atti).
Sul punto la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che “Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità. Pertanto, la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l'eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l'irregolarità amministrativa dell'immobile” (Cass. 2294/2017).
Ebbene, si deve evidenziare che l'assenza del suddetto certificato, nel caso de quo, non ha inficiato la validità dell'atto di compravendita, tuttavia, alla luce dell'impegno assunto dai venditori circa l'ottenimento del certificato e la successiva consegna agli acquirenti, ha comportato l'inosservanza del suddetto obbligo. Gli acquirenti, peraltro, hanno dimostrato che l'ottenimento del certificato di agibilità dipendeva dalla demolizione della difformità edilizia, consistente nel locale utilizzato come cabina armadio e realizzato su zona condominiale, demolizione che avrebbero dovuto eseguire i convenuti, i quali hanno omesso la menzione di tale condizione, necessaria al rilascio del certificato, in sede di stipulazione dell'atto di vendita.
Occorre ulteriormente rilevare che, dall'analisi delle sentenze depositate dagli attori (sentenza penale n. 535/2009 e sentenza civile n. 769/2011, emesse dal Tribunale di Ragusa), è possibile affermare che i convenuti fossero consapevoli della difformità edilizia esistente nell'appartamento, nonché delle relative conseguenze ostative al rilascio del certificato di agibilità, in quanto gli stessi dimostravano in sede di giudizio penale che il locale realizzato su parte condominiale risultava essere stato costruito anteriormente all'acquisto dell'immobile da parte degli stessi, e in sede di giudizio civile agivano contro i precedenti proprietari al fine di ottenere da questi un risarcimento ai sensi dell'art. 2043 c.c.; nonostante ciò, tuttavia, non hanno comunque provveduto all'eliminazione dell'abuso, al fine di ottenere il certificato di agibilità, né anteriormente alla vendita dell'immobile ai coniugi né successivamente, come da impegno assunto in sede di stipulazione CP_6 dell'atto di compravendita.
In considerazione di ciò, deve affermarsi l'inadempimento da parte dei convenuti all'obbligo di consegna del certificato de quo agli attori, e il verificarsi dei conseguenti danni, a questi causati, per aver dovuto provvedere autonomamente alla demolizione del vano abusivo e al pagamento della relativa sanzione.
Invero anche dalla disposta CTU si evince la sussistenza di un danno in capo agli attori, a causa delle spese sostenute per i lavori svolti, diretti ad eliminare il locale che ricadeva sulla zona condominiale, e la conseguente riduzione della superficie dell'immobile e del relativo valore;
in particolare in essa si afferma che “La ditta proprietaria attuale ha proceduto alla demolizione del locale armadio posto all'interno del soggiorno e la cui sagoma ricadeva nell'area condominiale.
Con comunicazione inizio lavori asseverata del 27.09.2018 prot. 106886, previo pagamento della sanzione, le suddette difformità sono state sanate insieme alle difformità sulle aperture esterne. Il genere di lavori di adeguamento che si sono resi necessari ai fini delle eliminazioni delle difformità rientra nella tipologia di lavori non computabili con singoli prezzi di lavorazioni. Lo scrivente ha pertanto stimato i costi ricorrendo a una analisi delle ore necessarie per l'intervento a cui vanno sommati i costi dei materiali. Totale costi: (25 euro/h x 100 + 20 euro/h x 80) = 4.100,00 euro.
Costi stimati dei materiali inclusa fornitura finestra nuova = 3.000,00 euro, totale complessivo lavori: 7.100,00 euro. Ai costi dei lavori vanno sommati la sanzione di euro 1.000,00 per la presentazione della al Comune di Ragusa in data 27.09.2018 al fine di sanare le difformità e i Pt_3
costi tecnici della che forfettariamente possono essere quantificati in euro 800,00. La ditta Pt_3
proprietaria dovrà poi procedere alla presentazione della segnalazione certificata di agibilità e i costi stimati sono di euro 800,00. Pertanto, i costi totali possono così quantificarsi: 9.700,00 euro.
La superficie interna utile acquistata dai coniugi era di 108.37 mq. In data odierna CP_6
la superficie interna complessiva è di 105.37 mq. poiché si è demolita la cabina armadio. Stimando un costo unitario di 1200 euro/mq per le superfici utili interne si può determinare che il danno subito dai sigg.ri è pari a 3.600,00 euro” (vedasi relazione di CTU depositata in CP_6
data 23.05.2024).
Occorre precisare che non risulta avanzata alcuna osservazione alla suddetta CTU.
Pertanto, non è stata fornita dai convenuti alcuna prova valida e ostativa al pagamento delle somme individuate dal consulente, dirette a risarcire gli attori per le spese sostenute a causa della modificazione interna dell'immobile, al fine di ottenere il certificato di agibilità, e per il danno derivante dalla perdita di valore causato dalla riduzione della superficie di esso.
Va conseguentemente disposta la liquidazione del danno sulla base delle risultanze della relazione di perizia, nella misura di euro 9.700,00 a titolo di risarcimento per le spese sostenute, e di euro
3.600,00 a titolo di risarcimento per il danno subìto dalla riduzione di valore dell'immobile.
La domanda va dunque accolta, in virtù delle considerazioni suespresse.
Le spese della CTU devono essere poste definitivamente a carico dei convenuti.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Giudice, dott.ssa Rosanna Scollo, definitivamente pronunciando nella causa n. 2908/2019 R.G., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
- accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna e Controparte_1 Controparte_3
al pagamento, in favore di e , della somma di euro 9.700,00 a titolo Parte_1 Parte_2
di risarcimento del danno, e di euro 3.600,00 a titolo di risarcimento per la perdita di valore dell'immobile; - pone le spese della CTU definitivamente a carico di e Controparte_1 Controparte_3
- condanna e al pagamento in favore di e Controparte_1 Controparte_3 Parte_1
delle spese processuali, che liquida complessivamente in euro 264,00 per spese vive, Parte_2
ed euro 2.500,00 per compensi professionali, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Ragusa, 23.01.2025.
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