N. R.G. 20505/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.ssa SIMONA BRUSAMOLINO, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 20505/2022 promossa da:
(C.F. ), nato a [...] il 3 gennaio Parte_1 C.F._1
1969 ed ivi residente in [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni Esposito ), ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in CodiceFiscale_2
Milano, Via Freguglia n. 10, in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione Parte attrice
Contro
, in qualità di titolare della impresa individuale Controparte_1 Controparte_2 de legale in Seregno (MB), Corso Matteotti 1 -
[...]
(C.F. – P. IVA ), rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Castelli C.F._3 P.IVA_1
(C.F. ) del Foro di Monza, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del C.F._4 difens via Martesana n. 7, in forza di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione Parte convenuta Conclusioni delle parti:
parte attrice:
Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis, previe ogni opportuna declaratoria e statuizione, così giudicare: nel merito, accertato e dichiarato che il convenuto si è reso inadempiente ai doveri di correttezza e diligenza allo stesso facenti capo nella sua qualità di mediatore nella compravendita immobiliare per cui è causa;
accertato, altresì, che tale inadempimento contrattuale ha comportato per il dott. Parte_1 danni patrimoniali e non patrimoniali, condannare il sig. nella sua
[...] Controparte_1 itolare della ditta individuale ento della Controparte_2 complessiva somma di € 15.052,00, di cui € 8.052,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale corrispondente all'importo allo stesso corrisposto dal dott. quale Parte_1 corrispettivo per l'attività di mediazione prestata ed € 7.000,00 a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale o, in subordine, condannare lo stesso al pagamento di quelle Controparte_1
pagina 1 di 9 diverse somme che dovessero risultare dovute in corso di causa o ritenute di giustizia, anche in via equitativa, per le predette causali. Si dichiara di non accettare il contraddittorio sulle eventuali nuove domande, eccezioni o istanze formulate da controparte. Con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Parte convenuta:
In via principale, nel merito.

1. Previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, anche in merito all'inesistenza di qualsivoglia condotta inadempiente e/o negligente di in relazione ai Controparte_2 fatti di cui è causa, rigettare tutte le eccezioni, domande, istanze e conclusioni formulate dal dott. nei confronti di sia a titolo Parte_1 Controparte_2 extracontrattuale che a titolo contrattuale, in quanto inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto, assolvendo l' da ogni avversa domanda, comunque Controparte_3 da rigettarsi, 218 c.c. e 2043 c.c.
In ogni caso.

2. Con vittoria di compenso professionale, rimborso forfettario spese generali 15%, IVA e C.P.A. come per legge. In via istruttoria.

3. nel riportarsi integralmente alle proprie memorie ex art. 183 VI comma c.p.c. n. 2 e n. 3, CP_2 de ttivamente in data 26.01.2023 e in data 16.02.2023, insiste affinché l'Ill.mo Tribunale dichiari la nullità della deposizione testimoniale del teste indicato da parte attrice, Sig. , Tes_1 assunta all'udienza in data 08.04.2024 e già eccepita da parte convenuta nella memoria e comma n. 2 c.p.c. depositata in data 26.01.2023, nonché a verbale all'udienza in data 08.04.2024, per incapacità a testimoniare nel presente procedimento del Sig. ai sensi dell'art. 246 Parte_2
c.p.c., avendo il teste un interesse giuridico che legittimerebbe la partecipazione dello stesso al presente giudizio in quanto egli è parte del contratto preliminare di compravendita tra le parti, è parte del rapporto di mediazione atipica con il mediatore immobiliare e, successivamente, ha stipulato un accordo transattivo mediante il quale parte attrice e il Sig. hanno risolto Tes_1 consensualmente il contratto preliminare tra le parti. 4. , senza inversione dell'onere della prova, chiede che, se del caso, Controparte_2
l'Ill.mo Tribunale disponga una Consulenza Tecnica d'Ufficio formulando il seguente quesito: “Dica il CTU se le difformità edilizie dell'immobile sito in Desio, Via per Bovisio n. 17, di proprietà del Sig.
, successivamente accertate dal Geom. ed evidenziate nelle Parte_2 Persona_1 rte attrice sub doc. n. 14, e nelle tavole de e dal Geom. Per_1 presso il Comune di Desio (docc. nn. 14 e 15), fossero immediatamente rilevabili dal mediatore con l'ordinaria diligenza dal semplice raffronto tra lo stato dei luoghi e i documenti a disposizione dello stesso, cioè l'atto di provenienza (già doc. n. 3) e le schede catastali (già docc. nn. 4, 5, 6)”.

5. si oppone a tutte le istanze istruttorie formulate da parte attrice per Controparte_2 tu caso di ammissione chiede di essere ammessa a prova contraria con i seguenti testimoni:
- Sig. , residente in [...], Seregno (MB). Tes_2
- Geom. , con studio in Via D'Azeglio n. 3, Seregno (MB). Persona_1
Ragioni in fatto e in diritto della decisione pagina 2 di 9 Con atto di citazione notificato in data 20.5.2022 conveniva in giudizio Parte_1 avanti il Tribunale di Milano , in a individuale CP_2 [...] allegando: Controparte_2
021, alla ricerca di un immobile per la propria famiglia, Parte_1 si rivolgeva all'agenzia immobiliare convenuta per visionare un appartamento sito in
[...]
via per Bovisio n. 17;
- che insieme alla moglie, visionò per due volte l'appartamento ed in entrambe le Pt_1 occasioni l'agente immobiliare lo rassicurò sul fatto che l'appartamento aveva i requisiti di legge per accedere al c.d. Superbonus 110%, tra cui la regolarità edilizia e urbanistica;

- che ciò indusse a formulare proposta di acquisto in data 8.4.2021, che venne accettata Pt_1 dal proprietario (doc. 1); Parte_2
- che , titolare dell'agenzia immobiliare, il successivo 15.4.2021 stilò il contratto CP_2 prel pravendita che le parti venditrice e acquirente sottoscrissero presso l'agenzia;
- che nel contratto si dava atto che l'immobile era conforme alle normative urbanistiche, che il prezzo era stabilito in euro 220.000,00, che l'atto definitivo di compravendita era fissato per il 20.7.2021; contestualmente versava una caparra di euro 5.000,00 e provvedeva al Pt_1 pagamento della provvigione e del mediatore per euro 8.052,00 (docc. 3-4-5);
- che 20 giorni prima della data fissata per la stipula del contratto definitivo e Pt_1 Pt_2 vennero contattati dall'agente immobiliare ed informati che non sarebbe stato p r a causa delle difformità edilizie ed urbanistiche riscontrate e che dovevano essere sanate;

- che in quel frangente informò il mediatore ed il venditore di dover necessariamente Pt_1 stipulare il contratto d di vendita del proprio immobile in data 22.7.2021, e che quindi il rinvio del rogito avrebbe causato gravi disagi alla sua famiglia;

- che il mediatore riferì alle parti che il rogito poteva essere fissato per il mese di settembre 2021 in quanto le difformità potevano essere sanate rapidamente;

- che le parti venditrice e acquirente si accordarono in modo che avrebbe depositato i Pt_1 suoi arredi presso l'abitazione in oggetto, mentre il venditore avrebbe incaricato il tecnico indicato dall'agenzia, di svolgere le relative pratiche per sanare le irregolarità; Persona_1
- che detto accordo v to in data 15.7.2021 con scrittura privata redatta dal mediatore (doc. 6);
- che, sulla base di detto accordo, una volta venduto il proprio appartamento (doc. 7), Pt_1 depositò i suoi arredi presso l'abitazione di cui si tratta e si trasferì con la sua famiglia presso un immobile messogli a disposizione gratuitamente da un'amica;
- che nel mese di settembre l'attore ebbe notizia che il rogito doveva essere ulteriormente rinviato perché la sanatoria non era stata ancora ultimata;

- che fu dunque necessario formalizzare il comodato gratuito tra l'attore e l'amica con esborso di euro 216,00 (doc. 8);
- che, non avendo ancora notizie nel mese di novembre circa la sanatoria, l'attrice chiese al venditore di essere autorizzato ad accedere personalmente presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Desio per chiedere notizie sullo stato della pratica e nel mese di dicembre 2021 venne a sapere che, contrariamente a quanto riferito dall'agente immobiliare, la possibilità di sanare le irregolarità urbanistiche era solo eventuale e in ogni caso l'iter burocratico sarebbe stato assai lungo;

- che in particolare l'attore apprese che una prima istanza di regolarizzazione dell'immobile era stata annullata su istanza del geometra (doc. 9), che una nuova istanza era stata Per_1 presentata il 23.11.2021 (doc. 10), che tale istanza sarebbe stata valutata presumibilmente dopo maggio 2022, dati i carichi di lavoro dell'Ufficio, che la procedura consisteva in una richiesta di fiscalizzazione dell'illecito edilizio ex artt. 33 e 34 DPR 6.6.2001 n. 380, che pertanto la possibilità della sanatoria era solo eventuale e a discrezione dell'Ufficio Tecnico Comunale;
pagina 3 di 9 - che successivamente l'attore venne informato che anche la seconda istanza doveva essere integrata (doc. 11),
- che a quel punto l'attore chiese tramite il difensore la restituzione della provvigione versata al mediatore (doc. 12), cui replicò il difensore di negando la restituzione;
CP_2
- che dichiarò al venditore di recedere dal contratto, ragion per cui venditore ed Pt_1 acq ottoscrissero una scrittura privata con cui concordarono che avrebbe Pt_2 restituito la caparra ricevuta (e non il doppio) e quale ulteriore forma risarcitoria avrebbe consentito al di depositare gli arredi gratuitamente sino alla data del 31.12.2022 presso Pt_1
l'immobile di tta (doc. 13). Ciò rappresentato in fatto, l'attore, ritenuto che il mediatore non avesse agito con correttezza e buona fede per non aver informato delle irregolarità, peraltro facilmente rilevabili, e per aver indotto Pt_1
l'attore a sottoscrivere proposta prima e contratto preliminare dopo, rassicurandolo sulla assenza di irregolarità, chiedeva la restituzione della provvigione versata e il risarcimento dei danni. Rassegnava le seguenti conclusioni: <Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis, previe ogni opportuna declaratoria e statuizione, così giudicare: nel merito, accertato e dichiarato che il convenuto si è reso inadempiente ai doveri di correttezza e diligenza allo stesso facenti capo nella sua qualità di mediatore, per i motivi esposti in narrativa;
accertato, altresì, che tale inadempimento ha comportato per il dott. danni Parte_1 patrimoniali e non patrimoniali, condannare il sig. al pagamento in favore dell'attore della CP_1 complessiva somma di € 15.052,00, di cui € 8.052,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale corrispondente al compenso corrisposto per le prestazioni del mediatore ed € 7.000,00 a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale o, in subordine, condannare lo stesso al pagamento di quelle CP_1 diverse somme che dovessero risultare dovute in corso di causa o ritenute di giustizia in via equitativa per le causali anzidette>>.
In data 7.11.2022 si costituiva in giudizio , in qualità di titolare dell'agenzia immobiliare CP_2
allegando: Controparte_2
, proprietario dell'immobile di cui si tratta, conferiva a Pt_2 Parte_2
l'incarico di mediazione per la vendita dello stesso, sottoscrivendo il relativo CP_2 quale, tra le altre clausole, viene espressamente precisato che < rogito l'immobile dovrà essere in regola con la normativa edilizia e urbanistica e liberamente compravendibile>> (doc. 2);
- che eseguiva quindi un sopralluogo presso l'immobile e chiedeva a tutta la CP_2 Pt_2 documentazione in suo possesso e il consegnava a l'atto di provenienza, Pt_2 CP_2 mentre l'agente, di propria inizia rovvedeva a che le schede catastali dell'Immobile (docc. 3, 4, 5, 6);
- che, contrariamente a quanto sostenuto dall'attore, dal raffronto tra le schede catastali e lo stato di fatto dell'immobile non era possibile evincere le difformità edilizie che sono invece emerse successivamente dal raffronto tra i titoli edilizi depositati presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Desio e lo stato di fatto dell'Immobile;
- che nei primi giorni di marzo 2021 contattava per avere informazioni e per Pt_1 CP_2 chiedere di poter visionare l'im per cui g e vendite di CP_2 accompagnavano l'attore in loco e, poco tempo dopo, precisamente in data 8.4.2021, si Pt_1 determinava a formulare una proposta di acquisto dell'immobile, che veniva accet la parte venditrice;

- che, anche nella proposta di acquisto, come nell'incarico di mediazione, era chiaramente precisato che <al momento dell'atto notarile l'immobile dovrà essere in regola con la normativa edilizia e urbanistica>> (doc. 7);
pagina 4 di 9 - che convocava quindi le parti per formalizzare l'accordo raggiunto e in tale CP_2 occ ava chiaramente alle parti (a) che era necessario incaricare un tecnico per verificare le pratiche edilizie relative all'immobile al fine di accertare l'assenza o meno di difformità edilizie e (b) che nel caso fossero emerse difformità edilizie, parte venditrice avrebbe dovuto necessariamente procedere alla sanatoria, con spese a proprio carico, prima di stipulare il rogito notarile fissato per il 20.07.2021 (doc. 8);
- che, dunque, nonostante il mediatore non fosse stato messo a conoscenza dalla parte venditrice dell'esistenza di difformità edilizie e nonostante dal raffronto tra lo stato di fatto dell'immobile e le schede catastali acquisite di propria iniziativa dal mediatore non fosse possibile rilevare le difformità successivamente accertate, prima di far sottoscrivere il contratto preliminare alle parti, il mediatore evidenziava alle stesse che era necessario eseguire un accesso alle pratiche edilizie dell'immobile per accertarsi della conformità edilizia dello stesso;

- che parte venditrice e parte acquirente, informate dal mediatore di quanto sopra, decisero di sottoscrivere l'accordo citato, pienamente consapevoli che, nel caso fossero emerse difformità edilizie, sarebbe stato necessario richiedere la sanatoria delle stesse con costi a carico della parte venditrice, come risultava espressamente dall'art. 7 del contratto preliminare (doc. 8);
- che l'asserita omessa informativa da parte del mediatore della presenza di difformità edilizie dell'immobile risultava smentita per tabulas: (i) dal contratto preliminare con il quale le parti convenivano espressamente che < necessarie, sono a carico della parte promittente venditrice>> (doc. 8) e (ii) dalla email inviata da a il 29.6.2021, con la quale l'attore comunicava: < Pt_1 CP_2
o concomitanza con la consegna della sanatoria, senza la quale come anticipato 2 mesi fa le banche a cui mi sono rivolto non possono procedere alla delibera del mutuo>> (doc. 9);
- che il 17.4.2021, cioè appena due giorni dopo la sottoscrizione del contratto preliminare, su incarico di il geometra si recava presso l'immobile per eseguire i Pt_2 Persona_1 necessari rilievi in vista dell'accesso alle pratiche edilizie dell'immobile presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Desio, che veniva eseguita ai primi di maggio;

- che nel maggio 2021 informava quindi delle difformità edilizie riscontrate CP_2 Pt_1 dal geometra e della necessità di differire il rogito in attesa della sanatoria edilizia;
Per_1
- che in data 15. e il promittente venditore, informati della necessità di rinviare il Pt_1 rogito notarile per procedere con la sanatoria edilizia, sottoscrivevano una scrittura privata, con la quale accettava di consegnare subito a le chiavi Pt_2 Pt_1 dell'immobile per conse di depositare i beni mobili e gli arredi proprietà e, contestualmente, le parti convenivano che < pronta la sanatoria>>, cioè a data da destinarsi (doc. 10), mentre non rispondeva al vero che il rogito era stato differito “verbalmente” a fine settembre, come sostenuto dall'attore e come risultava poiché indicato ad “ad arte” nella scrittura privata risolutiva, priva di data, stipulata tra le parti venditrice e acquirente (doc. 13 attore);
- che successivamente il geometra comunicava al mediatore che i tempi per la sanatoria Per_1 sarebbero stati più lunghi del pr la necessità di espletare la pratica di fiscalizzazione che consentiva di pagare una sanzione pecuniaria sostitutiva quando non era possibile procedere alla demolizione delle opere eseguite in difformità;
- che in data 15.12.2021, anziché recedere dal contratto e pretendere da controparte la restituzione del doppio della caparra, tramite il proprio legale, contestava a CP_2
l'asserita quanto inesistente violazione degli obblighi informativi del mediatore per avergli sottaciuto che l'immobile presentava difformità edilizie, difformità che a suo dire sarebbero state facilmente riconoscibili dal mediatore usando l'ordinaria diligenza e, per tali ragioni,
pagina 5 di 9 intimava a di restituirgli l'importo pagato a titolo di mediazione per l'affare CP_2 conclusosi rizione del contratto preliminare (doc. 12 attore);
- che con lettera in data 22.12.2021 respingeva, tramite il difensore, tutte le CP_2 richieste di evidenziando l' n fatto e in diritto delle contestazioni dallo Pt_1 stesso formulate, in mala fede, essendo stato chiaramente informato dal mediatore prima di sottoscrivere il contratto preliminare della necessità di verificare la conformità edilizia dell'immobile tramite un tecnico professionista (doc. 11);
- che successivamente, nel marzo 2022, il difensore del convenuto comunicava al legale di che, fermo restando che contestava qualsivoglia responsabilità propria Pt_1 CP_2 nella vicenda, ogni possibilità di trovare un accordo aveva come presupposto l'immediata restituzione dell'immobile al proprietario da parte di e la risoluzione del contratto al Pt_1 fine di poter vendere l'immobile a terzi;

- che tuttavia, poco tempo dopo il difensore dell'attore comunicava al convenuto che Pt_1 aveva preferito definire personalmente i rapporti con il venditore.
Ciò esposto, il convenuto, contestate le domande e le difese dell'attore rassegnava le seguenti conclusioni:
<In via principale, nel merito.

1. Previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, anche in merito all'inesistenza di qualsivoglia condotta inadempiente e/o negligente di in relazione ai fatti di cui è causa, rigettare tutte le Controparte_2 eccezioni, domande, istanze e conclusioni formulate dal dott. nei confronti di Pt_1 Parte_1 [...]
in quanto inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto, assolvendo l'impresa individuale Controparte_2 da ogni avversa domanda, comunque da rigettarsi, 1755 c.c., 1759 c.c., 1176 c.c., 1218 c.c.. Controparte_2
In ogni caso.

2. Con vittoria di compenso professionale, rimborso forfettario spese generali 15%, IVA e C.P.A. come per legge>>.
Alla prima udienza del 22.11.2022 su richiesta venivano assegnati i termini ex art. 183.6 c.p.c. Depositate le memorie, assunte le prove orali, precisate le conclusioni, con ordinanza 21.1.2025 ex art. 127 ter c.p.c. venivano assegnati alle parti i termini di legge per il deposito degli scritti conclusivi, decorsi i quali la causa veniva trattenuta in decisione.
***** Dovendosi, quindi, esaminare l'ammissibilità e la fondatezza delle domande e delle difese come proposte si osserva L'attore lamenta il negligente espletamento dell'attività da parte del mediatore, il quale non lo avrebbe tempestivamente informato delle difformità edilizie ed urbanistiche da cui era gravato l'immobile oggetto della proposta di compravendita. Secondo la prospettazione di parte attrice la notizia dell'esistenza delle difformità sarebbe stata data all'attore circa 20 giorni prima della data Pt_1 fissata per la conclusione del contratto definitivo, dopo la pr i compravendita, poi accettata, ed il contratto preliminare. Il convenuto, costituendosi, precisa di aver ricevuto in data 11.1.2021 da parte del venditore dell'immobile, incarico di mediazione, di aver eseguito un sopralluogo sull'immobile, di aver poi Pt_2 ottenuto dal venditore l'atto di provenienza e di essersi procurato autonomamente le schede catastali dell'immobile. Aggiunge che dal raffronto tra le schede catastali e lo stato di fatto non era possibile evincere le difformità edilizie. Poi prosegue affermando che nei primi giorni di marzo 2021 l'attore contattava l'agenzia e visionava l'immobile. L'8.4.2021 si determinava a fare una proposta di Pt_1 acquisto. Pochi giorni dopo, il 15.4.2021, l'agente immobiliare convocava le parti, acquirente e venditore, per la stipula del contratto preliminare ed in quella occasione comunicava ad entrambe la pagina 6 di 9 CP_ necessità di incaricare un tecnico per verificare l'esistenza di eventuali difformità edilizie (<Riboldi convocava quindi le parti per formalizzare l'accordo raggiunto e in tale occasione comunicava chiaramente alle parti (a) che era necessario incaricare un tecnico per verificare le pratiche edilizie relative all'Immobile al fine di accertare l'assenza o meno di difformità edilizie e (b) che nel caso fossero emerse difformità edilizie, parte venditrice avrebbe dovuto necessariamente procedere alla sanatoria, con spese a proprio carico, prima di stipulare il rogito notarile fissato per il 20.07.2021>>). Il convenuto così continua: <In sostanza, nonostante il mediatore non fosse stato messo a conoscenza dalla parte venditrice dell'esistenza di difformità edilizie e nonostante dal raffronto tra lo stato di fatto dell'Immobile e le schede catastali acquisite di propria iniziativa dal mediatore non fosse possibile rilevare le difformità successivamente accertate, prima di far sottoscrivere il contratto preliminare alle parti, il mediatore evidenziava alle stesse che era necessario eseguire un accesso alle pratiche edilizie dell'Immobile per accertarsi della conformità edilizia dell'Immobile. 9) Parte venditrice e parte acquirente, informate dal mediatore di quanto sopra, decisero di procedere come sopra descritto e sottoscrissero quindi il contratto, pienamente consapevoli che, nel caso fossero emerse difformità edilizie, sarebbe stato necessario richiedere la sanatoria delle stesse con costi a carico della parte venditrice, come risulta espressamente dall'art. 7 del contratto preliminare (già doc. n. 8). 10) E' quindi evidente che l'elemento di fatto sul quale l'attore, in mala fede, basa la propria narrazione – cioè l'asserita omessa informativa da parte del mediatore della presenza di difformità edilizie dell'Immobile – non risponde al vero in quanto chiaramente smentito per tabulas: (i) dal contratto preliminare con il quale le parti convenivano espressamente che “le spese per eventuali aggiornamenti catastali e sanatorie, se necessarie, sono a carico della parte promittente venditrice” (già doc. n. 8) e (ii) dalla email inviata dal dott. a il 29 giugno 2021, con la quale l'odierno attore comunicava quanto segue: “ci aggiorniamo per un Pt_1 CP_2 prossimo incontro in concomitanza con la consegna della sanatoria, senza la quale come anticipato 2 mesi fa le banche a cui mi sono rivolto non possono procedere alla delibera del mutuo” (doc. n. 9). I documenti sopracitati costituiscono prova incontrovertibile del fatto che il dott. era stato chiaramente informato della necessità di verificare i Pt_1 titoli edilizi al fine di accertare eventuali difformità edilizie>>. Successivamente avvenne che il perito incaricato accertava l'esistenza di difformità che, nonostante il passare dei mesi, non poterono mai essere regolarizzate, con la conseguenza che venditore e acquirente si accordarono per risolvere il contratto, con restituzione della caparra dal venditore all'acquirente e ulteriore risarcimento del danno. Occorre dunque verificare se, accanto all'indubbia responsabilità del proprietario dell'immobile, sussista anche la responsabilità dell'agente per non aver informato tempestivamente il Pt_1 dell'esistenza delle difformità. Il convenuto ha sostenuto che dai documenti a sue mani, atto di provenienza e schede catastali dell'immobile (docc. nn.

3.4.5.6 convenuto), non era possibile rilevare le difformità con lo stato di fatto esistente. L'assunto non può essere condiviso. E' sufficiente infatti confrontare detti documenti con lo stato di fatto che emerge dai docc. 14 e 15 convenuto (ossia le tavole elaborate dal geometra , incaricato dal venditore di accertare Per_1
l'esistenza delle difformità, che appunto raffigurano lo stato di fatto dell'immobile) per constatare come risultino del tutto evidenti differenze nelle estensioni dei balconi, nelle conformazioni dei locali, nelle posizioni di porte e finestre e come siano inoltre presenti manufatti non raffigurati nelle schede catastali. Pertanto, il convenuto, agente immobiliare di grande esperienza, una volta eseguito il sopralluogo sull'immobile e il raffronto con la documentazione a sue mani, era senz'altro nelle condizioni di sapere che esistevano rilevanti difformità tra lo stato di fatto e quanto emergeva dalle schede catastali. Di tale difformità egli avrebbe dovuto rendere edotto, se non il venditore al quale incombeva l'onere di conoscere perfettamente la condizione in cui si trovava l'immobile che desiderava vendere, certamente l'acquirente.
pagina 7 di 9 Risulta invece che l'agente fece visitare l'immobile a senza indicare a quest'ultimo le rilevanti Pt_1 differenze di cui era a conoscenza o che comunque av vuto conoscere. Qualche giorno dopo il sopralluogo o i sopralluoghi sull'immobile (non è chiaro se vi furono una sola o più visite all'immobile), l'agente preparò il testo della proposta di acquisto. Nella stessa non vi è alcuna indicazione della necessità di effettuare accertamenti per le evidenti difformità esistenti. Nella proposta si legge unicamente la frase: “al momento dell'atto notarile l'immobile dovrà essere in regola con la normativa edilizia e urbanistica” (doc. 7 convenuto), che tuttavia non è certo sufficiente a far ritenere assolto l'obbligo informativo gravante sull'agente. E d'altro canto è lo stesso agente a riferire che, solo successivamente alla conclusione dell'accordo (con l'accettazione da parte del venditore della proposta di acquisto), egli convocò in data 15.4.2024 le parti acquirente e venditrice e le informò della necessità di effettuare verifiche sull'immobile per accertare la sussistenza di difformità edilizie. Non chiarisce il convenuto come mai solo dopo la conclusione dell'affare egli decise di convocare le parti venditrice ed acquirente e proporre di incaricare un tecnico per gli accertamenti catastali. Secondo l'art. 1759, comma 1, c.c. il mediatore ha l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, ivi incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza. Tra queste circostanze rientrano le informazioni relative alla titolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, alle autorizzazioni amministrative e alle eventuali irregolarità urbanistiche o edilizie. Il mediatore che, pur essendo a conoscenza o dovendo essere per diligenza a conoscenza delle citate circostanze, non ne informa la parte, è tenuto al risarcimento dei danni (cfr. tra le molte, Cass. 11371/2023). Si può dunque concludere che l'agente non abbia agito con la dovuta diligenza e pertanto al suo inadempimento consegue la restituzione della provvigione ricevuta. In ordine agli ulteriori danni richiesti dalla parte attrice, occorre osservare che chiede il Pt_1 risarcimento del “danno alla qualità della vita derivante dalla mancata conclusione dell'affare entro il termine del 20 luglio 2021 concordato nel contratto preliminare”. L'attore infatti così riporta: “Come detto, infatti, confidando di perfezionare l'acquisto entro la predetta data, il dott. aveva a sua volta fissato per la vendita della Pt_1 propria abitazione e la relativa consegna all'acquirente la data del 22 luglio 2021. Avuta notizia dell'impossibilità di perfezionare l'acquisto e non potendo procrastinare la vendita del proprio immobile, l'odierno attore si è pertanto trovato senza una casa e, fidandosi di quanto riferito dal mediatore circa il fatto che il rogito sarebbe stato stipulato nel mese di settembre, ha tamponato la situazione depositando gli arredi della propria abitazione nei locali dell'immobile per cui è causa, parte degli effetti personali e suppellettili a casa del fratello ed CP_4 accettando l'ospitalità di un'amica che gli aveva messo gratuitamente a disposizione un piccolo appartamento. Per_ In particolare, l'appartamento in cui l'odierno attore si è trasferito insieme alla moglie , ai figli e Per_3 Per_4
(di 18 e 12 - doc. 15) anni e un cane, è un piccolo bilocale di circa 40 mq, con una camera da letto, un bagno, una piccola sala e un cucinotto, del tutto inidoneo ad ospitare una famiglia di quattro persone per un periodo prolungato (doc. 16). Il dott. contava di appoggiarsi nel predetto appartamento solo per tre o quattro settimane (il mese di agosto lo Pt_1 avrebbe trascorso in vacanza al mare), ma tale situazione disagiata si è notevolmente prolungata a causa della reticenza dell'agente immobiliare che, né nel mese di luglio, né nelle successive reiterate richieste del dott. lo aveva Pt_1 informato di quale fosse la tipologia di pratica da intraprendere per sanare le irregolarità dell'immobile e quali fossero le reali relative tempistiche, essendosi il sig. sempre limitato a rassicurare l'odierno attore, dapprima, che CP_2 il rogito sarebbe stato stipulato a settembre, poi, che tale atto sarebbe stato stipulato “a breve”. Confidando in tali rassicurazioni, il dott. giunto il mese di settembre 2021 non aveva cercato un'altra soluzione abitativa per evitare Pt_1 un doppio trasloco nel volgere di poche settimane, col risultato che l'attore ha potuto avviare la ricerca di una casa confacente ai bisogni della propria famiglia solo dopo aver appreso dal Comune di Desio la verità sull'immobile per cui è causa ed essere conseguentemente receduto dal contratto. A causa del negligente operato del mediatore il dott. e i Pt_1 suoi familiari vivono tuttora nel predetto appartamento (dal quale sono in procinto di trasferirsi) in una situazione di precarietà e disagio a causa degli spazi estremamente ridotti. L'attore e la moglie condividono la camera da letto col figlio pagina 8 di 9 dodicenne, mentre il figlio maggiore dorme in sala insieme al cane. Non vi è uno spazio in cui i ragazzi possano studiare, non vi è privacy per nessun membro della famiglia e tutti vivono un senso di precarietà, dovendo distribuire il loro abbigliamento e gli effetti personali fra il piccolo bilocale in cui dimorano e la cantina del sig. , ove sono CP_5 altresì stati riposti buona parte dei complementi d'arredo dell'abitazione venduta. Tale situazione ha comportato per il dott. un danno da sofferenza interiore legato allo stress e al dispiacere per aver condotto i propri cari in una Pt_1 situazione di precarietà che ha provocato tensioni familiari, nonché danni di ordine pratico e dinamico-relazionale, derivanti, il primo, dalle difficoltà che comporta il vivere in quattro in spazi estremamente ridotti;
il secondo dall'impossibilità di avere una vita sociale normale, essendogli preclusa la possibilità di ospitare presso l'attuale dimora parenti o amici per trascorrervi normali momenti conviviali, quali un pranzo domenicale o una cena o, per i figli, la possibilità di ricevere compagni di scuola per studiare insieme. In aggiunta a quanto precede, vi è poi il disagio conseguente al dover sostenere un doppio trasloco. Evidente, quindi, il peggioramento della qualità della vita che la condotta del mediatore convenuto ha comportato per il dott. (…) Quanto alla liquidazione del predetto danno, non Pt_1 potrà che avvenire in base a una valutazione equitativa, non sussistendo parametri oggettivi per dare un prezzo ai gravi disagi e alla sofferenza che la situazione sopra descritta ha comportato per l'attore e, a tal riguardo, si ritiene congrua la somma di € 7.000,00, computata in ragione di € 1.000,00 per ciascun mese intercorso dal 15 luglio 2021 (data di differimento del rogito) all'11 febbraio 2022 (data di recesso dal contratto)”. Dalla escussione testimoniale e dalla documentazione in atti, risulta che l'attore venne reso edotto della necessità di eseguire accertamenti sulle possibili difformità già a far data dal 15.4.2021, ossia il giorno in cui l'agente convocò venditore e acquirente per la stipula del preliminare. Risulta, come confermato dai testi ed in particolare dal geometra , che quello stesso giorno le parti stipularono il contratto Per_1 preliminare e si accordarono affinchè il venditore desse incarico al geometra , segnalato Per_1 dall'agenzia immobiliare, di eseguire le necessarie verifiche relative all'immobile in Il fatto che l'attore in sede di stipula del contratto preliminare fosse nelle condizioni di comprendere che vi erano rilevanti verifiche da eseguire sull'immobile è confermato anche dal documento 9 di parte convenuta, ossia la mail del 29.6.2021 con cui comunicava all'agente: “ci aggiorniamo per un prossimo Pt_1 incontro in concomitanza con la consegna della sanatoria, senza la quale come anticipato 2 mesi fa le banche a cui mi sono rivolto non possono procedere alla delibera del mutuo”. E' dunque smentito che l'attore sarebbe stato informato dall'agente dell'esistenza di difformità edilizie solo circa 20 giorni prima della stipula del rogito, fissata per il giorno 20.7.2021, data stabilita in sede di sottoscrizione del contratto preliminare, quando come detto l'attore venne senz'altro informato della necessità di eseguire verifiche catastali. Pertanto, la scelta di mettere in vendita la propria casa fissando rogito e consegna dell'immobile per il giorno 22.7.2021 fu un'azione incauta dell'attore, delle cui conseguenze negative non può essere chiamato a rispondere il convenuto. Per quanto sopra detto, la domanda di risarcimento del danno deve essere rigettata. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa:
- accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e condanna il convenuto alla restituzione della somma di euro 8.052,00, oltre interessi legali dalla data domanda al saldo effettivo;

- condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese del giudizio che ex DM 55/2014 liquida in euro 3.553,90, oltre rimborso forfettario ed oneri accessori previsti per legge.
Milano, 1.7.2025 Il giudice dott.ssa SIMONA BRUSAMOLINO
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