N. R.G. 46617/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Valeria Belli ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 46617 del ruolo generale per l'anno 2023, trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c. all'udienza del 22.9.2025, vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 con il patrocinio dell'avv. Massimo Feliciani, giusta procura prodotta in allegato all'atto di citazione
ATTORE
CONTRO
C.F. P.IVA ), Controparte_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro-tempore CP_2 con il patrocinio degli avv. Mauro De Santis e Flavio De Santis, giusta procura prodotta in allegato alla comparsa di costituzione
CONVENUTO
OGGETTO: mediazione.
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta redatte in vista dell'udienza del 22.9.2025.
FATTO E DIRITTO
ha convenuto in giudizio di fronte a questo Tribunale la Parte_1 Controparte_1 chiedendo che, previo accertamento dell'inadempimento della società convenuta, la medesima venisse condannata alla restituzione della provvigione corrisposta per € 12.104,66, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali sofferti dalla parte attrice, quantificati in €
240.000,00, con condanna della convenuta alle spese di lite e al risarcimento del danno per lite temeraria.
pagina 1 di 5 A tal fine ha esposto: - di aver sottoscritto, in data 14.5.2013, una proposta di acquisto di una villetta quadrifamiliare in località Infernetto, via Lino Liviabella an. 69/71 al prezzo di € 380.000,00; - che, in data 23.5.2013, aveva versato alla convenuta a titolo di provvigione la somma di € 12.104,66;- che era stato sottoscritto il contratto preliminare;
- che prima del rogito aveva versato alla venditrice
[...] la somma di € 300.000,00 anche su consiglio della agenzia immobiliare ed aveva Parte_2 speso circa € 140.000,00 per lavori di ristrutturazione;
- che la domanda di concessione del mutuo era stata respinta, in quanto il perito della banca aveva riscontrato importanti abusi edilizi;
- che tali abusi erano stati realizzati prima del pagamento della provvigione all'agente immobiliare;
- che la convenuta non aveva adeguatamente informato l'acquirente del rischio di non poter conseguire il mutuo necessario per il pagamento del prezzo;
- che non era stata comunicata neppure la necessità di trascrivere il contratto preliminare ai fini della opponibilità ai terzi;
- che quindi l'immobile era stato pignorato e venduto tramite asta giudiziaria;
- che la parte attrice aveva dovuto rilasciare l'immobile entro il mese di marzo 2023; - che non era stata prestata alcuna garanzia fideiussoria;
- che era stata redatta una relazione tecnica nel febbraio 2015 in cui si dava atto della circostanza che l'immobile presentava abusi edilizi realizzati dalla società costruttrice;
- che la convenuta si era resa inadempiente rispetto all'obbligo di diligenza sulla medesima gravante;
- che non era stato in particolare adempiuto l'obbligo informativo, ai sensi dell'art. 1759 comma I c.c.; - che sussisteva quindi l'obbligo di risarcire il danno, oltre a quello di restituire la somma corrisposta a titolo di provvigione.
Le istanze di prova orale formulate da parte attrice sono state respinte.
Si è costituita in giudizio la chiedendo il rigetto della domanda proposta Controparte_1 nei suoi confronti e la condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per azione temeraria, oltre al pagamento delle spese di lite.
A tal fine ha dedotto: - che, al contrario di quanto sostenuto dalla controparte, l'immobile al momento della conclusione del preliminare di vendita era totalmente conforme e regolarmente asseverato come da permesso di costruire;
- che la parte attrice aveva avuto la disponibilità dell'immobile, tanto che in data 26.3.2015 vi aveva fissato la propria residenza;
- che le opere in difformità rispetto al progetto erano state effettuate con l'autorizzazione della parte attrice;
- che quanto allegato dalla difesa della sig. in ordine alla circostanza che l'immobile fosse irregolare al momento della proposta e della Pt_1 stipula del contratto preliminare non era stato minimamente provato;
- che in particolare la relazione tecnica allegata nulla poteva documentare in ordine all'epoca della chiusura del porticato;
- che l'affare era stato concluso in data 23.5.2013 e di conseguenza era regolarmente maturato il diritto alla provvigione;
- che il dovere di informazione certamente era cessato a tale data;
- che la parte attrice non aveva provato la preesistenza dell'abuso rispetto all'epoca di conclusione del contratto;
- che quindi le domande formulate dovevano ritenersi del tutto infondate.
pagina 2 di 5 Depositati gli scritti difensivi, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c. all'udienza del 22.9.2025.
La presente controversia ha ad oggetto la valutazione della fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento del mediatore con riguardo alla vendita dell'immobile sito in Roma via Lino Liviabella 69/71, di condanna alla restituzione dell'importo corrisposto a titolo di provvigione e di condanna al risarcimento del danno. Nella sostanza la parte attrice ha lamentato la violazione dell'obbligo informativo in capo al mediatore in relazione alle condizioni dell'immobile oggetto di trattativa, che, già prima della stipula del contratto preliminare, sarebbe stato difforme rispetto ai titoli autorizzativi. Ha inoltre dedotto che la convenuta non aveva curato di seguire l'acquirente nelle ulteriori fasi contrattuali, non evidenziando la necessità di trascrivere il contratto preliminare e determinandola a versare alla promittente venditrice, prima del rogito, una somma pari ad €
300.000,00.
In punto di fatto risultano documentalmente le seguenti circostanze rilevanti:
a. in data 14.5.2013, la parte attrice ha sottoscritto proposta di acquisto dell'immobile per l'importo di € 380.000,00;
b. in data 23.5.20213, la parte attrice ha corrisposto alla convenuta la somma di € 12.104,66 a titolo di provvigione;

c. nella medesima data, è stato sottoscritto contratto preliminare di compravendita;

d. la parte attrice, tenuto conto delle ricevute dei bonifici prodotte e delle copie degli assegni prodotte, ha corrisposto alla promittente venditrice la somma di € 250.000,00;
e. la parte attrice, a seguito della stipula del contratto preliminare, fin dal 26.3.2015 ha stabilito la propria residenza presso l'immobile, come si evince dal certificato di residenza;

f. non è invece documentato l'esborso di € 140.000,00 a titolo di lavori di ristrutturazione.
Risulta quindi incontestato che la convenuta sia intervenuta quale mediatore nella compravendita oggetto di causa e che, a seguito della stipula del contratto preliminare, abbia ricevuto il pagamento della provvigione. Le parti controvertono in ordine al corretto espletamento della prestazione da parte del mediatore ed in particolare in ordine all'adempimento del dovere informativo di cui all'art. 1759 c.c.
Con riferimento agli aspetti caratterizzanti l'obbligo informativo del mediatore, la Suprema Corte ha chiarito che “Il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile, includendosi in queste ultime, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto della trattativa, come quella relativa all'iscrizione precedente di ipoteca” (cfr. in tal senso Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 27482 del pagina 3 di 5 28/10/2019; negli stessi termini Sez. 3 - , Ordinanza n. 34503 del 11/12/2023 secondo cui “Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente”; Sez. 2
- , Ordinanza n. 11371 del 02/05/2023).
Nella specie, documentata dalla relazione del perito della banca allegata dalla parte attrice la circostanza che all'epoca del sopralluogo (2.4.2014) l'immobile presentava delle difformità rispetto ai titoli autorizzativi, deve osservarsi che la parte attrice non ha invece provato, come era suo onere, che tale difformità esistesse sin dal momento della formulazione della proposta e della stipula del contratto preliminare. Dal contenuto della relazione dell'ing. redatta in data 21.2.2015, non si evince, al Per_1 contrario di quanto dedotto dalla difesa di parte attrice, che le difformità fossero preesistenti, dandosi atto esclusivamente che tale circostanza viene riferita dalla sig. . Peraltro, dalla medesima Pt_1 relazione emerge che le parti hanno più volte, dopo la stipula del preliminare, modificato gli accordi relativi alla conclusione del definitivo e che la sig. è stata autorizzata ad eseguire all'interno Pt_1 dell'immobile dei lavori a decorrere dal giorno 1.2.2014 e la stessa parte attrice ha dedotto di aver sopportato una spesa di € 140.000,00 per lavori di ristrutturazione, che difficilmente può essere giustificata con semplici opere di rifinitura.
Da quanto esposto emerge chiaramente che la tesi della preesistenza delle difformità dell'immobile, che avrebbe in ipotesi comportato il sorgere di una responsabilità per omessa informazione in capo al mediatore, non è stata adeguatamente provata.
La domanda attorea deve essere dunque respinta, non avendo la sig. documentato tutti gli Pt_1 elementi costituitivi della propria pretesa.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, determinato con riferimento alla domanda e alle fasi del procedimento effettivamente espletate. Non sussistono i presupposti per la condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. richiesta dalla parte convenuta, non emergendo gli elementi della temerarietà della domanda.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, così provvede: pagina 4 di 5 - respinge le domande di parte attrice;

- condanna la parte attrice al pagamento delle spese del procedimento in favore dei procuratori antistatari della parte convenuta, che liquida in € 4.200,00 per compensi oltre spese generali, iva e cpa.
Così deciso in Roma l'11.10.2025
Il Giudice
dott. Valeria Belli

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