RG 13313 /2024
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice, dott.ssa AR EO, in funzione di giudice monocratico, sulle conclusioni precisate nelle note scritte ex art. 127 ter c.p.c., sostitutive dell'udienza del 22 settembre
2025, pronuncia a norma e nelle forme dell'art. 281 sexies comma 3 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n. 13313/2024 R.G. promosso da
, elettivamente domiciliata in Palermo, via Parte_1
Notarbartolo n. 44, presso lo studio dell'Avv. Francesco Cutietta che la rappresenta e difende giusta procura agli atti;

ricorrente
CONTRO
, in persona Controparte_1
dell'amministratore pro tempore;
convenuto contumace
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Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ha convenuto in giudizio il Parte_1
in Palermo, chiedendo l'annullamento della Controparte_1
delibera assembleare del 30.9.2024 limitatamente ai punti 1 e 2 dell'o.d.g. aventi ad oggetto rispettivamente “approvazione bilancio e rendiconto 2023” e “conferma amministratore
condominiale”.
La ricorrente – premettendo di essere proprietaria di una unità immobiliare (in particolare un magazzino) facente parte del complesso condominiale in questione – ha dedotto:
- che il rendiconto dell'anno 2023 sarebbe stato predisposto in violazione dell'art. 1130 bis c.c. in quanto privo del riepilogo finanziario e del registro di contabilità e,
dunque, non adeguato a rendere chiara la gestione contabile dell'amministratore e a soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi CP_1
contabili recati dal bilancio;

- che nel verbale di assemblea del 30.9.2024 non sarebbe stato indicato il compenso dell'amministratore, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. a norma del quale l'amministratore di condominio «all'atto dell'accettazione della nomina e del suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo
dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
La ha inoltre impugnato tutte le delibere assembleari intervenute dal 24.2.2010 al Pt_1
20.3.2024, da ritenersi illegittime in quanto adottate senza la regolare convocazione della ricorrente medesima.
Essa in particolare ha dedotto:
- che l'immobile di sua proprietà era stato per anni (dal 2002 al 2024) sottoposto a procedura esecutiva, nell'ambito della quale era stato nominato custode del bene l'avv. ; Controparte_2
- che con ordinanza del G.E. del 5.4.2024 era stata infine dichiarata la improseguibilità dell'esecuzione relativamente al bene immobile di proprietà
sito nel condominio di via Serradifalco n.127, con conseguente Parte_2
ordine di liberazione di tale immobile dal pignoramento trascritto il 22 novembre
2002;
- che in tale lungo lasso di tempo la ricorrente non era mai stata avvisata delle convocazioni assembleari, né le erano mai stati trasmessi i relativi verbali e ciò in violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. e dell'art. 1136 comma 6 c.c. - che pertanto la ricorrente con pec del 17.7.2024 e del 5.9.2024 aveva richiesto all'amministratore copia degli avvisi di convocazione e dei relativi verbali assembleari degli ultimi quindici anni;

- che l'amministratore, dott. , soltanto in data 28.10.2024 aveva CP_3
provveduto a consegnare al figlio della tutti i verbali delle assemblee Pt_1
tenutesi dal 24.2.2010 al 20.3.2024, senza tuttavia trasmettere i relativi avvisi di convocazione.
È rimasto contumace il convenuto. CP_1
Senza nessuna attività istruttoria, all'udienza del 22 settembre 2025 - sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. - la causa è stata trattata e decisa ex art. 281
sexies comma 3 c.p.c..
***
Come si è detto, la ricorrente ha impugnato la delibera condominiale del 30.9.2024, con riguardo ai punti n. 1 e 2, con cui è stato, rispettivamente, approvato il rendiconto dell'anno 2023, e confermato in carica l'amministratore.
L'impugnativa merita accoglimento soltanto con riferimento al punto n. 1.
Giova al riguardo rammentare che ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. “il rendiconto condominiale
contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione
patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che
devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un
registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica
esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle
questioni pendenti”.
Inoltre l'art. 1130 c.c. al n. 7, precisa che “Nel registro di contabilità sono annotati in
ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli
movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità
informatizzate”.
La Suprema Corte ha al riguardo chiarito che “Il registro di contabilità, il riepilogo
finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una CP_1
conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo
da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati
del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e
meditato. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti
inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale
situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, CP_1
può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto
spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti
giustificativi di spesa – l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione” (in motivazione Cass. n. 33038/2018).
Ritiene questo giudice di seguire tale insegnamento, proprio tenendo conto che il registro di contabilità, contenendo i movimenti in entrata e in uscita del
, fornisce informazioni fondamentali sullo stato contabile dell'ente di CP_1
gestione, sicché ben può dirsi che la sua mancanza impedisce una conoscenza piena e completa del bilancio e, quindi, preclude al singolo di formare e CP_1
manifestare un voto informato e consapevole in assemblea.
La mancanza del registro di contabilità – obbligatoria secondo il codice civile e necessaria nella logica della trasparenza e completezza che informa la disciplina codicistica del bilancio condominiale – rende difficile, o impossibile, accertare e valutare la movimentazione delle entrate e delle uscite indicate nel rendiconto e giustifica l'accoglimento della domanda della ricorrente con riguardo all'annullamento del punto n. 1 all'ordine del giorno della delibera del 30.9.2024.
In particolare, il rendiconto oggetto dell'odierna impugnazione se per un verso contiene un'elencazione abbastanza chiara delle spese sostenute dall'ente condominiale – sia pure non indicate in ordine cronologico – non contiene tuttavia analoga elencazione delle entrate (Per completezza preme invece osservare che il rendiconto impugnato appare completo sotto il profilo del riepilogo finanziario che risulta compiutamente redatto all'interno del documento sottoposto all'assemblea). Del resto, il convenuto, essendo rimasto contumace, ha rinunciato a fornire CP_1
prova della eventuale separata redazione del registro di contabilità, che non risulta allegato alla copia del rendiconto prodotto dalla ricorrente.
Non può invece trovare accoglimento l'impugnazione relativa al punto n. 2 all'ordine del giorno relativo alla mancata indicazione del compenso dell'amministratore.
Risulta invero che con la successiva delibera del 17.2.2025 (prodotta dalla stessa ricorrente)
l'assemblea dei condomini ha ratificato la nomina dell'amministratore indicando stavolta il compenso allo stesso riconosciuto, mediante rinvio al preventivo allegato alla delibera medesima, in tal modo emendando il vizio formale - che effettivamente inficiava la precedente delibera assembleare - della mancata indicazione del compenso.
Giova al riguardo rammentare che “In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la
sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge,
facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della
materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in
tema di società di capitali, a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, e
che cioè provveda sui medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, ferma soltanto
l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità” (Cass. n. 10847/2020).
Alla luce dell'illustrato principio, essendo stata la delibera del 17.2.2025 adottata in piena conformità della legge sotto il profilo della indicazione del compenso riconosciuto al nominato amministratore, è nel caso di specie cessata la materia del contendere con riguardo all'impugnazione in parte qua della delibera del 30.9.2024, il cui contenuto
(relativamente alla nomina dell'amministratore) è stato nuovamente approvato con la delibera del 17.2.2025 emendata dal denunciato vizio formale.
Non può infine trovare accoglimento la domanda di annullamento delle delibere intervenute dal 24.2.2010 al 20.3.2024, con riferimento alle quali la ricorrente ha lamentato la mancata convocazione in violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. e dell'art. 1136 comma 6
c.c.
Deve in primo luogo rilevarsi che secondo il più recente insegnamento della Suprema
Corte, la mancata comunicazione anche ad un solo condomino dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale non comporta più la nullità della delibera assunta dall'assemblea, come stabilito nelle pronunce della Corte di Cassazione sino al
1998 (Cass. 12.02.1993 n. 1780; Cass. 12.06.1997 n. 5267; Cass. 19.08.1998 n. 8199) bensì, in quanto vizio nel procedimento collegiale, la semplice annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni, resta valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al Condominio (Cass. 05.01.2000 n. 31; Cass. 05.02.2000 n. 1292; Cass.
07.03.2005 n. 4806).
In questo contesto, la parte ricorrente deve dimostrare di aver impugnato le delibere assembleari nel termine di legge di trenta giorni che, nel caso in cui si lamenti la mancata convocazione, decorre com'è noto dal momento in cui il condomino pretermesso abbia avuto conoscenza del verbale di assemblea.
Nel caso di specie tale onere probatorio non può ritenersi assolto.
La ricorrente invero ha documentato – mediante la produzione delle note pec inviate dal suo legale all'amministratore – di avere chiesto la trasmissione dei verbali delle assemblee degli ultimi dieci anni in data 17 luglio 2024 e poi, successivamente, visto il mancato riscontro, nuovamente in data 5.9.2024.
Essa ha poi allegato di avere ricevuto i richiesti verbali delle assemblee dall'amministratore – che ne avrebbe fatto consegna al figlio della ricorrente medesima –
soltanto in data 28 ottobre 2024, ma non ha tuttavia documentato tale circostanza, né
articolato sul punto mezzi di prova (anche per testimoni avrebbe potuto eventualmente provare la consegna materiale fattane al figlio).
Parte ricorrente non ha, quindi, fornito prova certa della data in cui ha avuto conoscenza delle delibere condominiali impugnate, né conseguentemente della tempestività della propria impugnazione.
L'esito del giudizio suggerisce la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede: - in parziale accoglimento del ricorso, annulla la delibera assembleare adottata in data
30.9.2024 dal nella parte in cui ha approvato il Controparte_1
rendiconto dell'anno 2023;
- dichiara cessata la materia del contendere in ordine all'altro motivo di impugnazione della delibera del 30.9.2024;
- rigetta l'impugnazione delle delibere adottate dal condominio dal 24.2.2010 al
20.3.2024;
- compensa le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Palermo, 13 novembre 2025
Il Giudice
AR EO