N. R.G. 27873/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 27873/2024 tra
C.F. ], Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE
e
[C.F. Controparte_1
], P.IVA_2
RESISTENTE
Oggi 26 novembre 2025 ad ore 10.28 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. PRISINZANO DANIELA BR;
per parte resistente l'avv. MAMMANI DANIELE e l'avv. Bellani,
i quali si riportano ai rispettivi scritti difensivi
Dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura.
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 27873/2024 promossa da:
[C.F. ], con gli avv.ti PRISINZANO DANIELA Parte_1 P.IVA_1
BR e CI PA
RICORRENTE contro
[C.F. Controparte_1
], con gli avv.ti MAMMANI DANIELE e . BELLANI CLAUDIA P.IVA_2
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ In via istruttoria, ordinare ad Immobiliare Acquarossa S.r.l. l'esibizione del contratto di locazione stipulato con il nuovo conduttore e la relativa registrazione;

B. Nel merito:
1) Accertare e dichiarare la nullità e/o inefficacia della Proposta notificata ex art. 40 L. n.
392/1978 per i motivi di cui in narrativa e conseguentemente condannare Immobiliare
Acquarossa S.r.l. al risarcimento del danno subito da da quantificarsi in euro Parte_1
6.910.995,00 o in subordine in euro 826.342,50 e/o nella maggiore o minore misura che sarà ritenuta di giustizia, da valutarsi in denegata ipotesi in via equitativa.
2) Condannare alla restituzione in favore di dell'importo pari ad euro Parte_1
1.210.000,00, oltre interessi legali, la sig.ra o nella sua qualità di Parte_2 socia accomandataria della società , cancellata Parte_3 dal registro imprese, o nella sua ulteriore qualità di socia unica e amministratrice unica della società locatrice dell'immobile oggetto del Contratto, o in proprio, essendo la sig.ra
[...]
titolare effettivo delle due società suddette e beneficiario concreto del Parte_2 versamento effettuato da a mezzo di assegni circolari, a titolo di iniziale “contributo Pt_1 straordinario”, “buona entrata” o titoli sostanzialmente equipollenti, in violazione dell'art. 79
l. n. 392/1978.
3) Condannare Immobiliare Acquarossa S.r.l. al pagamento a favore di di tutti gli Pt_1 interessi sulle somme riconosciute come dovute ai sensi delle domande che precedono, ove e nella misura applicabili;

4) Ordinare infine la pubblicazione della sentenza ”
Parte resistente:
“ rigettare tutte le domande proposte da nei confronti delle resistenti in Parte_1 quanto infondate in fatto e in diritto e/o comunque prescritte;
con vittoria di spese e competenze di causa.
In via istruttoria, occorrendo, si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale del legale rappresentante della ricorrente e testimoni sui seguenti capitoli di prova: (…)”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso regolarmente notificato alla controparte, adiva questo Parte_1
Tribunale allegando: che con contratto ad uso commerciale decorrente dal 01/02/2012 assumeva in locazione da
Acquarossa l'unità immobiliare ubicata in Milano, via Pozzone n. 5 con vetrine prospicenti la via Dante n. 18; che contestualmente alla stipula del contratto, il socio unico della società condizionava il perfezionamento del contratto al pagamento in favore di Parte_4
con medesimo socio ed amministratore unico della società locatrice della
[...] somma di € 1.210.000,00a mezzo di assegni circolari;
che in data 19/10/2022 la locatrice comunicava disdetta del contratto per la successiva scadenza del 31/01/2024; che in data 20/10/2022 la locatrice le notificava ex art. 40 l. 392/1978 la proposta di locazione ricevuta da soggetto terzo interessato a sostituire nella locazione;
Pt_1 che, tra laltro, detta proposta conteneva la clausola che prevedeva in capo a l'obbligo di Pt_1 corrispondere a un mediatore terzo la relativa provvisione in misura di € 60.000,00; che tale clausola veniva contestata quale motivo di nullità della denuntiatio, e contestualmente veniva richiesta la restituzione di quanto a suo tempo versato in favore di Parte_3 precedente utilizzatrice dei locali. Ciò premesso, concludeva come in epigrafe
Si costituiva regolarmente Controparte_2
chiedendo il rigetto delle avverse domande e concludendo
[...] come in epigrafe.
Esaurita l'istruzione e trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c.p.c.
La domanda è infondata per le ragioni di seguito esposte.
1) Sulla violazione del diritto di prelazione ex art. 40 l. 392/1978
Assume la ricorrente che la denuntiatio a suo tempo inviatale dalla locatrice sarebbe nulla poiché contenente la clausola relativa al pagamento della provvigione del mediatore immobiliare incaricato del reperimento di altro conduttore.
Come noto l'art. 40 prevede l. 392/1978 prevede che:
“Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.”
In caso di violazione del suo diritto di prelazione, l'art. 40 si limita a riconoscere al conduttore la sola tutela obbligatoria, ovvero il ripristino del contratto laddove ricorrano le condizioni di cui all'ultimo comma del citato art. 40.
Nel caso in esame, ove pacificamente non ricorrono le ipotesi di cui al già richiamato c.4 dell'art. 40 essendo stato l'immobile riconsegnato ad esito del procedimento di licenza per finita locazione, la ricorrente assume di aver patito un danno patrimoniale pari alla perdita dell'utile medio annuale per i successivi 15 anni, ossia per il tempo di durata del nuovo contratto di locazione stipulato con il terzo. L'assunto è infondato per due distinte ragioni.
In primo luogo, la ricorrente lamenta un danno assolutamente sovrapponibile a quello della perdita di avviamento, avendolo descritto come perdita di utili derivante dal non poter disporre di quegli specifici locali per l'intera durata del nuovo contratto di locazione.
Tuttavia, tale fattispecie, è quella analiticamente disciplinata dall'art. 34 l. 392/1978, che dispone: “In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
per le attività alberghiere
l'indennità è pari a 21 mensilità.”
Indi, il danno lamentato – consistente nel non poter esercitare l'attività nei medesimi locali – è integralmente ristorato mediante il pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento che, pacificamente, è stata già corrisposta a seguito del rilascio dei locali.
Come noto, il diritto del conduttore a tale indennità non necessità di alcuna prova della perdita, avendo il legislatore introdotto l'obbligo di corresponsione a carico del locatore secondo la logica dell'id quod plerumque accidit.
Indi, diversamente dai principi generali in tema di risarcimento, l'indennizzo in parola è presunto a condizione che non sussistano le cause di esclusione di cui al predetto art. 34, poiché il legislatore ha inteso assegnare a tale indennità la funzione di ristoro del danno normalmente patito a seguito della perdita dell'avviamento commerciale (cfr. Cass. 11770/2017).
L'art. 34 prevede poi il diritto ad un'ulteriore indennità per le ipotesi ivi previste, non configurabili nel caso in esame.
Indi, presuntivamente, il legislatore ha riconosciuto al conduttore di immobile commerciale il cui contratto non sia stato rinnovato, ben due distinte tutele consistenti in un notevole ristoro economico.
Tuttavia, il danno invocato dalla ricorrente, che necessariamente deve essere diverso ed ulteriore rispetto a quello ristorato dall'indennità di avviamento già incamerata, risulta del tutto inattuale e privo di riscontri probatori adeguati.
Esso è inattuale, in quanto la ricorrente lamenta perdite future, la cui manifestazione concreta è incerta (non si può infatti affermare che sicuramente per gli anni a venire e nell'arco dei 15 anni di vigenza del nuovo contratto la ricorrente perda fatturato;
né escludere che invece per il futuro il fatturato aumenti).
Esso è non provato, poiché neppure è allegato che l'attività svolta nei locali per cui è causa sia cessata o esercitata in altro luogo, nè che i fatturati siano effettivamente diminuiti nella nuova sede.
Non vi è poi alcuna prova che la chiusura o la riduzione dei fatturati nella (potenziale) nuova sede sia causalmente ricollegabile all'indisponibilità del precedente immobile.
La ricorrente, peraltro - eccezion fatta per l'indennità ex art. 34 l. 392/1978 - non potrebbe vantare alcun diritto all'ulteriore rinnovo successivo alla scadenza del 2026 che il locatore potrebbe disdire ad nutum salvo preavviso ( trattandosi della terza scadenza contrattuale), così rendendosi ancora più palese l'assoluta inattualità del danno lamentato
La domanda risarcitoria, indi, si fonda sul mero postulato che la perdita dei locali abbia provocato una perdita non ristorabile con l'indennità di cui all'art. 34 l. 392/1978, senza tuttavia che sia fornito alcun riscontro probatorio sull'an e sul quantum del danno ulteriore a quello da perdita di avviamento, da cui è stata già indennizzata a norma di legge.
2) Sulla domanda di restituzione della cd. buona entrata.
La ricorrente assume, inoltre, di aver corrisposto contestualmente alla stipula ( febbraio 2012)
l'importo di € 1.210.000,00 a precedente conduttrice dei locali. Parte_3
Pa Allega altresì la ricorrente che tale era amministrata dall'identico socio unico e amministratore di parte resistete ( ) e che il detto pagamento sia avvenuto in Parte_2 violazione dell'art. 79 l. 392/1978.
L'assunto non può essere condiviso.
A ciò è sufficiente rilevare che:
1) è soggetto giuridico formalmente distinto dalla locatrice Acquarossa srl;
Parte_3
2) L'identità della compagine sociale non postula necessariamente che il distinto soggetto giuridico abbia illecitamente preteso una sorta di indennità da perdita di avviamento in Parte_3 accordo con la società locatrice;

3) La quietanza del pagamento in favore di sottoscritta anche dalla ricorrente, reca Parte_3
l'espressa indicazione che trattasi di indennità per l'anticipato rilascio dei locali;
+
4) La ricorrente non ha mai contestato la causale tale pagamento prima dell'intervenuta disdetta;

5) Non è stata adeguatamente dedotta, né tantomeno provata, l'intervenuta simulazione del canone lamentato dalla ricorrente, che non ha offerto prova documentale né articolato alcun mezzo istruttorio circa l'allegata violazione dell'art. 79 l. 392/1978.
Vi è poi, in punto di stretto diritto, che la parte resistente ha eccepito l'intervenuta prescrizione decennale dell'azione di ripetizione del pagamento avvenuto in data 20/09/2011, come da assegni circolari in atti.
Orbene, la prima domanda di restituzione è stata formalizzata solo in data 09/11/2022, ben oltre il termine decennale di cui all'art. 2946, sicchè l'eventuale credito risulterebbe in ogni caso prescritto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate direttamente in dispositivo, tenuto conto del valore della domanda ex art. 5 DM 55/2014 ( € 8.000,000,00 circa) e delle fasi svolte ( di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale), con applicazione dei parametri minimi per la fae di trattazione/istruttoria, non essendo stata istrutita la causa.
Le spese di mediazione sono liquidate per la sola fase di attivazione, essendosi il procedimento chiuso con esito negativo al primo incontro.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, in persona della dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nella causa RG 27873/2024, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta le domande formulate da nei confronti di Parte_1 [...]
; Controparte_1
2) condanna alla rifusione in favore di Parte_1 [...]
delle spese di lite, che si liquidano in € Controparte_1
52.184,00 per compensi professionali (di cui € 3.913,00 per la mediazione), oltre rimborso spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come di legge;

Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 26/11/2025
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati