Tribunale di Padova
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
Successivamente oggi 02/07/2025 ad ore 10.37 nel procedimento N.R.G.
6612/2023 davanti al Giudice Maddalena Saturni sono presenti
Per e l'Avv. SCHIAVON FILIPPO Pt_1 Parte_2
Per l'Avv. TORRE PAOLA;
Controparte_1
I procuratori precisano le rispettive conclusioni come segue:
per parte attrice come da note conclusive del 20.6.2025;
per parte convenuta come da comparsa di costituzione.
I difensori discutono oralmente la causa ai sensi dell'articolo 429
c.p.c. riportandosi ai contenuti degli atti difensivi già depositati.
L'avv. Schiavon con riferimento alle note conclusive di controparte
(sulla consegna dei documenti) ricorda che nel contratto di locazione sono subentrati i diversi soggetti indicati in atti con espresso riferimento al passaggio della documentazione da sempre richiesta dalla ricorrente;
richiama i contenuti del verbale di riconsegna dell'immobile con l'espresso impegno alla riconsegna della documentazione.
L'avv. Torre rileva che l'indicazione nelle note riprende quanto affermato dal CTU nella sua relazione.
Il Giudice
dopo lo svolgimento di altre udienze e dopo l'espletamento di altri incombenti dell'ufficio si ritira in camera di consiglio.
Al termine della camera di consiglio il Giudice da lettura della sentenza come da fogli allegati al presente verbale.
Non sono presenti i procuratori delle parti.
Il Giudice
Maddalena Saturni
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Padova
SEZIONE SECONDA CIVILE
R.G. 6612/2023
Il Tribunale di Padova, in persona del Giudice dott.ssa Maddalena
Saturni ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado promossa da
(C.F. ), (Cod. Parte_3 C.F._1 Parte_2
Fisc. assistito e difeso dall'Avv. SCHIAVON CodiceFiscale_2
FILIPPO ( ) C.F._3
Parte attrice
contro
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
TORRE PAOLA ( ) C.F._4
Parte convenuta
CONCLUSIONI:
per parte attrice:
Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del
caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione
disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
IN VIA PRELIMINARE:
pag. 2/14 accertato e dichiarato che parte convenuta ha espressamente
riconosciuto la debenza della somma di Euro 95.675,00= tramite le
dichiarazioni scritte riportate nella narrativa del presente atto,
voglia la S.V. Ill.ma disporre, con ordinanza immediatamente esecutiva
emessa ai sensi
dell'art. 423 c.p.c., il pagamento a favore dei ricorrenti e a carico
della convenuta della somma non contestata, pari Controparte_1
ad Euro 95.675,00= oltre agli interessi ex art. 1284, IV comma, c.p.c.
dalla data del riconoscimento alla data del saldo effettivo.
NEL MERITO:
accertarsi e dichiararsi la piena responsabilità di parte convenuta
per tutti i danni patiti dai ricorrenti, siccome specificati e
quantificati nella narrativa del presente atto, con riferimento
all'immobile di loro proprietà sito in Padova, via Prima Strada n. 39,
ed oggetto di locazione
alla convenuta con contratto datato 01/06/2011 e registrato il
12/07/2011 al n. 9158 Ag. Entrate Padova 1, e per l'effetto
condannarsi essa convenuta a risarcire ai ricorrenti i succitati danni
nella misura di € 235.000,00 (diconsi duecentotrentacinquemila/00)
ovvero in quella somma
maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia a seguito
dell'espletanda istruttoria, oltre interessi e rivalutazione
monetaria.
Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, Cpa
e spese generali come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA: […omissis…];”
per parte convenuta:
“nel merito, in via principale: accertare l'ammontare dell'effettivo
danno. pag. 3/14 in subordine: riconoscere ex art. 1227 una responsabilità in toto o in
quota parte in capo ai ricorrenti per il danno eventualmente
riconosciuto, con vittoria di spese e competenze oltre accessori come
per legge;

in via istruttoria: […omissis…]”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 22.11.2023
e adivano l'intestato Tribunale per Parte_3 Pt_2
sentire condannare l'ex-conduttrice al Controparte_1
pagamento di tutte le somme dovute per la rimessione in pristino dell'immobile locato, già occupato dalla convenuta e rilasciato in condizioni difformi da quanto pattuito.

2. I precedenti di fatto rilevanti ai fini del decidere venivano così narrati dai ricorrenti:
- con contratto di locazione commerciale datato 01/06/2011 i conduttori locavano a TNT Post Italia S.p.A., l'immobile di loro proprietà sito in Padova, Zona Industriale, via Prima Strada n.
39 (doc. 01);
- la locatrice TNT Post Italia S.p.A. subentrava al precedente conduttore come da verbale di Controparte_2
riconsegna del 31/05/2011, (v. doc. 02), ove si precisava: “i
lavori di ripristino suddetti, verranno eseguiti dalla TNT Post
Italia che sarà la nuova conduttrice dal 1° giugno 2011”;
- con ulteriore verbale di consegna del 01/06/2011 TNT Post Italia
s.p.a. si impegnava per l'esecuzione dei lavori necessari al ripristino e alla produzione della necessaria documentazione di legge degli impianti incluso il Certificato di Prevenzione
Incendi (C.P.I.);
pag. 4/14 - con comunicazione del 17/05/2021 la conduttrice esercitava il recesso dal contratto di locazione (doc. 06) precisando che il contratto era da intendersi concluso a far data dal 01/01/2022;
- con comunicazione datata 29/09/2021 inviata via PEC a Parte_3
(doc. 07), (società nelle more
[...] Controparte_3
succeduta a TNT per varie operazioni societarie descritte in atti) confermava l'operazione di fusione per incorporazione nella società e dichiarava espressamente Controparte_1
che “ subentrerà, in qualità di conduttore, Controparte_1
nel contratto di locazione in oggetto, assumendone tutti i
relativi diritti e obblighi ed effettuerà i pagamenti sul conto
corrente da voi indicato”;
- non liberava spontaneamente l'immobile alla data pattuita CP_1
dell'1.1.2022 e nel frattempo con comunicazione via PEC del
02/03/2022 i locatori inviavano alla conduttrice una Parte_2
lista dei danni e preventivi necessari per la sistemazione del bene locato;

- seguivano scambi di mail (doc. 12: comunicazione via PEC di del 23/03/2022, comunicazione via email del 08/04/2022 di CP_1
doc. 13), PEC datata 18/07/2022 dei locatori doc. 14, PEC CP_1
della conduttrice del 20/07/2022 doc. 15);
- in data 02/08/2022 venivano firmati due verbali di riconsegna del bene locato (doc. 16 e 17) ove si riconosceva lo stato di consistenza del bene locato.

3. Col presente giudizio i locatori chiedevano la Parte_2
condanna di al pagamento dei seguenti importi: CP_1
- € 95.675,00 per l'esecuzione degli interventi di ripristino delle parti edili ammalorate;

- € 30.690,00 + IVA per ripristino impianti termotecnici;
pag. 5/14 - € 14.180,00 + IVA per ripristino impianti elettrici;

- € 4.035,15 (IVA compresa) per costo consulenze tecniche;

- € 90.000,00 come danno da perdita di chance per impossibilità di concedere l'immobile in locazione dal mese di agosto 2022 al mese di dicembre 2023 (totali mesi 17) per € 7.500,00 mensili;

- oltre al risarcimento dei danni per la consegna del libretto impianto contraffatto, e per la mancata consegna della documentazione e delle certificazioni di conformità degli impianti.

4. Regolarmente instaurato il contraddittorio si costituiva
[...]
, riconoscendo di dover versare delle somme in favore CP_1
degli attori, contes4tando però la quantificazione dei danni e la riconducibilità causale degli stessi alla sua occupazione.

5. In data 23.3.2024 il Tribunale, su richiesta degli attori emetteva ordinanza ex art. 423 c.p.c. a carico di , CP_1
immediatamente esecutiva, per il pagamento di € 95.675,00 oltre interessi ex art. 1284 co. 4 c.c. dal 2.8.2022 al saldo e le spese di lite liquidate in € 406,50 per esborsi ed € 2.090,00
per compenso oltre accessori.

6. La causa veniva istruita con CTU affidata all'ing. che Per_1
depositava il proprio elaborato in data 29.12.2024 e passa ora in decisione sulle conclusioni in epigrafe.
*
Le conclusioni raggiunte dal CTU possono essere integralmente recepite dal tribunale.

7. Parte convenuta nella memoria difensiva finale articola le proprie critiche alle conclusioni del CTU su diversi fronti:
l'onere della prova del danno, la metodologia della CTU basata su luoghi modificati e perizie di parte, la responsabilità per pag. 6/14 la documentazione impiantistica preesistente, la mancata distinzione tra danni e usura, l'asserito disinteresse dei proprietari e il ritardo nel rilascio, nonché l'assenza di prova sul lucro cessante.

8. Alcuna di tali osservazioni è idonea ad inficiare le conclusioni raggiunte dall'ausiliario del giudice.
*

9. Le prime critiche metodologiche fondano su premesse corrette
(l'onere della prova ricade sulla parte attrice).
10. Tuttavia, la prova del danno e del nesso eziologico è in atti: la CTU ha accertato lo stato dell'immobile al momento della riconsegna basandosi sugli elementi probatori disponibili,
che includono anche documenti non contestati della stessa convenuta.
11. La CTU ha dato atto che lo stato dei luoghi al momento del sopralluogo era stato modificato, ma ha operato una valutazione ex post, basandosi su:
- verbale di riconsegna del 02/08/2022, sottoscritto dalle parti,
che attesta che i danni specificati nella PEC del 23/03/2022
"non sono ad oggi stati completamente ripristinati e/o eliminati" e che mancava la documentazione/certificazione degli impianti;

- PEC di del 23/03/2022 e 08/04/2022 che CP_1
riconosceva i danni lamentati e proponeva una quantificazione,
assumendosi l'onere del ripristino per molte voci;

- perizie dei CCTTPP di parte ricorrente ( Pt_4 Pt_5
) redatte in prossimità temporale alla riconsegna Per_2
(07/12/2022, quindi pochi mesi dopo agosto 2022) e hanno pag. 7/14 documentato fotograficamente e tecnicamente le condizioni dell'immobile prima delle successive e più estese opere di ristrutturazione da parte della proprietà. Il CTU, nel richiamare tali perizie, ne ha implicitamente valutato la validità e la coerenza con gli altri elementi.
12. L'ammissione che le opere effettivamente eseguite dalla proprietà fossero "personalizzate" non inficia il computo dei danni. Il quesito al CTU (punto d) chiedeva di quantificare le opere necessarie a ricondurre l'immobile allo stato del 2011.
13. Il CTU ha fornito tale quantificazione (44.870,00 Euro)
basandosi sulle effettive necessità di ripristino evidenziate dalle manomissioni, dall'assenza di manutenzione e dalle irregolarità documentali.
*
14. Ulteriore doglianza della convenuta predica che non fosse onere di consegnare l'immobile facendosi carico dei danni CP_1
da normale usura e della vetustà di impianti risalenti al 1999.
Si richiama sul punto l'art. 2 del Contratto del 01/06/2011.
15. La CTU stessa (pag. 3-4) tiene conto che l'art. 2
specificava che "l'immobile viene consegnato in normale stato
locativo, ben noto alla parte Conduttrice che subentrando a
[...]
si obbliga ad eseguire i lavori di ripristino CP_2
elencati nel verbale di riconsegna allegato al presente
contratto, con scadenza per l'esecuzione il 31/12/2011".
16. Il verbale di consegna del 31/05/2011 (citato a pag. 3)
elencava "modifiche agli impianti senza produzione della
necessaria documentazione di legge". Ciò significa che
[...]
(subentrando a TNT Post Italia) si è contrattualmente CP_1
assunta l'onere di regolarizzare la documentazione degli pag. 8/14 impianti che era già carente, e di eseguire i relativi lavori.
Non si tratta di un onere "addossato", ma di un obbligo contrattuale accettato.
17. Sebbene gli impianti possano risalire al 1999, l'obbligo del conduttore era di mantenerli in efficienza e, soprattutto,
di produrre la necessaria documentazione di legge, come contrattualmente pattuito.
18. La vetustà non giustifica la mancanza di certificazioni aggiornate per le modifiche apportate o la totale assenza di libretti d'impianto correttamente compilati, come rilevato dal
CTU (pagg. 7-8).
19. Il fatto che sia subentrata "meno di un anno prima CP_1
del rilascio" non la esime dagli obblighi contrattuali assunti per il periodo in cui è stata conduttrice, né dagli obblighi di regolarizzazione pregressi che aveva accettato.
*
20. contesta poi che il CTU non individua le parti CP_1
soggette al normale deterioramento né l'impatto dei lavori non compiuti dai proprietari in violazione degli obblighi assunti
(la difesa ribadisce che non fosse onere di consegnare CP_1
l'immobile facendosi carico dei danni da normale usura e della vetustà di impianti risalenti al 1999).
21. La deduzione è infondata.
22. Quanto alla natura delle anomalie rilevate dal CTU,
nell'elaborato sono descritte le manomissioni, alterazioni e assenza di manutenzione che esulano dal concetto di "normale deterioramento" o "vetustà".
23. Non si tratta di usura, ma di:
pag. 9/14 - rimozione massiccia di componenti impiantistici: 10 aerotermi, 6
ventilconvettori (sostituiti solo parzialmente, cfr. pag. 8);
- cavi volanti, tagliati e non isolati, descrizioni di giunzioni
"arcaiche e pericolose", quadri elettrici "completamente modificati", "cablaggio interno scollegato (volante) senza idoneo isolamento elettrico", cavi senza puntalini (pagg. 9-10);
- mancanza totale di manutenzione per anni per terminali,
generatore di calore e bruciatore (pag. 8);
- irregolarità documentali e normative: assenza di Di.Co. per modifiche significative, libretto d'impianto vuoto,
dichiarazioni F-Gas non corrette (pagg. 7-8);
- installazione di impianti insufficienti: 17 gruppi refrigeratori che il CTU definisce "assolutamente insufficiente al raffrescare gli ambienti" (pag. 8).
24. Il normale deterioramento non include manomissioni e irregolarità normative: il concetto di normale usura si riferisce al degrado naturale dovuto all'uso conforme. Le
evidenze della CTU descrivono invece interventi attivi di modifica, rimozione e negligenza nella manutenzione e nella produzione documentale, che non possono rientrare nella normale usura.
*
25. Quanto al lamentato inadempimento agli obblighi gravanti sui proprietari (rifacimento copertura, manutenzione finestre,
tinteggiatura esterna, manto di usura esterno - pag. 4) si ricorda che la richiesta di risarcimento riguarda i danni di cui
è responsabile il conduttore.
26. Se i proprietari non hanno adempiuto ai loro obblighi, ciò
potrebbe rilevare in un'eventuale domanda riconvenzionale o pag. 10/14 compensazione, ma non elide la responsabilità di CP_1
per i propri inadempimenti. Il CTU si è concentrato sui quesiti posti dal Giudice relativi alla responsabilità del conduttore.
*
27. Poste ritiene poi che parte ricorrente abbia colpevolmente ritardato il rilascio dell'immobile rifiutandosi di firmare il verbale di rilascio e avrebbe “così preteso il pagamento di €
30.000 per i mesi di ritardo nella firma del verbale di rilascio
dalla stessa causato”.
28. Il fatto che il verbale del 02/08/2022 sia stato comunque sottoscritto e attesti il mancato ripristino dei danni (PEC
23/03/2022) contraddice l'accusa di un "rifiuto" generalizzato al rilascio. Il disaccordo riguardava la completezza del ripristino, non la volontà di riconsegnare.
29. Ad ogni modo il pagamento di € 30.000 “per i mesi di
ritardo nella firma del verbale di rilascio dalla stessa
causato” non è un importo che può essere scomputato dall'ammontare totale dei danni risarcibili.
30. L'esito del giudizio conferma che il rifiuto opposto dalla proprietà alla riconsegna del bene fosse, al tempo, legittimo,
per la presenza di manomissioni, rotture, alterazioni strutturali e impiantistiche che comportavano un esborso necessario per il ripristino di notevole entità.
31. Se il rifiuto del locatore è legittimo, come nel caso di specie, l'art. 1591 c.c. giustifica il pagamento del canone da parte del conduttore.
*
32. Quanto alla richiesta attorea di € 90.000,00 come danno da perdita di chance per impossibilità di concedere l'immobile in pag. 11/14 locazione dal mese di agosto 2022 al mese di dicembre 2023
(totali mesi 17) per € 7.500,00 mensili, Poste contesta che
"alcuna prova sussiste in merito al lucro cessante, prova che,
per pacifica giurisprudenza, deve consistere in elementi
assolutamente certi (Cass civ. 16601/17, 5616/18) mai
prodotti.".
33. Il Tribunale ritiene che il danno riconoscibile alla proprietà per la mancata locazione del bene va rideterminato in via equitativa in € 37.500,00 pari a cinque mesi (€ 7.500,00
mensili) per le ragioni che seguono.
34. Al momento della riconsegna del bene, l'immobile non era immediatamente locabile per le condizioni in cui l'aveva CP_1
rilasciato. La proposta del doc. 25 costituisce a tal fine un indizio di un mercato attivo e di un potenziale locatario perso a causa del mancato ripristino.
35. La stessa CTU ha stimato i tempi necessari per i soli impianti tecnici in 45-60 giorni (pag. 25). A questi vanno aggiunti i tempi per i lavori edili necessari per rendere l'immobile locabile, e i tempi burocratici per l'ottenimento dei permessi, indicati dal Tribunale in ulteriori tre mesi. Questo
periodo di "fermo" dell'immobile, causato dall'inadempimento di giustifica la richiesta di lucro cessante per i CP_1
mesi in cui non è stato possibile locare.
36. Non si riconoscono tutti i 17 mesi richiesti perché si tratta di un periodo eccessivo, che non tiene conto delle tempistiche necessarie per la rimessione in pristino dell'immobile (momento in cui ben la parte poteva attivarsi per concederlo in locazione al termine delle opere).
* pag. 12/14 37. In conclusione le voci di danno spettanti agli attori sono le seguenti:
- € 95.675,00 già riconosciuti dalla conduttrice ed oggetto dell'ordinanza ex art. 423 c.p.c. già emessa che qui si conferma;

- € 49.000,00 per impianti termotecnici ed elettrici;

- € 4.035,15 (IVA compresa) per consulenze tecniche di parte;

- € 37.500,00 quale lucro cessante per impossibilità di concedere l'immobile in locazione per 5 mesi.
38. Non viene riconosciuto alcun importo per il risarcimento dei danni patiti dai ricorrenti in relazione all'avvenuta consegna del libretto impianto “CIRCE” contraffatto, nonché alla mancata consegna della documentazione e delle certificazioni di conformità degli impianti serventi l'immobile locato, in mancanza di chiara indicazione degli estremi di tale danno
(morale, patrimoniale, costi ulteriori).
39. Tutte le somme vengono maggiorate di interessi come da dispositivo.
40. Le spese di lite seguono la soccombenza di e si CP_1
liquidano in base al d.m. 55/2014, scaglione di valore secondo il decisum, con liquidazione ai medi di tariffa delle 4 fasi tabellari come da richiesta in nota spese.
41. La CTU viene poste definitivamente a carico della convenuta con onere di rimborso agli attori delle somme pagate.
42. L'ordinanza emessa ex art. 423 c.p.c. viene confermata con la presente sentenza che la sostituisce integralmente.
43. Non si dà luogo a pronuncia ex art. 96 c.p.c. in mancanza dell'elemento soggettivo del dolo o colpa grave in capo alla pag. 13/14 convenuta, la quale costituendosi in giudizio ha riconosciuto di dover pagare degli importi in favore degli attori contestando però l'ammontare degli stessi;
non è quindi possibile fondare la condanna per lite temeraria sulla base della mera infondatezza della prospettazione giuridica delle proprie ragioni.
*


P.Q.M.


Il Tribunale di Padova, definitivamente pronunciando ogni diversa domanda rigettata, così provvede:

1. Condanna a pagare in favore di Controparte_1 Parte_3
e
[...] Parte_2
- € 95.675,00 oltre interessi ex art. 1284 co. 4 c.c. dal

2.8.2022 al saldo;

- € 49.000,00 oltre interessi ex art. 1284 co. 4 c.c. dal

2.8.2022 al saldo
- € 4.035,15 oltre interessi ex art. 1284 co, 1 c.c. dal giorno della domanda giudiziale al saldo;

- € 37.500,00 oltre interessi ex art. 1284 co. 1 dal giorno della domanda giudiziale al saldo;

2. condanna al pagamento, in favore della Controparte_1
parte attrice delle spese del presente giudizio, che liquida in
€ 786,00 per spese vive, € 14.103,00 per compenso, oltre 15 %
per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3. pone definitivamente a carico di le spese Controparte_1
di CTU.
Così in data 02/07/2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maddalena Saturni pag. 14/14