Repubblica Italiana
Tribunale di Prato In Nome del Popolo Italiano il giudice dr.ssa Costanza Comunale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 1384/2020 tra le parti:
ATTORE
cf Parte_1 C.F._1
- difesa: avv. TAITI CARLOTTA, cf C.F._2
- domicilio: presso il difensore
CONVENUTO
Controparte_1
, cf
[...] P.IVA_1

- difesa: avv. SANTINI MARCO, cf C.F._3
- domicilio: presso il difensore
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione e/o domanda disattese:
- accertare e dichiarare l'adempimento di tutte le obbligazioni assunte dal sig. nei confronti della Parte_1 Controparte_2
[..
[...] [...]
al fine di renderlo proprietario degli appartamenti
[...] collocati al primo e al secondo piano nonché del posto auto coperto posti in
Prato (59100 - PO), Via Bologna n. 66/14, identificati al foglio n. 37, part. n. 152, subalterno n. 516 (per quanto riguarda l'appartamento posto al primo piano), e foglio n. 37, part. n. 152, subalterno n. 522 (per quanto riguarda l'appartamento posto al secondo piano) nonché foglio n. 37, part. n. 152, subalterno n. 540 (per quanto riguarda il posto auto);
- accertare e dichiarare l'inadempimento della Controparte_1
con riferimento all'obbligo di trasferire al sig.
[...] la piena proprietà dei suddetti immobili libera da ogni iscrizione Parte_1
o trascrizione pregiudizievoli;

- per l'effetto emettere contro la Cooperativa Edificatrice Elios Società
Cooperativa in liquidazione ed a favore del sig. sentenza che, ai Parte_1 sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti dell'atto di trasferimento della proprietà mai concluso e, conseguentemente, trasferisca in capo al sig. Parte_1 la piena ed esclusiva proprietà dell'appartamento del primo e del secondo
[...] piano e dell'annesso posto auto sopra descritti, nonché di tutte le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. , avendo cura di indicare in sentenza gli estremi catastali ai fini della trascrizione nei RR.II. della sentenza stessa;

- accertare e dichiarare il diritto del sig. ad ottenere il Parte_1 trasferimento della proprietà sopra indicata priva di qualsivoglia gravame pregiudizievole, anche in virtù dell'atto di prenotazione di alloggio in proprietà del 05.10.2004 sottoscritto dall'odierno attore e condannare la
[...]
a procurare in favore Controparte_1 dell'attore la cancellazione totale dell'ipoteca iscritta sull'unità immobiliare sopra indicata in favore della Banca Cassa di Risparmio di Prato SP (e/o di ogni eventuale trascrizione e/o di ogni eventuale diversa ipoteca che ivi dovesse risultare iscritta) e comunque condannare la convenuta a rilevare indenne
l'attore da ogni spesa a tal fine necessaria e da ogni connessa conseguenza;

- ordinare al Conservatore dei RR. II. di Prato la trascrizione dell'emenanda sentenza;

- fissare condizioni e modalità di versamento delle spese mancanti idonee ad assicurare l'acquisto dei beni di cui ai precedenti punti liberi da vincoli, trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli ed a garantire il sig. Pt_1
2 dall'eventualità dell'evizione, condannando, se del caso, Pt_1 [...]
al pagamento delle residue Controparte_1 somme a tal fine necessarie, ove quanto ancora da versare non fosse sufficiente a conseguire la totale liberazione del predetto immobile da vincoli, trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie.
Con vittoria di spese e competenze professionali.”
Per parte convenuta: “rigetto delle domande, con cancellazione della relativa trascrizione agenzia delle entrate, ufficio provinciale di Prato – territorio, registro generale n. 6110, registro particolare n. 3984 in data 9.6.2020
(doc. 3); con vittoria di spese e competenze di lite.”

Fatto e diritto
Con atto di citazione ritualmente notificato ha citato in Parte_1 giudizio la Controparte_1
, chiedendo l'emissione di sentenza che produca gli effetti dell'atto di
[...] trasferimento della proprietà mai concluso ai sensi dell'art. 2932 c.c., e, quindi, trasferisca in capo al medesimo la piena ed esclusiva proprietà dell'appartamento del primo e del secondo piano nonché del posto auto coperto posti in Prato via
Bologna 66/14 identificati al foglio 37, part. 152, subalterno 516 (appartamento al primo piano), foglio 37, part. 152, subalterno 522 (appartamento al secondo piano), foglio 37, part. 152, subalterno 540 (posto auto), trasferimento che dovrà avvenire privo di qualsiasi gravame pregiudizievole, ordinando al Conservatore dei registri immobiliari di Prato la trascrizione dell'emananda sentenza.
A sostegno delle proprie domande l'attore ha dedotto: (1) di essere socio della cooperativa, odierna convenuta;
(2) che quest'ultima ha provveduto alla ristrutturazione del complesso residenziale posto in Prato via Bologna 66/13; (3) che le parti, con atto del 5.10.2004, hanno sottoscritto la prenotazione di alloggio in proprietà con cui la cooperativa prometteva e si obbligava ad assegnare all'odierno attore, la piena e libera proprietà di due unità immobiliari facenti parte del complesso immobiliare sito in Prato, fra via Bologna e Piazza del Mercato
Nuovo e, più precisamente, l'appartamento identificato con il n. 8 posto al primo piano del fabbricato sito in Prato via Bologna 66/13 e quello contraddistinto con il
20 posto al secondo piano nonché il posto auto;
(4) che con la medesima
3 prenotazione di alloggio la cooperativa garantiva al momento del trasferimento la legittima e piena proprietà dei beni promessi in assegnazione e la libertà dei medesimi da qualsiasi trascrizione;
(5) che il corrispettivo per l'assegnazione della piena e libera proprietà dei predetti beni era stato pattuito in euro 243.000,00 oltre IVA, somma interamente corrisposta dall'odierno attore;
(6) che la consegna degli immobili in oggetto è avvenuta in data 26.9.2007; (7) che in detta sede la cooperativa si è impegnata alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile al momento della stipula dei singoli mutui individuali che avrebbero consentito la chiusura del finanziamento fondiario sul conto corrente esistente al momento;
(8) che ad oggi la non ha ancora provveduto né alla liberazione dei beni CP_1 dall'ipoteca né al trasferimento immobiliare in favore del Tozzi medesimo.
Nelle more dei termini per la costituzione del convenuto la cooperativa convenuta
è stata dichiarata fallita (sentenza 27/2020 pubblicata il 24.6.2020).
Con comparsa di costituzione e risposta si è, quindi, costituito il fallimento, in persona del curatore, chiedendo il rigetto delle domande attoree, con cancellazione della relativa trascrizione della domanda e vittoria delle spese e competenze di lite.
In particolare, la curatela convenuta ha dedotto (1) l'inopponibilità alla procedura fallimentare della domanda ex art. 2932 c.c. in quanto trascritta in data 9.6.2020 e, quindi, dopo la presentazione della domanda di concordato in data 15.4.2020; (2) la nullità dell'atto di prenotazione per scrittura privata non autenticata e comunque la sua inidoneità a fondare una pretesa ex art. 2932 c.c. non contenendo né l'indicazione del soggetto che lo avrebbe sottoscritto per la cooperativa in bonis né una identificazione degli immobili tale da poter ritenere l'oggetto del contratto determinato o quanto meno determinabile;
(3) i verbali di consegna degli immobili non sono stati sottoscritti dall'attore; (4) l'intervenuta prescrizione del diritto alla stipulazione del contratto definitivo per decorso del relativo termine decennale;
(5) l'improcedibilità di qualsiasi domanda di condanna nei riguardo della curatela del fallimento ai sensi degli artt. 52 e 93 l. fall..
La causa, istruita documentalmente, è stata trattenuta in decisione all'udienza del
24.6.2025 sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe e previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
4 In applicazione del criterio giurisprudenziale della c.d. ragione più liquida (cfr., ex multis, Cass. 11458/2018) questo giudice ritiene di dover esaminare direttamente il merito del giudizio superando le eccezioni di inopponibilità e di prescrizione formulate da parte convenuta.
Ebbene, nel merito, la domanda è infondata e non merita accoglimento.
Parte attrice ha chiesto il trasferimento immobiliare coattivo ai sensi dell'art. 2932
c.c. chiedendo al Tribunale di emettere una sentenza che tenga luogo del contratto definito, non concluso per inadempienza del venditore, relativamente all'immobile sito in Prato via Bologna 66/14 identificati al Catasto Fabbricati del predetto comunale al Foglio 37, particella 152, subalterni 516, 522 e 540, in adempimento dell'atto di prenotazione alloggio in proprietà del 5.10.2004, previa cancellazione dell'ipoteca iscritta su di esso.
Come noto, secondo l'orientamento ormai pacifico della giurisprudenza di legittimità, l'atto di prenotazione dell'alloggio deve essere qualificato come contratto preliminare: in esso, infatti, si legge espressamente “la cooperativa CP_1 promette di assegnare in piena proprietà al Sig. , che promette di Parte_1 acquistare, la proprietà dell'appartamento 8/20, lott. Ristr., posto al piano I – II del fabbricato edificando sull'area in premessa menzionata, con posto auto contraddistinto dal n. 8 e ripostiglio n.4.” (cfr. Cass. 23514/2016: “in tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente
l'acquisizione dello 'status' di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con
l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo;
ne consegue che, in caso di fallimento della cooperativa, è in facoltà del curatore, prima dell'assegnazione, di sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 comma 4 l. fall..”).
Tuttavia, non ogni preliminare può trovare esecuzione applicando la norma rubricata esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto. In base all'art. 2932 c.c., infatti, 'se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal
5 titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso'.
Nel caso in esame non si ritiene sussistente tale possibilità. Al riguardo, si osserva che poiché la sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. ha natura costitutiva e produce gli effetti del programma negoziale voluto dalle parti nel contratto preliminare, quest'ultimo deve essere completo in ogni sua parte.
Conseguentemente, l'esecuzione del contratto può ritenersi possibile soltanto se sono stati determinati dalle parti gli elementi essenziali e se tali elementi sono rimasti invariati, in modo che il giudice possa recepire il contenuto del preliminare con la sentenza costitutiva.
Nel caso in esame non può ritenersi che l'immobile da trasferire sia stato compiutamente identificato.
L'atto di prenotazione non contiene l'esatta identificazione del bene da trasferire, semplicemente descritto come sopra riportato, non vi è indicazione dei confini, né dei dati catastali né dell'estensione dell'immobile e dell'area su cui sarebbe stato edificato il fabbricato.
I dati catastali non si ricavano neppure dalla documentazione prodotta in giudizio da parte attrice nei termini delle preclusioni istruttorie. Dalla disamina del doc. 10 non è possibile identificare compiutamente il bene oggetto di compravendita, il verbale di consegna non risulta sottoscritto dall'attore e non contiene le planimetrie catastali, a differenza del doc. 11 prodotto da parte attrice nel proseguo del giudizio, planimetrie che comunque non risultano sottoscritte dalle parti e non risultano richiamate nel preliminare. Infine, si osserva che neppure il verbale di consegna contiene l'esatta identificazione del bene da trasferire indicato semplicemente con 'alloggio n. 8R posto nel complesso immobiliare in oggetto facente parte dell'intervento edilizio sopramenzionato realizzato con la tipologia di assegnazione a proprietà divisa.'
Peraltro, si osserva che nel verbale del consiglio di amministrazione del
12.12.2007, successivo al verbale di consegna, si indica quale alloggio consegnato al l'alloggio n. 8 ed alloggio n. 20, individuazione generica e comunque Pt_1 diversa dalle precedenti.
Come affermato recentemente dalla giurisprudenza di legittimità, a conferma dell'orientamento formatosi al suo interno, “in caso di contratto preliminare di
6 vendita immobiliare di cosa generica, l'oggetto dello stesso può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua stipulazione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dai necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento.” (Cass. 18681/2024).
Conseguentemente, non vi è la possibilità di accogliere la domanda di trasferimento attorea e, pertanto, dovrà essere ordinata la cancellazione della relativa trascrizione ai sensi dell'art. 2668 comma 2 c.c..
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in applicazione del D.M. 55/2024 tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva concretamente svolta (fase di studio e fase introduttiva ai valori medi, fase istruttoria ai valori minimi e fase decisionale ai valori medi delle cause con valore indeterminabile di bassa complessità).

P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:

1. Respinge la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dall'attore;

2. Condanna l'attore al pagamento delle spese processuali sostenute da parte convenuta che si liquidano in euro 6.713,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge;

3. Ordina al Conservatore competente la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale del 9/6/2020, Reg. generale 6110, Reg. particolare 3984, presentazione n. 3
Prato, 16/10/2025
Il giudice dr. ssa Costanza Comunale
7