REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di DE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 946/2025 R. G.
promossa da
Parte_1
- Attore -
rappresentato e difeso dall'Avv. F. Arnesano CONTRO
CP_1
- Convenuto -
rappresentata e difesa dall'Avv. S. Pennisi
in punto a: locazione
All'udienza del 9/9/2025 la causa è stata decisa ai sensi degli artt 429 e 447 bis C.p.c. dando lettura del dispositivo e delle contestuali concise motivazioni di fatto e di diritto della decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti come a verbale d'udienza e di seguito trascritte.
Per parte attrice:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:


1. Dichiarare la cessazione della materia del contendere per intervenuto pagamento della morosità e rilascio dell'immobile locato successivamente alla notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità;


2. Nel merito, rigettare le domande e le eccezioni formulate dall'intimato nella memoria difensiva del 27.02.25;


3. Condannare, in virtù del principio della soccombenza virtuale, l'intimato al pagamento delle spese di lite. In via istruttoria, si chiede ammettersi interrogatorio formale dell'intimato sulle circostanze di cui punti da sub1) a sub 9) della narrativa del presente atto. Ci si oppone alle avverse istanze istruttorie perchè assolutamente inammissibili e ininfluenti in quanto superate dalle risultanze documentali. Nella denegata ipotesi di ammissione, si chiede di essere ammessi alla prova testimoniale sulle posizioni da sub 1) a sub 9) scevre da valutazioni con la teste domiciliata in Testimone_1 Mirandola presso l'agenzia Idea casa Immobiliare. Si producono i documenti richiamati in narrativa. Si chiede l'acquisizione del fascicolo telematico relativo al procedimento di sfratto per morosità nr. 5265/2024 R.G. Tribunale di DE”;
per parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di DE, ogni contraria istanza disattesa:
IN VIA PRINCIPALE:
- rigettare l'intimazione di sfratto per morosità, dichiarando cessato il rapporto locatizio per effetto della disdetta comunicata dal conduttore in data 10.07.24;
- ordinare la restituzione del deposito cauzionale, oltre ai maturati interessi legali, detratto quanto già restituito in data 30.10.2024;
- condannare il locatore al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria, da determinarsi in via equitativa, considerata la manifesta infondatezza della procedura di sfratto proseguita nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile e il pagamento integrale di quanto dovuto. In via subordinata:
- rigettare l'intimazione di sfratto per morosità, dichiarando cessato il rapporto locatizio per effetto della disdetta comunicata dal conduttore in data 10.07.24;
- ordinare la restituzione del deposito cauzionale, oltre ai maturati interessi legali, detratto quanto già restituito in data 30.10.2024 e quanto contrattualmente previsto nei limiti del dovuto e del provato;

- condannare il locatore al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria, da determinarsi in via equitativa, considerata la manifesta infondatezza della procedura di sfratto proseguita nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile e il pagamento integrale di quanto dovuto. IN VIA ISTRUTTORIA: Si insiste per l'ammissione delle prove per interrogatorio e testi sui seguenti capitoli: Vero che durante tutto il rapporto locatizio i rapporti tra il conduttore sig. e il locatore sig. CP_1
sono stati gestiti esclusivamente tramite l'agenzia immobiliare? Pt_1 Vero che in qualità di agente immobiliare dell'Agenzia Idea Casa Immobiliare di Mirandola, ha ricevuto in data 10.07.2024 una email dal sig. CP_1 contenente il recesso dal contratto di locazione relativo all'immobile sito in Mirandola, via Piemonte n. 57/10?


3. Vero che lo stesso giorno inoltrava, sempre via mail, la comunicazione di recesso di cui sopra al locatore sig. ? Parte_1


4. Vero che il sig. ha preso atto della suddetta disdetta rispondendo con email del Parte_1 6.08.2024? 5. Vero che Lei, quale agente immobiliare, ha potuto mostrare l'appartamento a potenziali nuovi inquilini già a partire dal 3.08.2024, in quanto lo stesso era di fatto già stato rilasciato dal sig.

CP_1 6. Vero che in data 04.10.2024 il sig. ha consegnato alla vicina di casa, sig.ra CP_1
, le chiavi dell'immobile in oggetto poiché la signora quel giorno Controparte_2 Testimone_1 era impossibilitata a riceverle?


7. Vero che la sig.ra era stata precedentemente autorizzata dallo stesso locatore, Controparte_2 sig. , a prendere in consegna le chiavi dell'appartamento per consentire l'accesso Parte_1 a soggetti che dovevano eseguire alcuni interventi di manutenzione?


8. Vero che era stato fissato un sopralluogo in contraddittorio, cui avrebbe dovuto partecipare anche la sig.ra dell'agenzia, per il giorno 10.10.2024 per verificare lo stato dell'immobile? Tes_1


9. Vero che tale sopralluogo non veniva eseguito poiché il locatore la mattina stessa dell'appuntamento comunicava telefonicamente alla sig.ra dell'agenzia che non Testimone_1 sarebbe stato presente? Si indicano a testi:
- sig.ra , presso Agenzia Idea Casa Immobiliare di Mirandola Testimone_1
- sig.ra , residente in [...] Con vittoria di spese e compensi di lite”.
2 SVOGLIMENTO DEL PROCESSO
1. ha intimato sfratto per morosità nei confronti del convenuto, Parte_1 conduttore di immobile ad uso abitazione posto a Mirandola (MO), via Piemonte
57/10, per avere omesso il versamento del canone, pari ad € 1.470,00 alla data dell'intimazione (Settembre 2024), pari a tre mensilità di canone (Luglio, Agosto e
Settembre 2024).
2. La morosità dedotta da parte attrice è stata contestata, all'udienza di convalida avendo la conduttrice proposto formale opposizione, eccependo di avere comunicato regolare disdetta, e comunque di avere saldato la morosità successivamente all'intimazione di sfratto, e chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato e trattenuto dal locatore, pari a € 1.470,00.

3. All'udienza di convalida il difensore di parte intimante, oltre a dare atto dell'avvenuta sanatoria della morosità in epoca successiva alla notifica dell'intimazione, ha contestato le eccezioni sollevate da parte intimata ed ha chiesto la dichiarazione di cessazione della materia del contendere con compensazione delle spese di lite.
Non essendo stata richiesto ordine di rilascio ai sensi dell'art. 665 C.p.c., con ordinanza in udienza del 373/2025 stato disposto mutamento del rito, e le parti, dopo l'esperimento della procedura di mediazione con esito negativo, hanno dato avvio alla fase di cognizione depositando le memorie integrative.
Sussiste, quindi, la condizione di procedibilità essendo stato depositato il verbale di mediazione con esito negativo.
MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Lo svolgimento della vicenda prima della fase processuale è il seguente.
Con contratto del 4.9.2021, registrato in data 14.9.2021, Parte_1 concedeva in locazione a l'immobile oggetto di causa;
CP_1 nel contratto veniva previsto il versamento di un deposito cauzionale nella misura di €
1.470,00 “non imputabile in conto canoni” e con l'ulteriore precisazione che “il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa
3 verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale” (art. 3); veniva, inoltre, previsto l'obbligo per il conduttore di versare, per ogni anno di locazione, € 100,00 per la tinteggiatura e di versare, per l'ipotesi in cui l'immobile non sia consegnato pulito, la somma una tantum di € 50,00 per pulizie complete finali
(art. 9); con messaggio e-mail del 10.7.2024, inviata all'agenzia immobiliare Idea Casa
Immobiliare S.r.l., il conduttore comunicava al locatore il rilascio Pt_1 dell'immobile a far data dal 10.10.2024, con invito a consegnare il deposito cauzionale versato all'atto della sottoscrizione del contratto;
con altra e-mail del 6.8.2024 il locatore, preso atto per il tramite dell'agenzia della predetta mail del 10.7.2024, contestava l'irrituale forma della disdetta come effettuata dal conduttore, diffidando quest'ultimo al pagamento del canone scaduto per il mese di luglio 2024 e riservando ogni valutazione sull'efficacia del recesso, rispondendo anche l'impossibilità di procedere alla compensazione dei canoni scaduti con il deposito cauzionale, da restituire solo di seguito alla verifica di insussistenza di vizi e/o danni nell'immobile; con messaggio via pec del 6.9.2024, il proprietario intimava poi il pagamento della complessiva somma di € 980,00 a titolo di canoni locatizi per le mensilità di Luglio e agosto 2024; con e-mail del 9.9.2024, indirizzata direttamente al locatore, il conduttore comunicava la volontà di “annullare la disdetta pervenuta con la mail precedente”
(del 6.9.2024); pertanto, in data 25.9.2024 il locatore notificava intimazione di sfratto per morosità per la somma di €1.470,00, pari a tre mensilità (Luglio-Agosto-Settembre 2024); in data 8.10.2024, di seguito alla notifica dell'intimazione di sfratto, il conduttore provvedeva al pagamento degli oneri condominiali insoluti (€ 499,41) e delle tre mensilità di morosità; in data 10.9.2024 l'agenzia immobiliare Idea Casa Immobiliare restituiva al proprietario le chiavi dell'appartamento ricevute nel giorno precedente da tal
, “incaricata dal conduttore”. Controparte_2
4 5. Nel merito, va in primo luogo dato atto della cessazione della materia del contendere per quanto concerne la intimazione di sfratto per morosità, che era già stata sanata al momento dell'udienza di convalida, e anche per quanto concerne il rilascio dell'immobile, essendo già avvenuta la riconsegna anche delle chiavi prima del giudizio. Il rapporto locatizio tra le parti si è così concluso.
Il contenzioso residuo tra le parti concerne, invece, il deposito cauzione, trattenuto in gran parte dal locatore al conduttore, che ne chiede invece l'integrale restituzione.
Al riguardo va premesso, in diritto, che, secondo orientamento consolidato condiviso da questo stesso ufficio: <La funzione del deposito cauzionale è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi gravanti sul conduttore.
Pertanto, nel momento del rilascio dell'immobile, il deposito cauzionale deve essere restituito al conduttore se il rapporto tra locatore e conduttore si sia concluso positivamente, senza alcuna pretesa in caso di danni o mancati pagamenti da parte del conduttore>> (Trib. DE -Primiceri- 20/6/2024, n. 1091); secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti: <Al termine del contratto di locazione, il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale,
a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura (e non solo di quelli strettamente afferenti alla “res locata”)>> (Cass. 5/1/2023, n. 1019; Cass. III, 21/04/2010, n. 9442; Trib. Roma, VI,
11/10/2021, n. 15884).
Nel caso di specie, il locatore non ha domandato né preteso formalmente la ritenzione della cauzione versata in sede di stipulazione, tuttavia ha eccepito - la ricorrenza dei presupposti per il trattenimento di parte consistente della stessa, per le voci di danno sopra ricordate;
si reputa, pertanto, ricorrere il requisito richiesto dall'esposto orientamento interpretativo.

6. Per quanto concerne l'onere della prova, va ulteriormente ricordato che, mentre il conduttore che agisce per la restituzione del deposito cauzionale deve allegare e
5 provare la conclusione regolare del rapporto locativo e la mancanza di danni o morosità che giustifichino la ritenzione della cauzione da parte del locatore (Trib.
DE, n. 2085/2017, poi confermata in parte da C. Appello OG n. 1937/2018), viceversa il locatore ha, a sua volta, l'onere di provare le ragioni di trattenimento della cauzione (cfr. Cass. III, 24/6/2002, n. 9160).
Al riguardo va, in diritto, ricordato altresì che in tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico una spesa per la tinteggiatura delle pareti in ragione di ogni anno di conduzione) deve considerarsi nulla perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore
(Cass. III, 5/8/2002, n. 11703; Cass. III, 13/11/2019, n. 29329; Trib. Trieste,
16/9/2019, n. 529; Trib. Pavia, II, 6/3/2020, n. 1765).
Per analoghe ragioni, in assenza di uno specifico obbligo a carico del conduttore oggetto di una previsione contrattuale, deve escludersi il potere del locatore di trattenere il corrispettivo per la sostituzione del materasso.
Infine, per le spese di pulizia, pur previste dal contratto (“pulizie complete finali”, art. 9), il locatore non ha fornito la prova che alla riconsegna dell'immobile le condizioni di sporcizia superassero la soglia di normalità in base ai criteri di ordinaria manutenzione, di normale degrado e di buona fede che governano la materia, per cui l'applicazione incondizionata della clausola ricade nella menzionata sanzione di nullità.

7. In sintesi, nel caso in esame l'istruttoria esclusivamente documentale -non essendo stata chiesta istruttoria orale sui temi di prova dei danni- ha, da un lato, confermato solo parzialmente le ragioni di credito del locatore mentre, d'altro lato, risultano fondate le allegazioni del conduttore circa le ragioni di credito per la restituzione della restante parte del deposito cauzionale;
in particolare, è risultato provato che, dalla somma complessivamente trattenuta, il locatore ha diritto di ritenere solo
6 l'importo relativo al canone del mese di Ottobre 2024 (€ 490,00), mentre deve restituire le spese di tinteggiatura e pulizie (€ 350,00) e di acquisto del materasso (€
324,15); per un complessivo importo di € 674,15.
La domanda riconvenzionale di parte convenuta di ordinare la restituzione del deposito cauzionale è risultata, quindi, fondata, nella misura di € 674,15; su tale somma sono dovuti interessi in misura legale dalla data di messa in mora, individuabile nella domanda giudiziale svolta già all'udienza di convalida del
3/3/2025, fino a quella di effettivo saldo.
Non merita, invece, accoglimento la domanda riconvenzionale di parte convenuta di condannare il locatore al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria: la condanna per responsabilità processuale aggravata, per lite temeraria, quale sanzione dell'inosservanza del dovere di lealtà e probità cui ciascuna parte è tenuta, non può derivare dal solo fatto della prospettazione di tesi giuridiche riconosciute errate dal giudice, occorrendo che l'altra parte deduca e dimostri nell'indicato comportamento dell'avversario la ricorrenza del dolo o della colpa grave, nel senso della consapevolezza, o dell'ignoranza, derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle suddette tesi (per tutte, cfr. Cass. I,
2/4/15, n. 6675; C. App. OG (Velotti), 10/9/2018, n. 2269; per i precedenti di questo ufficio, cfr.: Trib. DE (Pagliani), 1/9/2017, n. 1463; Trib. DE
(Rovatti), 14/11/2017, n. 1995; Trib. DE (Rovatti), 15/1/2018, n. 23; Trib.
DE (Pagliani), 7/6/2018, n. 1049; Trib. DE (Siracusano), 13/6/2018, n.
1077; Trib. DE (Rovatti), 28/6/2018, n. 1201; Trib. DE (Pagliani),
26/3/2019, n. 516; Trib. DE (Pagliani), 13/6/2019, n. 950; Trib. DE
(Pagliani), 16/5/2019, n. 769; Trib. DE (Rovatti), 27/6/2019, n. 1026; Trib.
DE (Pagliani), 13/12/2019, n. 1901; Trib. DE (Grandi), 21/12/2019, n.
1975; Trib. DE (Rovatti), 23/12/2019, n. 1999; Trib. DE (Pagliani),
3/1/2020, n. 1; Trib. DE (Grandi), 4/5/2020, n. 498; Trib. DE (Pagliani),
30/6/2020, n. 739; Trib. DE (Grandi), 8/7/2020, n. 768; Trib. DE (Grandi),
21/7/2020, n. 871; Trib. DE (Grandi), 15/7/2020, n. 840; Trib. DE (Grandi),
15/7/2020, n. 841; Trib. DE (Grandi), 23/9/2020, n. 995; Trib. DE
(Pagliani), 1/12/2020, n. 1512; Trib. DE (Grandi), 17/3/2021, n. 448; Trib.
7 DE (Grandi), 29/4/2021, n. 712; Trib. DE (Grandi), 23/11/2021, n. 1592;
Trib DE (Grandi), 19/1/2022, n. 44; Trib. DE (Pagliani), 14/5/2024, n.
1074; Trib. DE (Grandi), 5/12/2024, n. 1775).
In base agli esposti principi, ed alla considerazione che, nel caso di specie, le tesi attoree -circa l'invalidità della disdetta comunicata non al locatore, e le pattuizioni contrattuali sui danni all'immobile all'atto della riconsegna- sono risultate meramente infondate, ma non peregrine e velleitarie, non é rinvenibile mala fede o colpa grave nell'azione intrapresa e la domanda va rigettata.

8. Per quanto riguarda le spese processuali, nel caso di specie, non essendo interamente cessata la materia del contendere, non ricorre soccombenza virtuale;
peraltro, per quanto concerne il reale oggetto di contesa, ossia il deposito cauzionale, la soccombenza è effettiva ma parziale e reciproca.
Pertanto, le spese processuali del presente giudizio di cognizione a seguito di mutamento del rito vanno compensate tra le parti.


P. Q. M.


Il Tribunale di DE, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione, anche riconvenzionale, disattesa, nella causa promossa da Parte_1
con atto di citazione per intimazione notificato in data 25/9/2024,
[...]
1. dichiara cessata la materia del contendere sulla morosità, la risoluzione del contratto di locazione e il rilascio dell'immobile;
2. dichiara tenuto e condanna l'attore a corrispondere al Parte_1 convenuto la somma di € 674,15, oltre ad interessi legali su tale CP_1 somma dalla data del 3/3/2025 fino alla data di saldo effettivo;

3. dichiara le spese processuali interamente compensate tra le parti. Così deciso in DE, il 9/9/2025.
Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)
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