R.G.N. 3440 /2022
TRIBUNALE DI BARI
II SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
Attore
e
CP_1
Convenuto
Oggi 19 febbraio 2025 innanzi alla dott.ssa Laura Vincenza Amato sono comparsi:
Per parte attrice l'avv. CERRI VITO che si riporta ai propri scritti, precisa le conclusioni e chiede la decisione;

Per parte convenuta nessuno è comparso;

Il Giudice
Si ritira in camera di consiglio, all'esito della quale pronuncia sentenza come da fogli allegati.
Il Giudice
dott. ssa Laura Vincenza Amato
N. R.G. 3440/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
II SEZIONE CIVILE

in persona del Giudice dott.ssa Laura Vincenza Amato ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 3440/2022 promossa da

, rappresentata e difesa, giusta mandato in atti, dall'avv. Vito Cerri;
Parte_1
ATTRICE contro
, contumace;
CP_1
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Parte attrice ha concluso come da verbale d'udienza del 19.02.2025, che si intende qui integralmente richiamato.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha agito in giudizio al fine di Parte_1 ottenere, previo accertamento dell'inadempimento di controparte alle obbligazioni assunte, la restituzione dell'importo di €5.000 versato a titolo di acconto per l'acquisto di un immobile di proprietà della convenuta, nonché il risarcimento di tutti i danni subiti. Ha precisato, infatti, che le parti si erano accordate telefonicamente per la vendita dell'unità immobiliare sita in Cassano dello Ionio ad un prezzo complessivo di €20.000, di cui €5.000 da versarsi a titolo di acconto e la restante parte da corrispondere in occasione della stipula dell'atto definitivo. Pur avendo tempestivamente provveduto al versamento dell'acconto richiesto, ha riferito che la convenuta ha assunto un comportamento incompatibile con la volontà di addivenire alla stipula del definitivo dinanzi al Notaio indicato, finendo per alienare a terzi l'immobile promessole in vendita.
2. pur regolarmente convenuta in giudizio, è rimasta contumace. CP_1
3. La causa, istruita sulla scorta della produzione documentale versata in atti ed interrogatorio formale di parte convenuta, è stata rinviata all'udienza odierna ed è stata decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
4. La domanda attorea va accolta per le ragioni che si espongono.
5. Anzitutto, occorre correttamente qualificare l'azione proposta da parte attrice.
Quest'ultima, nel proprio atto introduttivo, ha insistito per la restituzione dell'importo versato a titolo di acconto per la compravendita dell'unità immobiliare, facendo valere, sostanzialmente,
l'inadempimento di controparte agli obblighi assunti con la stipula – sebbene orale – di un contratto preliminare di vendita.
In sede di note conclusive, invece, la difesa attorea ha domandato la ripetizione di quanto pagato richiamando le disposizioni in materia di responsabilità precontrattuale, per violazione della buona fede ed ingiustificato abbandono delle trattative.
Ebbene, nessuna delle due ricostruzioni appare condivisibile.
È incontestato, poiché espressamente riferito da parte attrice nel proprio atto introduttivo e confermato da parte convenuta in sede di interrogatorio formale, che le parti siano addivenute alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita, in esecuzione del quale è stato versato l'importo a titolo di acconto ed in forza del quale le parti si sono obbligate a stipulare dinanzi al Notaio, indicato dalla promissaria acquirente, l'atto definitivo. La convenuta, piuttosto, non ha confermato le circostanze relative alla propria asserita responsabilità per la mancata conclusione del definitivo, riferendo, al contrario, che è stata la promissaria acquirente a dimostrarsi non più interessata all'acquisto dell'immobile.
Così ridefinita la vicenda, va escluso che l'azione possa qualificarsi in termini di responsabilità precontrattuale, poiché le parti sono giunte, di fatto, alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita, del quale si è chiesto accertarsi l'inadempimento.
La responsabilità scaturente dall'inadempimento del contratto preliminare ha natura contrattuale
(art. 1218 c.c.) e non precontrattuale (art. 1337 c.c.), in quanto il preliminare è già di per sé un contratto.
Infatti, secondo la giurisprudenza, «una volta che le parti abbiano inteso stipulare un contratto preliminare, l'unica azione a disposizione del promittente venditore, in caso di mancata conclusione definitiva dell'alienazione, dovrebbe essere quella per responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale, senza che possa più farsi luogo, in via alternativa, all'esperimento di altra azione per responsabilità precontrattuale, riconducibile alla supposta malafede della parte promissaria acquirente durante le trattative, visto che la cristallizzazione delle reciproche prestazioni, operata mediante la stipula del preliminare, comporta la perdita di ogni autonomia e di ogni giuridica rilevanza di dette trattative, convergendo queste nella nuova struttura contrattuale che, pertanto, viene a costituire la sola fonte di responsabilità risarcitoria» (Cass. 7545/2016).
D'altra parte, non può invocarsi neppure la risoluzione per inadempimento del preliminare.
Va osservato, in diritto, che il contratto preliminare è assoggettato, a pena di nullità, ai medesimi vincoli di forma richiesti dalla legge per l'atto definitivo. Nel caso di specie, le parti si sono obbligate alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare, per il quale la legge impone necessariamente la forma scritta - atto pubblico o scrittura privata - sotto pena di nullità; pertanto, anche il preliminare di vendita immobiliare richiede della forma scritta ab substantiam.
Dalle stesse dichiarazioni delle parti risulta che l'accordo preliminare si è concluso oralmente, per il tramite di telefonate intercorse tra promissario acquirente e promissario venditore;
può parlarsi di preliminare e non di semplici puntuazioni che attengono ancora alla fase delle trattative, in quanto risulta che le parti si siano accordate sugli elementi essenziali: prezzo della compravendita, termini di pagamento, con versamento dell'acconto.
Ne consegue che il preliminare di compravendita immobiliare concluso oralmente tra Parte_1
e avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Cassano dello Ionio, deve essere
[...] CP_1
dichiarato nullo per vizio di forma, in forza del combinato disposto di cui agli artt. 1351 e 1350, n.1)
c.c.
6. Dalla nullità testuale del preliminare per vizio di forma discende che il pagamento eseguito in esecuzione dello stesso va qualificato in termini di indebito oggettivo per inesistenza originaria del titolo ex art. 2033 c.c.
La giurisprudenza di legittimità, con orientamento granitico, ha infatti precisato che in caso di nullità del contratto, “la disciplina degli obblighi restitutori tra le parti è mutuata da quella dell'indebito oggettivo, perché viene a mancare la causa giustificativa delle rispettive attribuzioni patrimoniali eseguite in forza del contratto nullo. Di conseguenza, in coerenza con la previsione di cui all'art. 2033 del codice civile, colui che ha ricevuto un pagamento non dovuto in base a un contratto dichiarato nullo è tenuto a restituire al solvens la somma percepita […]” (Cass. n. 3308/2019)
Relativamente all'onere della prova, va osservato che parte attrice, domandando la ripetizione di quanto indebitamente corrisposto, è tenuta a comprovare sia l'avvenuto pagamento, sia la mancanza di una causa giustificativa dello spostamento patrimoniale.
Nel caso di specie, entrambe le circostanze, oltreché documentalmente provate, appaiono non contestate. In sede di interrogatorio formale, infatti, ha ammesso, da una parte, di aver ricevuto CP_1
l'importo di €5.000 a titolo di acconto per la vendita dell'immobile di sua proprietà, dall'altra ha confermato la mancata conclusione dell'affare, non essendosi giunti alla stipula dell'atto pubblico.
Come unica motivazione addotta a giustificazione della mancata restituzione della somma versata, parte convenuta ha riferito che l'odierna attrice non ne ha mai domandato la restituzione, consentendole di trattenerla poiché consapevole delle sue difficoltà economiche (cfr. verbale del 27.03.2024).
D'altra parte, ha depositato, già in sede di atto costitutivo, l'ordine di bonifico Parte_1 attestante il versamento, a favore di di €5.000 a titolo di “acconto acquisto Sibari”, CP_1
eseguito in data 07.06.2019 (all. 2 fasc. parte attrice).
Ebbene, la valutazione complessiva del quadro probatorio e del comportamento di controparte consente di ritenere fondata la domanda di ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c., non essendoci prova di un valido titolo giustificativo del pagamento eseguito dalla in favore della Pt_1 CP_1
Pertanto, parte convenuta va condannata alla restituzione, a favore di parte attrice, di quanto indebitamente ricevuto a titolo di acconto per un preliminare di compravendita nullo.
7. Va rigettata, al contrario, la domanda di condanna al risarcimento dei danni subiti dall'attrice in ragione del comportamento di controparte.
A riguardo, occorre evidenziare che la pretesa risarcitoria è rimasta integralmente sfornita di prova, sia sotto il profilo dell'an, sia del quantum, non essendo state provate né eventuali spese sostenute in ragione del preliminare invalido né il guadagno che sarebbe derivato dalla stipula del definitivo.
8. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri fissati dal d.m. 13/8/2022 n. 147 applicati i valori minimi previsti per lo scaglione di riferimento (da
€1.101 a €5.200), in ragione della modesta attività processuale svolta e della semplicità delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa Laura Vincenza
Amato, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
1. Accoglie, per quanto di ragione, la domanda e, per l'effetto, Condanna alla CP_1 restituzione, in favore di dell'importo di €5.000,00 oltre interessi legali dal Parte_1 pagamento dell'indebito sino al soddisfo;

2. condanna al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1 Parte_1 liquidate nella misura complessiva di € 1.700,00, oltre rimborso spese al 15% iva e cpa come per legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito, dichiaratosi anticipatario. Così deciso in Bari il 19.02.2025
Il Giudice
Laura Vincenza Amato