TRIBUNALE DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Song Damiani, all'esito della discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., tenutasi mediante deposito di note scritte con termine fissato per il 6/3/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 515/2024 R.G. vertente
TRA
(c.f. ), (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (c.f. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
(c.f. , tutti rappresentati e difesi dall'avv. Domenico Pt_4 C.F._4
Lobuono del Foro di Trieste (c.f. ) e dall'avv. Giovanna Diaco del C.F._5
Foro di Catanzaro (c.f. ), per procura allegata all'atto di C.F._6 intimazione di sfratto e citazione per la convalida;

-ATTORI-
E
(P. IVA ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Gareri (C.F.
), per procura in calce alla comparsa di costituzione;
C.F._7
- CONVENUTA-
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione uso commerciale per morosità.
Conclusioni delle parti: come da note scritte depositate telematicamente.
Fatto e diritto
1 1. Con atto ritualmente notificato, Parte_1 Parte_2 Parte_3
e hanno intimato lo sfratto per morosità a Parte_4 Controparte_1 citandola per la convalida, premettendo quanto segue:
- che, con contratto registrato all'Ufficio Entrate di Catanzaro in data 10.1.2000 n. 63 serie 3, , vedova di concedeva in locazione ad uso Persona_1 Persona_2 commerciale, in specie “panificio”, a , nato a [...] l'[...], il CP_2 locale, di cui aveva l'usufrutto, sito in Catanzaro, Via Santa Barbara, 16/18 per il canone annuale di Lire 26.400.00 (pari ad € 13.634,46) da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di Lire 2.200.000 (pari ad € 1.136,21), canone soggetto all'aggiornamento annuale in base al 75% dell'indice ISTAT su richiesta del locatore;

- che, in data 16.8.2008, moriva e l'usufrutto si consolidava con la nuda Persona_1
proprietà nel frattempo acquisita iure successionis dagli eredi di e dai Persona_2 loro successori, cosicché gli attuali proprietari dell'immobile sono oggi i quattro odierni attori nonché gli ulteriori soggetti elencati di cui alle visure catastali in atti;

- che, in ragione del numero rilevante di coeredi, la gestione delle proprietà comuni veniva affidata a padre di e il quale, a Persona_3 Parte_1 Parte_2 partire dal 2010 ha curato, per conto di tutti gli eredi, la riscossione dei canoni di locazione;

- che, in data 15.1.2008, veniva costituita da la CP_2 Controparte_1
che subentrava nel contratto di locazione commerciale già tacitamente
[...] rinnovatosi in data 1.1.2006 e, successivamente, ogni sei anni ad ogni successiva scadenza (1.1.2012 e 1.1.2018) fino al 2024;
- che, in data 15.4.2014, la nuova amministratrice della società - – Parte_5
provvedeva alla comunicazione della sua nomina agli eredi nella persona del prof.
Pt_2
- che nessuna comunicazione veniva invece inviata dalla società ai comproprietari della nomina del successivo amministratore , avvenuta in data 2.12.2019; Persona_4
- che, nonostante l'intimazione inviata in data 26.7.2022 e i successivi solleciti, la
Società conduttrice ha cessato ormai da diversi anni di corrispondere i canoni di locazione, rendendosi così morosa per un ammontare complessivo pari ad €
73.852,29 fino al mese di marzo 2023 incluso, e a tutt'oggi la morosità persiste.
2 Pertanto, gli attori hanno chiesto la risoluzione del contratto per morosità e il rilascio dell'immobile, riservandosi di agire separatamente per i canoni scaduti e non corrisposti.
Si è costituita la opponendosi alla convalida e contestando gli Controparte_1 assunti attorei, eccependo, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto non è subentrata nel contratto di locazione stipulato originariamente tra e;
la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti Persona_1 CP_2 di tutti i soci della Società conduttrice e il difetto di legittimazione attiva degli attori in quanto all'intimazione di sfratto per morosità avrebbero dovuta procedere tutti i comproprietari e non solo alcuni di essi. Inoltre, ha dedotto che la morosità sarebbe stata causata dalla crisi dovuta alla pandemia da covid 19 e di aver affrontato spese per €
35.000,00 per l'esecuzione di taluni lavori straordinari di messa a norma dell'impianto elettrico, e rifacimento dell'impianto idrico, poiché obsoleti e fatiscenti, nonché provvedere alla ristrutturazione muraria del locale.
Quindi La si è opposta alla convalida e al rilascio dell'immobile e ha Controparte_1 chiesto che le venga corrisposta dagli attori la somma di € 35.000,00, o che la stessa venga decurtata dai canoni di locazione eventualmente dovuti, unitamente alla riduzione del relativo canone di locazione ed alla compensazione di quello ancora dovuto con i periodi di sospensione dovuti alla normativa emergenziale covid-19, vinte le spese.
Instaurato il contraddittorio, comparse le parti all'udienza del 19/2/2024, con provvedimento in pari data, è stata emessa ordinanza di rilascio dell'immobile fissando il termine del 19/8/2024 per l'esecuzione, è stato assegnato alle parti termine per l'espletamento della mediazione obbligatoria e disposto il mutamento del rito.
La mediazione ha avuto esito negativo e, in assenza di richieste istruttorie, la causa, istruita documentalmente, è stata in data 6/3/2025 discussa mediante deposito di note scritte.
2. La domanda attorea è fondata.
In punto di legittimazione passiva de si rileva che detta Società Controparte_1
è stata costituita nel 2008 da (classe 1955) originario conduttore, ed è CP_2 subentrata nel rapporto di locazione continuando l'attività di panificazione e vendita al dettaglio presso l'immobile oggetto di locazione in cui ha anche fissato la propria sede (v. visura CCIAA all. memoria di parte attrice del 19/7/2024 e scrittura privata vendita quote all. comparsa).
3 Nel tempo, il contratto si è rinnovato alle singole scadenze e l'immobile è ad oggi nella detenzione della Società convenuta. La circostanza della mutata composizione della compagine societaria non rileva ai fini della titolarità del lato passivo del rapporto, trattandosi di una società di capitali (v. visura depositata in allegato alla memoria integrativa degli attori).
In punto di legittimazione attiva degli odierni attori, si osserva che, secondo giurisprudenza costante, nel caso di comproprietà o comunque nel caso in cui la parte del locatore sia rivestita da più soggetti contemporaneamente, ciascuno di essi è legittimato ad agire singolarmente con l'azione di sfratto, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l'integrazione del contraddittorio (cfr. Cass., 4 luglio
2019, n. 17933).
Inoltre, è rimasta sfornita di prova la eccezione della conduttrice del dissenso implicito di alcuni dei comproprietari, tal ché si ritiene sussistente la legittimazione degli attori.
Infine, si rileva che la conduttrice non ha contestato la morosità né sull'an né sul quantum, ed ha proposto domanda riconvenzionale per aver sostenuto spese per lavori straordinari per il complessivo importo di € 35.000, tuttavia non ha fornito alcuna prova né dei lavori effettuati né dei costi realmente affrontati. Del resto, la domanda/eccezione riconvenzionale è stata poi oggetto di rinuncia da parte della Società convenuta con le note del 15/3/2024.
Resta quindi da esaminare la domanda di risoluzione del contratto di locazione.
Ora, mentre per le locazioni ad uso abitativo la morosità è determinata dal mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza come previsto dall'art.5 della
Legge n.392/1978, per ottenere la risoluzione per inadempimento nella locazione commerciale deve esserci un inadempimento di “non scarsa importanza” ai sensi dell'articolo
1455 c.c..
Difatti, è principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della Corte di cassazione che “In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (cfr.
Cass. Civ. Sez. III n. 1428 del 20 gennaio 2017). E ancora, si riportano due significative pronunce della Suprema Corte in materia, secondo cui “nella valutazione della gravità
4 dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento” (cfr. Cass. civ. n.
19579/2021); inoltre che “un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (cfr. Cass. civ. n. 22346/2014).
Nella fattispecie, la morosità accumulata nel tempo da è di Controparte_1 rilevante importo (oltre € 80.000) e tanto consente di ritenere grave l'inadempimento di parte conduttrice sia in relazione al verificatosi squilibrio del sinallagma contrattuale sia in relazione al comportamento della conduttrice anche successivamente alla proposizione della domanda, risulta infatti che, nonostante l'emissione, in data 19/2/2024, di ordinanza di rilascio dell'immobile con termine per l'esecuzione entro il 19/8/2024, gli attori hanno dichiarato nelle note del 3/3/2025 che l'immobile non è stato ancora rilasciato.
Per quanto sinora esposto, si accoglie la domanda proposta da Parte_1
e in qualità come in atti, e si dichiara Parte_2 Parte_3 Parte_4 la risoluzione del contratto di locazione datato 1.1.2000 e registrato all'Ufficio Entrate di
Catanzaro in data 10.1.2000 n. 63 serie 3, stipulato da , vedova di Persona_1 Per_2
con , nato a [...] l'[...], relativo all'immobile, sito in
[...] CP_2
Catanzaro, Via Santa Barbara, 16/18 per grave inadempimento de Controparte_1
, subentrata all'originario conduttore.
[...]
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 147/2022, per il procedimento di convalida e per il presente giudizio, scaglione come da valore della causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
5 - accoglie la domanda proposta da Parte_1 Parte_2 [...]
e in qualità come in atti;
Pt_3 Parte_4
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione datato 1.1.2000, registrato all'Ufficio Entrate di Catanzaro in data 10.1.2000 n. 63 serie 3, stipulato da
, vedova di con , nato a [...] Persona_1 Persona_2 CP_2
l'8.9.1955, relativo all'immobile, sito in Catanzaro, Via Santa Barbara, 16/18 per grave inadempimento de , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, subentrata all'originario conduttore;

- ordina a , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, l'immediato rilascio dell'immobile, sito in Catanzaro, Via Santa Barbara,
16/18, libero da persone e cose in favore di Parte_1 Parte_2
e in qualità come in atti;
Parte_3 Parte_4
- condanna , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, al pagamento in favore di Parte_1 Parte_2 [...]
e in solido fra loro, delle spese di lite che si liquidano in Pt_3 Parte_4
€ 1.948,00 per il procedimento di convalida e in € 5.360 per il presente giudizio oltre ad € 1.165,00 per esborsi e rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Catanzaro, lì 6 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Song Damiani

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