REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
In persona del Giudice, dott.ssa RI TA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 37/2021 RG degli affari civili,
TRA
(cf: ), nato a [...] il [...], elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato a Cefalù in via Pietragrossa n. 29/D, presso lo studio dell'avv. Rosario
Barranco, che lo rappresenta e difende in forza di procura alle liti in calce all'atto introduttivo
ATTORE
E
(pi: ), in persona del liquidatore CP_1 P.IVA_1 CP_2 cf: , nato a [...] il [...]
[...] C.F._2
CONVENUTA CONTUMACE

avente ad oggetto: domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale;
conclusioni di parte attrice: come da note di trattazione scritta depositate (cui si rinvia).
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con l'atto introduttivo del presente giudizio conveniva in giudizio Parte_1 [...]
, in Controparte_3 persona del liquidatore chiedendo al Tribunale di accertare Controparte_2
l'inadempimento contrattuale della predetta società rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto di compravendita concluso tra le parti l'8.5.2019 (rep. n. 127672 – racc. n. 39345, trascritto il 16.5.2019 ai nn. reg. gen. 20573 – reg. part. n. 15661) e conseguentemente dichiarare “la nullità e/o l'inefficacia assoluta ed in ogni caso l'improduttività di alcun effetto giuridico e in particolare traslativo della proprietà” del predetto contratto e di tutti i negozi connessi e/o conseguenziali, inclusa la procura speciale rilasciata dall'attore a Sofia
(Bulgaria) il 26.3.2019 a a ministero del Notaio Testimone_1 Persona_1
(repertorio n. 1856/1857), nonché di essere riconosciuto proprietario esclusivo degli immobili alienati alla società convenuta con il predetto atto di compravendita – concluso a mezzo del procuratore speciale –: Testimone_1
- appezzamento di terreno agricolo dalla superficie catastale di are 60 e centinare quindici (a 60.15), pari a mq. 6015, e per quanto comunque in effetti si trova censito nel N.C.T. del comune di Castelbuono al: foglio 4 particella 100; PORZ. AA Uliveto di 3, are 31.08; PORZ. AB sem/arb di 2, are 29,07;
- appezzamento di terreno agricolo, in due spezzoni, dalla superficie catastale di ettari tre are venticinque e centinare cinque, (ha 03.25.05) pari a mq. 32.505, e per quanto comunque in effetti si trova, sul quale insiste un fabbricato rurale semi diruto;
censito nel N.C.T. del comune di Castelbuono al: foglio 5 particella 100;
PORZ. AA Uliveto di 4, are 18.46; PORZ. AB orto irriguo di 2, are 26,34; particella
121, uliveto di 4, ha 01.07.70; particella 15 PORZ. AA, Uliveto di 4, are 95.00; PORZ.
AB seminativo di 4, are 77.55; particella 122, fabbricato rurale di are 01.60;
- quota pari a ½ (un mezzo) di un fabbricato rurale semi diruto di pertinenza dell'appezzamento di terreno di cui al punto precedente. Foglio 5, particella 5 fabbricato rurale di are 01.28. Foglio 5, particella 263, PORZ. AA uliveto di 4, are
10.00; foglio 5, particella 263, PORZ. AB pascolo cespugliato di classe unica, are
20.29; particella 265 PORZ. AA uliveto di quarta, are 20.00; PORZ. AB pascolo cespugliato di classe unica are 61.80; foglio 5, particella 264 contrada
AT P.T. categoria C/2, classe 3, consistenza mq. 31; foglio 5: particella
101, orto irriguo di seconda, are 23.60, e particella 82, pascolo cespugliato di classe unica, are 09.60;
- quota pari a ½ (un mezzo) di un fabbricato rurale semi diruto, di pertinenza dell'appezzamento di terreno di cui al punto precedente. Foglio 5 particella 5, fabbricato rurale, di are 01.28 senza redditi appezzamento di terreno agricolo avente nell'intero la superficie catastale di are sei e centiare settantacinque (are
06.75) pari a mq. 675 e per quanto comunque in effetti si trova;
foglio 4 particella
101, seminativo arborato di 3, di are 06.75;
- foglio 5, particella 266, (ex 88/a), pascolo cespugliato, classe unica di are 40.89; foglio
5, particella 268, (ex 93/a), pascolo arborato di 1, di are 24.66; foglio 5, particella 85, di uliveto di 4, di Ha 01.77.34; foglio 5, particella 155, porzione AA di uliveto di 4, di are 88.00 e porzione AB di pascolo cespugliato classe unica di Ha 01.17.89; foglio 5, particella 87, pascolo cespugliato, classe unica, di are 44.78.
A fondamento della domanda deduceva che, avendo aderito alla proposta di Parte_2
– qualificatosi come mediatore creditizio –, con atto di compravendita
[...] dell'8.5.2019 (rep. n. 127672 – racc. n. 39345, trascritto il 16.5.2019 ai nn. reg. gen. 20573 – reg. part. n. 15661) aveva venduto i predetti terreni e il fabbricato rurale ivi insistente
(costituenti un'azienda agricola) a per un prezzo pari a € 1.000.000,00 e che CP_1
l'acquirente si era impegnato a manlevarlo nei confronti della Pubblica Amministrazione sino alla concorrenza di € 350.000,00 nel caso in cui la stessa avesse chiesto il rimborso dei contributi corrisposti nel tempo per la realizzazione dell'azienda agricola.
Precisava che era intervenuto alla stipula del rogito a mezzo di cui – Testimone_1 con atto del notaio stipulato in Bulgaria il 26.3.2019 – aveva conferito Persona_1 procura speciale a vendere a la proprietà dei terreni e dei fabbricati siti nel CP_1
Comune di Castelbuono, c.da AT snc (Catastalmente Marcatogliasto), identificati nella procura medesima: catasto dei fabbricati: foglio 5, particella 327, sub 1; foglio 5 particella 327, sub 1; catasto dei terreni: foglio 4, particella 100, porzione A;
foglio 4, particella 100, porzione AB;
foglio 4, particella 101; foglio 5, particella 4, porzione AA;
foglio 5, particella 4, porzione AB;
foglio 5, particella 121; foglio 5, particella 15, porzione
AA; foglio 5, particella 15, porzione AB;
foglio 5, particella 263, porzione AA;
foglio 5, particella 263 porzione AB;
foglio 5, particella 265 porzione AA;
foglio 5, particella 265, porzione AB;
foglio 5, particella 101; foglio 5, particella 82; foglio 5, particella 85; foglio 5, particella 155; foglio 5, particella 266; foglio 5, particella 267; foglio 5, particella 268; foglio
5, particella 269; foglio 5, particella 89; foglio 5, particella 87.
Quanto al pagamento del prezzo convenuto (mai percepito dall'attore), rilevava che lo stesso – secondo quanto previsto nel regolamento contrattuale – avrebbe dovuto essere corrisposto entro il 25.9.2019 a mezzo di bonifico bancario, avendo l'acquirente, in sede di stipula del rogito, dichiarato di aver attivato garanzia fideiussoria n. 036/2019 di pari importo in data 4.4.2019, valida fino al 4.10.2019, oltre ad altra attivata in pari data (n. 036 bis/2019), fino alla concorrenza di € 350.000,00, per le eventuali pretese avanzate dalla p.a., polizze.
Precisava che nell'atto di vendita si dava atto che entrambe le polizze in oggetto venivano consegnate in originale a che, da parte sua, aveva rinunciato Testimone_1 all'iscrizione di ipoteca legale dispensando il Conservatore del Servizio di Pubblicità
Immobiliare presso l'Ufficio Territoriale di Palermo.
allegava di non aver ricevuto alcuna copia autentica degli atti in questione, Parte_1 ad eccezione di una fotocopia della procura speciale priva di data e luogo di emissione e di una polizza fideiussoria dell'importo di massimale garantito di € 1.000.000,00 emessa dalla Società TAna Confidi – recante un numero diverso da quello riportato nell'atto di compravendita –, documento privo di effetti giuridici, in quanto emesso da soggetto non abilitato al rilascio di garanzie nei confronti del pubblico, segnalato per tale ragione alla
AN d'TA e poi dichiarato fallito.
Aggiungeva che il 20.3.2018 era stato nominato procuratore speciale Testimone_1 della Società TAna Confidi, per l'esecuzione delle formalità pubblicitarie nel registro delle imprese in relazione al deposito del bilancio d'esercizio al 31.12.2017, configurandosi un conflitto di interessi, al momento del rilascio della procura speciale da parte dell'attore.
In forza di tali allegazioni, l'attore affermava che la condotta della controparte – e innanzitutto il mancato pagamento del prezzo – integrava gli estremi di un inadempimento rilevante, tale da legittimare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, precisando di aver sporto denuncia nei confronti dei soggetti coinvolti nell'affare.
pur ritualmente evocata in Controparte_3 giudizio, non si è costituita.
All'udienza del 3.6.2021 parte attrice ha chiesto “integrarsi il contraddittorio nei confronti della società in persona dell'amministratore giudiziario essendo la stessa partecipata CP_4 per l'80% dalla società convenuta come da documentazione allegata agli atti”; il CP_1
Giudice già assegnatario ha autorizzato la siffatta integrazione del contraddittorio;
d'altra parte, nel corso del giudizio ha dato conto della avvenuta cancellazione Parte_1 della predetta società dal r.i. (cfr. note depositate l'8.4.2022) e, dunque, di non aver notificato l'atto di integrazione del contraddittorio alla predetta società, dichiarando “di agire esclusivamente nei confronti di in persona del Controparte_3 liquidatore ” (cfr. verbale di udienza del 18.4.2024). Controparte_2 La causa, istruita mediante produzioni documentali, con ordinanza del 25.7.2025, emessa in seguito alle note scritte depositate dall'attore in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, è stata assunta in decisione, assegnando il solo termine per il deposito della comparsa conclusionale.
*********
Ciò premesso in punto di fatto, va innanzitutto dichiarata la contumacia di
[...]
, non costituitasi pur se ritualmente evocata in giudizio. Controparte_3
Deve poi osservarsi che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, formatosi a partire dalla sentenza n. 13533/2001 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, “In tema di prova di inadempimento dell'obbligazione il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve solo provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e il termine di scadenza limitandosi alla mera allegazione delle circostanza dell'inadempimento di controparte, mentre il convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa” (in questo senso, da ultimo, Cass., n. 34433/2021;
Cass., n. 25168/2019).
Ebbene, l'attore attribuisce alla propria controparte contrattuale un inadempimento rilevante consistente nel mancato pagamento del prezzo pattuito per il trasferimento degli immobili di sua proprietà, oggetto del contratto di compravendita concluso, a mezzo del procuratore speciale l'8.5.2019 (rep. n. 127672 – racc. n. 39345, trascritto il 16.5.2019 ai nn. reg. gen. 20573 – reg. part. n. 15661; cfr. all. n. 1 all'atto di citazione) con la società convenuta – anch'essa intervenuta al rogito a mezzo di procuratore speciale –, avente ad oggetto il trasferimento della piena proprietà di porzione immobiliare sita nel Comune di
Castelbuono, contrada AT (catastalmente Marcatog]iastro) snc, e precisamente: struttura destinata alle attività agricole e corte pertinenziale;
appartamento ad uso abitazione al I piano primo composto da due locali e servizi;
deposito al piano terreno;
appezzamenti di terreno agricolo.
Più precisamente, secondo quanto risulta dal documento contrattuale, la struttura destinata ad attività agricola, abitazione e il deposito risultano censiti al Catasto fabbricati del predetto Comune come segue:
- foglio 5, mappale 327, sub 1, contrada Marcatogliastro snc, piano T, categoria D10,
Rendita Euro 1.608,00 (la struttura destinata ad attività agricole) - rendita catastale proposta ai sensi del d.m. 701/94 –;
- foglio 5, mappale 327, sub 2, contrada Marcatogliastro snc, plano 1, categoria A4, classe 4, vani 3, superficie catastale mq 64, Rendita Euro 80,57 (l'abitazione);
- foglio 5, mappale 264, contrada Marcatogliastro snc, piano T, categoria C2, classe 3, mq
31, superficie catastale mq 49, Rendita Euro 24,02 (il deposito);
Gli appezzamenti di terreno risultano censiti aI Catasto Terreri del predetto Comune come segue: foglio 4, mappale 100, porzioni: AA uliveto, classe 3, ha 0.31.08, reddito dominicale euro
6,83, reddito agrario euro 8,03; AB, semin. classe 2, ha 0.60.15, reddito dominicale CP_5 euro 34,17, reddito agrario euro 12,43; Foglio 4, mappale 101, porzioni: AA uliveto, classe 3, ha 0.05.74, reddito dominicale euro
1,63, reddito agrario euro 1,48; AB, , classe 1, ha 0.00.10, reddito dominicale euro CP_6
0,01, reddito agrario euro 0,01; AC, semin. arbor, classe 3, ha 0.00.91, reddito dominicale euro 0,40, reddito agrario Euro 0,14;
- foglio 4, mappale 97, porzioni: AA, incolt prod, classe U, ha 0.48.55, reddito dominicale euro 1,00, reddito agrario 0,75; AB, uliveto, classe 3, ha 0.01.75, reddito dominicale 0,50, reddito agrario euro 0,75;
- foglio 5, mappale 101, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.18.68, reddito dominicale euro
2,89, reddito agrario euro 3,98; AB, pascolo arb., classe 2, ha 0.04.92, reddito dominicale euro 0,64, reddito agrario euro 0,20;
- foglio 5, mappale 155, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.88.00, reddito dominicale euro
13,63, reddito agrario euro 15,91; AB, pasc. cespug., classe U, ha 1.17.89, reddito dominicale 6,70, reddito agrario euro 4,87;
- foglio 5, mappale 253, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.10.00, reddito dominicale euro
1,55, reddito agrario euro 1, 81; ab, pasc cespug, classe u, ha 0.20.29, reddito dominicale euro 1,15, reddito agrario euro 0,84;
- foglio 5, mappale 265, uliveto, classe 4, ha 0.81.80, reddito dominicale euro 12,67, reddito agrario euro 14,79;
- foglio 5, mappale 266, pasc cespug, classe U, ha 0.40.89, reddito dominicale euro 2,32, reddito agrario euro 1,69;
-foglio 5, mappale 267, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.20.03, reddito dominicale euro
3,10, reddito agrario euro 3,62; ab, pasc cespug, classe u, ha 0.02.23, reddito dominicale euro 0, 13, reddito agrario euro 0,09;
- foglio 5, mappale 268, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.21.13, reddito dominicale euro
3,27, reddito agrario euro 3,82; ab, pascolo arb, classe 1, ha 0.03.53, reddito dominicale euro 0.73, reddito agrario euro 0,15;
- foglio 5, mappale 269, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.00.08, reddito dominicale euro

0.0l, reddito agrario euro 0,01;
AB, pascolo arb, classe 1, ha 0.00.06, reddito dominicale 0,01, reddito agrario euro 0,01;
-foglio 5, mappale 326, uliveto, classe 2, ha 1.66.62, reddito dominicale euro 90,35, reddito agrario euro 51,63;
- foglio 5, mappale 328, uliveto, classe 4 di ha 1.07.60, reddito dominicale euro 16,67, reddito agrario euro 19,45;
I- foglio 5, mappale 4, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.18.46, reddito dominicale euro
2.86, reddito agrario euro 3,34; ab, orto irrig, classe 2, ha 0.26,34, reddito dominicale euro
48,97, reddito agrario euro 31,29;
- foglio 5, mappale 82, porzioni: AA, uliveto, classe 4, ha 0.01.76, reddito dominicale euro
0,27, reddito agrario euro 0,32; ab, pasc cespug, ha 0.07.84, reddito dominicale euro 0,45, reddito agrario euro 0, 32;
- foglio 5, mappale 85, uliveto, classe 4, ha 1.77.34, reddito dominicale reddito agrario
27,48, reddito agrario euro 32,06;
- foglio 5, mappale 87, pasc cespug, classe u, ha 0.44.78, reddito dominicale euro 2,54, reddito agrario euro 1,85.
Dall'esame della documentazione offerta emerge che le criticità manifestate dall'attore in ordine alla configurabilità di un vero e proprio raggiro volto ad ottenere la proprietà degli immobili in questione senza corrispondere di fatto il corrispettivo pattuito – che ha da ultimo condotto al rinvio a giudizio di taluni soggetti da parte del Gip del Tribunale di
Palermo, incluso il legale rappresentante della società convenuta, che Parte_2 ha proposto l'affare all'attore, e il procuratore speciale intervenuto Testimone_1 all'atto di vendita per conto di – trovano riscontro nelle risultanze istruttorie. CP_1
D'altra parte, per ciò che qui interessa – ossia la configurabilità di un inadempimento rilevante ex art. 1455 cc –, il rilascio della polizza fideiussoria da parte di soggetto non abilitato a farlo e segnalato per questo alla AN d'TA (cfr. all. n. 5), le “contiguità” tra la convenuta e (cfr. visure), tra il procuratore speciale e SIC CP_4 Testimone_1
Società Confidi TAna Cooperativa di Garanzia, nonché tra il medesimo procuratore speciale e la parte acquirente – della quale la rinuncia all'ipoteca legale costituisce un indice evidente – e tutti gli altri elementi confermati dalle emergenze probatorie non fanno altro che confermare la mancata corresponsione del prezzo, pari ad € 1.000,00, da parte di che trova peraltro riscontro anche nella proposta di acquisto del credito CP_1 vantato dall'attore nei confronti della convenuta da parte di un intermediario (all. n. 15), in cui si afferma espressamente il mancato versamento del corrispettivo.
Nello stesso senso depongono peraltro le comparse di costituzione depositate dalla odierna convenuta in due giudizi analoghi al presente, nelle quali la stessa si associa alle domande attoree, chiedendo da un lato dichiararsi la proprietà esclusiva dei terreni in capo all'attore e dall'altro la nullità dei contratti di vendita (cfr. all. alle note scritte depositate in data 30.4.2025).
Nessun dubbio può dunque aversi sulla ricorrenza dei presupposti per la risoluzione del contratto, non cogliendo nel segno il riferimento contenuto nell'atto introduttivo alla nullità e/o inefficacia contenuto nell'atto introduttivo, né tanto meno il richiamo al dolo quale vizio del consenso – che sottende(rebbe) comunque l'applicazione dell'art. 1439, co.
2, cc –.
Invero, se la domanda di annullamento del contratto – della quale paiono integrati gli elementi costitutivi nel caso di specie (Cass., n. 20801/2018), potendo la falsa rappresentazione ingenerata nella vittima dei raggiri consistere anche nell'ingiustificato affidamento riposto dal contraente nella realizzazione del rapporto negoziale – può essere proposta unitamente a quella di risoluzione per inadempimento (spettando all'attore la scelta sulla gradazione delle due richieste), nel caso sub iudice ha Parte_1 compiutamente fatto riferimento all'inganno sub specie di dolo soltanto nelle note scritte depositate il 30.4.2025, dunque in spregio alle preclusioni processuali.
Soccorre, per altro verso, nel caso di specie il disposto dell'art. 1394 cc, sussistendo di certo un conflitto di interessi del rappresentante che si è fatto rilasciare la procura non al fine di tutelare gli interessi del rappresentato ma quelli altrui (Cass., n. 16708/2002); d'altra parte, in forza delle deduzioni e difese contenute nell'atto di citazione, ad avviso di chi giudica la domanda principale proposta da è quella volta alla risoluzione del Parte_1 contratto.
Quanto alla procura speciale va detto che, pur applicandosi ai negozi unilaterali le norme sui contratti (Cass., n. 918/1984), non ricorrono gli estremi del dolo, la cui configurabilità non può farsi discendere da artifizi e raggiri concretamente posti in essere ed emersi soltanto in sede di stipula del contratto per il quale è stato conferito il potere di rappresentanza, senza considerare che la domanda in questione andava rivolta contro il soggetto al quale è stata conferita la procura, essendo in questa sede inammissibile.
È opportuno rilevare, in ogni caso, che i beni oggetto dell'atto di compravendita concluso tra le parti – conferiti da parte di in favore di (società dalla stessa CP_1 CP_4 partecipata all'80%) con atto del 29.11.2019 (cfr. nota ipotecaria in atti) – sono stati in seguito oggetto di sequestro preventivo disposto dal Gip del Tribunale di Palermo ex art. 321 cpp nell'ambito del procedimento penale attivato su impulso dell'attore (cfr. visure ipotecarie in atti).
Tale circostanza incide sul contenuto della pronuncia da adottare in questa sede atteso che,
a fronte della risoluzione del contratto – cui consegue ipso iure l'effetto restitutorio –, la società convenuta non potrà essere condannata alla restituzione dei beni compravenduti, il quale – al fine di fare valere il proprio diritto in tal senso – dovrà attivarsi dinanzi al competente Giudice, quale terzo inciso dagli effetti della misura ablativa reale, dalla quale non può in ogni caso essere pregiudicato (art. 104 bis, co. 1 sexies, dd aa cpp).
È utile dare conto, infine, che nessun accertamento in ordine alla proprietà del complesso immobiliare oggetto del contratto rimasto inadempiuto può essere svolto in questa sede, trattandosi di profilo non controverso, costituendo il diritto del proprietario alla restituzione dei propri beni una conseguenza fisiologica e naturale della pronuncia di risoluzione del contratto, che ha effetto ex tunc.
Tale domanda va dunque dichiarata inammissibile, unitamente a quella di annullamento della procura speciale conferita a Testimone_1
Le spese di lite si liquidano in dispositivo in ossequio alla regola della soccombenza, facendo applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 55/2014, valori prossimi ai medi per tutte le fasi del giudizio, avuto riguardo al prezzo convenuto nel contratto di compravendita e non corrisposto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella contumacia di , disattesa CP_1 ogni diversa domanda, eccezione e difesa: dichiara risolto (per inadempimento della convenuta) il contratto di compravendita concluso tra e Parte_1 Controparte_3
, l'8.5.2019 (rep. n. 127672 – racc. n. 39345, trascritto il 16.5.2019
[...] ai nn. reg. gen. 20573 – reg. part. n. 15661); accerta, per l'effetto, il diritto dell'attore alla restituzione dei beni immobili oggetto del predetto contratto, meglio indicati nello stesso;
dichiara inammissibili le restanti domande;
condanna la società convenuta, in persona del liquidatore pro tempore, a rifondere all'attore le spese di lite e le liquida in € 35.000,00, oltre iva, cpa e rimborso forfettario, come per legge.
Termini Imerese, 27 novembre 2025
Il Giudice
RI TA Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29.12.2009 N. 193, conv. con modd. dalla L 22.2.2010 n. 24, e del Decreto Legislativo 7.3.2005, n. 82, e succ. modd. e intt., e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal Decreto del Ministero della Giustizia 21.2.2011, n. 44.