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TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 195 dell'anno 2024, pendente
TRA
Parte_1
: AVV. LAURA SANTARSIERO
[...]
- PARTE RICORRENTE -
CONTRO
CP_1
DIFENSORE: AVV. MARISA GARGIULO
- PARTE RESISTENTE -
avente a oggetto: Occupazione senza titolo di immobile
CONCLUSIONI

➢ Parte ricorrente:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice del Tribunale di Lucca Adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in via principale accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione verbale intercorso tra e Parte_1 relativo all'immobile ad uso abitativo posto in Viareggio (Lu), via San Martino nr. 38 e per CP_1
l'effetto condannare il sig. all'immediato rilascio, in favore della ricorrente, dell'immobile predetto, CP_1 libero da persone e/o da cose. Condannare inoltre il sig. al rimborso, in favore della ricorrente CP_1 delle spese per le utenze dalla stessa sostenute per € 8.153,52 di cui già all'ordinanza ingiunzione del 18.12.24 e con condanna ulteriore al versamento degli importi per i consumi maturati dopo il deposito dell'istanza ex art. 423 c.p.c. sino ad oggi in ulteriori euro 655,67 e così per complessivi 8.809,19 oltre quelli maturandi sino al dì dell'effettivo rilascio ed oltre all'indennità di occupazione (per euro 550,00 mensili) per i mesi da giugno 2023
1 sino a gennaio 2024 (mese di deposito del ricorso) quantificati in € 4.440,00, oltre tutti quelli successivi maturati dal febbraio 2024 al gennaio 2025 per ulteriori euro 6.600,00 e così per complessivi euro 11.000,00 oltre tutte le ulteriori indennità maturande sino all'effettivo rilascio o comunque alla somma quantificata nella misura ritenuta di giustizia, anche in relazione alle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare. In subordine e nella denegata ipotesi in cui il contratto di locazione sia ritenuto valido, accertare e dichiarare la finita locazione per decorrenza del termine di durata concordata tra le parti e per l'effetto condannare il sig. all'immediato rilascio, in favore della ricorrente dell'immobile predetto, libero da persone e/o da CP_1 cose. Condannare inoltre il sig. al rimborso, in favore della ricorrente delle spese per le utenze CP_1 dalla stessa sostenute per € 8.153,52 di cui già all'ordinanza ingiunzione del 18.12.24 e con condanna ulteriore al versamento degli importi”.

➢ Parte resistente:
“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Lucca, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, respingere le domande avanzate dalla sig.ra nei confronti di perché infondate in fatto ed Parte_1 CP_1 in diritto e, per l'effetto, accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione “in nero” avvenuta per volontà della sola proprietaria dell'immobile, per non avere la stessa adempiuto alla stipula del contratto di locazione e alla registrazione del contratto stesso, al mero di fine di evadere le imposte di reddito e di registrazione, con conseguenti danni subiti dal conduttore ivi compreso quelli relativi alla mancata riparazione delle caldaia da liquidarsi in via equitativa. Con vittoria di spese di giudizio e compensi”.
“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Lucca, in accoglimento della domanda riconvenzionale, formulata, ritenere e dichiarare la nullità del contratto di locazione insistente tra le parti, per esclusivo inadempimento della sig.ra e per l'effetto, condannare la medesima al rimborso ex art. 2033 c.c., di tutti i canoni Parte_1 versati dal sig. a fronte di un contratto nullo, a decorrere dal 10.01.2022 al 30.10.2023 che si Parte_2 quantificano in € 12.100,00 o in quella somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa, come dovuta a tale titolo oltre alla condanna al risarcimento dei danni subiti in relazione alla mancata assegnazione di alloggio popolare di cui al bando disposto dal Comune di Viareggio d'intesa con l'ERP di Lucca, definito
“Bando Generale E.R.P.” che si quantificano in € 5.000,00 o quella somma maggiore o minore accertata in corso di causa, come dovuta a tale titolo e altresì accertare e dichiarare che la riparazione e/o la sostituzione della caldaia insistente nell'immobile de quo era di competenza della locatrice, con vittoria di spese di giudizio e compensi.” In ipotesi, si chiede la rimessione della causa sul ruolo, al fine di esperire le prove per testi sui capitoli di prova formulati in calce alla comparsa di costituzione”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. – Parte_1
premettendo: di essere proprietaria dell'immobile destinato a civile abitazione sito in
Viareggio, via San Martino 38; che nel gennaio 2022 concedeva tale immobile in
2 locazione a per la durata di mesi 6, al canone di euro 550,00 mensili, CP_1
oltre utenze;
che il conduttore, una volta preso possesso dell'immobile, rifiutava la stipula del contratto di locazione verbalmente concluso;
che, alla scadenza del
30.6.2022, il rifiutava di stipulare il contratto di locazione;
che da gennaio CP_1
2023 il cessava di corrispondere il rimborso per le utenze, accumulando un CP_1
debito di euro 3.861,37 alla data di deposito del ricorso;
che dal maggio 2023 era cessato pure il pagamento dell'indennità di occupazione;
che il contratto verbale stipulato era nullo, anche per difetto di registrazione – ha convenuto in giudizio onde sentir accertare la nullità del contratto di locazione verbale di cui CP_1
in premessa, con condanna dell'occupante all'immediato rilascio, al pagamento dell'importo di euro 3.861,37 a titolo di rimborso delle utenze pagate interamente dalla proprietaria locatrice, nonché al pagamento di un'indennità di occupazione da giugno 2023 sino al rilascio e quantificata, al gennaio 2024, in euro 4.400,00; in via subordinata, in caso di ritenuta validità del contratto, ha chiesto accertarsi la cessazione del rapporto alla scadenza, con condanna al rilascio immediato, con condanna dell'occupante all'immediato rilascio, al pagamento dell'importo di euro
3.861,37 a titolo di rimborso delle utenze pagate interamente dalla proprietaria locatrice, nonché al pagamento di un'indennità di occupazione da giugno 2023 sino al rilascio e quantificata, al gennaio 2024, in euro 4.400,00.
§1.1 – Per resistere al ricorso e chiederne il rigetto si è costituito CP_1
deducendo che un contratto scritto ad uso transitorio era stato stipulato in data
10.1.2022 per la durata di 4 mesi, per un canone mensile di euro 550,00; che la locatrice ometteva la registrazione del contratto;
che al termine della locazione il rapporto proseguiva dietro pagamento del canone concordato e del rimborso delle utenze, come da ricevute depositate;
che la cessazione del rapporto era imputabile alla locatrice, la quale arbitrariamente ne decideva l'interruzione onde omettere di provvedere alla riparazione della caldaia che, frattanto, era stata interessata da un guasto la cui riparazione incombeva sulla locatrice medesima. Ha quindi concluso per sentir rigettare il ricorso e, in via riconvenzionale, ha chiesto condannarsi la locatrice a stipulare un contratto valido di locazione per la durata di quattro anni rinnovabili, a
3 rimborsare tutti i canoni frattanto versati dal 10.1.2022 sino al 30.10.2023, pari ad euro
12.100,00, a risarcire i danni subiti dal conduttore per l'esclusione dalla graduatoria
ERP, nella misura di euro 5000,00, nonché a provvedere alla riparazione della caldaia.
§1.2 – All'udienza del 27.6.2024, eccepita l'inammissibilità della domanda riconvenzionale, la ricorrente disconosceva la sottoscrizione sul doc. 1, di parte resistente, nonché sulle ricevute di cui ai doc. 2, 3. Alla medesima udienza, veniva ammessa la produzione di ulteriori bollette saldate interamente dalla locatrice e non rimborsate.
§1.3 – Con ordinanza del 18.12.2024, è stata emessa ordinanza ex art. 423 c.p.c. per il pagamento di somme non contestate, pari ad euro 8.153,52.
§1.4 – All'udienza del 14 febbraio 2025, precisate le conclusioni e svolta la discussione ai sensi degli artt. 420, 429 c.p.c., è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – Il ricorso è fondato e va accolto per quanto di ragione, mentre le domande riconvenzionali sono inammissibili, attesto che il resistente, nella comparsa di risposta, non ha richiesto, come prescritto dall'art. 418, 1° comma, c.p.c., la fissazione di una nuova udienza di discussione con modifica del primitivo decreto ex art. 415, 2° comma, c.p.c. (ex multis, Cass. sent. n. 23815 del 2007).
§3. – All'udienza del 27.6.2024 la ricorrente ha tempestivamente disconosciuto la sottoscrizione apparentemente apposta sul contratto di locazione ad uso transitorio
(doc. 1 fasc. resistente), nonché sulle ricevute di pagamento (doc. 2, 3 fasc. resistente).
Non è stata chiesta la verificazione di tali scritture, la cui efficacia probatoria è quindi integralmente venuta meno (Cass. 20 novembre 2017, n. 27506; 16 febbraio
2012, n. 2220; 5 marzo 1987, n. 2347; 9 marzo 1984, n. 1634; 16 dicembre 1983, n.
7433).
Quel che residua è, a tutto concedere, un contratto di locazione stipulato soltanto verbalmente, che incorre quindi nella nullità di cui all'art. 1, comma 4°, l. 431/1998, rilevabile anche d'ufficio, non vertendosi, per espressa ammissione del resistente, in un caso di locazione di fatto imposta dal locatore a norma dell'art. 13, 5° comma, l.
431/1998 (Cass., sez. un., sent. n. 18214 del 2015).
4 §4. – In considerazione della sostanziale occupazione senza titolo, il resistente va condannato all'immediato rilascio.
§5. – In ordine all'indennità di occupazione a far tempo dal giugno 2023 sino a gennaio 2025, corre l'obbligo di considerare che le Sezioni unite della Suprema Corte
(sentenze nn. 33659 e 33645 del 15 novembre 2022) sono intervenute affermando: (i) che in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento diretto e indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta;
(ii) che in caso di perdita subita di cui il proprietario non sia in grado di provarne l'esatto ammontare, il risarcimento può essere liquidato equitativamente se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;
(iii) che, non di meno, la risarcibilità del danno è subordinata all'allegazione, quanto al danno emergente, della concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, dello specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Risulta soddisfatto l'onere di allegazione sulla proprietaria locatrice di fatto del danno emergente, sulla base della concreta possibilità di godimento indiretto, suffragata dalla stessa occupazione di fatto del resistente. In base al valore di mercato equitativamente stimabile in base all'intesa verbale delle parti, il resistente va condannato a pagare l'indennità di occupazione per il lasso di tempo sopra indicato sulla base del valore figurativo del canone di mercato, pari ad euro 550,00 per venti mensilità, per un totale di euro 11.000.00.
A ciò si aggiunge il rimborso delle utenze intestate alla proprietaria e da quest'ultima interamente saldate, per l'importo pari a quello dell'ordinanza ex art. 423
c.p.c. di euro 8.153,52 (stante l'inammissibilità delle nuove produzioni con le note difensive), per un totale di euro 19.153,52.
5 §6. – Le spese di lite, si liquidano secondo soccombenza, come da dispositivo, avuto riguardo al valore indeterminabile della lite.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Accerta la nullità del contratto di locazione tra e Parte_1 CP_1
condannando all'immediato rilascio dell'unità abitativa sita in CP_1
Viareggio, via San Martino 38.
- Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale.
- Condanna a pagare ad la somma di euro CP_1 Parte_1
19.153,52.
- Condanna al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro CP_1
7.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Lucca, 14.2.2025 IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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