REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa CH SA, in funzione di Giudice Unico, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per l'11.11.2025, ha pronunciato in data 11.11.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.

nella causa civile iscritta al n. 36166 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, tra
(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Roma alla via Annia Faustina n. 36/E, presso lo studio dell'avv. Carlo Colangelo, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
PARTE RICORRENTE
e
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._1 CP_2
), elettivamente domiciliate in Roma al viale Angelico n. 92, C.F._2 presso lo studio degli avv.ti Andrea Pietrolucci e Alessandra Ferragamo, che le rappresentano e difendono –anche in via disgiuntiva – giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
PARTE RESISTENTE
1 CONCLUSIONI:
- per la ricorrente, “Voglia, pertanto, l'Adito Giudice sospendere ogni decisione inerente al presente giudizio in attesa della decisione della Corte d'Appello di Roma, RG. n. 34/2024, adita con ricorso del 3 gennaio 2024. Qualora l'adito Giudice ritenga di non sospendere il Giudizio Voglia revocare, e per l'effetto dichiarare nullo e di nessun effetto, il decreto ingiuntivo opposto, n. 7849/24,
RG. n. 19590/2024, perché fondato su erronee prospettazioni dei fatti e contrario alle emergenze probatorie, tutte a favore della legittima persistenza del contratto stipulato il 17 marzo del 2016, valido e perfettamente rispondente ai canoni legali oltre che ai principi di correttezza ed equità. Le ragioni poste a fondamento del ricorso avverso sono contrarie a norme imperative e si reggono su un titolo assolutamente nullo, per quanto argomentato nell'atto di opposizione”;
- per le resistenti, “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, per i motivi tutti di cui in narrativa: In via preliminare rigettare la richiesta di sospensione del presente giudizio avanzata dalla Sempre in via preliminare concedere ex art. 648 c.p.c. la Pt_1 provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, ricorrendone i presupposti di legge;
In via principale, nel merito respingere tutti i motivi di opposizione ex adverso proposti perché infondati e non provati, sia in fatto che in diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa e, conseguentemente, confermare integralmente il decreto ingiuntivo opposto;
In via subordinata accertare e dichiarare, comunque, l'esistenza del diritto di credito delle Signore in forza del Contratto nei confronti CP_1 del per come dedotto e provato nel presente giudizio e, per l'effetto, condannare l'opponente, Pt_1 in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a corrispondere alle odierne opponenti la somma di euro 11.006,56 (undicimilasei/56), oltre interessi”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso del 22.7.2024, la proponeva Parte_1 opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 7849, con cui, in data 21.6.2024, il
Tribunale di Roma, su richiesta di e le ingiungeva il pagamento CP_1 CP_2 di € 11.006,56 a titolo di canoni di locazione per il periodo gennaio 2023/marzo 2024, esponendo che:

2 - con contratto sottoscritto in data 14.12.2009, le sig.re le concedevano CP_1
in locazione l'unità immobiliare sita in Roma, via Annia Faustina n. 36, al canone annuale di € 42.000,00;
- in data 17.3.2016 (già scaduto il primo sessennio), con scrittura privata registrata il successivo 29.3.2016, a causa delle sopravvenute difficoltà finanziarie della le parti decidevano consensualmente di ridurre Pt_1 il canone di locazione annuale a € 33.000,00, pari a € 2.750,00 mensili, per l'intera durata contrattuale a decorrere dal 1°.

3.2016 sino al 28.2.2022, rinunciando, peraltro, la parte locatrice all'adeguamento ISTAT;

- in data 24.3.2016, le parti stipulavano altro accordo, confermativo, al punto
2, della scrittura privata del 17.3.2016, espressamente considerata contratto di locazione;

- in data 9.3.2020, le parti si accordavano per la risoluzione del contratto in corso e la stipula di un nuovo contratto che prevedeva a) il riconoscimento di un credito di € 7.200,00 a favore del conduttore maturato per il limitato uso dei locali in conseguenza delle infiltrazioni e relativi lavori di ripristino nel periodo 2009 /2016 e b) la riduzione del canone mensile da € 2.750,00 a
€ 2.650,00 per l'ammortamento del credito (100,00 euro/mese) nel corso dei sei anni di locazione;

- che, tuttavia, la trattativa si arenava a causa delle incertezze determinate dal protrarsi del lockdown, con conseguente rinnovo del contratto alle condizioni convenute il 17.3.2016;
- che, per contro, la proprietà, in data 29.3.2022, provvedeva a registrare all'Agenzia delle Entrate un contratto pagando l'imposta di registrazione di
€ 840,00 calcolata sul canone annuo di € 42.000,00 (€ 3.500,00/mese), in assenza di un atto di rinegoziazione;

- di avere continuato a pagare il canone mensile di € 2.750,00, effettivamente dovuto;

- che la procedura di mediazione incardinata dalla conduttrice non sortiva esito positivo;

3 - che le locatrici ottenevano un primo decreto ingiuntivo, opposto dalla conduttrice nell'ambito del giudizio r.g.n. 19048/23, che si concludeva con la sentenza n. 16622/23, con cui il Tribunale di Roma, accogliendo la tesi a sé sfavorevole del rinnovo delle originarie condizioni contrattuali, senza le riduzioni previste dalla scrittura privata nelle more intercorsa., rigettava l'opposizione e confermava il decreto ingiuntivo impugnato, respingendo contestualmente la domanda delle ricorrenti circa gli ulteriori crediti maturati dopo il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo e riferiti ai mesi da gennaio a novembre 2023, riproposta dalle locatrici con la richiesta di decreto ingiuntivo oggetto dell'opposizione oggi all'attenzione del
Tribunale;
- che la predetta sentenza veniva impugnata in ogni sua parte davanti alla
Corte d'Appello di Roma, r.g.n. 34/2024, con udienza per la decisione fissata al 14.10.2026,
e chiedendo, in via principale, la sospensione del giudizio in attesa della definizione del procedimento di appello e, in via subordinata, fatta salva l'eccezione di difetto dell'esperimento della mediazione obbligatoria, la revoca e/o la declaratoria di nullità e inefficacia del titolo contestato.
Si costituivano in giudizio le resistenti, chiarendo che il Tribunale, accogliendo analoga domanda per i canoni di locazione relativi ai mesi da marzo a dicembre 2022, non respingeva affatto la pretesa per il periodo successivo, bensì ne rilevava l'improponibilità, limitatamente al procedimento definito, perché non veicolata in apposita domanda riconvenzionale;
confutando la tesi del rinnovo alle condizioni stabilite nella scrittura privata modificativa del canone di locazione sottoscritta in data
17.3.2016, la cui efficacia era stata esplicitamente circoscritta dai paciscenti al periodo
1°.3.2016/28.2.2022; deducendo l'irrilevanza delle trattative intavolate dalle parti ma non andate a buon fine, l'imputabilità alla condotta di controparte del fallimento del tentativo di mediazione, l'infondatezza della necessità di depositare un atto di rinegoziazione ai fini della nuova registrazione;
chiedendo respingersi la richiesta di sospensione e le istanze istruttorie.
4 Respinta la richiesta di sospensione del procedimento per assenza del necessario rapporto di pregiudizialità tra le controversie, fatto esperire il tentativo di mediazione e rigettate le richieste di prova costituenda articolate dall'opponente, la causa era discussa con le forme della trattazione scritta ai sensi del combinato disposto degli artt. 429 e 127-ter c.p.c.
* * * * *

1. In via preliminare, va ribadito il rigetto della richiesta di sospensione formulata dall'opponente ai sensi dell'art. 295 c.p.c., che impone al giudice la sospensione del processo in ogni caso in cui egli stesso o altro giudice deve risolvere una controversia, dalla cui definizione dipende la decisione della causa, e dell'art. 337,
II comma, c.p.c., che attribuisce al giudice la facoltà di sospendere il giudizio, laddove in esso sia invocata l'autorità di una diversa sentenza, soggetta a impugnazione.
Con riferimento alla prima ipotesi, manca il rapporto di pregiudizialità- dipendenza quale quello ipotizzato dall'art. 295 c.p.c.
La sospensione necessaria del processo, ove non imposta da specifiche disposizioni di legge, ha per fondamento non solo l'indispensabilità logica dell'antecedente avente carattere pregiudiziale, ma anche l'indispensabilità giuridica, nel senso che l'antecedente logico venga postulato con efficacia di giudicato, per evitare un possibile conflitto tra giudicati. Tale è lo scopo della norma di cui all'art. 295 c.p.c., che può trovare applicazione solo quando, in altro giudizio, deve essere decisa, con efficacia di giudicato, una questione pregiudiziale in senso tecnico- giuridico e non quando sussista solo una questione pregiudiziale in senso logico (cfr.
Cass. 28.4.2006, n. 9901; conforme Cass., sez. Unite, 26.7.2004, n. 14060: “Poiché l'art.
295 cod. proc. civ., la cui ragione fondante è quella di evitare il rischio di un conflitto tra giudicati, fa esclusivo riferimento all'ipotesi in cui fra due cause pendenti davanti allo stesso giudice o a due giudici diversi esista un nesso di pregiudizialità in senso tecnico - giuridico e non già in senso meramente logico, la sospensione necessaria del processo non può essere disposta nell'ipotesi di contemporanea pendenza davanti a due giudici diversi del giudizio sull'"an debeatur" e di quello sul
"quantum", fra i quali esiste un rapporto di pregiudizialità solamente in senso logico, essendo in tal caso applicabile l'art. 337, secondo comma, cod. proc. civ., il quale, in caso di impugnazione di una
5 sentenza la cui autorità sia stata invocata in un separato processo, prevede soltanto la possibilità della sospensione facoltativa di tale processo, e tenuto conto altresì del fatto che, a norma dell'art. 336, secondo comma, cod. proc. civ., la riforma o la cassazione della sentenza sull'"an debeatur" determina
l'automatica caducazione della sentenza sul "quantum" anche se su quest'ultima si sia formato un giudicato apparente, con conseguente esclusione del conflitto di giudicati”).
Nel caso di specie, poi, non ricorrono nemmeno i presupposti per l'applicazione dell'art. 337, II comma, c.p.c., che richiede una valutazione circa la controvertibilità effettiva della decisione invocata (cfr. Cass. 7.10.2022, n. 29302: “Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto la restituzione di somme versate a seguito di una sentenza di condanna in primo grado, poi riformata in appello, non può essere sospeso ex art. 337, comma 2, c.p.c., in attesa della decisione sul ricorso per cassazione proposto avverso la stessa sentenza di riforma, atteso che tra i due procedimenti non ricorre un rapporto di pregiudizialità logico- giuridica tale da giustificare la sospensione dell'opposizione suddetta, e costituente presupposto comune alle ipotesi di sospensione sia necessaria, ex art. 295 c.p.c., che facoltativa, ai sensi del richiamato art. 337, comma 2, c.p.c., in quest'ultima occorrendo, peraltro, anche una valutazione del giudice della causa dipendente sulla controvertibilità effettiva della decisione impugnata”). Valutazione, in assenza della quale la sospensione sarebbe legittimamente sindacata nella sua propria sede del regolamento di competenza (cfr. Cass. 1°.2.2025, n. 2429: “Il provvedimento di sospensione del processo ex art. 337, comma 2, c.p.c., analogamente alle ordinanze di sospensione per cd. pregiudizialità-dipendenza, può essere impugnato mediante il regolamento di competenza, rimedio che conserva la propria struttura e funzione, cosicché il giudice di legittimità deve verificare la ricorrenza del rapporto di pregiudizialità ravvisato dal giudice a quo, giacché il sindacato della S.C.
è limitato alla verifica dei presupposti giuridici in base ai quali il giudice di merito si è avvalso del potere discrezionale di sospensione, nonché della presenza di una motivazione non meramente apparente in ordine al suo esercizio”).
Nella vicenda che ci occupa, poiché la decisione resa tra le stesse parti appare altamente condivisibile, non sembra profilarsi una sua riforma ad opera della Corte territoriale, sicché nessuna esigenza vi è di postergare la decisione del giudizio oggi all'attenzione del Tribunale.

2. Nel merito, l'opposizione non può essere accolta.
6 Come già convincentemente argomentato nella sentenza n. 16622/23, emessa dall'intestato Tribunale in data 15.11.2023 nel giudizio avente ad oggetto il credito per canoni di locazione vantato dalle odierne opposte in relazione ad altro segmento temporale, la scrittura privata modificativa del contratto mediante riduzione del canone di locazione (cfr. all. 5 alla memoria di costituzione) prevede espressamente una durata limitata al periodo 1°.3.2016/28.2.2022, così come prevede espressamente che nessuna risoluzione del contratto originario si verifica per effetto di essa, restando fermi gli obblighi e vincoli in esso contenuti.
Alla scadenza della data indicata, pertanto, e non essendo giunte a positiva conclusione le trattative instaurate dalle parti (peraltro per decisione del legale rappresentante della conduttrice, manifestata con comunicazione e-mail del 19.3.2020: cfr. all. 7), il contratto si è dunque rinnovato alle condizioni originarie.
Il rinnovo alle condizioni originarie rendeva, naturalmente, ultronea la stipula di un atto di rinegoziazione, sicché non colgono nel segno le deduzioni della conduttrice circa la necessità del deposito del relativo atto: nella specie, non si è verificato alcun aumento del canone di locazione: nel 2009 è stato registrato il contratto che prevedeva per i primi sei anni un canone a scaletta e per i successivi sei un canone pari ad € 42.000,00 annui;
al termine del sesto anno è stato accordato uno sconto sul canone (specificamente perimetrato sul piano temporale) e, quindi, è stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate il relativo atto di rinegoziazione del canone, ovverosia la scrittura privata;
nel 2022, essendo scaduta la scrittura privata ed avendo le parti inteso rinnovare il contratto (alle condizioni originarie, essendo medio tempore cessata l'efficacia dell'accordo di riduzione del corrispettivo), il predetto contratto è stato nuovamente e correttamente registrato.
Come pure già osservato nella pronuncia richiamata, che si è trovata a delibare le medesime questioni proposte in questa sede, non può essere inoltre accolta la tesi dell'opponente in punto di influenza negativa del deposito del ricorso per decreto ingiuntivo sulla conciliazione tra le parti, in quanto nel relativo verbale il mediatore ha dato atto che il mancato raggiungimento dell'accordo è stato determinato dalla che aveva dichiarato di non essere più disponibile Parte_1
7 al raggiungimento dell'accordo ad un canone di € 33.000,00 annui, oltre adeguamento
I.S.T.A.T. (cfr. all. 8); così come non può essere rimproverato alla parte opposta di avere agito legittimamente nell'esercizio del proprio vantato diritto alla corresponsione dei canoni di locazione.
Tutto quanto sopra premesso, ritenuta legittima, sulla scorta del contratto in corso, la determinazione del canone in € 42.000,00 annui, pari a € 3.500,00 mensili, e considerato che la ha continuato a versare in favore delle sig.re da Pt_1 CP_1 gennaio 2023 a marzo 2024 il minor canone di locazione mensile pari ad € 2.750,00, deve essere confermato il decreto ingiuntivo opposto, in seno al quale è stato congruamente quantificato il credito delle convenute sulla base del prospetto riportato alle pagg. 3 e 4 del relativo ricorso, da intendersi riportato e trascritto in questa sede.
* * * * *
Il rigetto dell'opposizione impone la condanna del proponente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in dispositivo sulla base dei valori minimi suggeriti dal D.M. 55/2014 per le controversie di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed
€ 26.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
- rigetta l'opposizione e conferma il decreto ingiuntivo opposto, dichiarandone l'esecutorietà;
- condanna parte opponente a rifondere a parte opposta le spese processuali, che si liquidano in € 2.540,00 per compenso, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 11.11.2025.
Il Giudice
CH SA
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