REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del Giudice dr.ssa
Valentina Gigante, lette le note scritte depositate, ha pronunciato, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 127 ter e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 6461/2018 e vertente
TRA
(c.f. ), in persona del suo l.r.p.t., rappresentata e difesa, giusta Parte_1 P.IVA_1
procura in atti, dall'Avv. Maria Rosaria Lembo, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Caserta alla via I. Gionti n. 6;
(ricorrente)
E
(CF: ), rappresentata e Controparte_1 C.F._1
difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Armando Profili, ed elettivamente domiciliata in Napoli
alla Via San Giacomo n. 40, 80133;
(resistente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 26.7.18, la società in persona del Parte_1
l.r.p.t., ha convenuto in giudizio , esponendo: CO 1) di essere proprietaria dell'immobile sito in Casapulla, alla Via Nazionale Appia, Parco Azimut
Fabbricato A, Scala A, int.7;
2) di aver locato detto immobile ad uso abitativo alla resistente con contratto, regolarmente registrato, stipulato in data 28.10.04, verso il pagamento di un canone mensile pari ad euro 206,00;
3) di aver intimato alla resistente, stante l'omesso pagamento dei canoni e degli oneri condominiali, lo sfratto per morosità, convalidato con provvedimento reso dal Tribunale in epigrafe in data 8.1.18, che fissava per l'esecuzione del rilascio la data dell'8.3.18;
4) che la resistente, nonostante l'avvenuta notifica di tale provvedimento unitamente all'atto di precetto, non provvedeva al rilascio dell'immobile;
5) di essere rientrato nel pieno possesso dell'immobile solo in data 28.5.18, dopo aver buttato giù la porta di ingresso blindata, alla presenza dell'Ufficiale giudiziario e degli agenti di Polizia Municipale del
Comando di Casapulla e dei Carabinieri della Stazione di San Prisco;

6) che venivano nell'occasione constatati -come da verbale dell'ufficiale giudiziario allegato- gravi danni all'immobile, in particolare danni al portoncino blindato, alla controsoffittatura del wc -completamente divelta-, agli impianti idrico ed elettrico - risultando, in particolare, il secondo manomesso e privo di prese, interruttori, cavi e conduttori--, alla bocchetta di raccolta delle acque piovane ubicata sul terrazzino -completamente divelta-, all'antenna tv centralizzata e alla diramazione interna delle rete di fornitura di gas;

7) di aver quindi contattato la ditta la quale, nella persona dell'arch. Controparte_3
confermava quanto riportato nel verbale dell'Ufficiale giudiziario, constatando inoltre la CP_4
presenza di ulteriori danni, in particolare: completa otturazione degli scarichi delle acque bianche e grigie con materiale solido in tutta la rete, danni alle cassette sifonate di intercettazione e centraline di diramazione nonché ai servizi igienici;

8) che, l'arch. sulla base di quanto accertato, quantificava i costi da sostenere per il ripristino CP_4
in euro 12.831,66;
9) che, anche alla luce di quanto previsto in contratto (punti 1 e 11), la resistente è responsabile della causazione dei danni descritti e pertanto è obbligata al relativo risarcimento.
In ragione di quanto dedotto, l'istante ha così concluso: “Voglia l'ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, provvedere come appresso: accertare e dichiarare che il danno subito dal ricorrente è riconducibile ad un comportamento colposo della sig.ra
[...]
e comunque alla violazione degli obblighi contrattualmente assunti dalla CO convenuta per l'effetto condannare quest'ultima al risarcimento del danno patrimoniale subito dal ricorrente nella misura di Euro 12.831,66 (salvo diversa somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia) oltre gli interessi e la rivalutazione monetaria. Il tutto con vittoria di spese e competenze.” Alla prima udienza, tenutasi – a seguito di riassegnazione tabellare- in data 10.4.19, il Giudice che ha preceduto la scrivente nella trattazione del fascicolo, previa verifica della regolarità della notifica, ha dichiarato la contumacia della resistente, assegnando termine per l'instaurazione della mediazione.
Alla successiva udienza del 13.11.19, si è costituita in giudizio la resistente CO
, la quale si è limitata ad eccepire l'inammissibilità del rito prescelto giacché incompatibile
[...]
con quello lavoro operante in materia locatizia;
in subordine, ha chiesto disporsi il mutamento del rito e fissarsi udienza ex art. 183 c.p.c.
Con ordinanza del 2.12.19, resa a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza, il Giudice ha disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 21.5.20 ed assegnando alle parti termini per l'integrazione dei rispettivi atti.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, parte ricorrente ha reiterato le proprie deduzioni e richieste, formulando inoltre istanze istruttorie.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, parte resistente ha dedotto:
1) l'infondatezza della domanda risarcitoria avanzata da controparte per carenza probatoria;

2) di essere stata costretta, a causa di sopravvenute difficoltà economiche, a rilasciare l'immobile oggetto di lite, come attestato dalla documentazione, anche fotografica, versata in atti;

3) di aver infatti lasciato spontaneamente l'appartamento sito in Casapulla alla Via Nazionale Appia il giorno 27.5.18;
4) che, inoltre, la relazione di consulenza tecnica di parte asseverata è stata redatta sulla base di un accesso effettuato dal tecnico progettista incaricato dalla società soltanto in data 4.6.18, ossia ben Parte_1
otto giorni dopo l'immissione in possesso della ricorrente nell'immobile;
5) che, ancora, emerge una discrasia tra i rilievi effettuati in contraddittorio con l'Ufficiale Giudiziario il giorno 28.5.18 e quanto, invece, relazionato dal consulente tecnico di parte incaricato dalla ricorrente all'esito dell'accesso del 4.6.18;
6) che l'Ufficiale Giudiziario, in modo del tutto irrituale, ha richiesto alla parte istante di procedere ad effettuare dei rilievi fotografici dell'immobile; che la società si è impegnata a fornire le Parte_1
fotografie all'Ufficiale Giudiziario da allegare al verbale del giorno 28.5.18 ma che detti rilievi fotografici, numerati e vidimati, sono ad oggi sconosciuti;

7) che, pertanto, non possono essere considerate prove fotografiche quelle esibite con la relazione tecnica depositata in giudizio in quanto non allegate dall'Ufficiale Giudiziario al verbale del giorno 28.5.18;
8) che, ancora, le richieste di verbalizzazione avanzate da all'atto del rilascio Testimone_1 dell'immobile non sono state constatate dall'U.G., ma rappresentano mere dichiarazioni della parte verbalizzate;
9) che le dichiarazioni rese nell'occasione da non corrispondono peraltro alla vastità Testimone_1
dei danni poi rilevati nella relazione di consulenza tecnica asseverata redatta dall'arch. CP_4 all'esito dell'accesso del 4.6.18, quindi a ben otto giorni dal rilascio spontaneo dell'immobile e a sette giorni dal verbale dell'U.G.;
10) che, infine, in data 27.5.18, sono state effettuate, in presenza della SI.ra , Parte_2
rilevazioni fotografiche che attestano, in modo incontrovertibile, lo stato di fatto e lo stato manutentivo dell'immobile.
Alla luce di quanto esposto, parte resistente ha chiesto accogliersi le istanze istruttorie formulate e rigettarsi nel merito la domanda.
Con provvedimento assunto in data 24.5.20, il Giudice ha in parte accolto le richieste di prova testimoniale formulate dalla società ricorrente e rigettato quelle avanzate dalla resistente, non avendo i capitoli di prova da quest'ultima articolati ad oggetto circostanze specifiche e determinate, collocate univocamente nel tempo e nello spazio.
All'udienza del 22.9.21, terminata l'escussione dei testi, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per la decisione all'udienza del 19.10.22.
A seguito di una serie di rinvii disposti per esigenze del ruolo, la causa è stata da ultimo rinviata per la discussione all'udienza del 17.4.25 e definita dalla scrivente, subentrata sul ruolo in data 30.11.22.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Tanto premesso, la domanda è fondata e merita accoglimento per quanto di ragione.
Preliminarmente, deve darsi atto della relativa procedibilità, risultando regolarmente instaurata la mediazione obbligatoria, conclusasi con esito negativo stante l'assenza di controparte (cfr. verbale del 27.5.19).
Venendo al merito, giova succintamente premettere che, secondo quanto disposto dall'art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto o da vetustà (co. 1 e 3); in difetto di descrizione, si presume iuris tantum che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (co. 2).
Quanto al criterio di riparto dell'onere probatorio in tal caso operante, un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condiviso, ha chiarito che “In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art.
1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava
l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (cfr. Cass. civ. ord. n.
6387/2018; v. anche Cass. civ. 15721/2015).
Ciò posto e venendo alla vicenda che occupa, deve ritenersi che, alla luce delle dichiarazioni testimoniali raccolte, confortate dalla documentazione fotografica versata in atti, la società locatrice abbia fornito debita prova dei danni lamentati in ricorso.
Sul punto, il teste , intervenuto in occasione dell'esecuzione dello sfratto, ha infatti Testimone_2
dichiarato: “ (..) il portoncino blindato è stato forzato dal fabbro ove vi è la serratura e ove si trovano
i cardini;
abbiamo rinvenuto nell'appartamento rifiuti e pareti sporche;
i fili dell'impianto elettrico ovvero dove vi sono i punti luce, o erano pendenti, o mancavano;
due pannelli della controsoffittatura del bagno erano divelti” ).
Ancora, il teste agente della Polizia municipale, presente al momento Testimone_3 dell'apertura forzata della porta, in merito ai danni riscontrati all'interno dell'appartamento, ha dichiarato: “(..) ricordo controsoffittatura del wc rotta, i miscelatori di entrambi i sanitari divelti, le prese tirate fuori;
non ricordo di essere andata sul terrazzino;
ricordo scatole alla rinfusa”.
Da ultimo, il teste architetto incaricato dalla ricorrente, ha riconosciuto i rilievi Testimone_4
fotografici eseguiti in occasione del sopralluogo del 4.6.18, nonché la perizia in seguito redatta, in cui ha rappresentato quanto segue: “si riscontrano danni al portoncino blindato, la controsoffittatura del wc completamente divelta ed agli impianti idrico ed elettrico. In particolare gli scarichi delle acqua bianche e grigie risultano completamente otturati con materiale solido in tutta la rete e danni evidente alle cassette sifonate di intercettazione e centraline di diramazione, nonché ai servizi igienici. In merito all'impianto elettrico, esso di presenta manomesso e privo di prese, interruttori e cavi conduttori per cui di fatto inidoneo e non funzionale e quindi non a norma. Inoltre la bocchetta di raccolta delle acque piovane ubicata sul terrazzino annesso all'unità immobiliare si presenta completamente divelta. Lo stesso status si presenta per quanto riguarda l'antenna TV centralizzata e la diramazione interna della rete fornitura del gas”.
Il teste ha inoltre riconosciuto nelle foto scattate dal predetto teste Testimone_2 Tes_4
lo stato dei luoghi esistente al momento dell'esecuzione dello sfratto -del 28.5.18 -(“adr:
[...]
vedo nelle foto mostrate la controsoffittatura del bagno danneggiata foto n. 1 -, gli interruttori danneggiati foto n. 4, parete danneggiata – foto n. 6 , il piatto doccia danneggiato - foto n. 8 – si tratta delle foto allegate alla relazione tecnica Dalla parte attrice -)”). Orbene, i testi indicati devono senz'altro reputarsi attendibili;
gli stessi, infatti, oltre ad essere soggetti terzi estranei alla vicenda che occupa, hanno reso dichiarazioni intrinsecamente ed estrinsecamente coerenti, che rinvengono peraltro conforto nella produzione fotografica versata in atti.
Dal proprio canto, la resistente non ha dedotto e dimostrato che i danni lamentati siano dipesi da un normale deterioramento della cosa o che gli stessi siano stati causati da fattori a lei non imputabili. A fronte del quadro probatorio offerto dalla società ricorrente, appare infatti priva di rilievo la circostanza che taluni dei danni indicati dall'architetto nella rispettiva perizia siano stati riscontrati a CP_4 distanza di sette giorni dalla redazione del verbale da parte dell'Ufficiale giudiziario;
in primo luogo, il teste , intervenuto in occasione dell'esecuzione dello sfratto, ha riconosciuto lo stato Testimone_2
dei luoghi rappresentato nei rilievi fotografici eseguiti dal perito in data 4.6.18; in secondo luogo, il perito ha anche individuato danni non immediatamente evidenti, il cui riscontro implica peraltro cognizioni tecniche specifiche e il cui consolidarsi avviene in media in un lasso di tempo ben superiore a sette giorni.
Venendo al quantum risarcitorio, deve ritenersi pienamente condivisibile il preventivo versato in atti, le cui voci – ad eccezione di quelle mai espressamente dedotte e richieste, relative alla tinteggiatura dell'intero appartamento e ai rappezzi per planarità pareti, per un importo di euro 4.050,00- risultano compatibili con i danni provati in corso di causa e le cui stime appaiono assolutamente ragionevoli.
Per tali motivi, va condannata al pagamento, in favore della società CO
di una somma pari ad euro 8.781,66. Trattandosi di un debito di valore, a tale importo Parte_1 devono aggiungersi gli interessi al tasso legale sull'ammontare originario del credito di anno in anno rivalutato dalla consegna dell'immobile (maggio 2018) sino a quello della pubblicazione della sentenza
(cfr. Cass. civ. n. 1712/1995); da tale ultimo momento decorreranno sulla somma maturata gli interessi legali sino al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa, dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.
Stante, infine, la mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione instaurato da parte ricorrente, va condannata al versamento all'entrate CO
del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio (art. 8 co. 1 quater d.lgs 28/2010).


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dr.ssa Valentina Gigante, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accoglie la domanda di risarcimento dei danni e per l'effetto condanna CO
al pagamento, in favore della società in persona del l.r.p.t., di euro 8.781,66,
[...] Parte_1
oltre interessi come in parte motiva;

2) Condanna al pagamento, in favore della società delle CO Parte_1
spese di lite che liquida in euro 243,00 per spese vive ed euro 2.540,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa;

3) Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 8 co. 1 quater d.lgs 28/2010 e per l'effetto condanna al versamento all'entrate del bilancio dello Stato di una CO
somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 16 maggio 2025
Il Giudice dr.ssa Valentina Gigante