N. R.G. 1510/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PIACENZA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maddalena Ghisolfi, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1510/2023 promossa da:
(C.F. P.I. , in persona dell'Amministratore Parte_1 P.IVA_1 pro tempore, rappresentato e difeso, nel presente giudizio, dall'avv. Luigi Alibrandi, elettivamente domiciliato in Piacenza, via Roma n. 64, presso lo studio del suddetto difensore;
ATTORE contro
(C.F. , rappresentata a difesa, nel presente Controparte_1 C.F._1 giudizio, dall'avv. Antonino Coppolino e dall'avv. Emanuela Ferrari, elettivamente domiciliata in Piacenza, via Vigoleno n. 2, presso lo studio del suddetto difensore;

CONVENUTO e nei confronti di
, , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
, , , , CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
, e , Controparte_9 Controparte_10 Controparte_11 rappresentati e difesi, nel presente giudizio, dall'avv. Luigi Alibrandi, elettivamente domiciliati in Piacenza, via Roma n. 64, presso lo studio del suddetto difensore;
TERZI CHIAMATI
, , , CP_12 CP_13 CP_14 CP_15
, , , Controparte_16 CP_17 Controparte_18 CP_19
, , , ,
[...] Controparte_20 CP_21 CP_22
, , , CP_23 CP_24 Controparte_25 CP_26
, E ;
[...] Controparte_27 CP_28
TERZI CHIAMATI CONTUMACI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente, che qui si intendono integralmente ritrascritti.
1 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1) Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ritualmente notificato con pedissequo decreto di fissazione d'udienza, il in persona dell'Amministratore pro tempore, Parte_1 ha adito l'intestato Tribunale rivendicando la natura condominiale dell'area antistante la porta di accesso alla proprietà di ritenendola, quindi, di proprietà comune a tutti i Controparte_1 condomini essendo deputata a dare passaggio, luce ed aria alla scala comune, nonché alla installazione dei contatori. Chiedeva, pertanto, che la convenuta fosse condannata alla rimozione di un tramezzo e degli oggetti tutti dalla stessa ivi collocati, anche perché non autorizzati e lesivi dell'estetica e del decoro dell'interno A tal fine, rappresentava che: CP_29
- acquistava il suo appartamento, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Controparte_1
Piacenza al foglio 114, mappale 465, sub. 11, sito, dunque, all'interno del complesso condominiale, con atto a ministero Notaio dott. in data 06.05.2004; Persona_1
- in detto atto si leggeva che l'appartamento sito al piano primo risultava composto “da due locali oltre cucina e servizi con annesso un vano ripostiglio al piano terra” e i confini della proprietà erano costituiti da “cavedio, pianerottolo vano scala e porticato comuni, prospetto su cortile per due tratte, cantone dei Montani”;
- quanto acquistato da era pervenuto al di lei venditore, da Controparte_1 Persona_2
in forza di atto di compravendita del 27.04.1990 a ministero Notaio dott. Persona_3
con identica descrizione e con la precisazione che i confini erano costituiti da Persona_4
“ragioni condominiali”, Cantone dei Montani e cavedio;

- la mappa allegata al rogito del Notaio dott. colorava l'appartamento ed una Persona_4 parte esterna ad esso, venendo a costituire punto di discussione rilevante nel presente giudizio;

- anche nell'atto di acquisto di , a rogito Notaio dott. del Persona_3 Persona_5
30.10.1986, si parlava di un appartamento al primo piano costituito da due stanze, cucina, bagno, ripostiglio e ingresso con annesso un ripostiglio al piano terra;
i confini erano dati da “ragioni condominiali”, Cantone dei Montani, cavedio;

- tutti gli atti di provenienza dell'abitazione oggi di non menzionavano parti Controparte_1 condominiali come facenti parte del compendio oggetto del trasferimento immobiliare ma venivano richiamate solo come confini della proprietà;

2 - la convenuta, invece, ritenendo di essere proprietaria dell'area esterna al suo appartamento, antistante la porta di ingresso al medesimo, vi aveva collocato un tramezzo di legno e altri oggetti;

- tale area, invece, era di proprietà condominiale in quanto serviva da collegamento con la scala comune e, avendo un affaccio sul cortile condominiale, forniva luce ed aria al vano scala ed al pianerottolo del primo piano.
1.1) Con memoria di costituzione in giudizio depositata telematicamente in data 02.11.2023, si costituiva in giudizio la quale chiedeva il rigetto della domanda proposta nei Controparte_1 suoi confronti dal in quanto, a suo parere, emergeva per tabulas Parte_1
(dagli atti di provenienza, dalla visura catastale e dalle tabelle millesimali prodotte) che l'unità immobiliare compravenduta comprendeva anche l'area de qua. In subordine, proponeva domanda riconvenzionale diretta a conseguire la dichiarazione di avvenuto acquisto della proprietà per intervenuta usucapione della porzione di pianerottolo contesa. Chiedeva, pertanto, che il
Tribunale adito autorizzasse la chiamata in causa dei proprietari degli appartamenti facenti parte del Condominio “ ”. Parte_1
1.2) Con provvedimento reso in data 03.11.2023, il G.I. autorizzava la chiamata in causa di terzi, come da richiesta svolta dalla parte convenuta.
1.3) Si costituivano in giudizio , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
, , , , , CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8 Controparte_9 CP_10
e , i quali contestavano la ritualità della domanda riconvenzionale
[...] Controparte_11 svolta da parte convenuta, nonché la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini. Sempre in rito, eccepivano l'improcedibilità dell'azione riconvenzionale per chiamata di terzi in quanto non preceduta dall'obbligatorio procedimento di mediazione. Nel merito, ritenevano che la presunzione di condominialità dell'area in questione non potesse ritenersi superata per il sol fatto che l'atto di compravendita a ministero del Notaio dott. Per_4
avesse evidenziato la detta area con il colore rosso. In ogni caso, negavano che
[...] [...] potesse aver usucapito la cosa comune laddove, in particolare, la presenza di contatori CP_1 di utenze di altri condomini aveva escluso un uso esclusivo da parte della convenuta.
1.4) All'udienza del 16.07.2024, verificata la regolarità della notifica dell'atto di chiamata in causa, il G.I. dichiarava la contumacia di , , , CP_12 CP_13 CP_14 CP_15
, ,
[...] Controparte_16 CP_17 Controparte_18 CP_19 CP_20
3 , , , , , CP_20 CP_21 CP_22 CP_23 CP_24 CP_25
, non costituiti e non comparsi. Nella medesima sede, rilevando
[...] Controparte_26 che le difese delle parti evidenziavano che la domanda non era di pronta soluzione ed escludevano un'istruttoria “non complessa” secondo quanto previsto dall'art. 281 decies c.p.c., disponeva la trasformazione del procedimento da rito semplificato di cognizione a rito ordinario ed assegnava i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 171 ter c.p.c.. Alla successiva udienza del 20.10.2024, ritenutane l'opportunità, disponeva consulenza tecnica d'ufficio, nominando, quale CTU, il geom. il quale assumeva l'incarico, prestando Persona_6 giuramento di rito, alla successiva udienza del 26.11.2024 e depositava il proprio elaborato definitivo in data 24.04.2025. All'udienza del 20.05.2025, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava all'udienza del 04.11.2025, assegnando alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 189 c.p.c.. Con ordinanza del 05.11.2025, resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 04.11.2025 (trattata ai sensi e nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c.), tratteneva la causa in decisione.
2) Il presente giudizio trae origine da un asserito uso improprio che condomina Controparte_1 del Condominio ”, faceva di un'area antistante la porta di ingresso del suo Parte_1 appartamento in quanto ivi collocava mobilio e suppellettili vari. A parere del Condominio attore, tale spazio doveva considerarsi di proprietà non esclusiva, bensì condominiale in quanto deputato a dare aria e luce alle parti più esterne del fabbricato, ossia alle scale ed ai pianerottoli, e in quanto vi erano posizionati i contatori del gas relativi agli immobili degli altri condomini.
In punto di diritto, in materia di condominilità di un bene, in ordine alle res che il codice civile considera parti comuni, va necessariamente premesso che l'art. 1117 c.c. non fornisce una definizione di tali parti, limitandosi ad indicare quali sono le parti dell'edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condomini ed il regime giuridico al quale sono sottoposte;
si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d'acquisto e che l'articolo succitato indica in un'elencazione meramente esemplificativa e non tassativa, ben potendo esistere beni comuni non previsti o beni considerati comuni per la loro specifica destinazione o in forza di un titolo (cfr. Cass., n. 13262/2012). Alla luce della norma sostanziale in commento e sulla scorta delle diverse pronunce giurisprudenziali in materia, pertanto, si possono definire parti comuni quelle frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili
(e il più delle volte indispensabili) all'esistenza stessa del condominio, dovendosi sottolineare che
4 la comunione condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. è presunta e
“la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso”.
Invero, l'art. 1117 c.c. distingue, a titolo esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune in tre punti: le parti inerenti alla struttura dell'edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d'ingresso, ecc…) e, in genere, “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”; i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia, ecc…); le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso e al godimento comune (ascensore, pozzi, cisterne, impianti gas, ecc…). Sulla scorta di tale elencazione, possono considerarsi rientranti: nella prima categoria, tutti i c.d. “beni comuni necessari” per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale o permanentemente destinati all'uso comune (perché considerati “necessari”, pur potendo non esserlo di fatto, per volontà dei condomini che ne determinano la destinazione perché senza gli stessi non sarebbe possibile utilizzare le singole proprietà esclusive), incluse espressamente in tale categoria le “aree destinate a parcheggio”, salvo che il contrario non risulti dal titolo;
nella seconda categoria, tutti i c.d. “beni comuni di pertinenza”, ove sono ricompresi tutti i locali destinati ai servizi comuni;
nella terza e ultima categoria, infine, i c.d. “beni comuni accessori”, ovvero le opere, le installazioni e i manufatti che servono all'uso e al godimento comune.
Il titolo che esclude la natura condominiale di un bene “può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobili o anche dall'usucapione” (Cass., Sez. Un., n. 7449/1993), con la conseguenza che il condomino che vanti la proprietà esclusiva di un bene ricompreso tra quelli previsti dall'art. 1117 c.c. ha l'onere di fornire la prova del relativo diritto derivante da titolo contrario.
Invero, l'art. 1117 c.c. si limita a formulare una mera presunzione di appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (Cass., n. 3852/2020).
Ed ancora, “la presunzione di condominialità non si supera con l'accatastamento non essendo sufficiente per superare ed escludere la presunzione di comproprietà prevista dall'art. 1117 c.c. in quanto solo i titoli (contratti o sentenza di usucapione) sono prove idonee a far perdere ad un
5 bene la qualifica di bene condominiale ex art. 1117 c.c.” (Cass., n. 54/2014); “per vincere la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art.
1117 c.c. non sono sufficienti il frazionamento-accatastamento e la trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti” (Cass., n. 2670/2001).
Ciò premesso, vi è da esaminare quanto accertato dal CTU, geom. il quale, con Persona_6 un elaborato preciso, argomentato e fondato su un attenta disamina dello stato dei luoghi e dei documenti prodotti dalle parti, ha sostanzialmente confermato la ricostruzione di parte convenuta.
Si legge, in particolare, che: “L'effettuazione delle visure con l'estrazione degli atti pubblici di trasferimento hanno consentito di conoscere le vicende che hanno interessato nel corso del tempo la porzione del loggiato. In particolare, il rogito notarile Dott. in data Persona_7
08/02/1957 rep. 10132, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza il
24/02/1957 al reg. part. 746 è illuminante al fine della risposta al quesito. Detto atto pubblico costituisce, di fatto, il si tratta, infatti, della prima vendita Controparte_30
a cui procede il sig. fu Cav. per l'alienazione di un lotto all'interno del Persona_8 Pt_2 palazzo (lotto settimo 7°). Il palazzo era interamente di proprietà del sig. fu Cav. Persona_8
e, prima della vendita, è stato predisposto un regolamento di condominio obbligatorio Pt_2 per tutti i condomini. Il regolamento di condominio risulta allegato all'atto predetto unitamente alla planimetria generale del palazzo sulla quale sono chiaramente indicati gli spazi/vani costituenti i singoli lotti che saranno in seguito venduti. La porzione di loggiato in questione è indicata con il num. 44 e risulta costituire porzione del lotto n°8, descritta come il “terrazzino quarantaquattro” (44) e indicata con campitura rosa, mentre le porzioni comuni di condominio sono colorate in giallo nella planimetria generale del palazzo. Nello stesso giorno, 08/02/1957, il sig. vende al sig. il lotto 8° del palazzo (ora condominio) con atto Persona_8 CP_31
Notaio Dott. rep. 10133 trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Persona_7
Piacenza il 01/03/1957 al reg. part. 790. Nello stesso atto, oltre ad una precisa descrizione dei beni oggetto di transazione, vi è allegata la planimetria generale dove sono indicati gli spazi privati con campitura rosa e gli spazi comuni con campitura gialla. Con atto Notaio Dott. P.
6 in data 06/04/1959 rep. 11441 trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Per_7
Piacenza il 23/04/1959 al reg. part. 1606, il sig. e il sig. : in primo Persona_8 CP_31 luogo rettificano la porzione di cortile di proprietà esclusiva del lotto 8° e quindi varia in aumento la consistenza dell'area cortilizia comune, e, in secondo luogo il sig. Persona_8 vende al sig. il lotto 3° costituito da locale autorimessa e sottoscala indicati sulla CP_31 planimetria con i numeri 19 e 20. Gli eredi di , deceduto il 27/03/1986, dopo avere CP_31 adempiuto agli obblighi fiscali con presentazione della Dichiarazione di Successione all'Ufficio del Registro di Piacenza in data 31/07/1986 al num. 1246 vol. 306, con atto Notaio Dott. in data 30/10/1986 rep. 50864 hanno venduto al sig. Sulla Persona_5 Persona_3 scorta degli atti pubblici ritrovati e sommariamente sopra descritti, con particolare riferimento al regolamento di condominio e alle planimetrie allegate ai rogiti ( , lo scrivente in Per_7 risposta al quesito, può affermare che lo spazio “porzione di loggiato” risulta pertinenza esclusiva all'appartamento ora di proprietà . Si precisa ancora che detto spazio Controparte_1
è gravato da servitù rete gas e di passaggio pedonale per l'accesso al contatore del gas al servizio di appartamento di proprietà di terzi”.
Invero, come emerge dalla documentazione agli atti, con atto a rogito Notaio dott. Per_5 del 1986, gli eredi di vendevano a l'appartamento de quo.
[...] CP_31 Persona_3
A tale atto veniva allegata una planimetria catastale al fine di individuare l'esatta consistenza dell'immobile compravenduto, planimetria in cui la parte di loggiato di competenza dell'immobile veniva individuata su tre lati con linea continua (che rappresentava i confini di muratura) e su un lato con una linea tratteggiata, indicante la porzione di bene facente parte del mappale 465. Si descrivevano i relativi confini nel lato est come “porticato comune”, esterni a tale porzione di loggiato.
Tale appartamento veniva identificato allo stesso modo nel successivo atto a rogito Notaio dott. del 1990, con il quale vendeva l'immobile a a Persona_4 Persona_3 Persona_2 migliore individuazione dei beni in oggetto, si allegava all'atto, sotto la lettera “A”, una copia planimetrica nella quale i beni stessi risultavano individuati con il colore rosso e la porzione di porticato antistante l'ingresso dell'appartamento era anch'essa colorata di rosso.
Con atto a ministero Notaio dott. del 06.05.2004 (nel quale era fatto espresso Persona_1 richiamo all'atto di provenienza del Notaio dott. , acquistava Persona_4 Controparte_1
l'appartamento posto al primo piano del Condominio ”: la descrizione dei confini Parte_1
7 confermava che la consistenza compravenduta comprendeva la porzione di portico antistante l'ingresso dell'appartamento. Anche in questo caso, per una migliore identificazione dell'immobile compravenduto, veniva allegata sotto la lettera “A” la planimetria catastale.
Ne consegue che, rispetto a tale area, non può valere la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. invocata da parte attrice. A tal fine, infatti, è dirimente considerare che, nell'atto del Notaio del 1957, ossia il titolo costitutivo del condominio, l'originario unico Per_7 proprietario dell'immobile vendeva a titolo esclusivo a terzi l'appartamento posto al primo piano, oggi di proprietà della convenuta, unitamente alla porzione di loggiato oggetto di controversia.
Invero, a nulla vale la presenza, nell'area antistante l'ingresso alla proprietà di Controparte_1 di un contatore a servizio di proprietà di terzi e di una tubatura della rete gas per asserire la natura condominiale del bene in questione, configurandosi, tutt'al più, una servitù passiva relativamente alle tubature rete gas e una servitù di passaggio pedonale per l'accesso al contatore, non incompatibile con il diritto di proprietà esclusiva del bene medesimo.
Alla luce di quanto fin qui esposto ed argomentato, la domanda di parte attrice deve essere rigettata.
2.2) Per quanto riguarda, poi, la richiesta del formulata in via subordinata, di Parte_1 condanna della convenuta alla rimozione degli oggetti dalla stessa ivi collocati perché lesivi del decoro architettonico, vi è da considerare quanto segue.
Fra le parti comuni dell'edificio è sicuramente annoverabile il decoro architettonico, che non è una qualità eventuale del bene ma un valore immanente all'esistenza stessa dell'edificio, peraltro non assoluto, ma misurato in relazione alle caratteristiche peculiari del singolo fabbricato, il quale ha una propria ed unica dignità estetica. Il decoro risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e, dal punto di vista architettonico, una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile (Cass. civ., 29.01.2016, n. 1718; Cass., n. 10350/2011; Cass., n.
851/2007).
Occorre sottolineare che il codice civile non definisce il concetto di decoro architettonico, limitandosi a dichiarare che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. non possono alterarlo.
Vi è da ritenere che, per la modifica del decoro di uno stabile, sia necessaria una votazione, o un accordo extra-assembleare, unanime da parte di tutti i partecipanti al . In quest'ottica, Parte_1
8 nella quale la violazione può essere frutto di comportamenti individuali o scelte collettive, può essere utile che un regolamento condominiale specifichi al meglio quali comportamenti, in relazione al decoro dello stabile, debbano considerarsi vietati.
L'alterazione del decoro per essere contestata, comunque, deve essere apprezzabile ed è tale allorquando si traduca in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato, che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere.
In materia condominiale, ai fini della configurabilità della lesione del decoro architettonico del fabbricato, si deve far riferimento non solo al singolo intervento ma, soprattutto, alla situazione in cui si trovava l'edificio prima dell'intervento stesso (cfr. Tribunale Brescia sez. III, 28.04.2021, n.
1178).
Ebbene, nel caso di specie, confermata la proprietà esclusiva, in capo a della Controparte_1 porzione di loggiato di cui oggi si discute, appare infondata anche la richiesta del di Parte_1 condanna della convenuta alla rimozione degli oggetti dalla stessa ivi collocati in quanto: da un lato, alla luce delle summenzionati considerazioni, il decoro architettonico è annoverabile solo rispetto alle parti comuni dell'edificio; dall'altro (e in ogni caso), i manufatti de quibus non possono ritenersi in alcun modo lesivi di tale decoro in quanto non comportano alcuna modifica stabile e duratura delle linee architettoniche o della sagoma dell'edificio, trattandosi di oggetti collocati provvisoriamente e, comunque, facilmente rimovibili.
2.2) L'accertamento dell'acquisto della proprietà esclusiva a titolo derivativo, in capo a
[...]
della porzione immobiliare oggetto di causa preclude o, comunque, rende superfluo CP_1
l'esame della domanda subordinata di usucapione, da quest'ultima svolta.
3) In virtù dell'esito del giudizio, il ” deve essere condanno a rifondere, Parte_1
a le spese dalla stessa affrontate per il presente giudizio. Le spese di lite Controparte_1 devono essere, invece, integralmente compensate rispetto alle parti terze chiamate.
3.1) Anche le spese di CTU seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:


1. accerta e dichiara che la porzione di porticato antistante l'ingresso all'appartamento posto al primo piano del Condominio ” è di proprietà esclusiva di in virtù Parte_1 Controparte_1
9 di atto di compravendita a ministero Notaio dott. , stipulato in data 06.05.2004, Persona_1 nn. 1651 rep. e 279 racc.– registrato il 10.05.2004 al n. 2907 mod. 1T e trascritto presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza in data 11.05.2004 ai nn.7314 reg. gen. e 5239 reg. part. e, per l'effetto,


2. rigetta le domande svolte dal in persona dell'Amministratore pro Parte_1 tempore;


3. condanna parte attrice a corrispondere a parte convenuta le spese da quest'ultima sostenute per il presente giudizio che, in considerazione del valore della causa e dell'attività ivi posta in essere, si liquidano in € 4.500,00, oltre 15% rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa alle rispettive aliquote di legge;



4. compensa integralmente le spese di lite rispetto alla parte terza chiamata;



5. pone definitivamente le spese di CTU, liquidate con separato decreto, a carico di parte attrice.
Piacenza, lì 24.11.2025
Il Giudice
dott.ssa Maddalena Ghisolfi
10