REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 12973 dell'anno 2024 e vertente
TRA
parte Parte_1 elettivamente domiciliata in Roma, Via Giovanni Paisiello n.
27, presso lo studio dell'Avv. MASSUCCI ALESSANDRO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, Viale Eritrea n. 9, presso lo studio dell'Avv. PALAIA GIANLUCA, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 17/04/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con contratto stipulato in data 05.02.2013 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma - Settebagni al n. 3174, serie
3, la signora concedeva in affitto alla Persona_1 [...]
l'immobile sito Parte_2 in Roma, al Viale della Marina n. 41; in data 26.08.2013 la signora decedeva e le Persona_1 succedevano ex lege i signori , , e CP_2 Pt_3 Pt_1
Parte_1 in data 14.03.2016 di e Parte_2 Parte_2 cedeva alla con socio unico Parte_2 Parte_4
l'azienda, comprensiva del summenzionato contratto di locazione;
la al fine di favorire l'avviamento della nuova Pt_4 Parte_4 attività, otteneva una riduzione del canone di locazione, come da atto integrativo al contratto di locazione;
in data 20.07.2017 la cedeva alla Parte_4 CP_3
l'azienda, comprensiva del contratto di locazione in
[...] questione;
tuttavia, nel procedere del rapporto negoziale, la CP_3 accumulava una ingente morosità.
[...]
Per tale ragione i Signori e Pt_1 Parte_1 intimavano alla lo sfratto per morosità del Controparte_3 summenzionato immobile e la citavano a comparire avanti al
Tribunale Civile di Roma, all'udienza dell' 11 marzo 2024, ore di rito, per sentir convalidare l'intimato sfratto ed emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni non corrisposti pari ad €. 34.350,00, nonché per i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi e spese di lite.
La si costituiva in giudizio, in data Controparte_3
06.03.2024, opponendosi allo convalida dello sfratto.
Non essendo stata fornita prova dell'effettuato pagamento delle morosità intimate e non ricorrendo i gravi motivi ostativi
2 il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667
e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti. Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull'obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i competenti organismi, depositava agli atti di causa il verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
Nel verbale della giornata odierna parte attrice dichiara che l'immobile non è ancora stato riconsegnato.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La parte convenuta nella propria opposizione ha sollevato l'eccezione di carenza parziale di legittimazione attiva di parte intimante e la sussistenza di una proposta di acquisto dell'immobile oggetto del presente giudizio.
Entrambe queste eccezioni sono state respinte con l'ordinanza di mutamento del rito: “atteso che la parte intimata si è costituita e ha opposto eccezioni come dedotte in comparsa, nello specifico sollevando eccezione di carenza parziale di legittimazione attiva di parte intimante, che deve pregiudizialmente respingersi in quanto gli attori sono proprietari entrambi di una quota del 25% dell'immobile e pertanto di una quota complessiva dello stesso pari al 50%; la domanda riconvenzionale proposta verte in realtà su una circostanza non verificatesi né nell'an né nel quantum, ed è afferente alla mancata offerta ai conduttori dell'esercizio del diritto di prelazione dell'immobile oggetto del presente giudizio, violazione ancora non verificatasi in quanto l'immobile non è al momento stato oggetto di compravendita a terzi;
a tal proposito
3 parte convenuta “si dichiara disponibile ad esercitare il diritto di prelazione e quindi ad acquistare l'immobile condotto in locazione al prezzo di euro 250.000,00 oltre al pagamento della morosità pregressa di euro 34.000,00 ad espressa condizione che l'Istituto bancario interpellato eroghi il mutuo.”, rimanendo per altro dubbia la circostanza che, al pari di quanto accade per la compravendita di immobili degli Enti Pubblici, il conduttore non decada dal diritto di prelazione per l'acquisto dell'immobile qualora sia moroso”
Pertanto l'opposizione di parte convenuta deve essere respinta perché infondata in fatto ed in diritto e del tutto sfornita di supporti probatori in relazione alle asserzioni sostenute.
Alla luce delle esposte considerazioni la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata
4 nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
5 L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, nel giudizio instaurato da
[...] ai danni di Parte_1 CP_3
38 , in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad
6 oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Roma, Viale della Marina n. 41, confermando l'ordinanza di rilascio emessa in corso di causa;
condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 34.350,00 alla data dell'intimazione (ammontando ciascun canone ad euro 2.700,00), oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in Euro 350,00 per esborsi, ed Euro 3.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 17/04/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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