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REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela Caiffa,
all'udienza del 14.10.2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e delle contestuali motivazioni,
la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 18336 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto
“intimazione di sfratto per morosità – uso diverso” pendente tra
Opera Pia Stabilimenti Spagnoli in Italia (c.f. ), in persona P.IVA_1
di , quale Ambasciatrice di Spagna presso la Parte_1
Santa Sede nonché legale rappresentante pro-tempore dell'Ente,
elettivamente domiciliata in Roma Viale Angelico 38 presso lo studio dell'Avv. Carlo de Marchis Gomez che la rappresenta e difende giusta procura generale alle liti in atti
- Attrice –
e
(P.Iva in persona del legale rappresentante CP_1 P.IVA_2
pro – tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Leonardo Pighin ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Latina, località Borgo
Montello, Strada Minturnae n. 171, giusta procura in atti
- Convenuta –
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Conclusioni: come in atti
Motivi della Decisione


1. I fatti controversi.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato alla la parte attrice in CP_1
epigrafe chiedeva la convalida dello sfratto per morosità dell'immobile sito in Roma Piazza Madama, 3 – P. Terra con estremi catastali identificati dal foglio 485, subalterno 3, particella numeratore 344, categoria C/1 ed esponeva al Tribunale che:
era proprietaria del detto immobile concesso in locazione alla CP_1
in persona del legale rappresentante pro – tempore, ad uso diverso
[...]
dall'abitazione, in virtù di contratto di locazione sottoscritto in data 15
aprile 2013, regolarmente registrato;

le parti pattuivano che “(…) il canone deve essere pagato in n. 12 rate mensili anticipate di € 1.400,00 da corrispondersi entro i primi cinque giorni del mese (…) e che “(…) Tutti gli oneri accessori sono interamente a carico della parte conduttrice e, in particolare, le spese relative al consumo di acqua, che si indica in € 9,94 mensili (…)”;
con lettera a.r. datata 19 dicembre 2022 la società conduttrice comunicava all'Ente proprietario di aver effettuato un affitto di azienda con la ditta “Diveroli Daniel” dichiarando, altresì, che il pagamento dei canoni di locazione sarebbe rimasto a carico della stessa società
intestataria del contratto di locazione de quo;

con contratto di affitto di ramo di azienda, registrato in data 2 maggio
2024, la Società conduttrice effettuava un ulteriore affitto di azienda con la società “Mancini Market s.r.l.s.” continuando a farsi carico del pagamento dei canoni di locazione del contratto de quo;

la Società conduttrice era morosa per il mancato versamento alla
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locatrice della complessiva somma di € 21.116,38 dal dicembre 2019 al dicembre 2024, per canoni ed oneri accessori.
Concludeva per la convalida di sfratto e per l'emissione di decreto ingiuntivo;
in caso di opposizione, la pronuncia di ordinanza di rilascio;
il tutto, con il favore delle spese di lite.
All'udienza di convalida, compariva il legale rappresentante della dichiarando il versamento di somme e formulando proposta CP_1
conciliativa non accettata dalla parte intimante, per poi eccepire l'esistenza di un accordo di riduzione del canone di locazione con la locatrice ed opporsi alla convalida di sfratto
Veniva ordinato il rilascio e disposto il mutamento del rito, con termine per la notifica dell'ordinanza e per il deposito di memorie integrative e documenti.
Parte attrice, con le proprie memorie integrative chiedeva “- di
confermare l'ordinanza di rilascio emessa in data 15 aprile 2025; - di dichiarare la
risoluzione del contratto di locazione sottoscritto inter partes in data 15 aprile
2013, regolarmente registrato;
- di emettersi decreto ingiuntivo immediatamente
esecutivo per il pagamento dell'importo complessivo di € 25.628,58, a titolo di
canoni ed oneri pregressi, nonché per i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio
dell'immobile de quo;
”.
Si costituiva, oltre il termine perentorio per le memorie ex art. 426 c.p.c.,
la Società convenuta, chiedendo di “1) Sospendere in via cautelare inaudita
altera parte, la procedura di rilascio dell'immobile oggetto del presente giudizio,
sulla scorta dei presupposti di legge di cui all'Ordinanza resa dal Tribunale
Ordinario di Roma n. R.G. 29683/2020 del 27/08/20220, applicabili anche al caso
di specie;
2) Accertare il diritto della società a vedersi ridotto il CP_1
canone di locazione nella misura del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del
20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021, e per l'effetto non dichiarare risolto
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il contratto di locazione de quo, per inadempimento al pagamento dei canoni di
locazione della società 3) Accertare il diritto della società CP_1 CP_1
alla continuazione del rapporto locativo de quo, con revoca del
[...]
provvedimento di sfratto reso in data 15/04/2024 dal Tribunale Ordinario di
Roma;”
Veniva espletata la mediazione, come da verbale in atti.
La causa veniva decisa all'odierna udienza, dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione della sentenza.


2. merito della lite.
Preliminarmente, si ribadisce la tardività della costituzione della Società
convenuta per la fase di merito, avvenuta oltre il termine assegnato ex art. 426 c.p.c., quando già maturate le preclusioni assertive.
Al riguardo, si richiama per brevità l'ordinanza del 17.07.2025 e,
comunque, relativamente ai documenti allegati all'atto di costituzione, si evidenzia che gli stessi non appaiono funzionali alla decisione della controversia, per cui, anche sotto tale profilo, la produzione è
inammissibile.
Peraltro, essendo corrispondenza intercorsa in epoca assai precedente alla scadenza del termine fissato ex art. 426 c.p.c., poteva essere tempestivamente prodotta dalla Società convenuta.
Da ultimo, va fatto presente che, laddove proposta nel termine perentorio, per la domanda riconvenzionale di riduzione del canone di locazione, avrebbe dovuto essere formulata istanza ex art. 418 c.p.c., a pena di inammissibilità.
Detto ciò, la domanda risolutoria per grave inadempimento della
Società conduttrice va accolta, per quanto sin qui appresso.
Come è noto, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il
creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte
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del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è
gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito
dall'avvenuto adempimento” (v. Cass. S.U. n°13533.2001; Cass. n°15659.2011;
Cass. n°3373.2010; Cass. n°13674.2006; Cass. n°8615.2006; Cass.
n°2387.2004; Cass. n°9351.2007).
La parte attrice ha evaso l'onere probatorio che le incombeva,
producendo in atti il contratto intercorso con la Società convenuta,
debitamente registrato.
Tale documento dimostra, infatti, l'insorgenza e scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone mensile da versare in via anticipata entro il giorno 5 di ogni mese (v. art. 4), che si è dedotta inadempiuta da parte della conduttrice.
La convenuta ha sollevato eccezioni non meritevoli di accoglimento e,
comunque, non preclusive della pronuncia risolutoria invocata dalla parte attrice.
Quanto al pagamento del 13.12.2023, si è già detto che la creditrice-
locatrice aveva la facoltà di lecitamente imputarlo ad estinzione di mensilità diverse da quelle indicate insolute in citazione (v. in tal senso
Cass. n°4559.1983: “nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni,
scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo").
In ogni caso, anche a fronte del detto pagamento e del versamento della ulteriore somma di € 1.000,00, residuava una morosità ingente per canoni ed oneri intimati.
Ebbene, la conduttrice non può dirsi esente dalla responsabilità
contrattuale imputatagli dalla parte attrice, per aver sostenuto che tra le
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parti fosse intervenuto un accordo di riduzione del canone di locazione,
peraltro, all'esito del giudizio, non provato.
Visto il tempo trascorso, poi, perde di consistenza e rilevanza l'assunto che la morosità sarebbe stata conseguenza della grave pandemia da
Covid-19: peraltro, la morosità intimata risale ad epoca precedente
(dicembre 2019) al periodo emergenziale e si è protratta ben oltre gli eventuali effetti riflessi della pandemia.
In conseguenza, non v'è dubbio che l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto, non giustificato da qualsivoglia motivo giuridicamente apprezzabile, è fatto idoneo ad alterare l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore, costituente espressione del sinallagma contrattuale.
Rileva, poi, che la convenuta è rimasta inadempiente al CP_2
pagamento dei canoni scaduti nelle more del giudizio, così come dichiarato dalla parte attrice in sede di memorie integrative e nelle note conclusive.
In definitiva, deve pronunciarsi la risoluzione per inadempimento della
Società conduttrice del contratto inter partes, con conferma dell'ordinanza di rilascio del 15.04.2025.
Segue la condanna della Società convenuta al pagamento della somma di € 20.116,38 per canoni ed oneri intimati da dicembre 2019 a dicembre
2024 (già detratti € 1.000,00 versati all'udienza di convalida del 26.03.2025),
oltre mensilità successive fino al rilascio ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese della lite vengono regolate secondo soccombenza e liquidate secondo i parametri del DM n°147/2022, esclusa la fase istruttori non effettivamente svolta.
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Per Questi Motivi


il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie per quanto di ragione la domanda svolta, nell'atto introduttivo della lite, dalla Opera Pia Stabilimenti Spagnoli in Italia nei confronti della e, per l'effetto, dichiara il contratto di locazione CP_1
inerente all'immobile in Roma, via Piazza Madama, 3 – P. Terra con estremi catastali identificati dal foglio 485, subalterno 3, particella numeratore 344, categoria C/1, risolto per inadempimento grave della
Società conduttrice;

- conferma l'ordinanza di rilascio del 15.04.2025;
- condanna la Società convenuta al pagamento della somma di €
20.116,38 per canoni ed oneri intimati fino a dicembre 2024, oltre mensilità
successive fino al rilascio ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

- condanna la convenuta a rifondere, in favore della parte attrice, le spese di lite che liquida in € 194,30 per esborsi, € 2.547,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;

Roma, lì 14.10.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa

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