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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Siracusa
Seconda Sezione Civile
Il Giudice dott.ssa Concetta Maiore ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3901/2024 R.G. promossa da:
nato a [...] l'[...] (C.F. ) elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato a Siracusa in via Adda n. 33/A presso lo studio dell'avv. Giuseppe La Rocca che lo rappresenta e difende come da procura in atti
RICORRENTE
CONTRO
, nata a [...] il 21/07/1954 (C.F. Controparte_1
) elettivamente domiciliata a Siracusa in viale Santa Panagia n. 168 presso lo C.F._2 studio dell'avv. Bruno Leone che la rappresenta e difende come da procura in atti
RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione del contratto preliminare
Con decreto del 20 ottobre 2025, reso ai sensi dell'art. 127 ter, sulle conclusioni delle parti come in atti la causa veniva posta in decisione ai sensi dell'art. 189 cpc e decisa come da dispositivo che segue

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 decies cpc conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_1 premesso di aver stipulato contratto preliminare di compravendita in data 31/05/2024 avente ad oggetto lo stacco di terreno agricolo, sito in Siracusa, c.da Muraglia di Miele, riportato in Catasto, al foglio 35, particelle nn. 66, 67, 68 e 69 per il prezzo di vendita di €. 52.000,00, di cui aveva versato l'importo di euro 15.000,00 ad esclusivo titolo di caparra confirmatoria , per realizzare un'attività di campeggio di alto livello all'interno del quale edificare casette, deduceva che successivamente all'immissione nel possesso, durante i lavori di pulizia, aveva scoperto che, contrariamente a quanto rilevato in fase di trattative, non vi era alcuna servitù attiva di attingimento di acqua per l'irrigazione delle piante, come confermato dall'amministratore della trivella limitrofa, né alcuna fornitura di energia elettrica, e di aver quindi nel frattempo formulato espressa riduzione del prezzo convenuto.
Deduceva altresì che innanzi al silenzio di controparte aveva provveduto a fare ispezione ipotecaria scoprendo che le particelle del terreno in questione erano state per ben 3 volte gravate da concessioni 2
edilizie rilasciate dal Comune di Siracusa che rendevano pertanto il terreno privo di capacità edificatoria necessaria al proprio scopo, riducendone l'indice di edificabilità; deduceva ancora che era stato accertato che sulle particelle nn. 66 e 68 esisteva anche una servitù inamovibile e perpetua di elettrodotto in cavo interrato, cabina elettrica e passaggio carrabile, costituita, con atto pubblico del 26/07/2023, in favore della in forza del quale l'odierna resistente si era Parte_2 obbligata a trasferire agli eventuali acquirenti del terreno tale servitù passiva facendone menzione nell'atto traslativo o costitutivo del diritto reale, che tuttavia non era stato menzionato nell'atto oggetto di causa.
Tanto premesso, evidenziate le false dichiarazioni contenute nel preliminare, lamentava l'inadempimento assoluto della promittente venditrice, di cui chiedeva l'accertamento, e quindi, il proprio diritto a recedere dal contratto e ad esigere il doppio della caparra versata pari alla somma di €. 30.000,00 e per l'effetto condannarla al relativo pagamento oltre ad interessi legali maturati e maturandi fino al pagamento. Con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio contestando la fondatezza della domanda di cui Controparte_1 chiedeva il rigetto.
Deduceva in particolare che i presunti vizi, asseritamente ritenuti occulti, erano stati tutti regolarmente trascritti da anni nei registri immobiliari e comunque dichiarati al momento della stipula del contratto preliminare e che pertanto era onere del promissario acquirente procedere con le opportune verifiche sulla situazione dell'immobile prima ancora di impegnarsi nell'acquisto.
Rilevava che in ogni caso la attrice era pienamente consapevole che l'attività di campeggio che intendeva realizzare era di fatto incompatibile con la destinazione agricola imposta all'area dal PRG
Siracusa.
Deduceva quindi l'inapplicabilità degli artt. 1489 ss. c.c. chiarendo che controparte si era vincolata all'acquisto accettando le trascrizioni gravanti sul bene al momento della sottoscrizione del preliminare e dunque, accettando l'esistenza delle cessioni di cubatura trascritte nel 2007 e nel 2012 nonché la servitù passiva di elettrodotto trascritta nel 2013, sia accettando le circostanze relative all'approvvigionamento idrico e di energia elettrica, la cui mancanza era chiaramente evincibile dallo stato di fatto, per come risultava dalla clausola contrattuale nella quale si era pattuito che il bene era stato promesso in vendita con tutte le servitù attive e passive nascenti da titoli legalmente trascritti e che nessuna rilevanza avevano le chat intercorse con , soggetto che non era parte Controparte_2 contrattuale del rapporto.
Tanto premesso chiedeva rigettare le domande propose e, in via riconvenzionale dichiarare che il contratto preliminare di vendita immobiliare si era risolto per esclusiva responsabilità contrattuale da 3
inadempimento del ricorrente e, per l'effetto, accertare e dichiarare il proprio diritto di incamerare l'importo ricevuto a titolo di caparre confirmatoria.
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La domanda del ricorrente è fondata e va accolta per le ragioni di seguito espresse. Pa Chiede PI accertarsi l'inadempimento della promittente venditrice e, quindi, il proprio Pt_1 diritto a recedere dal contratto e ad esigere il doppio della caparra versata, assumendo la non rispondenza al vero delle dichiarazioni del promittente venditore in ordine allo stacco di terreno agricolo, sito in Siracusa, c.da Muraglia di Miele, riportato in Catasto, al foglio 35, particelle nn. 66,
67, 68 e 69.
In particolare, deduce il ricorrente di aver avuto conoscenza solo dopo la stipula del preliminare, della ridotta capacità edificatoria del terreno, in conseguenza della cessione della capacità edificatoria per altri fabbricati, come da concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Siracusa n. 214/2007, n.
143/2012 e n. 369/2012, oltre che dell'esistenza di una servitù perpetua di elettrodotto in cavo interrato in favore della e della carenza di fornitura di energia elettrica e di Parte_2 approvvigionamento idrico, invece promesse.
Ai fini della decisione si impone il richiamo alla disciplina dell'art. 1489 c.c. norma che consente al compratore, nell'ipotesi in cui la cosa sia gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento, non dichiarati nel contratto e di cui non abbia avuto conoscenza, di domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480 c.c.
Tale garanzia posta a tutela delle ragioni dell'acquirente riguarda diverse tipologie di pesi, siano essi di natura privatistica o di carattere pubblicistico, e richiede l'accertamento della esistenza sul bene oggetto del contratto della diminuzione della concreta possibilità per il compratore di poterne godere pienamente e liberamente tenuto conto della sua destinazione.
Si richiede poi la non apparenza del peso sul bene, ovvero che la stessa non si esplichi mediante opere visibili e permanenti, individuabili con l'ordinaria diligenza, e la non conoscibilità del compratore, la cui prova incombe sul venditore.
Dirimente senz'altro nel configurare la responsabilità del venditore è l'effetto prodotto dalla dichiarazione resa in sede di stipula del contratto da parte dello stesso con la quale costui garantisce l'immobile libero da oneri, o diritti reali e personali di godimento.
Sul punto è fermo l'orientamento del Supremo Collegio secondo cui ( così Cass. Civ. 5062/2025).
“ l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria 4
al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza”
Il tutto in conformità al fatto che l'art. 1489 c.c. prevede un onere di dichiarazione da parte del venditore e non un onere di indagine del compratore, al quale quindi può farsi carico dell'omissione di indagini, in correlazione con l'obbligo di comportamento secondo buona fede, unicamente quando la stessa sia imposta da una dichiarazione, anche indiretta del venditore.
Tanto premesso, quanto al caso di specie va rilevato che il promittente venditore, sebbene onerato, non ha fornito né chiesto di fornire la prova liberatoria, volta a dimostrare che la servitù passiva era conosciuta da “parte del ricorrente prima della stipula del preliminare “limitandosi solo labialmente a tale deduzione difensiva che non è in grado di per sé, alla luce del richiamato condivisibile indirizzo giurisprudenziale, a scagionarlo ai sensi dell'art. 1218 c.c.
Invero, a fronte delle espressioni indicate ivi indicate, volte ad evidenziare che l'immobile risultava libero da pesi e oneri, si osserva che non è stata fornita prova in ordine alla presenza di opere visibili e permanenti chiaramente destinate al loro esercizio, la cui evidenza fisica avrebbe consentito in base al criterio di ordinaria diligenza.
In definitiva in conformità al citato orientamento giurisprudenziale, a fronte della inequivoca dichiarazione resa dal venditore laddove afferma in sede di stipula del contratto che “ l'immobile è libero da pesi o oneri e che l'immobile risulta venduto nello stato di fatto in cui si trova (…) della situazione dei luoghi e della situazione dei luoghi e da titoli legalmente trascritti” a nulla rileva l'invocata trascrizione negli appositi registri immobiliari della servitù che in quanto non apparente
(tale per le caratteristiche che la contraddistinguono) come tempestivamente affermato dal ricorrente senza contestazione ex adverso è quindi senza dubbio inidonea ad escludere, in assenza di ulteriori elementi, la responsabilità del venditore .
Né a conclusioni diverse può giungersi invocando la clausola, anch'essa contenuta nel preliminare, in cui si afferma che l'immobile “…..viene venduto con tutte le sue accessioni, pertinenze, servitù attive e passive, nascenti dallo stato di fatto” trattandosi di indicazioni la cui generica formulazione non consente di dimostrare l'effettiva conoscenza del promissario compratore né tanto meno di ritenere soddisfatto l'obbligo di indicarne l'esistenza in seno al contratto. 5
Ugualmente significativa al fine di evidenziare l'inadempimento del promittente venditore deve ritenersi l'accertamento, avvenuto successivamente alla stipula del preliminare, della avvenuta cessione della cubatura del terreno in favore di altre particelle e quindi della ridotta capacità edificatoria.
Non vi è dubbio infatti che trattasi di circostanze sottaciute dal venditore , correlate ad un atto rivo di conoscibilità erga omnes quale è la concessione edificatoria relativa peraltro ad altro bene, atto le cui caratteristiche fanno si che la conoscenza possa essere presunta in capo al proprietario del bene ma non anche da parte del promissario compratore, che quindi deve ritenersi anche in ordine a tale profilo responsabile nei confronti dell'odierno ricorrente ai sensi dell'art. 1489 c.c..
Né infine risulta provata la conoscenza da parte dell'acquirente dell'altro requisito, ovverosia la mancanza di approvvigionamento idrico ed elettrico promesso, considerata peraltro la riproduzione fotografica del contenitore atto ad ospitare il contenitore della luce, che ragionevolmente ha indotto ad escluderla da parte del ricorrente.
Per quanto sopra risulta ampiamente provato l'inadempimento del promittente venditore, il quale ha promesso in vendita un bene privo delle qualità e delle caratteristiche in precedenza evidenziate.
Conseguentemente va dichiarata la risoluzione del contratto preliminare stipulato come in atti e per l'effetto accertato il diritto, ex art. 1385 comma 2 c.c. del promittente acquirente a ricevere il doppio della caparra versata, condannandosi al pagamento in favore del ricorrente Controparte_1 della somma di euro 30.000,00 oltre interessi legali dalla data della domanda fino all'effettivo saldo.
Le spese di giustizia seguono il principio della soccombenza e poste a carico della , CP_1 liquidandosi ex D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 147/2022 come da dispositivo che segue, avuto riguardo al valore della causa ( scaglione da 26.000) , media.

P.Q.M.


Il giudice del Tribunale di Siracusa, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n.
3901/2024, in accoglimento della domanda promossa da dichiara risolto il contratto Parte_1 preliminare concluso in data 31/05/2024 con e condanna quest'ultima al Controparte_1 pagamento in favore del della somma di €. 30.000,00, oltre agli interessi legali dalla data Pt_1 della domanda sino al saldo effettivo;

Condanna al rimborso delle spese di lite in favore di che si Controparte_1 Parte_1 liquidano complessivamente in €. 7.052,00 oltre spese generali (15%) iva e c.p.a. come per legge.
Siracusa 29 ottobre 2025 Il Giudice
Dott.ssa Concetta Maiore