Rg. 1213 /2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di CUNEO
Nella persona del dott. Luca Staricco ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile iscritta al rg n° 1213 /2025 promossa da
Cf. Parte_1 P.IVA_1
Avv. LEONE ALBERTO Attore
Contro
C.f Controparte_1 C.F._1
Convenuto Contumace

CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come in atti. In fatto
Con ricorso ex art. 447 cpc la Parte_1
C.F. e P.IVA – in persona del Presidente del Consiglio di P.IVA_1
Amministrazione e Legale Rappresentante pro tempore chiamava Parte_2
in giudizio al fine di far dichiarare Controparte_1
l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione dell' 1.09.2019 a causa dei gravi e plurimi inadempimenti del conduttore, avvalendosi della clausola risolutiva espressa dell'art. 14, oltre che per sentir condannare quest'ultimo al rilascio immediato dell'immobile sito in Genola, (CN), Via Garetta n. 6, libero da cose e/o persone, e al pagamento dei canoni insoluti, maggiorati degli interessi moratori ex art. 5 del D.lgs.
1 n. 231/2002, da calcolarsi dal giorno successivo delle singole scadenze sino all'effettivo rilascio, nonché dei canoni locatizi a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre oneri, servizi accessori ed interessi.
All'udienza del 23/09/2025 verificate le notifiche, preso atto dell'esito negativo della mediazione obbligatoria e ritenuta la causa matura, questo giudice dichiarava la contumacia della parte convenuta e fissava udienza di discussione a trattazione scritta con termine note sino al 28 ottobre.
Parte attrice con le note deposita il 24/10/025 così concludeva: ““Voglia l'Ecc.mo
Tribunale di Cuneo
- respinta ogni eventuale domanda contraria, istanza, eccezione e deduzione anche in via istruttoria ed incidentale;

- previa ogni necessaria declaratoria in rito e nel merito
Nel merito in Via principale:
Accertate le violazioni degli artt. 12 e 13 del contratto di Locazione del 1.09.2019, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto per gravi inadempimenti del
Conduttore, in applicazione della clausola risolutiva espressa ex art. 14 del predetto contratto e, conseguentemente, condannare il Conduttore all'immediato rilascio dell'immobile sito in Genola, (CN), Via Garetta n. 6, libero da cose e/o persone;

Sempre Nel merito in Via principale:
Accertato l'inadempimento del Conduttore nel versamento dei canoni locatizi, condannare il Conduttore all'immediato pagamento dei canoni insoluti per un importo di €.10.257,45 maturati sino a maggio 2025, importo maggiorato altresì dagli interessi moratori ex art. 5 del D.lgs. n. 231/2002, calcolati dal giorno successivo delle singole scadenze sino all'effettivo saldo, nonché al pagamento dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre oneri, servizi accessori ed interessi.
Col favore delle spese ed onorari di giudizio.
Con sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.”
2 La causa veniva quindi decisa.
In diritto

Occorre premettere che per granitico orientamento della cassazione il creditore ha l'onere di provare il titolo e di allegare l'inadempimento; spetta invece al debitore dare prova dell'esatto adempimento. Infatti, la Cassazione Civile sez. Un., 30 ottobre 2001,
n. 13533 ha affermato: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.
(Nell'affermare il principio di diritto che precede, le SS. UU. della Corte hanno ulteriormente precisato che esso trova un limite nell'ipotesi di inadempimento delle obbligazioni negative, nel qual caso la prova dell'inadempimento stesso è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento e non per la risoluzione o il risarcimento).”
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Dagli atti emerge
- che in data 1.09.2019 oncedeva Parte_1
in locazione a una porzione di Controparte_1
fabbricato, con relativa area di pertinenza, a piano terra, facente parte dell'immobile sito nel Comune di Genola (CN), in Via Garetta n. 6 ed identificato con i seguenti dati catastali: foglio 2, particella 16, subalterno 17, categoria C/3 e rendita catastale di Euro
829,84; la durata del suddetto contratto era stata fissata in anni sei, per il periodo intercorrente tra l'1.09.2019 e il 31.08.2025, con rinnovo automatico alla data della prima scadenza, ad un canone annuale di €.9.600, oltre IVA di legge, da corrispondersi in rate eguali mensili anticipate di €.800,00, oltre IVA di legge, ciascuna, scadenti entro il giorno dieci di ogni mese;

- che il suddetto canone, in applicazione degli artt. 7 e 18 del contratto, veniva aggiornato annualmente in base all'indice ISTAT e alle spese, ripartite al 50% tra le parti, di registrazione del contratto di locazione del 2019
-che il contratto di locazione ad uso non abitativo all'art. 12 prevedeva l'obbligo del conduttore “... stipulare e mantenere attiva, per tutta la durata del Contratto e degli eventuali rinnovi, una polizza di assicurazione per la totalità della costruzione al suo valore di ricostruzione a nuovo contro l'incendio, esplosione, temporale, uragano, furto, richiesta di rimborso danni da parte di terzi per incendio ed esplosione e responsabilità civile in caso di danni causati a terzi e per ogni causa di danno e rischio derivanti dall'utilizzo dell'LE, rilasciata da primaria compagnia di assicurazione”;
-che l'art. 13 del contratto stabiliva a garanzia di tutte le obbligazioni assunte il deposito cauzionale, a carico del conduttore, di una garanzia fideiussoria per l'importo di €.4.800,00 corrispondente a sei mensilità, munita di clausola “a prima richiesta” - escutibile in caso di opposizione del conduttore - rilasciata da primario istituto di credito a favore del locatore ed utilizzabile per la copertura di eventuali canoni non pagati e/o per il risarcimento danni da ritardata riconsegna, anche a titolo di penale, e
4 per gli eventuali danni che l'LE avrebbe presentato al momento della riconsegna;

-che l'art. 14 del contratto di locazione, rubricato “Clausola risolutiva espressa”, disciplinava espressamente che, per espresso accordo tra le Parti, l'inosservanza e la violazione di una soltanto delle clausole pattuite, ed in particolare la “f) mancata esibizione da parte del Conduttore della polizza di cui all'articolo 12, trascorsi 30
(trenta) giorni dalla richiesta del Locatore” nonché la “g) mancata esibizione da parte del Conduttore della garanzia fideiussoria od assegno bancario di cui all'articolo 13, trascorsi 30 (trenta) giorni dalla richiesta del Locatore”, avrebbe dato al Locatore la
“facoltà di avvalersi della presente clausola risolutiva espressa, senza occorrenza di diffida o di speciale costituzione in mora, mediante semplice comunicazione scritta inviata al Conduttore a mezzo lettera raccomandata a.r. con la quale dichiari che intende avvalersi di tale facoltà e di ritenere risolto di diritto il presente contratto ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., per fatto o colpa del Conduttore”;

Parte attrice ha allegato e provato documentalmente :
-che durante l'esecuzione del contratto Controparte_1
non ha mai adempiuto né all'obbligazione della stipula della polizza assicurativa, né all'obbligazione della prestazione del deposito cauzionale;
nonostante che con lettera raccomandata del 25.02.2025 - ricevuta dal Conduttore 27.02.2025 - sia stata chiesta l'esibizione e/o la consegna in copia, entro 30 giorni dalla ricezione, della Polizza
Assicurativa di cui all'art. 12 del contratto, nonché della Garanzia Fideiussoria di cui all'art. 13 del contratto;
nonostante con riscontro del 25.03.2025 – ricevuto dal locatore il 27.03.2025 – il conduttore precisasse che per la Polizza aveva interessato la compagnia di Assicurazione Zurich presso l'agenzia di Alba e, nello specifico, l'agente
, rassicurando altresì di essere “in attesa di ricevere la copia” della Testimone_1
predetta senza, tuttavia, fare alcun riferimento in merito al deposito cauzionale di cui all'art. 13 del contratto;

- che stante la persistenza degli inadempimenti, con lettera raccomandata del
9.04.2025 - perfezionata per compiuta giacenza il 13.05.2025 - CEMENTAL DI 5 definitivamente esprimeva l'intenzione di Parte_1
avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 14, con risoluzione del contratto di locazione e richiesta alla di Controparte_1
consegnare l'immobile libero da cose e/o persone entro 30 giorni;

- che il conduttore risultava anche inadempiente rispetto a quanto previsto art. 6 del contratto, rubricato “Canone di Locazione”, avendo egli maturato, sino maggio 2025, canoni locatizi insoluti per l'€.10.257,45, riconosciuti dallo stesso conduttore, almeno per quelli maturati al 2021, come da email del novembre dello stesso anno, allegata dove lo stesso dichiara: “E' certa l'intenzione di saldare il debito però preferisco essere assistito dal mio legale”; debito che con diversi solleciti era già stato contestato al conduttore come da corrispondenza allegata ed oggetto di parziali pagamenti tardivi;

- che con raccomandata del 9 aprile 2025 ha comunicato al conduttore di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa con richiesta di risoluzione e rilascio dell'immobile;
- che nonostante i solleciti l'immobile è ancora occupato;

Quanto documentalmente presente agli atti e sopra riportato, fonda la domanda di parte attrice che ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto.
La Cassazione ha affermato che la pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti [cfr. Cass. civ., sez. 6 – 3, ordinanza n. 29301 del 12/11/2019]. E ancora ha anche precisato che, in tema di contratti, la condizione risolutiva postula che le parti subordinino la risoluzione del contratto, o di un singolo patto, ad un evento, futuro ed incerto, il cui verificarsi priva di effetti il negozio "ab origine", laddove, invece, con la clausola risolutiva espressa, le stesse prevedono lo scioglimento del contratto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o lo sia secondo modalità diverse da quelle prestabilite, sicché la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di
6 provare la gravità dell'inadempimento della controparte [cfr. Cass. civ., sez. II, sentenza n. 20854 del 2/10/2014]. Per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto;
in tale ultimo caso, pertanto, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa [Cass. civ., sez. 2 -, ordinanza n. 32681 del 12/12/2019].
Risulta quindi legittimamente operante la clausola di cui al punto 14 del contratto , individuando la stessa in modo specifico a quali obbligazioni essa si riferisca di cui ai punti 12 e 13 del contratto, essendo stata manifestata la volontà di avvalersene e non potendo più consentito al conduttore di adempiere. (cfr. Cass. civ., sez. III, sentenza n. 13248 del 31/5/2010)
Analoghe conclusioni per le ulteriori violazioni contrattuali riguardo al rispetto dell'obbligo di versare quanto pattuito a titolo di canone , 800 euro mensili oltre iva, con un accumulo di debito pari a 10.257,45, e conseguentemente l'attivazione dell'altra clausola risolutiva richiamata nell'art. 6 del contratto che recita: “ Il mancato pagamento del canone e degli eventuali oneri accessori decorso il termine di 20 (venti) giorni dalla scadenza di ciascuna rata, produrrà la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., previa diffida scritta da inviarsi al Conduttore a mezzo di raccomandata A/R rimasta senza esito trascorsi 15 (quindici) giorni dal suo ricevimento .”
Alla luce di quanto sopra deve pertanto ritenersi pienamente operativa la clausola risolutiva espressa e accoglibile la domanda dell'attore di risoluzione del contratto per la violazione di quanto previsto dai punti 6-12 e 13 del contratto.
7 Comunque, sono da considerare gravi gli inadempimenti del conduttore anche ai sensi art. 1455 cc in ragione del tempo trascorso, dell'ammontare dei canoni insoluti, del mancato riscontro ai numerosi solleciti.
D'altra parte, il convenuto non ha provato che l'inadempimento contrattuale, così come previsto dall'art 1218 cc, è avvenuto per cause a lui non imputabili restando anche assente in sede di mediazione e contumace nel presente procedimento.
Conclusioni
In ragione di quanto sopra deve ritenersi risolto il contratto intercorso tra le parti a partire dal momento in cui il locatore ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, che nel caso di specie è avvenuto con la raccomandata del
09/04/2025, con rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose.
Deve essere altresì accolta la domanda di versamento dei canoni dovuti per i periodi sopra meglio specificati con applicazione degli interessi moratori di cui alla legge
231/02 calcolati dal giorno successivo di ogni singola scadenza sino all'effettivo saldo in ragione di quanto indicato nel punto 6 del contratto e per il fatto che, come ha specificato al Cassazione 531/019, nella nozione di transazione, di ispirazione comunitaria, devono essere ricomprese tutte le prestazioni di servizio comprese le locazioni. Oltre, ai sensi art. 1591 cc, ai canoni e interessi sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Segue la condanna al pagamento delle spese processuali che si liquidano, secondo i parametri medi dello scaglione da 5.201,000a 26.000,00 euro riconosciute tutte le fasi, in euro 5.077,0 per onorari, oltre esborsi, spese di mediazione, spese generali iva e cpa.
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PQM


il Tribunale definitivamente pronunciando:
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 01/09/2019 intercorso tra le parti relativo all'immobile sito in sito nel Comune di Genola (CN), in Via Garetta n.
6 e identificato con i seguenti dati catastali: foglio 2, particella 16, subalterno 17, categoria C/3 e rendita catastale di euro 829,84 con immediato rilascio dello stesso libero da persone e cose;

-condanna parte convenuta al pagamento dei canoni insoluti per un importo di
€.10.257,45 maturati sino a maggio 2025, importo maggiorato altresì dagli interessi moratori ex art. 5 del D.lgs. n. 231/2002, calcolati dal giorno successivo delle singole scadenze sino all'effettivo saldo, nonché al pagamento dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre oneri, servizi accessori ed interessi;

- segue la condanna alle spese del procedimento che si liquidano in euro 5.077,0 per onorari, oltre esborsi, spese di mediazione, spese generali iva e cpa.

Cuneo 08/11/2025
Il Giudice
Dott. Luca Staricco
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