N. R.G. 1795/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Reggio Calabria, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Lucia Delfino, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile, iscritta al n. 1795/2020 R.G., introitata per la decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., con l'ordinanza del 14 luglio 2025,
promossa da
(C.F. ), nata a [...] il Parte_1 C.F._1
08.08.1936; (C.F. ), nata a Parte_2 C.F._2
Reggio Calabria il 21.01.1959; (C.F. ), Parte_3 C.F._3 nato a [...] il [...]; (C.F. Parte_4
), nato a [...] il [...], rappresentati e difesi C.F._4 dall'avv. NN RI NE;

(attori) contro
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore amministratore avv. rappresentato e difeso Controparte_2 dall'avv. Giovanni Laganà;
(C.F. ), nata a [...] il [...], Parte_5 C.F._5
(C.F. ), nata a [...] il Parte_6 C.F._6
pagina 1 di 11 14.02.1946 e (C.F. , nato a [...] Parte_7 C.F._7 il 29.11.1943, rappresentati e difesi dall'avv. Santo Delfino;

(convenuti)
(C.F. ), nata a [...] il Controparte_3 C.F._8
13.12.1959, (C.F. ), nata a Controparte_4 C.F._9
AN (RC) il 23.09.1939 e (C.F. Controparte_5
), nata a [...] il [...], tutte rappresentate e C.F._10 difese dall'avv. Antonia Laface;

(convenute)
(C.F. ), nato a [...] il [...]; Controparte_6 C.F._11
(C.F. ), nata a [...] Controparte_7 C.F._12
Calabria il 03.09.1960;
(convenuti contumaci) nonché nei confronti di
(C.F. ), nato a [...] il [...], CP_8 C.F._13 rappresentato e difeso dall'avv. NN RI NE;

(convenuto proponente domanda riconvenzionale/ trasversale)
Oggetto: usucapione.
Concisa esposizione dei fatti e delle ragioni della decisione


1. Sulle domande ed eccezioni delle parti.
Con atto di citazione regolarmente notificato, i sig.ri Parte_1 [...]
, e convenivano in giudizio Parte_2 Parte_3 Parte_4 il sito in alla via Friuli n. 5, nonché i singoli Controparte_1 Controparte_1 condomini, chiedendo che fosse accertato e dichiarato l'intervenuto acquisto per pagina 2 di 11 usucapione dell'immobile censito nel Catasto Fabbricati alla sezione RC, foglio 122, particella 720, subalterno 2.
Gli attori esponevano di essere proprietari di singole unità immobiliari facenti parte del e che l'originaria , costituita in Controparte_1 Controparte_9
in data 02.03.1950 con atto per notaio aveva realizzato, in Controparte_1 Per_1 forza della concessione edilizia n. 352 del 12.07.1951, un maggior fabbricato insistente sulla particella catastale n. 292 del foglio di mappa 122 del Comune di , i Controparte_1 cui lavori erano stati ultimati e collaudati in data 28.11.1961; che il loro dante causa,
, aveva successivamente edificato, in forza della licenza edilizia n. 284 CP_10 dell'11.05.1968 e del nulla osta n. 9768 del 09.05.1975 rilasciato dal Genio Civile, un corpo di fabbrica in ampliamento e in aderenza al fabbricato condominiale preesistente, poi accatastato nei subalterni 2 e 3 della particella 720; che l'ampliamento realizzato dal loro dante, , in aderenza all'abitazione era sempre rimasto nella sua CP_10 disponibilità esclusiva e dei suoi familiari.
Con comparsa di costituzione “con riconvenzionale”, depositata in data 12.10.2020, si costituiva in giudizio , il quale, riconosceva il possesso dei sig.ri e CP_8 Pt_1
e il loro acquisto della proprietà del sub 2 a titolo di usucapione, spiegando, Pt_2 altresì, domanda riconvenzionale, nei loro confronti e di tutti i condomini, del lastrico solare identificato al subalterno 3 della particella 720. A sostegno della propria domanda di usucapione allegava:
- di essere proprietario dell'appartamento soprastante quello degli odierni attori, nonché possessore esclusivo del terrazzo sovrastante l'usucapenda stanza dei Parte_8
, identificato catastalmente nella censuaria dei fabbricati di al
[...] Controparte_1 foglio di mappa 122 particella 720 sub. 3 con categoria F/5;
- di avere acquistato l'appartamento con annesso lastrico solare nell'anno 2014 (come da atto di compravendita, allegato 3) dall'alienante notaio , il quale ne Persona_2 era, a sua volta, proprietario dal 1984 e che nell'atto di compravendita il bene oggetto pagina 3 di 11 della domanda è così testualmente descritto: “terrazzino a livello di uso esclusivo del suddetto appartamento e al quale soltanto dallo stesso si accede”.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 27 ottobre 2020, si costituivano in giudizio sig.ri Parte_7 Parte_6 Parte_5 contestando i presupposti delle domandate usucapioni;
in particolare, deducevano che la nuova costruzione in ampliamento era stata considerata condominiale ed accatastata come tale nel 2017 a nome di tutti i condomini;
che questi ultimi avevano sempre sostenuto gli oneri economici di manutenzione sulla intera struttura condominiale, essendo avvenuta solo nel 2017 la revisione dei millesimi;
che la disponibilità degli attori del bene comune aveva natura di detenzione qualificata e non di possesso utile ad usucapionem e che gli stessi non avevano posto in essere l'interversio possessionis.
In data 31 ottobre 2020, si costituiva il chiedendo di respingere la Controparte_1 domanda attrice – al pari di quella spinta in via riconvenzionale – perché infondata, sostenendo che “la presunzione di condominialità di una porzione immobiliare, rientrante nel campo di applicazione dell'art. 1117 c.c., può essere vinta, dal singolo condomino, solo in ragione di un titolo originario che esplicitamente gliene attribuisca la proprietà esclusiva, oppure qualora lo stesso dimostri di averla comunque acquisita mediante usucapione”.
Infine, con comparsa depositata in data 1.11.2020 si costituivano le sig.re
[...]
e dichiarando che “sia per la CP_11 Controparte_4 Controparte_5 stanza di cui i sig.ri chiedono usucapione sia per il terrazzo di uso Parte_8 esclusivo del IG. , nessuno nel condominio ha mai contestato l'esclusiva CP_8 disponibilità e possesso, riconoscendoli da sempre come proprietari rispettivamente del vano cucina e bagno per i sig.ri e del terrazzo per il sig. e Parte_9 CP_8 che “Mai nessun condomino ha sostenuto alcuna spesa per queste due unità immobiliari
e gli allacci sono quelli delle abitazioni e sia luce che acqua. Nessuno Pt_2 CP_8 dei condomini ha mai sostenuto alcuna spesa di manutenzione, perché è sempre stato di dominio pubblico che la stanza è stata costruita e pagata dal marito della sig,ra Pt_1
pagina 4 di 11 e padre dei e che il sovrastante terrazzino era del notaio prima e del Pt_2 Per_2 dopo”. CP_8
All'udienza del 02.11.2020, veniva dichiarata la contumacia dei sig.ri CP_6
e , regolarmente citati e non comparsi.
[...] Controparte_7
La causa veniva istruita a mezzo prove documentali ed era, altresì, disposta consulenza tecnica d'ufficio.
Con ordinanza del 10.11.2021, il Giudice dichiarava l'interruzione del processo in ragione della sopravvenuta cancellazione dall'Albo del difensore di parte attrice.
Riassunta la causa ed espletata la consulenza tecnica d'ufficio, le parti precisavano le conclusioni con note di trattazione scritta e la causa veniva trattenuta in decisione con ordinanza del 14.07.2025.


2. Sulle domande di usucapione.
La domanda di usucapione proposta da , Parte_1 Parte_2
e è fondata e merita, pertanto, accoglimento. Parte_3 Parte_4
È, parimenti, fondata la domanda di usucapione proposta da per le CP_8 ragioni di seguito esposte.
Dalla relazione tecnica redatta dal CTU, ing. emerge che: Per_3 realizzato dagli attori (vedi foto n. 3) è stato realizzato sul relitto di suolo comunale identificato nella “proposta di concessione relitti a ditte diverse datata marzo 1955” ed assegnato alla . Successivamente i IG.ri , Controparte_9 CP_10 Per_4 ed eredi del IG. , richiedono ed ottengono la licenza di
[...] Persona_5 costruzione per la realizzazione di un fabbricato in c.a. a quattro piani f.t. e si fanno carico delle imposte scaturite a seguito della dichiarazione di “alienazione o utilizzazione di a scopo edificatorio di aree fabbricabili”. Il progetto assentito con la licenza edilizia, rilasciata ai IG.ri , e Persona_4 Persona_5 CP_10
prevedeva la realizzazione di un corpo di fabbrica in ampliamento a quattro
[...] piani f.t. Ne sono stati costruiti solo due da parte del IG. il piano terra, CP_10
pagina 5 di 11 destinato a portico per l'accesso alla corte esterna condominiale, ed il piano primo (2°
f.t.), quest'ultimo oggetto di (n.d.r. domanda di) usucapione dai IG.ri Parte_10 così come la copertura (lastrico solare) del primo piano che è oggetto di (n.d.r. domanda di) usucapione da parte del IG. . CP_8
Risulta chiarito, in primo luogo, che il relitto di suolo comunale su cui sorge il corpo di fabbrica (c.d. in ampliamento) oggetto di causa è stato trasferito, nel 1955, dal alla , con conseguente titolarità passiva dei rapporti CP_12 Controparte_9 dedotti in giudizio in capo agli assegnatari degli alloggi (e/o loro aventi causa), oggi componenti il . Controparte_1
Di conseguenza, trova applicazione il principio di diritto (invero, richiamato anche dai condomini che resistono alle domande di usucapione) in base al quale “In tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso;
a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire” (Cass.,
Sez. 2, Ordinanza n. 17322 del 23/07/2010); affermano ancora i giudici di legittimità nella sentenza n. 9100 del 12/04/2018: “Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), non ha la necessità di compiere atti di "interversio possessionis" alla stregua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed "animo domini" della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior
pagina 6 di 11 godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore” (v. anche Cass. n. 6452/2025).
Non è, quindi, necessaria la dimostrazione di una interversione del possesso.
Tenuti fermi gli esposti principi e valutate le risultanze processuali, è indubbio che gli attori in usucapione abbiano goduto dei beni oggetto delle loro domande in termini di esclusività ed in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, oltre che in modo tale da evidenziare in maniera univoca la volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus".
Per quanto concerne la domanda di usucapione del subalterno n. 2 della particella 720, non è stato specificatamente contestato che e CP_10 Persona_4
presentarono, in data 25.09.1967, un progetto per “la realizzazione di un CP_13 corpo di fabbrica in prosecuzione del fabbricato esistente in via Friuli”, sul relitto acquisito dal Comune di chiedendo il rilascio della licenza edilizia e Controparte_1 che è stato a realizzare la sopraelevazione in corrispondenza del suo CP_10 appartamento;
il subalterno 2 è, di fatto, una porzione (di 59 mq), costruita in ampliamento orizzontale, dell'abitazione identificata dal subalterno 1 particella 292 (e ciò risulta anche annotato nella visura catastale).
Avuto riguardo al subalterno 3 non è specificatamente contestato che ad esso si accede esclusivamente dall'appartamento in origine di proprietà (poi e oggi Per_5 Per_2
. CP_8
Le unità immobiliari usucapende, insistenti sull'ex relitto comunale, sono così descritte nell'elaborato peritale: “Gli attori sono comproprietari di un'unità immobiliare destinata ad abitazione […] identificata al N.C.E.U. al foglio di mappa n. 122 particella
292 sub. 1 categoria A/2 ed ha una consistenza catastale di circa 144,00 mq, distribuiti su sette vani […]. Nella realtà l'abitazione al suo interno si sviluppa su una maggiore superficie, per complessivi 200 mq circa, poiché una porzione di circa 59 mq ricade all'interno della particella 720 sub. 2 […]. Proprio quest'ultimo subalterno è oggetto della domanda di usucapione formulata dagli attori nello specifico, Parte_11
pagina 7 di 11 nel subalterno 2 della particella 720 si estende parte dell'abitazione dei ricorrenti, poiché in esso ricadono due camere da letto e l'unico servizio igienico principale dell'intera abitazione […].
Nel fabbricato ricadente nella particella 720 sono presenti tre distinti e indipendenti subalterni, aventi la seguente destinazione catastale (v. foto n. 3):
subalterno 1, posto al piano terra, bene comune non censibile, poiché trattasi di un porticato libero, munito di cancello carraio che consente l'accesso alla corte interna condominiale della […; Controparte_9
subalterno 2, posto al piano primo e in continuità con l'abitazione dei ricorrenti
per il quale gli stessi hanno formulato domanda di usucapione […; Parte_11
subalterno 3, lastrico solare a copertura del piano sottostante, che è una pertinenza esclusiva dell'abitazione di proprietà , subalterno 3 particella 292, perché CP_8
l'accesso a detto lastrico solare avviene solo ed esclusivamente dalla veranda, lato mare, del suo appartamento che si trova alla stessa quota […] per detto lastrico solare il sig.
ha formulato domanda di usucapione”. CP_8
L'ausiliario ha presentato, quindi, le seguenti conclusioni: “Gli immobili oggetto delle domande di usucapione, formulate dagli attori e da , sono rispettivamente CP_8 identificati dai subalterni 2 e 3 della particella 720. Detti immobili appartengono ad un corpo di fabbrica in cemento armato a due elevazioni fuori terra, realizzato in aderenza alla parete sud della cooperativa edilizia “ ”, nella porzione di suolo ceduta dal CP_1
Comune di alla […. Su detta porzione di suolo i Controparte_1 Controparte_9
IG.ri , ed eredi del Dott. hanno CP_10 Persona_4 Persona_5 richiesto ed ottenuto la licenza edilizia n. 284 del 11/05/1968 per la costruzione in ampliamento di un fabbricato a quattro elevazioni f.t. Solo due dei quattro piani sono stati realizzati e precisamente il piano terra, destinato a portico per l'accesso alla corte esterna condominiale, ed il piano primo (2° f.t.) […. Nello specifico, l'ampliamento al secondo piano f.t., identificato dal subalterno 2 p.lla 720, ha consentito l'ampliamento orizzontale dell'abitazione dei IG.ri (sub. 1 p.lla 292). In detto Parte_10
pagina 8 di 11 ampliamento, oggetto di usucapione, sono stati realizzati due vani destinati a camera da letto, un servizio igienico con relativo antibagno ed un piccolo disimpegno, che consente
l'accesso ai vani prima citati dopo aver attraversato il corridoio dell'abitazione degli attori. Mentre, il lastrico solare a copertura del corpo di fabbrica realizzato in ampliamento, identificato dal subalterno 3 p.lla 720, anch'esso oggetto di usucapione, ha consentito l'ampliamento orizzontale dell'abitazione del IG. . L'intera CP_8 superficie scoperta è utilizzata come veranda esclusiva dell'abitazione dello stesso
poiché in essa si accede solo ed esclusivamente dalla veranda lato mare della CP_8 propria abitazione”.
Per quanto riguarda la terrazza contraddistinta dal subalterno 3, nel senso dell'esclusività del possesso della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, depone anche la descrizione contenuta nell'atto di compravendita stipulato nell'anno 2014: “L'appartamento confina con la via Friuli, con vicino fabbricato lato
Sud dal quale è separato da terrazzina a livello di uso esclusivo del suddetto appartamento ed alla quale soltanto dallo stesso si accede …” (v. allegato 3 del fascicolo
. CP_8
Non risultano dimostrati dai convenuti - che resistono alle domande di usucapione - atti di interruzione dell'esclusività del possesso ultraventennale dei subalterni 2 e 3 e non
è sufficiente ad integrare una rinuncia alla già maturata usucapione l'intervenuto accatastamento delle unità immobiliari eseguito a nome di tutti i condomini atteso che non si è di fronte ad una condotta dal significato univoco, tant'è che nel medesimo anno i condomini approvano all'unanimità la revisione delle tabelle millesimali, attribuendo le superfici oggetto di contenzioso agli odierni attori in usucapione.
In conclusione, alla luce dei principi esposti, risulta provato che gli eredi di CP_10
e hanno esercitato, per oltre vent'anni, in modo continuo, pubblico
[...] CP_8
e pacifico, un potere di fatto corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sui beni oggetto di causa, estrinsecatosi attraverso l'accesso ed il godimento esclusivo ed pagina 9 di 11 escludente di tali beni, senza che gli altri condomini abbiano mai frapposto ingerenze, ostacoli o impedimenti.
Ritenuta la sussistenza sia dell'animus possidendi sia del corpus possessionis, deve essere dichiarato l'avvenuto acquisto della proprietà per usucapione, in capo agli attori
, e , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 dell'immobile sito in via Friuli n. 5, censito al Catasto Fabbricati, Controparte_1 sezione RC, foglio 122, particella 720, sub 2; in accoglimento della domanda riconvenzionale e trasversale proposta da , deve essere dichiarato, in suo CP_8 favore, l'avvenuto acquisto per usucapione dell'immobile sito in via Controparte_1
Friuli n. 5, censito al Catasto Fabbricati, sezione RC, foglio 122, particella 720, sub 3.


3. Sulle spese di lite.
La regolamentazione delle spese di lite segue il principio di soccombenza;
di conseguenza, esse si pongono a carico delle parti convenute che hanno resistito alla domanda e, cioè, a carico, in solido, del di di Controparte_1 Parte_5
e di esse si liquidano, come da dispositivo, in favore Parte_6 Parte_7 delle parti vittoriose difese dal medesimo difensore dichiaratosi antistatario, tenuto conto del valore dichiarato della causa e dell'attività svolta.
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con decreto del 19.05.2023, in ragione dell'indefettibilità della pronuncia giudiziaria in materia di usucapione e delle peculiarità della fattispecie concreta, si pongono, per metà, a carico degli eredi di e, per l'altra metà, a carico di . CP_10 CP_8


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, Sezione Seconda Civile, in persona del giudice dott.ssa Lucia Delfino, definitivamente pronunciando sulla causa come in epigrafe promossa, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione, così provvede:
a) in accoglimento della domanda di usucapione proposta da Parte_1 [...]
, e , dichiara acquisito, per intervenuta Parte_2 Parte_3 Parte_4
pagina 10 di 11 usucapione, in eguale misura, il diritto di proprietà sull'unità immobiliare censita al
Catasto Fabbricati, sezione , foglio 122, particella 720, sub 2; Controparte_1
b) in accoglimento della domanda di usucapione proposta da , dichiara CP_8 acquisito, per intervenuta usucapione, il diritto di proprietà esclusiva sull'unità immobiliare (lastrico solare), censita al Catasto Fabbricati, sezione Controparte_1 foglio di mappa 122, particella 720, sub. 3;
c) condanna, altresì, i convenuti Controparte_1 Parte_5 Parte_6
e in solido, alla rifusione delle spese del giudizio che si liquidano in
[...] Parte_7 complessivi € 6.066,00, di cui € 566,00 per esborsi ed € 5.500,00 per compensi, oltre rimborso pari al 15% dei compensi, CPA ed IVA nelle misure di legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del procuratore (degli attori in via principale e di ), avv. CP_8
NN RI NE, dichiaratasi antistataria;

d) pone le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con decreto del
19.05.2023, per metà, a carico degli eredi di e, per l'altra metà, a carico CP_10 di . CP_8
Reggio Calabria, 2 dicembre 2025
Il Giudice
(Dott.ssa Lucia Delfino)

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