REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce - sez. II civile, G.O. dott. Cosimo Calvi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 3325 del Ruolo Generale dell'anno 2018, passata in decisione all'udienza del 24.10.2025, tra
in persona del legale rapp.p.t., rappresentata e difesa dall' avv. Carmelo Lazari in virtù Parte_1 di mandato alle liti in atti (ricorrente) contro

in persona del legale rapp.p.t., rappresentata e difesa dall' avv. Fabrizio Controparte_1 Mauro in virtù di mandato alle liti in atti (resistente)

nonché contro

in persona del legale rapp.p.t., rappresentata e difesa dall' avv.. Controparte_2 Fabrizio Mauro in virtù di mandato alle liti in atti (resistente)

nonché
in persona del Sindaco p.t., rappresentata e difesa dall' avv. Giovanni Lo Basso Controparte_3 in virtù di mandato alle liti in atti (terzo chiamato)

nonché

in persona del legale rapp.p.t., rappresentata e difesa dall' avv. Nicolina Vetrugno in virtù CP_4 di mandato alle liti in atti (terza chiamata)
oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni
Con ricorso del 29.03.2018, la ricorrente conveniva in giudizio la società cooperativa Parte_1
e la società per sentire accertare e dichiarare la risoluzione CP_1 Controparte_2 del contratto di locazione sottoscritto con la prima società ( in data Controparte_5 20.05.2013 avente ad oggetto le aree site in alla località “Li Foggi” litoranea Sud per Santa CP_2 AR di CA (in CT al Fl. 25, p.lle 918 (porzione), 919 (porzione) e 104 (porzione) con superficie pari a circa mq 20.000), con conseguente condanna all'immediato rilascio dell'immobile; premesso che la società locataria, in forza del contratto, avrebbe dovuto adibire le aree a parcheggio pubblico di autoveicoli (ottenute le necessarie autorizzazioni amministrative) deduceva, a sostegno della domanda, l'inadempimento della convenuta per avere quest' ultima violato gli obblighi contrattuali inerenti all' esecuzione dei lavori di completamento della recinzione del fondo, alla realizzazione di opere, strutture e manufatti non autorizzati, tra cui dispositivi di illuminazione ad alta potenza, all'omissione della attivazione della prevista copertura assicurativa per la responsabilità civile a tutela di per avere lasciato l'immobile in stato di abbandono, con rifiuti anche speciali lasciati Parte_1 CP_ sul terreno. Contestava altresì alla resistente società cooperativa Feronia di avere concesso l'area in sublocazione alla società senza alcuna autorizzazione da parte di Controparte_2
in violazione dell'articolo 7 del dedotto contratto. Si costituiva la resistente Parte_1 [...]
la quale contestava gli addebiti e deduceva di avere iniziato ad esercitare Controparte_5 l'attività di parcheggiatore già dal mese di aprile, ottenute le autorizzazioni del Controparte_3 aggiungeva che, a seguito della condanna passata in giudicato di , nella sua Controparte_6 qualità di amministratore unico della già (poi divenuta per i dei reati di Controparte_7 CP_8 cui agli art. 44 lett. C DPR 380/01 e 181 D.lvo 42/04, il aveva emesso l'ordinanza Controparte_3 n. 274 del 25.10.2017, con la quale - richiamati i capi di imputazione del -, aveva Controparte_6 disposto l'acquisizione al patrimonio del delle aree indicate al fgl 25 par.lla Controparte_3 862,864,865,882,880,883 attualmente identificate in quella 917,918,919 e 104, oggetto di causa. Concludeva deducendo che si era comportata utilizzando il bene oggetto di contratto con la massima diligenza, avendo sempre provveduto alla recinzione e anche alla sottoscrizione della polizza assicurativa. In diritto, contestava che la clausola espressa risolutiva del contratto mai sottoscritta dal resistente potesse avere efficacia, in assenza, oltre che del presupposto dell' inadempimento, anche della buona fede della società ricorrente. Chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il e la “perché gli stessi possano partecipare e prendere posizione in Controparte_3 CP_8 merito alla domanda proposta da non essendo più la proprietaria dei terreni Parte_1 CP_8 de quo e la carente di legittimazione attiva non avendo alcun titolo”. Si costituiva Parte_1
contestando di non avere mai avuto oppure preso in locazione aree da parte Controparte_2 della ed allegando, invece, di avere sottoscritto ha un contratto di Controparte_5 servizio per la gestione del servizio di sosta a pagamento su proprietà privata, con la società Risto & Disco s.r.l. (sottoscritto in data 26.5.2014 anche dalla per conoscenza e accettazione). Parte_1 Si costituiva il eccependo sua la assoluta estraneità ai fatti di causa ed alle Controparte_3 contestazioni mosse dalla ricorrente alle resistenti, essendo l'Ente stato chiamato in causa solo in virtù della richiamata acquisizione al suo patrimonio di particelle oggetto tutte o in parte del contenzioso posto in essere, pertanto senza alcuna legittimazione passiva. Si costituiva infine anch' essa CP_4 eccependo il difetto di legittimazione passiva, avendo la parte chiamante “omesso di indicare Con l'oggetto della domanda che avrebbe voluto proporre nei confronti di , posto che non è dato Con sapere quali siano le doglianze nei confronti di e a quale titolo quest'ultima è stata chiamata a partecipare al giudizio”. La causa veniva istruita con l'acquisizione di documenti e l'espletamento delle prove orali. Precisate le conclusioni, la causa è stata discussa e rimessa in decisione secondo le regole del rito locatizio. In via preliminare, deve essere affrontata la questione inerente la legittimazione attiva della società ricorrente: come già statuito con la sentenza della Corte di Appello territoriale n. 364/2023 (n. rg. 282/2002) del 14.04.2023, che ha confermato la sentenza di questo Tribunale n. 761/2022 (r.g. 8019 del 2019) del 17.03.2022, ha stipulato il contratto di locazione oggetto di causa non Parte_1 nella qualità di proprietaria delle aree oggetto di locazione, ma esercitando “sulle medesime pacifico e legittimo possesso titolato di data anteriore a qualsiasi successivo atto e/o provvedimento. Ed infatti il contratto di locazione è stato stipulato nella qualità di possessore del terreno, e tale possesso è legittimamente opponibile erga omnes a prescindere dalle vicende inerenti il diritto di proprietà, come correttamente rilevato dal Tribunale”…. “Ed invero, non è proprietaria delle Parte_1 aree oggetto di locazione, ma esercita sulle medesime pacifico e legittimo possesso in virtù di contratti preliminari di vendita a suo tempo stipulati con la proprietaria Pertanto, il fatto CP_4 che la proprietà del suolo sia stata o meno trasferita in tutto o in parte al è Controparte_3 circostanza del tutto irrilevante ed inconferente, atteso che è possessore delle aree Parte_1 oggetto di locazione e tale possesso è legittimamente opponibile erga omnes a prescindere dalle vicende inerenti il diritto di proprietà”… “Tanto è dimostrato dall'ordinanza con la quale il Tribunale di Lecce del 29.03.2019, in composizione collegiale, in sede di reclamo, ha condannato il alla reintegra nel possesso in favore di di tutte le aree indicate nel Controparte_3 Pt_1 ricorso introduttivo, mediante la consegna delle chiavi delle serrature dei cancelli di accesso”. Sempre in via preliminare, deve essere affrontata la questione relativa all' intervenuta risoluzione del contratto di locazione in virtù di sentenza del Tribunale di Lecce n. 761/2022 del 17.3.22, confermata dalla Corte di Appello con sentenza n. 364/2023 del 14.4.23 per scadenza del termine naturale e per morosità, con condanna della conduttrice al rilascio immediato dell'immobile ed al CP_5 pagamento dei canoni scaduti e a scadere. Sul punto, deve rilevarsi che, pure avendo il precedente giudizio ad oggetto il medesimo immobile ed il medesimo contratto di locazione tra le stesse parti, diverso è il petitum, poiché nel presente giudizio la statuizione richiesta al giudicante inerisce la risoluzione contrattuale attiene ai motivi innanzi illustrati, che sono del tutto diversi rispetto all' altro giudizio (scadenza del termine naturale e per morosità). Né può avere rilievo la circostanza che l'immobile sia stato rilasciato ed oggi confiscato dal e pertanto non più nel Controparte_3 possesso delle parti in causa, poiché le parti non hanno dato atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottoposto conformi conclusioni in tal senso al giudice, restando pertanto escluso che il giudicante possa dichiarare cessata la materia del contendere al di fuori di tali ipotesi (senza dar luogo a decisione extrapetita). La cessazione della materia del contendere non equivale a rinuncia all'azione ma ne costituisce l'effetto, e va dichiarata quando risulti acquisito agli atti che non sussiste più contestazione tra le parti sul diritto sostanziale dedotto e che conseguentemente non vi è più necessità di affermare la volontà della legge nel caso concreto. Si tratta di una definizione atipica della controversia, da adottare quando vi è chiara ed espressa rinunzia alle domande o qualora sopravvenga in corso di causa una situazione che elimini la ragione del contrasto tra le parti, facendo venire meno l'interesse ad agire ed a contraddire;
al contrario (fatto salvo che per la resistente e per le parti hanno richiesto la decisione nel merito. Ciò posto, CP_9 trattandosi di contratto di locazione c.d. “commerciale”, ai fini della fondatezza della domanda deve essere valutata la gravità dell'inadempimento contrattuale di parte conduttrice;
sul punto si osserva che l'inadempimento deve esssere scrutinato nella sua importanza rispetto all'intero rapporto contrattuale e deve quindi essere di "non scarsa importanza", secondo l'art. 1455 c.c. (l' un'inadempienza deve sconvolgere l'economia del contratto e pregiudicare l'interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto). Precisato che, contrariamente a quanto asserito dalla resistente parte ricorrente non si è avvalsa della clausola risolutiva espressa (e Controparte_1 pertanto irrilevanti appaiono i riferimenti alla asserita violazione da parte di da del principio Pt_1 di buona fede contrattuale), l'istruttoria espletata consente di ritenere sussistene l'inadempimento della conduttrice: - tanto in ordine all' obbligo contrattuale di provvedere alla recinzione del fondo locato contenuto all' art. 4 comma 2 del contratto, da cui ne è scaturita l'occupazione abusiva da parte della resistente dell' area adiacente, realizzando opere non consentite dal contratto, oltre che in assenza delle autorizzazioni amministrative, sanzionate dall' Autorità giudiziaria penale, previo sequestro delle citate aree (vedi la copiosa documentazione fotografica in atti, non specificamente contestata) [la circostanza risulta documentata per tabulas con la sentenza del Tribunale Penale di Gallipoli del 09.02.18, che ha accertato che la resistente aveva posizionato ed installato CP_10 nelle particelle 104 e 919 alcuni manufatti (chioschi e pedane) senza alcuna autorizzazione, né della
, né da parte della Amministrazione competente]; - tanto in ordine alla installazione di Pt_1 dispositivi di illuminazione di alta potenza (condotta anche essa sia vietata dal disposto contrattuale che contraria alle prescrizioni amministrative); - tanto in ordine alla mancata attivazione della copertura assicurativa (obbligo contenuto nell' art. 9 del contratto di locazione). Pare infine non revocabile in dubbio la violazione della condutttrice della norma generale che impone al conduttore di mantenere l'immobile in buono stato, occupandosi della manutenzione ordinaria e restituendolo nelle condizioni originali, salvo il normale deterioramento d'uso, nonché del principo generale di cui all' art. 1587 c.c. (vedi la documentazione fotografica e le sentenze innanzi richiamate). Peraltro, deve rilevarsi che, in tema di ripartizione degli oneri probatori, trattandosi di inadempimento contrattuale, il locatore deve dimostrare l'esistenza del contratto di locazione (il titolo del suo diritto) e allegare l'inadempimento, mentre incombe sul conduttore l'onere della prova di aver adempiuto correttamente (o che l'inadempimento sia stato riconducibile ad una causa a lui non imputabile). Prova che non risulta essere stata data. Non può essere invece accolta la domanda di risarcimento del danno, in difetto della prova da parte della ricorrente di aver subito un danno concreto (prova costituita dalla perdita di un'opportunità di locazione, di vendita o di un'utilizzazione diretta del bene). Quanto alla posizione di essa ha eccepito di non avere avuto preso in da Coop Feronia Controparte_2 CP_ srl concedeva alla società , senza autorizzazione da parte della Controparte_2 Parte_1 l'area oggetto di contratto la e la Coop Feronia srl, avendo invece la Parte_1 Controparte_2 stipulato un contratto di servizio per la gestione del servizio di sosta a pagamento su proprietà
[...] privata, sottoscritto la società Risto & Disco s.r.l. e che tale contratto dosse stato sottoscritto in data 26.5.2014 anche dalla per conoscenza e accettazione. Orbene, tale documentazione Parte_1 contrattuale non risulta essere stata versata in atti, ragion per cui deve riteneresi provata l'illeggittima sublocazione e deve dichiararsi l'obbligo per la resistente di rilasciare i beni Controparte_2 immobili oggetto del contratto di locazione. In ordine alla posizione del deve Controparte_3 essere dato atto della estraneità dell' ente civico rispetto all' oggetto del giudizio, consistente nella violazione degli obblighi contrattuali tra due società terze rispetto all'ente stesso. Né può avere rilievo la avvenuta acquisizione al patrimonio dell' ente di particelle oggetto tutte o in parte del contenzioso posto in essere, trattandosi di questione a latere rispetto all' oggetto del giudizio. Le medesime considerazioni valgono per la posizione dell' altro terzo chiamato la quale ha contestato CP_4 che “risulta errato il riferimento fatto da , nei propri atti di causa, al contratto di locazione CP_5 Con indicato come “contratto di locazione del 19.04.2012 sottoscritto con già proprietaria del terreno”. In realtà tale contratto, che peraltro risulta essere stato consensualmente risolto con scrittura privata del 15.4.13 e comunicata all'Agenzia delle Entrate con il versamento di F24, non è Con quello posto a base del presente giudizio che è stato invece sottoscritto tra (e non ) e Pt_1
in data 20.05.2013, registrato a il 29.05.2013 al n. 1206 Serie 3 (All. n. 2 del CP_5 CP_2 ricorso introduttivo dell'attrice)”. Orbene, a fronte di tale allegazione, la chiamante
[...] nulla ha controdedotto, né (a fortiori) documentato. Le spese, che si liquidano in CP_1 dispositivo, seguono la soccombenza.

P. Q. M.

Il Tribunale di Lecce - sez. II civile, G.O. avv. Cosimo Calvi, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione rigettata, così provvede:

1. accerta la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per grave inadempimento dell locataria e, per l'effetto, ordina alla in Controparte_11 Controparte_5 persona del suo legale rappresentante, l'immediato rilascio in favore della libero Parte_1 da persone e cose, delle aree oggetto di contratto, ove non siano già state rilasciate per altro titolo;

2. accerta l' inefficacia della sublocazione intercorsa tra e Controparte_5
in quanto illegittima e per l'effetto, ordina a ordina a Controparte_12 Controparte_2
in persona del suo legale rappresentante, l'immediato rilascio in favore della
[...]
libero da persone e cose, delle aree oggetto di contratto, ove non siano già state Parte_1 rilasciate per altro titolo;

3. rigetta le domande nei confronti dei terzi chiamati;

4. condanna e in solido tra loro, alla Controparte_1 CP_5 Controparte_12 refusione delle spese di lite che liquida, applicato il D.M. n. 147 del 13/08/2022, in Euro
5.077,00 quale compenso tabellare, Euro 237,00 per spese borsuali, oltre rfsg, IVA e CPA.

5. condanna alla refusione delle spese di lite nei confronti dei Controparte_5 terzi chiamati e ICM surl, che liquida, applicato il D.M. n. 147 del Controparte_3 13/08/2022, in Euro 5.077,00 quale compenso tabellare, oltre rfsg, IVA e CPA.
Lecce, 22.10.2025
Il Giudice Onorario