n. 1033/2019 r.g.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Avezzano
in persona del giudice, dott. Mario Cervellino, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
Nel giudizio di intimazione di sfratto per morosità iscritto al r.g. affari contenziosi n. 1033 dell'anno 2019, promosso da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. , rappresentati e difesi dall'Avv. Roberto De
[...] C.F._2
Cesare ed elettivamente domiciliati nel suo studio in Avezzano, via Tunisia 5, giusta procura in calce all'atto di costituzione in sostituzione di precedente difensore
(ATTORI)
CONTRO
(C.F. ), rappresentata e difesa ex art. Controparte_1 C.F._3
85 c.p.c. dall'avv. Walter Cipolloni
(CONVENUTA)
Oggetto: intimazione di sfratto per morosità

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 8.11.2021 e precedenti scritti difensivi

1 FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_2 Parte_1
convenivano in giudizio al fine di intimare, ai sensi degli art. 657 e ss. Controparte_1
c.p.c., lo sfratto per morosità e la conseguente risoluzione del contratto di locazione transitorio stipulato dalle parti in data 1.1.2019 relativo all'immobile destinato ad uso di civile abitazione sito in Avezzano, Via delle Olimpiadi n. 93 e identificato in NCEU al fg.
8, p.lla 40, sub 46, nonché, in via subordinata, lo sfratto per finita locazione.
A sostegno della propria domanda deducevano il grave inadempimento della conduttrice in relazione al mancato versamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità da gennaio ad aprile 2019 e l'occupazione dell'immobile protrattasi anche nel mese di maggio
2019, con la conseguente maturazione di un debito, nei loro riguardi, dell'importo complessivo di euro 2.640,00, comprensivi dei canoni da gennaio a aprile, per l'importo di euro 1.680,00, l'indennità di occupazione del mese di maggio pari ad 420,00 e gli oneri condominiali da gennaio a maggio, pari ad euro 540,00.
Richiedevano, pertanto, oltre alla convalida di sfratto intimato, anche la condanna al pagamento delle somme derivanti dall'inadempimento e gli interessi legali sino all'effettivo soddisfo.
Si costituiva in giudizio la quale non si opponeva all'intimazione di Controparte_1
sfratto per morosità, ma chiedeva concedersi termine per la sanatoria giudiziale dell'intimata morosità ex art. 55 della L. 398/1972 (cd. termine di grazia). L'intimata sollevava, inoltre, l'eccezione di inammissibilità della domanda subordinata di sfratto per finita locazione poiché incompatibile con la procedura avente ad oggetto sfratto per morosità, nonché l'eccezione di inammissibilità, per le medesime ragioni, della richiesta dell'indennità di occupazione che, peraltro, se dovuta, avrebbe dovuto essere richiesta con apposita domanda in sede di giudizio locatizio.
Con ordinanza del 24.6.2019 il giudice riteneva che le questioni poste a fondamento dell'opposizione non potessero paralizzare la domanda di rilascio dell'immobile, che fissava per il 28.07.2019, quindi disponeva il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., fissando
2 udienza per la prosecuzione del giudizio di merito. Rigettava, in particolare, la richiesta di concessione del termine di grazia, in quanto non compatibile con la dedotta natura transitoria del contratto.
Con successiva memoria integrativa, parte attrice, deducendo l'inammissibilità dell'opposizione spiegata dalla convenuta, chiedeva revocarsi la predetta ordinanza e pronunciarsi il decreto ingiuntivo richiesto, insistendo, in subordine, per l'emissione dell'ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. e per la pronuncia della risoluzione del contratto per finita locazione.
Con la propria memoria integrativa, la convenuta eccepiva preliminarmente il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e, nel merito, chiedeva accertarsi la natura non transitoria del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dalle parti, in quanto avente una durata superiore rispetto a quanto previsto dall'art. 2 del d.m.
30.12.2002, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per finita locazione e la revoca dell'ordinanza del 24.06.2019, al fine di consentire alla conduttrice la sanatoria ex lege dell'intimata morosità nel termine di 90 giorni ex art. 55, comma 2, L. 392/78.
All'esito della prima udienza di comparizione delle parti in seguito al mutamento di rito, il giudice rigettava la domanda di concessione dell'ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. rilevando come la natura transitoria del contratto di locazione concluso dalle parti non fosse da ritenersi pacifica ed ha fissato udienza di discussione;
in seguito a diversi rinvii, all'udienza del 8.11.2021 ex art. 429 c.p.c. le parti si sono riportate ai rispettivi scritti e il giudice ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio, il dispositivo di sentenza che segue.
La domanda di parte attrice è fondata e deve trovare accoglimento.
Preliminarmente, in ordine alla corretta qualificazione del contratto in esame, deve osservarsi come le parti, con il contratto del 1.1.2019, non abbiano stipulato un contratto di locazione transitoria bensì un contratto di locazione ad uso abitativo ordinario.
Deve, infatti, rammentarsi che il contratto di locazione transitoria si caratterizza per una durata temporalmente limitata, fissata dal legislatore in un periodo massimo di 18 mesi, in
3 deroga alle tipologie di contratto di locazione ordinaria;
affinché tale contratto sia validamente stipulato occorre, tuttavia, che sussistano talune condizioni.
Nel caso de quo, il contratto in esame non può qualificarsi come tale: l'art. 5 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nel consentire la stipula di contratti di locazione di durata inferiore rispetto ai contratti ordinari, rimette alla normazione secondaria di cui al precedente art. 4, comma 2 la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria.
Il D.M. 30 dicembre 2002, intervenuto in materia, espressamente dispone che i contratti di natura transitoria devono prevedere “una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto” ed aggiunge che “i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno”.
Pertanto, ai fini della stipula di un contratto locativo di natura transitoria che sia valido ed efficace è necessario che sussistano i seguenti presupposti: a) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
b) l'allegazione, al contratto, di specifica documentazione idonea a fornire prova della esigenza predetta;
c) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di tale esigenza transitoria, da comunicarsi tramite lettera raccomandata da inviarsi prima che scada il termine di durata del contratto.
Dunque, in assenza delle condizioni appena richiamate e delle dette formalità, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria e deve, quindi, essere ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3 (cfr. in tal senso Cass., sez. 3, n.4075 del 20.2.2014).
Ciò premesso, dalla documentazione in atti non può ritenersi provata la natura transitoria del contratto di locazione stipulato dalle parti non sussistendo le condizioni sopra indicate: anzitutto, la clausola contrattuale indicata nell'art. 2 appare generica (“esigenza di abitare
4 l'immobile”) e non supportata da alcuna specifica documentazione idonea a fornire prova del carattere della stessa;
inoltre è emerso che la conduttrice, in realtà, risiedeva con la propria famiglia in tale immobile sin dal 2014 superando, attraverso le proroghe, la durata temporalmente limitata, fissata dal legislatore in un periodo massimo di 18 mesi.
Ciò premesso, pur escludendosi la natura transitoria del contratto e, dunque, la possibilità di pronunciare la risoluzione per finita locazione, deve comunque trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto per morosità della conduttrice.
Palese appare, infatti, la grave inadempienza posta in essere dalla convenuta, la quale ha confermato il mancato pagamento dei canoni da gennaio a maggio 2019, deducendo, a sostegno del proprio inadempimento, le difficoltà economiche derivanti dal proprio stato di disoccupazione e chiedendo la concessione del termine ex art. 55, comma 2, L. 392/78.
A tale proposito, appare il caso di accennare che la domanda di concessione del termine di grazia, pur avanzata in sede di udienza di convalida, non venne vagliata dal giudice, in quanto ritenuta non compatibile con la pretesa scadenza del contratto transitorio.
Non può ritenersi praticabile, nel caso di specie, la rimessione in termini della conduttrice, ai fini all'epoca richiesti, non risultando tale ipotesi compatibile con il giudizio locatizio.
Peraltro, va rilevato che, nelle more, la medesima convenuta, che, comunque, non aveva fornito pieno riscontro alle riferite difficoltà economiche asserita causa di morosità, non solo ha rilasciato l'immobile, ma non ha comunque provveduto a sanare volontariamente la morosità o comunque a fare offerta delle somme dovute alla controparte.
La domanda della parte locatrice deve, quindi, trovare accoglimento con conseguente condanna della conduttrice al pagamento della somma di euro 2.640,00 di cui euro
2.100,00 a titolo di mensilità non corrisposte da gennaio a maggio (euro 420,00 x 5 mensilità) e di euro 540,00 per oneri condominiali non versati, oltre al complessivo importo dei ratei successivamente scaduti e non pagati, sino alla data di effettivo rilascio dell'abitazione.
Non occorre pronunciare in ordine al rilascio dell'immobile, già avvenuto a novembre
2019.
5 Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono quindi poste a carico della convenuta nella minor misura di 2/3, con compensazione della restante parte, atteso che l'introduzione del presente giudizio di merito è stata, comunque, determinata dalla infondata domanda di sfratto per finita locazione.
Ai fini della quantificazione degli importi, si dà applicazione ai parametri di cui al d.m.
55/2014, tenuto conto dell'ordinario pregio delle questioni trattate e dell'assenza di istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, nella causa di cui in epigrafe, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e contro ogni Parte_2 Parte_1 Controparte_1
contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- Dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione ripassato tra le parti in data 1.1.2019, avente ad oggetto l'abitazione sita in Avezzano, Via delle Olimpiadi, 93, censita in catasto al foglio 8, p.lla 40, sub. 46;
- Condanna la convenuta al pagamento in favore degli attori dell'importo complessivo di euro 2.640, 00, di cui 2.100,00 per canoni non pagati e 540,00 per oneri condominiali non versati, al momento della domanda, nonché del complessivo importo dei ratei successivamente scaduti e non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'abitazione, oltre interessi legali sino al soddisfo;

- Condanna la convenuta alla rifusione in favore della controparte delle spese di lite - che liquida in euro 76,00, per esborsi ed euro 2.430,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge - nella misura di due terzi, compensandole nel resto.
Avezzano, 8.11.2021
IL GIUDICE
Dr. Mario Cervellino

6