N.30000369 /2006 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno nella persona del dr. Corrado d'Ambrosio, in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 30000369 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2006
TRA
rappresentata e difesa dagli AVV.TI BOTTA ALFONSO Parte_1
e SADA ALESSANDRO come in atti
ATTRICE
E
rappresentata e difesa dall'AVV. CONCILIO GIOVANNI, CP_1
come in atti
CONVENUTA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 571/2005 resa del Giudice di Pace di
Montecorvino Rovella.
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta tempestivamente depositate. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, la SI.ra Parte_1
proponeva appello avverso la sentenza n.571/2005 del 07.10.2005, resa dal Giudice di
Pace di Montecorvino Rovella, con cui veniva condannata a corrispondere la somma di € 800,00, oltre interessi, quale cifra versata dalla Sig.ra a titolo CP_1
di anticipo per il fitto dell'immobile, nonché al risarcimento di € 480,00, per il compenso da quest'ultima erogato all' , lamentando Controparte_2
l'erronea, contraddittoria e carente motivazione in ordine allo apprezzamento sull'esito della prova e la violazione o falsa applicazione dell'art. 1386 c.c.; concludendo, quindi,
per l'annullamento e/o la riforma del provvedimento impugnato, con condanna della controparte alla restituzione degli importi versati.
Con comparsa di risposta si costituiva in giudizio , contestando CP_1
la pretesa avversaria ed instando per il rigetto della interposta impugnazione,
dispiegando, altresì, appello incidentale avverso il capo della sentenza di primo grado che qualificava la somma di € 800,00 versata dalla SI.ra come caparra CP_1
penitenziale anziché come caparra confirmatoria;
quindi, concludeva per il rigetto dell'appello principale e, in parziale riforma della sentenza impugnata, qualificata come confirmatoria la caparra versata, per la condanna dell'appellante rifondere la ulteriore somma di € 800,00, quale quota del doppio della caparra.
Instaurato così il contraddittorio, il processo proseguiva sino a quando, precisate le conclusioni, il Giudice assegnava la causa a sentenza con concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. L'appello principale è infondato e va, pertanto, rigettato.
Nello specifico, la risoluzione della presente controversia richiede una breve ricostruzione dei fatti oggetto di causa.
In data 23.10.2003, la SI. attrice nel giudizio di primo grado e odierna CP_1
appellata, (a suo dire, previo conferimento incarico in tal senso all
[...]
”) ebbe a formulare una “proposta irrevocabile di fitto” al Controparte_2
fine di concludere un contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile di proprietà della SI.ra originaria convenuta e odierna Parte_1
appellante, situato in in Montecorvino Pugliano (SA), S. Tecla, Località Gallara alle seguenti condizioni: durata quadriennale del contratto;
canone annuo di € 4.560,00, da corrispondersi in n. 12 rate mensili anticipate di € 380,00 cadauna;
impegno a versare,
all'atto di sottoscrizione del contratto, la somma di € 380,00 a titolo di deposito cauzionale pari ad una mensilità; deposito nella mani dell'agenzia immobiliare della somma di € 380,00 a titolo di caparra confirmatoria (come da assegno allegato).
Tale proposta, invero, fu accettata dalla SI.ra previo inserimento delle Parte_1
seguenti modifiche: “aumento ad € 400,00 del canone con due posti auto”, “(…) con
due depositi cauzionali”, il tutto a condizione che “il conduttore non ricoveri animali
di nessun genere”.
Pertanto, all'esito, l'odierna appellata formulò una successiva proposta, del pari irrevocabile e con efficacia sino al 27.10.2003, conforme a dette condizioni,
allegandovi un assegno bancario di € 800,00 a titolo di caparra confirmatoria e bozza del contratto di locazione. Tale proposta risulta sottoscritta da entrambe le parti del presente giudizio.
Successivamente, in data 28.10.2003, al fine di formalizzare definitivamente gli accordi così raggiunti, la SI.ra e la SI.ra si recarono presso la sede CP_1 Parte_1
dell sita in Pontecagnano e, ciononostante, il Controparte_2
contratto di locazione de quo non fu stipulato.
Ora, esposta, in fatto, la vicenda storica da cui trae origine la controversia che ci occupa, è d'uopo procedere ad una corretta qualificazione giuridica della vicenda negoziale sottoposta all'attenzione del Tribunale.
Sul punto, è d'uopo richiamare il principio di diritto secondo cui "in tema di minuta o
di puntuazione del contratto, qualora l'intesa raggiunta dalle parti abbia ad oggetto
un vero e proprio regolamento definitivo del rapporto - l'accertamento del quale è
riservato all'apprezzamento del giudice di merito e non è sindacabile in sede di
legittimità se non per vizio di motivazione - non è configurabile un impegno con
funzione meramente preparatoria di un futuro negozio, dovendo ritenersi formata la
volontà attuale di un accordo contrattuale" (cfr. tra le molte Trib. Bari, sentenza n.
1922/2018; Cass. Civ., sentenza n. 6871/2004; Cass Civ. sentenza n. 10276/2002).
Ebbene, applicando il principio suesposto alla fattispecie che ci occupa, è possibile affermare il carattere vincolante dell'accordo stipulato dalle parti.
Tale accordo, infatti, contiene la precisa descrizione dell'immobile da locare (mediante riferimenti alla via, al numero civico ed alla composizione dello stesso), nonché
l'individuazione del contenuto della futura locazione (nello specifico: decorrenza e durata;
canone; modalità di pagamento etc.) ed è stato redatto, tra l'altro, in conformità alle modifiche richieste dalla SI.ra Ad essa, poi, è allegata la bozza Parte_1
del contratto di locazione, in uno alla planimetria dell'immobile.
Pertanto, in considerazione di quanto appena esposto, può affermarsi la natura contrattuale della proposta irrevocabile di affitto oggetto del presente giudizio,
sottoscritta da entrambe le parti (la stessa difesa della SI.ra , infatti, sostiene Parte_1
di aver raggiunto con la SI.ra una intesa “sugli elementi essenziali” del CP_1
contratto, cfr. pagg.

4-5 comparsa conclusionale in atti).
In particolare, la medesima va qualificata come un preliminare di locazione immobiliare da cui si evince l'impegno di entrambi i contraenti ad addivenire alla stipula di un successivo contratto definitivo di locazione.
Ora, come si è detto, l'accordo in questione reca espressamente una clausola in cui si da atto del versamento, da parte della SI.ra , della somma di € 800,00, CP_1
a titolo di caparra, mediante assegno consegnato nelle mani dell'agenzia immobiliare
, in persona del legale rapp.te p.t, recante la firma “per ricevuta” della CP_2
Sig.ra allegato in fotocopia a tergo della proposta. Parte_1
Ebbene, la caparra in questione deve intendersi di natura “confirmatoria” e non
“penitenziale”, come erroneamente ritenuto dal giudice di prime cure.
Com'è noto, infatti, la caparra penitenziale di cui all'art. 1386 c.c. presuppone una esplicita pattuizione circa il diritto di recesso dei contraenti, fungendo da corrispettivo per l'esercizio del medesimo.
Nel caso di specie non è dato rinvenire una volontà concorde delle parti in tal senso;

anzi, dal tenore letterale del contratto emerge nitidamente la natura “confirmatoria” della caparra concordata: “la funzione che la SI.ra intendeva attribuire alla CP_1
caparra era quella di garanzia dell'esecuzione del contratto e di preventiva e
forfettaria liquidazione del danno in caso di inadempimento”. (cfr. “proposta di affitto
in atti”, all. B, del fascicolo di parte appellata).
Pertanto, viene in rilievo la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., secondo cui: « Se al
momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una
somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di
adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che
ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la
caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal
contratto ed eSIere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente
preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del
danno è regolato dalle norme generali».
L'applicazione della disciplina normativa summenzionata, tuttavia, impone di individuare quale dei contraenti possa ritenersi “inadempiente”.
Proprio sotto tale ultimo aspetto, invero, devono essere analizzate le censure mosse da parte appellante alla pronuncia di primo grado attinenti alla “erronea, contraddittoria
e carente motivazione in ordine allo apprezzamento sull'esito della prova”.
In primo luogo, il Tribunale condivide il principio di diritto -altresì richiamato da parte appellata- secondo cui “per adempiere all'obbligo della motivazione, il giudice non è
tenuto ad esaminare singolarmente tutte le risultanze processuali, né a confutare tutte
le argomentazioni prospettate dalle parti. È sufficiente una valutazione complessiva del materiale probatorio e delle prospettazioni delle parti, con l'indicazione degli
elementi sui quali è fondato il convincimento del giudice, il quale è tenuto solo a fornire
una motivazione logica ed adeguata dell'adottata decisione, evidenziando le prove
ritenute idonee e sufficienti a suffragarla ovvero la carenza di esse, senza che sia
necessaria l'esplicita confutazione delle tesi non accolte e/o la particolareggiata
disamina degli elementi di giudizio non ritenuti SInificativi, soprattutto qualora si
tratti di argomenti assorbiti o incompatibili con le ragioni espressamente indicate dal
giudice stesso” (Cfr. tra le molte Cass. Civ. n. 8767/11).
Ancora, “in tema di valutazione delle prove, difatti, nel nostro ordinamento, fondato
sul principio del libero convincimento del giudice, non esiste una gerarchia delle prove
stesse, nel senso che (fuori dai casi di prova legale, come la confessione o il
giuramento) esse, anche se a carattere indiziario, sono tutte liberamente valutabili dal
giudice di merito per essere poste a fondamento del suo convincimento (Cass. n.
14972/06)”.
Applicando tale principio alla fattispecie che ci occupa, pertanto, deve osservarsi come,
limitatamente alla valutazione delle prove orali assunte, in merito all'inadempimento della Sig.ra non paiono sussistere i vizi lamentati da parte Parte_1
appellante.
Nello specifico, il giudice di prime cure ha esaminato e valutato le prove acquisite in giudizio, attribuendo principale rilevanza alle deposizioni dei testi SIg.ri Tes_1
e ritenendole attendibili, sulla base del proprio libero
[...] Testimone_2
convincimento e, dalle stesse, ha desunto che la mancata stipula del contratto di locazione è da imputare al comportamento della SI.ra la quale, Parte_1
ingiustificatamente, rectius, per motivazioni non riconducibili ad eventuali inadempimenti della SI.ra (nello specifico, è emerso che in data 28.10.2003, CP_1
all'incontro fissato presso l' per la stipula del Controparte_2
definitivo, la SI.ra accompagnata dal cognato, pretendeva di Parte_2
inserire nel contratto condizioni non concordate, non accettate dalla SI.ra e CP_1
che, altresì, la mancata stipula dell'accordo “dipese in gran parte dal fatto che il
cognato della stessa era risentito che avesse locato l'immobile”), si è rifiutata di concludere il definitivo, pur avendo assunto un obbligo in tal senso.
L'appello incidentale va, invece, accolto.
Ed infatti, considerato che l'appellante è da ritenersi inadempiente rispetto agli obblighi contratti in virtù della “proposta irrevocabile di affitto” sottoscritta, logica conseguenza è che, ai sensi dell'art. 1385 c.c., quest'ultima va condannata alla restituzione del doppio della caparra ricevuta (€ 800,00 + 800,00 = 1.600,00).
In merito all'ulteriore somma di € 480,00 richiesta dalla Sig.ra si osserva che, CP_1
qualificata la “proposta di affitto” in termini di preliminare di locazione, nonché la caparra versata come “confirmatoria”, al promittente conduttore, che tale caparra ha versato, è riconosciuta la sola possibilità di eSIerne soltanto “il doppio”, non potendo egli pretendere altro risarcimento: “il promittente locatore, che ha ricevuto la caparra,
si è reso inadempiente, rifiutando di stipulare il contratto di locazione;
il promittente
conduttore, che ha dato la caparra, non ha chiesto l'esecuzione del contratto
preliminare, né la risoluzione del contratto medesimo;
deve, dunque, intendersi che costui si sia avvalso della facoltà di recedere dal contratto. Ne consegue che lo stesso
promittente conduttore può eSIere soltanto «il doppio della caparra», ma non può
pretendere altro risarcimento del danno”.
In definitiva, alla luce delle considerazioni appena svolte, il Tribunale rigetta l'appello principale e, in riforma della sentenza del giudice di prime cure, accoglie parzialmente l'appello incidentale, e, per l'effetto, condanna al pagamento Parte_1
dell'ulteriore somma di € 800,00, quale quota del doppio della caparra, oltre interessi legali dal giorno della domanda al saldo effettivo.
L'esito della lite giustifica la compensazione delle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno – I Sezione-, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
così provvede:
rigetta l'appello principale;

accoglie l'appello incidentale e, in riforma parziale della sentenza del giudice di
prime cure, condanna al pagamento dell'ulteriore somma di € Parte_1
800,00, quale quota del doppio della caparra, oltre interessi legali dal giorno della
domanda al saldo effettivo;

condanna l'appellante al pagamento delle spese che liquida in 1000,00, di cui €
200,00 a titolo di spese, ivi compreso il doppio del contributo unificato, ed il
residuo a titolo di onorario, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario per spese
generali nella misura del 15% come per legge. Salerno, 1 marzo 2024
IL TRIBUNALE
Dott. Corrado d'Ambrosio
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi ai sensi dell'art. 52 D.Lgs. n. 196/2003.