REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
SEZIONE SECONDA
R.G. 6162/2020
Il Tribunale Ordinario di Cagliari, SEZIONE SECONDA, in persona del dott. ST LI, giudice applicato a distanza ex art. 3 D.L. 117/2025, giusta delibera del C.S.M. del 01 ottobre 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado tra
(C.F. ), assistito e Parte_1 P.IVA_1
difeso dall'Avv. IBBA RITA attore e
(C.F. Controparte_1
), (C.F. e P.IVA_2 CP_1 C.F._1 [...]
(C.F. ) assistiti e difesi dall'Avv. CP_1 C.F._2
CASTELLO IC convenuti
(C.F. ), assistito e Controparte_2 P.IVA_3
difeso dall'Avv. SESTU PAOLO terzo chiamato
CONCLUSIONI: per parte attrice: “Nell'interesse dell'attore, il
Tribunale Ill.mo, adversis reiectis VOGLIA IN VIA PRINCIPALE: 1) Rigettare tutte le domande e tutte le eccezioni proposte dalle Sigg.re CP_1
e nei confronti del
[...] Controparte_1 Controparte_3
in quanto infondate in fatto e in diritto, mandando assolto il
[...]
medesimo attore da ogni avversa pretesa;
2) Rigettare tutte le domande e tutte le eccezioni proposte da nei confronti Controparte_2
del , in quanto infondate in fatto Controparte_3
e in diritto, mandando assolto il medesimo attore da ogni avversa pretesa;

3) Accertare e dichiarare che la gestione amministrativa e contabile del da parte dello Controparte_4 Controparte_5
e Rag.
[...] Controparte_6
è cessata il 14.11.2017 e si è chiusa con un
[...]
avanzo di cassa contabile di € 17.520,71 o di altra somma maggiore o minore che risulterà accertata in corso di causa;
4) Per l'effetto, dichiarare tenuto e condannare lo e Rag. Controparte_5
Controparte_6
in persona del suo presidente e/o amministratore e/o legale
[...]
rappresentante pro tempore, alla restituzione della somma indebitamente trattenuta di € 17.520,71 o di altra somma maggiore o minore che risulterà accertata e dovuta in corso di causa, oltre interessi legali dalla cessazione dell'amministrazione del o in Controparte_4
subordine, e salvo gravame, anche a titolo di indebito arricchimento;
5)
Per l'effetto, dichiarare tenute e condannare, anche in via solidale tra di loro e con lo e Rag. Controparte_5 [...]
le Sigg.re Controparte_6
e , nella loro qualità di associate dello CP_1 Controparte_1 [...]
e Rag. Controparte_5 Controparte_6
pag. 2/12 alla restituzione della somma Controparte_6
indebitamente trattenuta di € 17.520,71 o di altra somma maggiore o minore che risulterà accertata e dovuta in corso di causa, oltre interessi legali dalla cessazione dell'amministrazione del
[...]
o in subordine, e salvo gravame, anche a titolo Controparte_4
di indebito arricchimento;
6) Accertare e dichiarare che il
[...]
ha corrisposto allo Controparte_4 [...]
l'importo di € 976,00 per la Controparte_7
ricostruzione dei bilanci consuntivi dal 2014 al 2017; 7) Per l'effetto, condannare lo
[...]
in Controparte_8
persona del suo presidente e/o amministratore e/o legale rappresentante pro tempore, a corrispondere al Controparte_4
l'importo di € 976,00, oltre interessi legali;
8) Per l'effetto, condannare, anche in via solidale tra di loro e con lo Controparte_5
e Rag. Controparte_6
le Sigg.re e , nella loro qualità di
[...] CP_1 Controparte_1
associate dello e Rag. Controparte_5 [...]
a Controparte_6
corrispondere al l'importo di € Controparte_4
976,00, oltre interessi legali;
IN TUTTI I CASI Con vittoria di spese, competenze ed altri accessori di legge”; per parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis 1) In via pregiudiziale si eccepisce la nullità dell'atto citazione per la mancanza dell'avvertimento nella vocatio in ius di cui all'ert. 38 c.p.c. 2) in rito: fissare nuova udienza per consentire la chiamata in causa del terzo
pag. 3/12 , in persona del legale rappresentante pro Controparte_2
tempore, corrente in Bologna, Via Stalingrado, 45 ex art. 269 cpc;
3) in via principale: rigettare la domanda attorea perchè infondata in fatto e in diritto;
4) nel merito nei confronti del terzo: accertare e dichiarare che il chiamato in Causa è tenuto a manlevare le odierne CP_9
convenute da ogni pretesa creditoria attorea, condannando la stessa a rifondere quanto sarà eventualmente tenuto a pagare dalle convenute;
− con vittoria di spese e competenze professionali con distrazione in favore dello scrivente avvocato” per il terzo chiamato: “

Per questi motivi

si conclude, in via preliminare, perché il Tribunale Civile di Cagliari, voglia dichiarare che
[...]
non è tenuta a garantire, in forza della polizza Controparte_2
multirischi del professionista 1/2430/122/160777998 stipulata il 25.7.2018,
e per violazione degli artt.

7.1.e.7.7. delle CP_1 Controparte_1
condizioni generali di contratto con conseguente rigetto della domanda di manleva e con vittoria di spese e competenze. Nel merito si conclude, in via principale, per il rigetto della domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto con il favore di spese e competenze. In via subordinata, nella denegata ipotesi di condanna delle convenute, chiede che l
[...]
sia tenuta a pagare la somma che risulterà dovuta Controparte_2
all'attore nei limiti del massimale e con la franchigia previsti in contratto.
Con compensazione, almeno parziale, delle spese e competenze”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il Parte_2
evocava in giudizio innanzi l'intestato Tribunale
[...] CP_1
e lo ,
[...] Controparte_1 Controparte_8
pag. 4/12 esponendo che con delibera assembleare del 14.11.2017 era stato revocato l'incarico di amministrazione dell'ente di gestione, precedentemente attribuito allo e che Controparte_8
nonostante gli inviti del nuovo organo amministrativo non era stato eseguito il passaggio delle consegne della documentazione amministrativa e contabile del condominio. Con ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato il
23.3.2018 il chiedeva, ed otteneva, un provvedimento di CP_4
urgenza, con il quale veniva ordinata alle odierne convenute la messa a disposizione della documentazione non consegnata, in assenza della quale l'ente gestorio non era in condizione di operare. Nel frattempo, con diffida del 1.3.2018 il veniva invitato a pagare a , CP_4 CP_10
direttore dei lavori di alcune opere manutentive eseguite sullo stabile, la somma di € 3.946,41 a saldo delle sue competenze. Analogo invito di pagamento perveniva, con diffida del 17.3.2017, da Controparte_11
ditta che aveva eseguito i predetti lavori, per la somma di € 9.042,73.
Anche lamentava il mancato saldo del Controparte_12
premio assicurativo scaduto il 6.6.2017, per € 1.042,00. Inoltre,
[...]
dichiarava, con comunicazione del 5.3.2018, di essere a Controparte_13
sua volta creditrice della somma di € 590 a fronte del servizio di pulizia delle parti comuni dell'edificio. Ed infine, l Controparte_14
notificava comunicazione di avvio delle procedure esecutive e cautelari per mancato saldo di € 663,61 a fronte di una cartella notificata il 4.7.2016 e mai onorata. Il tutto, per un montante complessivo debitorio di € 15.284,75.
Il condominio esponeva ancora che le convenute avevano curato la predisposizione del solo bilancio consuntivo 2013 e preventivo 2014, approvati dall'assemblea, senza più svolgere, in seguito, alcun pag. 5/12 adempimento. Allegava dunque l'esistenza di un inadempimento delle stesse convenute agli obblighi loro derivanti dall'assunzione dell'incarico gestorio, nonché il mancato rispetto dell'obbligo, imposto loro dal
Tribunale con provvedimento del 10.4.2018, di consegnare immediatamente tutta la documentazione amministrativa e contabile concernente la gestione del stesso. Allegava ancora che, a CP_4
seguito di querela sporta dal condominio il 30.3.2018, veniva aperto procedimento penale n. 6755/2018, nei confronti di e CP_1 [...]
, per i reati di cui agli artt. 646 e 61 c.p., nel cui ambito il P.M. CP_1
disponeva, con decreto del 17.9.2018, la perquisizione della sede dello in via Cugia n. 31, chiedendo poi, all'esito delle CP_5 CP_4
indagini svolte, decreto penale di condanna delle odierne convenute per la pena finale di € 4.700 ciascuna. Decreto poi emesso dal G.I.P. in data
10.9.2019 per la anzidetta pena. Il condominio esponeva ancora che, a seguito dell'esame della documentazione parzialmente consegnata dalle convenute, emergeva un avanzo di cassa, al 31.12.2017, di € 17.520,71 derivante dal saldo delle entrate, pari ad € 112.704,22 e delle uscite, pari ad
€ 95.183,51. Somma che le convenute non hanno messo a disposizione dell'ente gestorio. Pertanto, quest'ultimo chiedeva accertarsi l'esistenza del predetto credito e la condanna delle convenute al suo pagamento, oltre interessi dalla cessazione del mandato al saldo, nonché alla refusione della somma ulteriore di € 976,00 che l'ente di gestione aveva corrisposto allo
Studio 3 Amministrazioni Condominiali S,n,c, diu L. Controparte_7
per la ricostruzione dei bilanci consuntivi dal 2014 al 2017, mai predisposti dalle convenute, con interessi dalla debenza al saldo.
pag. 6/12 Si costituivano le convenute, resistendo alla domanda e chiamando in garanzia eccepivano, in Controparte_15
particolare, che il mancato pagamento di alcuni fornitori era dipeso non da loro colpa, ma dal mancato pagamento, da parte di alcuni condomini, degli oneri di contribuzione alle spese comuni da essi dovuti;
circostanza, questa, riconosciuta dal Condominio attore anche in citazione. Eccepivano poi che era stata assolta da ogni imputazione formulata nei suoi Controparte_1
confronti.
costituendosi, chiedeva accertarsi la non Controparte_2
operatività della garanzia assicurativa, poiché nelle condizioni di contratto l'art.

7.1 lettera a) – “responsabilità civile professionale dell'amministratore di stabili condominiali” prevede, all'ultimo comma, che “La garanzia è operante a condizione che l'assicurato svolga l'attività nel rispetto delle leggi e dei regolamenti che la disciplinano”.
Venivano concessi i termini ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e la causa veniva istruita mediante C.T.U. al fine di accertare: “1) Se il saldo di fine gestione al 14.11.2017, data di cessazione dell'incarico professionale delle convenute presso il , Parte_2
presentasse un avanzo contabile di cassa pari ad euro 17.520,71 2) Se il corrispondente importo risultasse, a tale data, giacente sul conto corrente bancario intestato al Condominio e sia pertanto rimasto nella disponibilità del medesimo”.
All'esito del deposito della relazione peritale la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 27 maggio 2027, da svolgere nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., successivamente anticipata dal giudice applicato a distanza, a seguito dell'assegnazione allo stesso del pag. 7/12 fascicolo, a quella del 05 novembre 2025. Nel termine all'uopo assegnato, la parte attrice ed il terzo chiamato depositavano note scritte precisando le proprie conclusioni.
Precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con termini ex art. 190 c.pc. di 20 giorni per deposito di conclusionali e di ulteriori 20 giorni per repliche. Nei detti termini le parti hanno depositato i rispettivi scritti conclusivi.
La domanda di parte attrice è fondata.
La C.T.U., all'esito di un approfondito esame di tutti i documenti disponibili, e della verifica delle singole voci di spesa, è pervenuta alla conclusione che, relativamente al periodo concernente gli esercizi dal 2014 al 2017 inclusi, a fronte di un saldo iniziale di cassa pari a zero, di fonti di finanziamento pari ad € 111.440,81 e di impieghi per spese pari ad €
93.350,15, residuasse, al 31.12.2017, un saldo disponibile di avanzo pari ad
€ 18.090,66. Poiché tuttavia sul conto corrente intestato al condominio risultava soltanto un saldo attivo di € 57,50, l'ausiliario ha concluso individuando un ammanco di € 18.033,16 risultante dalla differenza tra la somma che avrebbe dovuto residuare sul conto (€ 18.090,66) e quella che effettivamente vi risultava disponibile (€ 57,50).
Non rileva, per giustificare l'assenza di detta somma sul conto corrente intestato al condominio, l'allegazione di parte convenuta secondo cui alcuni condomini non avrebbero corrisposto le quote dovute, poiché il
C.T.U. non ha considerato, nella sua analisi, le quote astrattamente dovute dai partecipanti al condominio, ma quelle effettivamente versate, ossia gli incassi effettivi. Peraltro, sul tema deve osservarsi che anche qualora alcuni dei partecipanti al condominio non versassero tempestivamente le loro pag. 8/12 quote, l'amministratore dell'ente gestorio non sarebbe per ciò solo esonerato dai propri compiti, ma, anzi, dovrebbe tempestivamente attivarsi per assicurare l'effettivo pagamento di quanto dovuto da ciascun partecipante, trattandosi di attività inclusa nel suo mandato e funzionale al suo obbligo di tutela e conservazione delle parti comuni dello stabile in condominio.
Né rileva il fatto che, in sede penale, la sia stata, o meno, assolta CP_1
dagli addebiti che le erano stati contestati, posta l'autonomia dei due giudizi, civile e penale, il primo dei quali non presuppone necessariamente l'accertamento di un fatto di reato, ma semplicemente di un inadempimento degli obblighi assunti convenzionalmente dall'amministratore mediante l'accettazione dell'incarico di gestione del . CP_4
In definitiva, dunque, le convenute sono tenute a rifondere al condominio la somma di € 18.033,16 oltre interessi dalla fine del loro incarico al saldo.
Allo stesso modo, le convenute sono tenute al risarcimento del danno ulteriore causato dal loro inadempimento, rappresentato dagli esborsi che l'ente gestorio ha dovuto sostenere per ricostruire la documentazione contabile non tempestivamente, né completamente, consegnata, dalle
Sotto questo specifico profilo, la mancata redazione dei bilanci degli CP_1
esercizi dal 2014 al 2017 inclusi giustifica la spesa, sostenuta dalla compagine condominiale, di € 976,00 a favore dello
[...]
Controparte_16
Sussiste la responsabilità in solido di tutte le convenute, a fronte del conferimento del mandato allo studio associato e della partecipazione allo stesso di e . CP_1 Controparte_1
pag. 9/12 In definitiva, dunque, la domanda va accolta con condanna delle convenute, in solido tra loro, al pagamento, in favore del attore, della CP_4
somma complessiva di € 19.009,16 (€ 18.033,26 + € 976) con interessi, al tasso legale, rispettivamente, dal 14.11.2017 –data della revoca dell'incarico a suo tempo conferito alle su € 18.033,26 e dal Pt_3
31.7.2018 –data della fattura a rimessa diretta n. 802 emessa da Studio 3
Amministrazioni Condominiali S,n,c, di GI D. & FI L.– su € 976, sino al saldo.
Va invece rigettata la domanda di manleva spiegata dalle convenute nei confronti posta l'operatività della clausola Controparte_2
di esclusione della garanzia prevista dall'art.

7.1 delle condizioni di polizza. A fronte della condotta gravemente inadempiente delle convenute principali, non rispettosa delle obbligazioni di diligenza e correttezza imposte dalla legge a carico dell'amministrazione di un condominio, non può ritenersi operativa la garanzia assicurativa, che si riferisce alla copertura delle conseguenze dannose derivanti da un evento che non sia stato cagionato dall'inosservanza delle predette regole di cautela.
Le spese, determinate ai sensi del D.M. n. 55 del 2014 e s.m.i., ai valori medi di tariffa, con applicazione dello scaglione di valore da € 5.200,01 ad
€ 26.000, seguono la soccombenza, sia nei confronti del che in CP_4
quelli del terzo chiamato, e sono liquidate, per ciascuna di dette parti, in complessivi € 5.077,00 (di cui € 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per quella introduttiva, € 1.680,00 per quella di trattazione ed € 1.701,00 per quella decisoria), oltre al rimborso delle spese generali, nella misura del
15% dei compensi, all'iva ed alla cassa avvocati come per legge.
pag. 10/12 Del pari vanno poste a carico delle convenute le spese di C.T.U., che si liquidano, come da nota spesa dell'ausiliario in data 28.2.2025, in €
1.307,67 oltre accessori di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cagliari, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
, Controparte_1
e , la accoglie, condannando le CP_1 Controparte_1
convenute, in solido tra loro, al pagamento, in favore dell'attore, della somma complessiva di € 19.009,16 con interessi, al tasso legale, rispettivamente, dal 14.11.2017 su € 18.033,26 e dal 31.7.2018 su € 976, sino al saldo.
Rigetta la domanda spiegata da Controparte_1
, e nei
[...] CP_1 Controparte_1
confronti di Controparte_2
Condanna Controparte_1
, e a rifondere le
[...] CP_1 Controparte_1
spese del presente giudizio nei confronti dell'attore e del terzo chiamato, liquidandole, per ciascuna di dette parti, in complessivi € 5.077,00 oltre al rimborso delle spese generali, nella misura del 15% dei compensi, all'iva ed alla cassa avvocati come per legge. Pone a carico delle convenute le spese di C.T.U., liquidate in € 1.307,67 oltre accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della SEZIONE SECONDA, in data
16/12/2025.
Il giudice
ST LI
pag. 11/12 pag. 12/12