N. R.G. 11008/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ettore Favara ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11008/2020 promossa da:
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2 (Cod. Fisc. ), con il patrocinio dell'avv.
[...] C.F._2 GIANGRECO VITO ) VIA G. LEOPARDI, 23, CATANIA;
C.F._3
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._4 ZI CLAUDIO, elettivamente domiciliato in PIAZZALE CLODIO, 14 00195 ROMA, presso il difensore avv. ZI CLAUDIO PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto.
Con atto di citazione ritualmente notificato, i sig.ri e Parte_2 [...]
convenivano in giudizio la sig.ra chiedendo Parte_1 CP_1 all'Ill.mo Tribunale adito quanto segue: << Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma, contrariis reiectis, accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Roma Via Trionfale 11224 palazzina B scala A int. 1 concluso tra i sigg.ri e e la Parte_1 Parte_2 sig.ra per inadempimento della promissaria acquirente sig.ra CP_1 CP_1
pagina 1 di 9 ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile e per l'effetto condannare la signora CP_1 al risarcimento dei danni originati dal lucro cessante per i proprietari CP_1 danneggiati che non hanno potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo, né dal godimento dell'immobile, e pertanto si chiede che tali danni vengano liquidati con riferimento all'intera durata dell'occupazione ovvero calcolata dalla data di inizio dell'occupazione dell'immobile sito in Roma Via Trionfale 11224 (luglio 2001 fino tutt'oggi) e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.
Condannare pertanto la sig.ra al risarcimento dei danni originati dal CP_1 lucro cessante per i proprietari danneggiati che si quantificano in tale sede in euro 267.600,00 in base alle quotazioni di mercato relative al prezzo medio di affitto praticato nella zona in cui è situato l'immobile oggetto di causa ovvero euro 1.200,00 mensili, (1.200,00 x 12 mensilità=14.400,00 x 18 anni e 7 mesi = 267.600,00 oltre interessi e rivalutazione ISTAT anno per anno e/o la maggiore o minore somma che verrà ritenuta dall'ill.mo Giudice adito giusta ed equa, per l'effettiva soddisfazione della pretesa risarcitoria degli odierni attori, con rivalutazione ed interessi. Con riserva ex art. 183 cpc. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa da distrarsi al procuratore che si dichiara antistatario>>.
Esponeva che i signori e sono proprietari dell'immobile sito in Pt_1 Parte_2 Roma alla Via Trionfale n. 11224, giusto atto notarile di compravendita del 29 settembre 1994, e precisamente: - appartamento della palazzina B scala A distinto con l'interno 1 censito al NCEU del comune di Roma Foglio 178 particella 628 sub 2
, z. c. 6 cat. A/2 casse 3 vani 3,0, rendita L. 585,000 composto di due camere ed accessori al piano terra e al piano seminterrato di cantina distinta con il numero 6 Pal. B censita al NCEU del comune di Roma Foglio 178 particella 628 sub 36; - posto macchina scoperto distinto con il numero 1 censito al NCEU del comune di roma foglio 178 particella 22 sub 19; - posto macchina scoperto distinto con il numero 5 censito al NCEU del Comne di Roma foglio 178 particella 22 sub 23; che, in data 03.07.2001, gli odierni attori stipulavano a mezzo di scrittura privata non registrata con la signora ( promissaria acquirente ) un contratto preliminare di CP_1 compravendita dell'immobile su descritto alle seguenti condizioni: “ il prezzo dell'unità immobiliare promessa in vendita a corpo e non a misura viene di comune accordo stabilito in lire 230.000.000e dovrà essere pagato alla promittente come segue: a) quanto a lire 25.000.000 vengono versate contestualmente alla firma della presente promessa di compravendita quale caparra cofirmataria e con questo stesso contratto la Promittente ne rilascia quietanza da conteggiarsi sul prezzo della stipula dell'atto notarile di compravendita e concede al Promissario il possesso PRECARIO sull'immobile per effettuare all'interno dello stesso lavori di ripulitura;
b) quanto al saldo del prezzo di lire 205.000.000 questo verrà versato all'atto del contratto definitivo di compravendita che dovrà essere stipulato presso lo studio del Notaio
pagina 2 di 9 Via Bertoloni n. 10 entro e non oltre la data del 30.09.2001: da Parte_3 questa data verrà il trasferimento di proprietà con contestuale immissione in possesso dell'immobile promesso in vendita con decorrenza rispettivamente a profitto e carico del promissario dei relativi vantaggi ed oneri…..” che a tale contratto preliminare di vendita non era seguita né nei termini pattuiti ,ovvero entro il 30.09.2001, né successivamente alcuna stipula del contratto definitivo di compravendita così come previsto nel sinallagma sottoscritto dalle parti in data 3.7.2001; che era interesse degli attori ottenere l'accertamento giudiziale dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare del 03.07.2001, per inadempimento del promittente compratore.
Con comparsa di costituzione del 31.12.2020 si costituiva in giudizio la convenuta, a ministero dell'Avv. Claudio Manzia, il quale formulava le seguenti richieste e conclusioni: << Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, respingere ogni domanda proposta nei confronti della comparente dagli attori e Parte_1 e in subordine dichiarare l'intervenuta prescrizione di ogni Parte_2 loro eventuale diritto al risarcimento dei danni e/o al pagamento di indennità di occupazione, respingendo la relativa domanda. Con vittoria di spese e salvo ogni altro diritto.>> Scambiate le memorie ex art 186, comma 6, c.p.c., il Giudicante, a scioglimento della riserva assunta, con Ordinanza del 07.05.2021 << ritenuti irrilevanti i mezzi istruttori richiesti in considerazione delle risultanze dei documenti prodotti e delle difese svolte ritenuto necessario disporre c.t.u. per la quantificazione del valore locativo dell'appartamento in via Trionfale n.11224 pal.A sc.B int.1 dal luglio 2001 ad oggi nomina c.t.u. l'arch. . Persona_1
Deduceva che, dopo la stipulazione del preliminare, a seguito di incarico conferito dalla comparente al Not. di Roma per procedere agli adempimenti occorrenti Pt_3 per la stipula del contratto definitivo, venivano eseguite in data 31.07.2001 delle visure catastali (doc. 2), dalle quali emergeva che, contrariamente a quanto indicato nel preliminare dai promittenti venditori, l'appartamento non era accatastato su due piani bensì su un piano solo, in quanto quello che era indicato come piano seminterrato e come subalterno 31 consisteva in realtà in una cantina, accatastata autonomamente come C2; che emergeva inoltre, contrariamente anche qui a quanto dichiarato dagli odierni attori, che l'immobile era gravato da cinque ipoteche e da un pignoramento, come poi attestato in apposite relazioni notarili che si producono (doc. 3 e 4); che, nonostante gli inviti della comparente e le assicurazioni date dai promittenti venditori, questi ultimi omettevano di procedere alla regolarizzazione del piano interrato e alla cancellazione delle ipoteche, rendendo inutili i solleciti, inviati dalla comparente con raccomandate del 29.01.2002 e 29.01.2003 (docc. 5 e 6), a fornire al notaio la documentazione necessaria per la stipula;
che gli attori, infatti, anziché attivarsi per rendere possibile il contratto definitivo, “ignoravano” il problema e si limitavano - a distanza, si badi, di più di un anno - a chiedere alla pagina 3 di 9 comparente se intendesse procedere al rogito. Ciò con lettera dell'Avv. Gandolfo del 04.03.2004 (doc. 7), cui faceva seguito in data 05.11.2004 l'invio di un telegramma (doc. 8), a firma della Sig.ra , con il quale la veniva semplicemente Parte_2 CP_1 invitata a contattare lo studio del Not. “per rogito”; che la convenuta Pt_3 rispondeva con telegramma del 13.11.2004 (doc. 9), ribadendo da un lato di essere ancora in attesa della documentazione relativa alla cancellazione delle ipoteche, e dall'altro che il piano seminterrato dell'appartamento contraddistinto con la particella 31 non era accatastato come abitazione A2 bensì come cantina C2. Che, a distanza di un altro anno ancora, perveniva alla Sig.ra la raccomandata dell'Avv. Luigi De CP_1 Petrillo dell'01.10.2005 con la quale, del tutto inopinatamente, le veniva addebitato di essere un'occupante abusiva e veniva invitata a rilasciare l'immobile; che detta raccomandata era contestata dal difensore di parte compratrice con lettera del 19.11.2005 (doc. 11), nella quale si evidenziava che mai in precedenza la Sig.ra CP_1 era stata invitata a rilasciare l'immobile e si invitavano ancora una volta i promittenti venditori, per il tramite del loro legale, a cancellare le ipoteche e a regolarizzare il piano seminterrato;
che dopo un lungo silenzio, durato anni, il quale perveniva alla comparente la lettera dell'Avv. Vassallo del 23.04.2010 (doc. 12) in cui si affermava che le iscrizioni pregiudizievoli erano state cancellate e che si era proceduto alla rettifica dell'accatastamento del piano cantinato. Che tale lettera era riscontrata dal difensore con raccomandata del 12.05.2010 (doc. 13), recante l'invito a consegnare la documentazione attestante la riferita cancellazione e l'accatastamento, così da poter fornire il tutto al notaio per la verifica;
che, a fronte di ciò, l'Avv. Vassallo trasmetteva via fax in data 23.05.2010 (doc. 14) la variazione catastale del locale cantina e copia del decreto di estinzione del pignoramento immobiliare, riservando di inviare le visure aggiornate relative alla cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ma che dette visure non erano più pervenute;
che, anziché ottemperare a quanto sopra, con una prima iniziativa giudiziaria i Sigg.ri e Pt_1
convenivano nel 2018 la comparente davanti a codesto Tribunale Parte_2 chiedendo accertarsi l'abusività dell'occupazione con condanna della comparente al ripristino dello stato dei luoghi nonché al rilascio dell'immobile; che tale tentativo era stato cassato con sentenza del G.U. Dott. Castaldo della Sez. VII n. 22713/2019 del 26.11.2019, passata in giudicato, che ha respinto la domanda sul rilievo che la presenza del contratto preliminare impediva di considerare la comparente come occupante senza titolo. Con le memorie istruttorie venivano precisate le domande, depositata ulteriore documentazione e chiesta CTU, che veniva disposta ed espletata.
Depositata la CTU, la causa veniva rinviata per precisazione conclusioni e, dopo diversi rinvii tecnici, dopo la costituzione per parte attrice di un nuovo difensore, veniva posta in decisione con assegnazione alle parti del doppio termine ex art. 190, c.p.c.
Preliminarmente, deve darsi atto che, nella ricostruzione della singolare e tortuosa pagina 4 di 9 contrattuale e vicenda innescata dalla stipulazione del preliminare di compravendita nel lontano 2001, i rapporti tra le parti sono stati caratterizzati – in ciascuna delle parti - da una alternanza di comportamenti diligenti ed ottemperanti a comportamenti negligenti e in cattiva fede. Un'altra peculiarità è costituita dalla consegna anticipata dell'immobile ai promittenti compratori, peraltro non esplicitamente menzionata nello stesso preliminare, e nel protrarsi nei decenni di tale situazione precaria.
Ed infatti, inizialmente e con tutta evidenza la parte inadempiente, rispetto all'obbligo di prestare il consenso al trasferimento immobiliare, può esser individuata in parte venditrice, che aveva dichiarato l'immobile libero da pesi e iscrizioni pregiudizievoli laddove lo stesso immobile – come tempestivamente accertato dal Notaio su impulso di parte compratrice – era invece gravato da ben cinque ipoteche, da una trascrizione pregiudizievole relativa ad una procedura esecutiva ed era affetto da una parziale difformità catastale.
Atteso il carattere non essenziale del termine pattuito per la stipulazione e comunque con tolleranza idonea a costituire comportamento concludente di accettazione del necessario differimento – ovviamente motivata dalla conveniente situazione di consegna anticipata dell'immobile che risolveva di fatto le esigenze abitative dei promittenti compratori – la conclusione del contratto, come esattamente esposto nella ricostruzione di parte convenuta, veniva differita nell'attesa della competa liberazione dell'immobile da parte dei venditori. La convocazione per la stipula del 4 marzo 2004 il successivo telegramma provenienti da parte venditrice venivano giustamente rintuzzata dalla controparte a causa della mancata liberazione dell'immobile dai pesi e oneri, ed a tale risposta non veniva offerta alcuna replica, per cui deve ritenersi provato che, fino almeno a tutto il 2005, parte venditrice era ancora inadempiente.
Pertanto, il legale di parte compratrice - nel replicare alla raccomandata dei venditori del 2005. con la quale veniva richiesto il rilascio del bene e qualificata l'occupazione come abusiva - oltre a contestare la mancanza di ogni precedente richiesta di rilascio dell'immobile, invitava parte venditrice a liberare l'immobile dalle note iscrizioni e trascrizioni e a regolarizzare l'accatastamento dell'immobile, in tal modo dimostrando che l'immobile era ancora inidoneo alla vendita e al contempo mostrando di tollerare ancora il ritardo dei venditori.
A partire dal 2010, tuttavia, parte venditrice in risposta ad un sollecito di parte compratrice dichiarava che le ipoteche erano state cancellate, sia pure con probabile ritardo rispetto all'effettiva liberazione dell'immobile, visto che affermava che tale liberazione era avvenuta ormai da tempo. A partire da questo momento, e dalle successive comunicazioni con cui veniva documentata anche la regolarizzazione catastale e la cancellazione della trascrizione, ad esser inadempiente risulta esser parte compratrice.
pagina 5 di 9 Ed invero, la pretesa, enunciata da parte convenuta, nel presente giudizio, di aver legittimamente omesso di convocare davanti al Notaio la controparte per la stipula del definitivo, solo perché gli attori non avrebbero risposto per iscritto alla sua richiesta di trasmettere la documentazione della cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, fornendo loro le visure, non può ritenersi giustificata. Ed invero, laddove la Sig.ra avesse avuto realmente dubbi riguardo alla effettiva cancellazione delle CP_1 ipoteche ella, esattamente come aveva fatto nel 2001, ben avrebbe potuto far effettuare a sua cura tali visure, e dato che, come documentato nel presente giudizio, le ipoteche effettivamente erano state cancellate.
Tanto più che, una volta venuti meno gli impedimenti alla stipulazione, a norma dell'art. 2, ultima parte del preliminare, era preciso obbligo contrattuale quello dell'attrice di comunicare almeno 15 giorni prima ai promittenti venditori l'appuntamento davanti al notaio per la stipula, e tale ripartizione dell'iniziativa per il rogito, epurata dalla previsione del termine ultimo (ma non essenziale) entro il quale tale convocazione doveva avvenire - ormai superata per comportamento concludente
- doveva invece ritenersi ancora vincolante, corrispondendo, peraltro, alla normale prassi dei rapporti tra promittente venditore e promissario acquirente.
D'altra parte, se è vero che parte compratrice non rispondeva, almeno per iscritto, a tale richiesta, è altrettanto vero che parte promissaria acquirente – che, come si dirà, in esecuzione anticipata dell'impegno a consegnare l'immobile dopo il trasferimento, era ormai nel possesso o detenzione dello stesso da ormai 4 anni, aveva un maggiore onere di diligenza nel farsi promotrice della regolarizzazione della situazione di fatto in cui versava, peraltro in modo contestato da controparte. Pertanto, la mancata convocazione dei venditori deve essere interpretata come un comportamento negoziale non solo irrispettoso degli impegni contrattuali ma anche – incoraggiato come fu dalla posizione di forza di possesso dell'immobile - contrario ai principi di buona fede nell'esecuzione del contratto.
La terza fase dei rapporti originati dal preliminare per cui è causa è costituita infine dall'odierna vicenda processuale, nell'ambito della quale la convenuta, ormai in possesso dell'immobile da quasi un quarto di secolo, pur contrastando la domanda avversa di risoluzione, non offre neppure in questa sede l'adempimento dell'obbligo di stipulazione né ne chiede il rispetto in via giudiziale, con domanda ex art. 2932, c.c. e, curiosamente, neppure chiede in via riconvenzionale che sia dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti venditori, ma si limita a chiedere il rigetto delle domande attoree, ad eccepire la prescrizione e in subordine a chiedere la prova per testi articolata;
in tal modo chiedendo al Tribunale, qualora fosse condivisa la sua tesi dell'addebitabilità dell'inadempimento ai venditori, di consacrare la perpetuazione della situazione di possesso di fatto dell'immobile che, disancorata da un progetto di compravendita, risulta ormai priva di causa.
pagina 6 di 9 Anche tale condotta processuale, dunque, pur frutto di scelte insindacabili e legittime, conferma che parte convenuta fosse priva di ogni reale volontà di concludere il contratto preliminare e consolida il convincimento circa l'addebito della risoluzione alla predetta.
Deve pertanto dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento di parte promissaria acquirente.
Per quanto attiene alla domanda conseguenziale di risarcimento dei danni da occupazione dell'immobile, chiesti non – come nel giudizio concluso nella citata sentenza del 2018 – come risarcimento dei danni da occupazione sine titulo, ma quale effetto della pronuncia di risoluzione del contratto preliminare, la domanda deve essere accolta nella misura quantificata dal CTU nominato nel presente giudizio, con la decorrenza richiesta.
Ed invero, nella qualificazione del possesso dell'immobile consegnato dopo il preliminare, per effetto della formazione del giudicato negativo circa la sua natura di occupazione sine titulo – avendo altra sezione di questo Tribunale, con sentenza ormai irretrattabile, affermato che tale occupazione scaturisse dal preliminare e in assenza di una sua risoluzione non potesse esser considerata senza titolo – deve ritenersi consentita da parte venditrice per effetto e in attuazione del contratto preliminare.
Tale interpretazione, astrattamente questionabile - atteso che il preliminare del 2001 non contiene nessuna pattuizione in tal senso e considerato che la tesi sostenuta dalla convenuta – in base alla quale la consegna anticipata dell'immobile fosse avvenuta per consentire l'effettuazione dei lavori – e dunque per un periodo circoscritto e non per una anticipazione del momento della consegna – risulta avvalorata dalla diffida inviata da parte venditrice, nella quale si motiva la consegna per l'effettuazione di lavori di sistemazione – risulta ormai cristallizzata e fa stato tra le parti.
Non potendosi qualificare il danno richiesto come danno conseguenza da occupazione senza titolo, non trova pertanto applicazione l'orientamento restrittivo inaugurato dalla sentenza della Corte cassazione, sezioni unite civili, n. 33645 del 15/11/2022.
Per converso, poiché gli attori, respinta la richiesta di risarcimento dei danni da occupazione senza titolo, chiedono il risarcimento del danno quale conseguenza della risoluzione del contratto, invocando la retroattività degli effetti della invocata pronuncia di risoluzione, deve ritenersi necessario riqualificare tale domanda come domanda di restitutio in integrum.
Coerentemente, come recentemente confermato dalla giurisprudenza di legittimità (ordinanza n. 10145 del 17/04/2025), l'efficacia retroattiva della risoluzione per pagina 7 di 9 inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile, fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori.
Deve pertanto condannarsi parte convenuta al pagamento, a tale titolo, di un importo complessivo che corrisponda al valore dei frutti per l'anticipato godimento del bene promesso in vendita, che il CTU ha – con relazione condivisibile perché scevra da errori logici e rispettosa dei principi giuridici – con rivalutazione dal 1° luglio 2001 al 30 giugno 2021, per l'appartamento int. 1 rialzato/seminterrato + cantina n. 6 la somma di € 163.744,53 e per i posti auto scoperti n. 1 e n. 5 dal 1° luglio 2001 al 30 giugno 2021 la somma di € 25.127,36 e così complessivamente alla somma di € 188.871,89.
Parte attrice, adempiente, ha chiesto che, da tale somma, non sia scomputata la caparra ricevuta in sede di stipula del contratto, quale conseguenza della sua autonoma destinazione a compensare i danni connessi all'inadempimento del contratto preliminare e la sua estraneità ai danni da occupazione. Ed ha citato, in senso favorevole a tale richiesta, una recente sentenza della Corte di legittimità, la Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 27/02/2025, n. 5201) secondo cui in tema di preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata, il danno da illegittima occupazione dell'immobile deriva dal mancato rilascio del bene dopo il recesso esercitato dal promittente alienante a causa dell'inadempimento del promissario acquirente e legittima il primo a richiedere un autonomo risarcimento, cosicché egli ha diritto non solo a incamerare la caparra, ma altresì a ottenere l'indennità di occupazione dall'immissione del promissario nella detenzione dell'immobile fino alla restituzione, stante l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti.
Tale cumulo, tuttavia, è destinato a verificarsi solo laddove la parte adempiente abbia scelto, esercitando una facoltà contrattuale ed avvalersi di quella particolare forma di predeterminazione convenzionale del danno che è la caparra, di recedere dal contratto, con effetti restitutori decorrenti – in relazione al danno da occupazione – dal momento del recesso.
Laddove invece la parte abbia, come nel caso in esame, scelto di avvalersi della risoluzione del contratto per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non esercitato il diritto di recesso, la tendenziale retroattività e inscindibilità degli effetti ripristinatori della risoluzione impone di scomputare dalla pagina 8 di 9 somma liquidata quella ricevuta. Invero, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, infatti, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati (cfr., in tal senso, Cass., sentenza n. 20957 del 08/09/2017) - o, come si è qui riqualificata la domanda di danni – in acconto sulle somme dovute per restituzione dei frutti.
Deve, pertanto, detrarsi dalla somma liquidata dal CTU quella di € 25.000,00 consegnata al momento della stipula del preliminare, per cui deve essere condannato al pagamento della somma (già rivalutata e comprensiva di interessi) di € 163.871,89, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo.
Quanto alle spese, le stesse seguono il principio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. Le spese di CTU vanno poste definitivamente a carico di parte attrice. La dichiarazione di antistatarietà dell'Avv. Remini non risulta fatta propria dal nuovo difensore per cui non può esser disposta la distrazione delle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Roma Via Trionfale11224 palazzina B scala A int. 1 concluso tra e e per Parte_1 Parte_2 CP_1 inadempimento della promissaria acquirente;

2. Condanna al pagamento, in favore di e CP_1 Parte_1 della somma di € 163.871,89, oltre interessi legali Parte_2 dalla presente sentenza al saldo;

3. Condanna altresì alla rifusione, in favore degli attori CP_1 Pt_1 e , delle spese legali, che liquida in € 8500,00 per onorari, € 950,00 Parte_2 per spese vive, oltre IVA CPA e rimborso forfetario spese generali;

4. Pone definitivamente le spese di CTU a carico di parte convenuta.
Roma, 1 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Ettore Favara
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