RG 47648/2022
N. R.G. 47648/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
Alessandra Caiazzo, ha pronunciato ex art. 281 quinquies primo comma c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 47648/2022 promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in SARONNO, Parte_1 C.F._1
VIA CARCANO n°5, presso lo studio del difensore avvocato LIOTTA FABIO che la rappresenta e difende giusta procura rilasciata in atti.
ATTORE/I contro
(C.F. , elettivamente domiciliato in MILANO, VIA U. CP_1 C.F._2
DELL'ORTO n°4, presso lo studio del difensore avvocato DI BLASI PAOLO che lo rappresenta e difende giusta delega allegata alla memoria difensiva.
CONVENUTO/I
§§§

OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da fogli depositati nel fascicolo informatico ed allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni, tenutasi in forma cartolare ex art. 127 ter c.p.c., conclusioni da intendersi qui integralmente richiamate.
§§§
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RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA MOTIVAZIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e pedissequo decreto di fissazione d'udienza ritualmente notificati, la signora conveniva il sig. dinanzi al Tribunale di Parte_1 CP_1
Milano, chiedendo, previo accertamento della presenza di vizi e difetti dell'immobile acquistato il 9 luglio 2020 e sito in Limbiate alla Via F. Petrarca n°10, come accertati in sede di accertamento tecnico preventivo espletato prima della causa di merito, la condanna del resistente a corrisponderle ex art. 1490 cod. civ. la somma complessiva di euro 11.221,65# sia a titolo di riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile per i vizi accertati che a titolo di spese giudiziali sostenute per la fase cautelare, oltre rivalutazione ed interessi legali, vinte le spese.
Con comparsa depositata il 20 marzo 2023 si costituiva in giudizio contestando CP_1 le domande proposte nei suoi confronti e chiedendone l'integrale rigetto;
evidenziava in particolare che i vizi denunciati fossero ben noti all'attrice al momento dell'acquisto, per cui la stessa sarebbe decaduta dalla possibilità di sollevare contestazioni, ed in ogni caso che la stessa aveva beneficiato di uno sconto sul prezzo della compravendita, come da scrittura privata contestuale alla vendita, con la quale le parti avevano concordato che “euro 3.000 vengono detratte da parte venditrice a parte acquirente a fronte di spese future che parte acquirente si assumerà per la sistemazione urbanistica e catastale dell'abitazione”; quanto alla richiesta di spese legali per la precedente fase di istruttoria preventiva, sottolineava come la stessa non potesse essere oggetto di domanda di merito, rientrando le spese della fase di
ATP nell'ambito delle spese giudiziali da definire solo nella fase di merito.

2. Alla prima udienza del 14 giugno 2023, ritenuta da parte del giudice assegnatario la necessità di un'istruzione non sommaria, il rito veniva convertito da sommario in ordinario;
veniva, altresì, disposta l'acquisizione del fascicolo relativo alla causa di ATP rubricato al numero di RG 19031/2021, assegnato al dott. Stefano Rosa della quarta sezione civile del
Tribunale di Milano. Assegnati i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183 comma sesto c.p.c., la causa veniva rinviata all'udienza del 25 gennaio 2024 per la decisione sulle istanze istruttorie delle parti. A detta udienza, ritenuta superflua la prova orale per interpello e testi dedotta dalla difesa attorea alla luce delle risultanze della CTU espletata prima della causa di merito, veniva fissata per la precisazione delle conclusioni l'udienza del giorno 22 maggio 2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
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Nelle more e precisamente in data 13 maggio 2025 con provvedimento del Presidente della sezione quarta, dott.ssa Susanna Terni, la presente causa è stata assegnata alla sottoscritta per la decisione finale.
In data 2 giugno 2025 è stata trattenuta in decisione per la sua definizione. Le parti hanno depositato gli scritti difensivi finali.

3. La domanda può essere accolta nei seguenti termini.
Ai fini della decisione è circostanza pacifica che, a seguito di trattative gestite dall'intermediario immobiliare DO (doc 12 fascicolo convenuto), la parte acquirente- odierna attrice ha formalizzato in data 18 marzo 2020 una proposta irrevocabile di acquisto avente ad oggetto l'immobile sito in Limbiate alla Via F. Petrarca n°10 al prezzo di euro
83.000#, accettata da parte del venditore il successivo 27 marzo 2020.
Nelle more della stipula del contratto definitivo, le odierne parti in causa hanno convenuto con separata scrittura privata uno sconto sul prezzo nella misura di euro 3.000# che venivano
“detratti da parte venditrice a parte acquirente a fronte di spese future che parte acquirente si assumerà per la sistemazione urbanistica e catastale” (scrittura privata allegata da entrambe le parti). Sicché il prezzo per l'acquisto dell'immobile veniva definitivamente pattuito nella misura di euro 80.000#.
Ugualmente non contestata è la circostanza che in data 9 luglio 2020 è intervenuto l'atto notarile di compravendita avente ad oggetto l'immobile per cui è causa.
Con raccomandata del 7 agosto 2020, ricevuta dal convenuto il successivo 11 agosto 2020,
l'attrice ha contestato come alla data del 3 agosto 2020, a seguito di intervento di un tecnico di fiducia, avesse accertato “diversi vizi, anche strutturali” per la cui eliminazione avrebbe dovuto sostenere una spesa di euro 9.900,00# oltre IVA, comunicazione prontamente contestata dal convenuto con PEC del 17 e 24 agosto 2020.
Da qui, atteso che l'invito da parte dell'attrice al sig. a sottoscrivere una convenzione CP_1 di negoziazione assistita si era risolto con verbale negativo del 13 gennaio 2021 per mancato accordo, l'attrice ha promosso ex art. 696 bis c.p.c. un accertamento tecnico preventivo, volto a cristallizzare i vizi ed i difetti lamentati, affidato all'architetto , la cui Controparte_2 relazione, depositata il 16 marzo 2022, risulta acquisita al fascicolo della causa di merito.
Ciò premesso, alla luce delle risultanze della CTU acquisita si tratta di verificare la tipologia ed entità dei vizi lamentati dalla parte attrice, la tempestività della denuncia degli stessi al
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venditore nonché la riconducibilità o meno degli stessi al venditore, con conseguente riconoscimento o meno di una riduzione del prezzo di vendita.
Con particolare riguardo ai vizi, l'esperto del Tribunale ha evidenziato come l'attrice avesse lamentato a) “consistenti infiltrazioni d'acqua piovana dal tetto tali da rendere necessaria la sostituzione del manto di copertura”, b) “difficoltà nella chiusura ed apertura delle finestre del bagno e della cucina dovuta all'erronea quadratura delle stesse” e c) “funzionamento difettoso della canna fumaria tale da renderne necessaria la sostituzione”.
Con riguardo al danno relativo al punto a) a pag. 7 della perizia si legge “il Collegio Peritale accertava, per mezzo di igrometro del C.T.U., che all'interno dei locali al piano sottotetto, in particolare sui punti evidenziati da parte Attrice, non sono presenti infiltrazioni attive da percolamento di acqua, ma è presente solo una macchia ingiallita da precedente infiltrazione”.
Fermo restando che il problema si era presentato a settembre 2020, come confermato dalla terza chiamata DO Immobiliare, la CTU ha concluso sul punto che le infiltrazioni piovane si erano risolte, rendendosi peraltro necessario ripristinare il soffitto in cartongesso del sottotetto con “imbiancatura con pittura all'acqua dei pannelli in cartongesso del soffitto di una camera del sottotetto” con un costo di euro 200,00# (pag. 20 perizia).
Con riguardo al punto b), sempre alla pag. 7 della perizia, viene dato atto che la finestra della cucina non presentava alcun vizio ad esclusione della “mancanza di rifinitura della spalletta esterna della stessa”, mentre con riguardo alla finestra del bagno viene accertato che la stessa “non si apre completamente a causa dell'errata posizione del nuovo serramento a seguito della costruzione del muro di divisione della cucina che in parte si sovrappone con il battente della finestra e che dunque non si apre completamente”.
La CTU conferma che i locali bagno e cucina corrispondono a quelli pubblicizzati dall'agenzia immobiliare, “pur non potendo confermare in particolare la riconoscibilità dei suddetti vizi all'atto della consegna dell'immobile”, per cui la denuncia operata dall'attrice deve ritenersi tempestiva. La CTU indica gli interventi necessari per il ripristino delle opere “nella fornitura e posa di due nuovi telai con relative finestre (cucina e bagno) e ripristino della spalletta esterna (lato cucina) con smontaggio e rimontaggio inferriata”, quantificando i costi in complessivi euro 1.800# (pag. 21 della perizia).
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Infine, con riguardo al punto c) viene accertato dal perito che già in fase di trattativa e vendita la canna fumaria non era ultimata, non era mai stata funzionante e si trovava nelle medesime condizioni di quella pubblicizzata dall'agenzia immobiliare, per cui la CTU non ha riscontrato alcun vizio o difetto emendabile.
Nell'ambito dell'accertamento tecnico preventivo, l'attrice ha contestato difformità catastali ed urbanistiche, individuate nella
- mancata indicazione nella concessione edilizia della scala di accesso al piano superiore, accessibile solo dall'interno e non anche dall'esterno; la misura della scala è inferiore ad 80 cm e le dimensioni dei gradini non sono a norma;

- nel sottotetto le porte di accesso alle stanze non rispettano la necessaria distanza dalla scala e non è stato realizzato un disimpegno;

- nella scheda catastale relativa al piano superiore il tetto risulta unico e tutto alla stessa altezza, mentre in realtà è accessibile solo da una piccola porta;

- nella planimetria relativa al piano inferiore, vicino al locale bagno risulta un disimpegno che in realtà non è stato realizzato.
Ora, seppure tali difformità sono state accertate e quantificate dalla CTU in termini di interventi e costi - ad eccezione degli interventi in sanatoria della scala, per cui i tecnici dell'attrice non hanno provveduto nei tempi concordati a presentare le necessarie richieste di aggiornamento edilizi/catastale -, la richiesta attorea di riduzione del prezzo di vendita per tali voci di danno non appare meritevole di accoglimento, in quanto lo stato di fatto dell'immobile al momento dell'acquisto era quello promesso in vendita e pubblicizzato dall'agenzia immobiliare (vedasi doc 4 allegato al fascicolo ATP ), oltre che pacificamente visionato CP_1 dalla parte acquirente.
A fronte di una richiesta iniziale di euro 99.000#, il prezzo concordato dalle odierne parti in causa per la vendita, pari ad euro 83.000#, appare coerente con lo stato dell'immobile, anche in ragione del fatto che l'esistenza di difformità urbanistiche e catastali rispetto alla planimetria catastale allegata al rogito era ben nota alla parte acquirente che le aveva accettate a fronte di uno sconto ulteriore sul prezzo di acquisto.
La scrittura privata allegata da entrambe le parti non può che essere intesa come volta a quantificare le spese future “per la sistemazione urbanistica e catastale dell'abitazione” nell'importo di euro 3.000# riconosciuto a titolo sconto, senza null'altro riconoscere.
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L'assunto di parte attrice secondo il quale la scrittura privata de qua non pregiudicherebbe eventuali richieste risarcitorie ulteriori ove gli interventi per la sistemazione urbanistica e catastale dell'abitazione fossero stati superiori non solo non trova un riscontro nell'interpretazione letterale del documento, ma appare vieppiù in contrasto con la volontà delle parti, laddove le stesse, proprio consapevoli dell'esistenza di tali difformità, hanno concordato il riconoscimento di una somma a copertura di tali spese future.
Per tali ragioni, può essere riconosciuto alla parte attrice a titolo di riduzione del prezzo di vendita il solo importo di euro 2.000# oltre IVA per i vizi accertati dal CTU, mentre deve escludersi il riconoscimento di ulteriori importi a titolo di riduzione del prezzo in ragione del fatto - lo si ribadisce - che nel corso delle trattative l'acquirente era stata edotta dell'esistenza di difformità catastali ed urbanistiche per le quali era consapevole di dover sostenere delle spese future, spese concordate nell'importo riconosciuto a titolo di sconto ulteriore sul prezzo di vendita.

4. In punto di spese legali, atteso che “le spese dell'accertamento tecnico preventivo “ante causam” vanno poste a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente e vanno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito (ove l'accertamento stesso venga acquisito) come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di possibile compensazione totale o parziale, a carico del soccombente e da liquidare in un unico contesto” (cfr. Cass.
n°15672/2005 conforme Cass. n°28677/2023), in considerazione del fatto che la ATP si è resa necessaria per l'accertamento di vizi lamentati dall'attrice e per l'indisponibilità del convenuto ad addivenire, almeno in una fase iniziale, ad una soluzione concordata, devono essere poste a carico del sig. le spese della CTU di ATP RG 19031/2021 Tribunale di CP_1
Milano come liquidate dal Tribunale in data 1 aprile 2022.
Con riferimento alla fase di merito, considerato l'esito del giudizio con la parziale soccombenza di parte convenuta, considerato, d'altra parte, che la proposta conciliativa della parte convenuta inviata con PEC del 31 maggio 2022 (doc 5 convenuta) all'esito dell'accertamento tecnico è stata immotivatamente rifiutata dalla parte attrice, ricorrono giusti motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del GOP dott.ssa
Alessandra Caiazzo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o istanza
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disattesa o assorbita, così dispone:
- in parziale accoglimento della domanda attorea, condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte attrice la somma di euro 2.000# oltre IVA ed interessi ex art. 1284 comma
4 cod. civ. dalla domanda;

- pone a carico di parte convenuta le spese della CTU di ATP rubricato al numero di
RG19031/2021 Tribunale di Milano come liquidate dal Tribunale in data 1 aprile 2022;
- compensa integralmente fra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Milano, il 23/10/2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Caiazzo
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