RG n. 923/2021
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. Maurizio Spezzaferri,
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 923/2021 avente ad oggetto: “Altri contratti atipici” e vertente tra
( e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), elettivamente domiciliati in Aversa alla via Lucarelli 19,nello C.F._2
studio dell'Avv. Rosario Capasso, dal quale sono rappresentati e difesi in virtù di mandato in atti;

ATTORI
E
( e Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
( ), elettivamente domiciliati in Mondragone (CE) alla Via Niccolò C.F._4
Machiavelli, 8, presso lo studio dell'avv. Luigi Menditto, dal quale sono rappresentati e difesi, giusta procura alle liti in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI
All'udienza del 3 giugno 2025, tenuta nelle forme della trattazione scritta ex art. 127 ter
c.p.c., parte attrice ha così rassegnato le proprie conclusioni mediante nota scritta del 14
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aprile 2025: “Accertato che il bene promesso in vendita – piccolo fabbricato in EV
(CE), alla , allo stato grezzo, riportato nel catasto fabbricati nel Comune Parte_3
di EV, foglio 2, p.lla 5074, è privo delle qualità essenziali ed è diverso da quello pattuito, rilevandosi del tutto inidoneo ed è assolutamente privo delle caratteristiche funzionali e necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, integrando la fattispecie del aliud pro alio, dichiararsi per il grave inadempimento della parte promittente venditrice, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita inter partes e di qualsiasi documento ad esso connesso e conseguenziale stipulato, il 9.02.2018 – atto Orsi – e,
conseguentemente condannare i coniugi e , Controparte_1 Controparte_2
con vincolo della solidarietà, alla restituzione in favore degli istanti della somma di €
10.000,00 (diecimila), ricevuta all'atto della stipula, in una agli interessi dal dovuto al soddisfo. Condannare, in ogni caso, i resistenti al risarcimento di tutti i danni patrimoniali
e non subiti e subendi, nella misura di € 20.000,00, da liquidarsi in via equitativa. Con vittoria di spese, compensi, spese generali IVA e CPA con attribuzione. SI chiede che la causa si riservata a sentenza con termine per comparse conclusionali ed eventuali repliche”.
Per parte convenuta: rilevata la tardività delle note scritte in sostituzione dell'udienza del
3 giugno 2025, depositate il successivo 4 giugno, le relative conclusioni si intendono come da atti, documenti e verbali di causa.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 26 gennaio 2021, i sig.ri e convenivano in giudizio i sig.ri e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
per ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto Controparte_2
preliminare di compravendita stipulato in data 9 febbraio 2018, con il quale i secondi avevano promesso ai primi il trasferimento in proprietà entro il 30 gennaio 2021 dell'immobile – allo stato grezzo e in corso di costruzione – sito nel comune di EV alla (così come riportato nel catasto fabbricati di detto Comune al Parte_4
foglio 2, p.lla 5074, piano T) autorizzando l'immediata immissione in possesso dei
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promissari acquirenti per l'esecuzione delle opere necessarie al completamento del fabbricato de quo.
Per l'effetto, parte attrice chiedeva, altresì, condannarsi i convenuti alla restituzione della caparra confirmatoria di euro 10.000,00 versata con assegno non trasferibile all'atto della sottoscrizione del sopra richiamato preliminare, quale anticipo sul prezzo di vendita quantificato in complessivi euro 50.000,00 (poi riconosciuti pari, invece, a euro
175.000,00 nella prima memoria istruttoria), oltre che al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi per effetto del lamentato inadempimento, nella misura di ulteriori euro diecimila o di altra somma ritenuta di giustizia all'esito dell'istruttoria di causa.
In particolare, ai fini dell'accoglimento delle domande così promosse, gli attori deducevano in fatto:
a) di essersi determinati all'acquisto dell'immobile in parola avendo interesse a ivi stabilirvi la propria abitazione familiare;

b) di aver ricevuto dal il diniego dell'istanza con la quale, nel Controparte_3
corso dell'esecuzione delle opere necessarie al completamento dell'immobile promesso in vendita, era stata chiesta la stipula di un contratto avente a oggetto la fornitura di servizi idrici per il realizzando fabbricato;

c) di aver il predetto Ente comunale motivato il proprio diniego evidenziando l'ubicazione dell'immobile in zona agricola, al di fuori del perimetro comunale, in area non raggiungibile dalla rete idrica pubblica e per la quale non era in programma alcun'opera di estensione;

d) di aver, quindi, incaricato un laboratorio di analisi della verifica della potabilità della vicina falda acquifera, registrando tuttavia l'esito negativo degli accertamenti così demandati, per il riscontro della presenza, nei campioni analizzati, di sostanze nocive alla salute;

e) di aver pertanto riscontrato, nella condotta della propria controparte contrattuale, il grave inadempimento dell'obbligazione assunta con il preliminare del 9 febbraio
2018, sub specie della vendita aliud pro alio, essendo l'immobile promesso in compravendita privo delle caratteristiche necessarie al rilascio del certificato di
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abitabilità e, dunque, all'assolvimento della funzione economico-sociale per la quale la compravendita stessa era stata pattuita dalle parti.
2. Con memoria di costituzione depositata il 30 settembre 2021, nel rispetto del termine dei dieci giorni antecedenti l'udienza di comparizione delle parti del 19 ottobre
2021, fissata con decreto ex art. 702 bis co. 3 c.p.c., si costituivano quindi i sig.ri CP_1
e , i quali, in considerazione della complessità
[...] Controparte_2
dell'istruttoria necessaria alla definizione dell'insorta controversia, chiedevano in via preliminare di valutarsi il mutamento del rito sommario richiesto dall'attrice in quello ordinario di cognizione, ai sensi e per gli effetti del terzo comma dell'art. 702 ter c.p.c.
Nel merito, parte convenuta chiedeva il rigetto delle pretese attoree allegando in particolare:
a) la non configurabilità dell'ipotesi patologica della vendita aliud pro alio, per esser stata la costruzione dell'immobile promesso in vendita assentita dal Comune di
EV con la concessione edilizia in sanatoria n. 11 del 3 agosto 1999 e per esser l'allaccio dello stesso alla rete idrica comunale tutt'oggi possibile, previa compartecipazione economica del richiedente alla realizzazione delle opere a tal uopo necessarie;

b) la consapevolezza di tale ultima circostanza da parte dei promissari acquirenti, comproprietari di diversa unità immobiliare confinante, dotata di allaccio ai servizi idrici e di scarico comunali;

c) l'inadempimento da parte dei promissari acquirenti dell'obbligo di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita entro il termine del 30 gennaio
2021, nonché della controprestazione economica di pagamento del prezzo di vendita, pattuito dalle parti in euro 175.000,00, come attestato dalla controscrittura al preliminare di compravendita del 9 febbraio 2018 depositata in atti, e adempiuta da controparte nella minor somma di complessivi euro 24.980,00, di cui euro
10.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione del preliminare di compravendita ed euro 14.980 a titolo di prima rata semestrale di acconto nel giugno 2018.
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Per l'effetto, in via riconvenzionale, chiedeva altresì dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 9 febbraio 2018 per fatto imputabile ai promittenti acquirenti, nonché condannarsi quest'ultimi al rilascio dell'immobile occupato sine titulo e al risarcimento dei danni ingiustamente patiti per il mancato godimento diretto del fabbricato promesso in vendita, la mancata percezione dei relativi frutti civili, oltre che del prezzo di compravendita pattuito, complessivamente quantificati in euro 35.000,00, con compensazione di quanto già ricevuto a titolo di caparra confirmatoria e di acconto.
In via subordinata, per l'ipotesi in cui la domanda di risarcimento non avesse trovato accoglimento, i convenuti chiedevano accertarsi la legittimità del recesso esercitato ai sensi del secondo comma dell'art. 1385 c.c. e il diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria ricevuta all'atto della sottoscrizione del preliminare di compravendita, nonché condannarsi parte attrice al risarcimento dei danni patiti in ragione dell'omessa tempestiva restituzione dell'immobile illegittimamente detenuto, nella misura di euro
25.000,00 con compensazione di quanto ricevuto a titolo di acconto.
3. All'udienza del 19 ottobre 2021, celebrata con modalità cartolare in forza delle disposizioni emergenziali previste dall'art. 83, comma 7, lett. h) del D.L. n. 18/2020, si disponeva il mutamento del rito fissando per la prosecuzione l'udienza del 14 gennaio
2022 da celebrarsi a trattazione scritta, all'esito della quale, venivano assegnati i termini di cui al sesto comma dell'art. 183 c.p.c. per il deposito di memorie integrative e note istruttorie con rinvio al 24 gennaio 2023 per le successive determinazioni.
Ad integrazione delle difese sino ad allora articolate, quindi, con la prima memoria istruttoria, parte attrice, riconosciuto in euro 175.000,00 il prezzo pattuito per la compravendita dell'immobile oggetto di causa, eccepiva innanzitutto la legittimità della sospensione della propria obbligazione di pagamento, ai sensi dell'art. 1460 c.c. e in ragione del già contestato inadempimento della controprestazione gravante su parte convenuta.
Eccepita poi l'inammissibilità della proposizione cumulativa da parte di quest'ultima dei rimedi del recesso, con contestuale trattenimento della caparra
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confirmatoria ricevuta, e della risoluzione contrattuale, con conseguente richiesta di risarcimento del danno, di cui – rispettivamente – al secondo e al terzo comma dell'art. 1385 c.c., essa contestava altresì la fondatezza della pretesa risarcitoria avanzata nei suoi confronti, dovendosi – a suo giudizio – ritenere legittima la detenzione esercitata sull'immobile in forza del preliminare di compravendita sottoscritto sino alla sua eventuale risoluzione giudiziale, possibile comunque soltanto all'esito del presente giudizio.
Mentre parte convenuta, eccepita la contrarietà ai canoni di correttezza e buona fede dell'eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dagli attori, insisteva per l'ammissibilità dei due rimedi, rilevando come l'alternatività degli stessi non ne precludesse una proposizione in via graduata.
4. All'udienza del 24 gennaio 2023, tenutasi nelle forme della trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. e definita con ordinanza dell'1° marzo 2023, le parti erano ammesse alla prova orale richiesta, con esclusione di alcuni dei capi formulati dai convenuti.
Esaurita l'istruttoria con assunzione della prova orale alle udienze del 7 novembre
2023 e 18 giugno 2024, con ordinanza del 7 ottobre 2024 le parti venivano invitate alla precisazione delle conclusioni all'udienza del 15 aprile 2025.
Mutato il G.I. con il subentro dello scrivente al precedente giudice, si anticipava l'udienza al 4 marzo 2025 mediante decreto del 7 gennaio 2025 per definire, nel contradditorio tra le parti, la richiesta riproposta da parte convenuta di modifica della precedente ordinanza dell'1-3-2023 in tema di ammissione delle istanze istruttorie.
Con successiva ordinanza dell'11 marzo 2025, rigettate le istanze istruttorie della convenuta, l'udienza veniva rinviata in prosieguo precisazione delle conclusioni all'udienza del 3 giugno 2025, al termine della quale la causa era assegnata in decisione previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. mediante ordinanza del 2 luglio
2025.
5. Orbene, così riassunte le difese delle parti, occorre esaminare la domanda di parte attrice intesa all'accertamento che il bene immobile allo stato grezzo promesso in vendita, sopra indicato, fosse privo della qualità essenziali ed assolutamente inidoneo a soddisfare
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le esigenze e i bisogni di parte promissaria acquirente, integrandosi la fattispecie c.d. dell'“aliud pro alio” con grave inadempimento della parte promittente alienante e conseguente risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 9 febbraio 2018 con condanna dei convenuti alla restituzione della caparra in uno al risarcimento dei danni.
A parere dello scrivente e sulla scorta dell'istruttoria processuale, tale richiesta di tutela non può essere accolta e quindi deve intendersi rigettata a tutti gli effetti.
5.1. In via di principio, nell'ambito dell'istituto della compravendita, occorre distinguere tra il vizio redibitorio, la mancanza di qualità promesse o essenziali e la consegna di aliud pro alio.
Il vizio redibitorio, ai sensi dell'art. 1490 c.c., e la mancanza di qualità promesse o essenziali, di cui all'art. 1497 c.c., presuppongono che la cosa appartenga al genere pattuito, ma presenti imperfezioni tali da renderla inidonea all'uso cui è destinata o da diminuirne in misura apprezzabile il valore. In tali casi, rileva la garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori, operante sul piano oggettivo con riguardo alla cosa consegnata.
Diversamente, la mancanza di qualità essenziali ricorre quando, pur permanendo la cosa nell'ambito del medesimo genere, essa, per le alterazioni subite, appartenga, per natura o per elementi caratterizzanti, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita.
Si configura invece la consegna di aliud pro alio, produttiva dell'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., allorché il bene consegnato risulti del tutto eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza o destinazione. Tale ipotesi si verifica quando il bene, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo a soddisfare lo scopo economico-sociale perseguito dalle parti e, pertanto, a fornire l'utilità oggetto della causa concreta del contratto.
La vendita di aliud pro alio, in quanto tale, dà luogo ad un'ordinaria azione di risoluzione contrattuale, svincolata dai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., poiché la causa concreta dell'atto traslativo non è realizzabile in modo irrimediabile. Ciò accade, ad esempio, quando il bene fornito risulti appartenente ad altro genere o presenti una incompatibilità assoluta con la funzione per la quale era stato
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acquistato, compromettendo così l'identità della cosa e gli interessi sottesi al programma negoziale.
Non è sufficiente, invece, la mera carenza di requisiti secondari o sanabili, che non costituiscano elemento identificativo del bene né pregiudichino definitivamente la sua idoneità rispetto alla destinazione economica voluta dall'acquirente.
Alla luce di quanto di quanto sin qui premesso, deve dunque essere accertato se, nel caso di specie, le caratteristiche del bene consegnato integrino un vizio redibitorio, una mancanza di qualità essenziali o piuttosto una consegna di aliud pro alio, secondo i criteri indicati dalla più recente giurisprudenza di legittimità (Cass., Sez. 2, n. 13214 del
14.05.2024; n. 8649 del 02.04.2024; n. 23604 del 02.08.2023; e altre conformi).
5.2. Ebbene, nella fattispecie concreta all'esame del Tribunale, parte convenuta ha depositato comunicazione del (cfr. nota prot. n. 3089 del 15-3-2022 Controparte_3
dell'Ufficio Tecnico in allegato alla memoria del 15-4-2022), con la quale l'Ente ha fornito chiarimenti in ordine alle precedenti interlocuzioni con gli attori, precisando che l'allaccio alla rete idrica potrà essere realizzato a spese dell'istante, previo ottenimento degli assensi degli enti pubblici o dei proprietari dei suoli stradali o terrieri interessati dall'opera e nel rispetto della normativa vigente in materia di urbanizzazione primaria.
Alla luce di tale documento, non risulta allo stato provata l'assenza, nel bene oggetto di compravendita, delle caratteristiche essenziali necessarie all'ottenimento del certificato di agibilità e, dunque, al soddisfacimento della causa concreta del contratto.
Le doglianze attoree, relative alla presunta mancata rappresentazione da parte dei promissari venditori dell'assenza di un preesistente allaccio idrico, non appaiono idonee a configurare una consegna di aliud pro alio, posto che il bene, trattandosi di immobile in corso di edificazione (allo stato grezzo, come riportato in contratto), conserva la potenzialità di essere allacciato alla rete idrica, come confermato dal Tale CP_3
circostanza esclude, pertanto, un difetto radicale di identità e di funzionalità del bene.
Le eventuali omissioni lamentate dagli attori si risolvono, al più, in una carenza informativa in sede precontrattuale, astrattamente rilevante ai fini dell'annullamento per dolo ovvero del risarcimento del danno da dolo incidente, ma non idonea a fondare la
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risoluzione per aliud pro alio;
nel presente giudizio, le relative domande non risultano formulate.
Dall'istruttoria espletata non emerge, comunque, prova di una condotta ingannevole dei promissari venditori.
Il teste (indicato da parte attrice) ha, infatti, confermato che nel Testimone_1
corso delle trattative i venditori avevano informato gli acquirenti circa la necessità di provvedere alla realizzazione delle condotte idriche e fognarie, riferendo che, a seguito del condono edilizio già ottenuto (come implicitamente indicato dal nella nota CP_3
sopra già citata), sarebbe stato possibile ottenere regolarmente i servizi idrici. Tale deposizione esclude quindi che sia stata fornita una rappresentazione mendace o reticente dello stato dell'immobile.
Inoltre, il secondo teste degli attori ) anche lui ha confermato Testimone_2
come le parti avessero preso in considerazione l'attuale assenza di collegamento idrico che però poteva essere ottenuto: “…sono a conoscenza dei fatti di causa in quanto lavoro con che aveva un terreno con un ufficio di fronte al terreno di . Testimone_1 CP_1
Ricordo che era circa 5-6 anni fa, le parti discutevano e ricordo che il sig. CP_1
affermava di essere in possesso della licenza edilizia. Ricordo che diceva che era CP_1
tutto in regola e che doveva essere portata sia l'acqua che la fogna. Precisava che era tutto in regola, rete idrica e fognaria. ADR: L'immobile da acquistare era allo stato grezzo,
c'era solo il cemento e non era recintato. In mezzo alla terra c'era questo rudere. Preciso di aver assistito alle trattative tra le parti solo una volta.” (cfr. verb. ud. 7-11-2023).
Deve anche dirsi che il teste di parte convenuta ( sentito all'udienza Testimone_3
del 18-6-2024) ha riferito come, dopo la conclusione del preliminare per cui è causa, le parti si fossero incontrate per discutere la questione dell'allaccio idrico e, sotto tale aspetto, ha dichiarato testualmente: “…Sono a conoscenza dei fatti di causa in quanto un giorno mi trovavo con , che è un mio collega di lavoro nonché amico. Controparte_1
Era il mese di marzo dell'anno 2019, e fu telefonato da un certo e andammo CP_1 Per_1
nel terreno di proprietà di che si trova a EV nella strada del bingo. A quel CP_1
punto, quando siamo arrivati è sceso che abita vicino al terreno di A quel Per_1 CP_1
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punto, disse a che nel terreno non poteva arrivare l'acqua se non con Pt_1 CP_1
un esborso di 20,25 mila euro e quindi voleva uno sconto sul prezzo di vendita. CP_1
si opponeva e gli diceva che lui già era a conoscenza di tale circostanza, in quanto abitava accanto ed insisteva quindi che il prezzo di vendita dovesse essere quello già pattuito tra loro…” (cfr, verb ud. cit.).
5.3. Ebbene da tale corredo probatorio, emerge come parte attrice Parte_1
fosse a conoscenza che, comunque, per l'immobile allo stato grezzo promesso in
[...]
vendita vi era la possibilità di ottenere l'allaccio dell'acqua da parte del anche CP_3
se tale aspetto non era stato oggetto di regolamentazione nel presupposto contratto preliminare.
Al riguardo, si ritiene che, in forza del principio di autoresponsabilità del contraente, l'acquirente e/o il promittente acquirente non può invocare tutela risarcitoria per fatti o circostanze che avrebbe potuto agevolmente verificare con l'ordinaria diligenza, nel caso di specie mediante semplice richiesta di informazioni all'Ufficio tecnico comunale. Non risulta, inoltre, contestato (ma anche confermato dai testimoni sopra indicati) come parte attrice fosse a conoscenza della zona e dello stato della medesima rispetto alla fornitura idrica, avendo in disponibilità altro bene immobile, adibito a civile abitazione, in zona immediatamente limitrofa e che il preliminare aveva ad oggetto non un immobile già costruito ma un cespite nello stato di fatto in cui si trovava (cfr. art. 2 del preliminare del 9-2-2019) ossia “un piccolo fabbricato sito in EV (CE) alla contrada
, non ancora ultimato ed allo stato grezzo…” (art. 1 del citato preliminare). Pt_3
5.4. Pertanto, si ritiene che la domanda proposta dagli attori non sia fondata in quanto non sussistano i presupposti per la risoluzione contrattuale, né per l'annullamento, né per il risarcimento del danno, atteso che l'immobile non presenta difetti tali da integrare ipotesi di aliud pro alio ai sensi dell'art. 1453 c.c., né vi è prova di condotta dolosa o reticente da parte dei venditori.
6. Si passa ora a scrutinare la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento di parte attrice.
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In particolare, si richiede, in prima battuta, la risoluzione del contratto preliminare per fatto imputabile ai ricorrenti, i quali senza un giustificato motivo si sono sottratti alla propria obbligazione del pagamento del prezzo opponendo prima rimandi e poi circostanze prive di fondamento solo per sottrarsi all'adempimento, senza rispetto del termine essenziale per il contratto definitivo e, quindi, ordinarsi il rilascio immediato dell'immobile de quo con immissione dei legittimi proprietari nel possesso del bene.
6.1. E' noto che in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, nel caso di inadempimento della controparte, la parte adempiente può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), oppure può chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453
e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c..
Come noto, le Sezioni Unite della Suprema Corte nella sentenza n. 13533 del 2001, hanno sancito il criterio di riparto in tema di onere della prova, cui la successiva giurisprudenza si è conformata e che è centrato come segue "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte,
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di
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informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità
quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento".
6.2. Nel caso di specie, parte attrice, sebbene immessa nel possesso del bene immobile da parte convenuta in forza del preliminare sopra indicato, non ha provato di aver attivato la procedura per la stipula del contratto definitivo di vendita, come fissato nel preliminare, né corrisposto il prezzo come fissato nel preliminare e nel successivo accordo collegato in tema di integrazione del prezzo da corrispondersi entro il 21-12-2021.
Parte resistente ha allegato, da ultimo missiva del 1° febbraio 2021 (dep. 30-9-2021) con la quale, nell'esprimere la volontà di risolvere il contratto preliminare di vendita a fronte del mancato versamento del prezzo e di stipula del contratto definitivo, richiedevano di poter rientrare nella disponibilità dell'immobile.
In diritto, deve osservarsi come, secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453 e
1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c.
(cfr. Cass. n. 7554 del 23.03.2017).
Deve, altresì, osservarsi, più in generale, che i casi di risoluzione di diritto del contratto non escludono la possibilità della parte adempiente di esercitare il proprio diritto di recesso ed incameramento della caparra: ed infatti, “in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.,
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e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso” (cfr. Cass. n. 26206 del 03.11.2017).
Va poi ribadito il principio di diritto più volte affermato dalla Corte di Cassazione, secondo cui “in tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente,
che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati” (cfr. Cass. n. 20957 del 08.09.2017).
6.3. Sulla scorta di quanto emerso in corso di istruttoria, la domanda di risoluzione del preliminare è fondata;
risulta essere pacifico e non contestato come parte attrice non abbia versato il prezzo al fine di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
A tal riguardo prende rilievo anche la testimonianza del figlio dei convenuti, Tes_4
, il quale all'udienza del 18-6-2024 ha dichiarato quanto segue: “...ricordo che era
[...]
il mese di giugno dell'anno 2019, ricordo che c'erano state delle controversie tra mio padre e il sig. risalenti a qualche mese prima, che quest'ultimo non era più sicuro Pt_1
di voler acquistare. Io e mio padre ci recammo lì per comprendere le reali intenzioni dell' in quanto di lì a poco quest'ultimo avrebbe dovuto pagare un ulteriore Pt_1
acconto del prezzo. Ci recammo io e mio padre dal sig. . Mio padre gli chiese, Pt_1
quindi, se lo voleva acquistare il terreno. Il sig. rispondeva a mio padre che non Pt_1
era sicuro di volere ancora il terreno, evidenziando che stava facendo dei lavori all'immobile del figlio. Il sig. chiedeva uno sconto sul prezzo anche in Pt_1
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considerazione della necessità di risolvere la problematica dell'acqua. Mio padre, invece, si dichiarava non disponibile a ridurre ulteriormente il prezzo pattuito. Ricordo che mio padre gli disse che se non avesse voluto il bene, sarebbe stato disposto a sciogliersi dal vincolo.” (cfr. verb. cit).
Quanto dichiarato trova indiretta conferma nella deposizione del teste Tes_3
sentito all'udienza del 18-6-2024 il quale ha riferito di un incontro tra
[...] CP_1
(promissario alienante) e (promittente acquirente), avvenuto il
[...] Parte_1
mese di marzo 2019 allorquando, dopo aver discusso dei costi per “far arrivare l'acqua” all'immobile in questione ha affermato : “…Alla fine, gli disse che a fronte della CP_1
restituzione del terreno gli avrebbe restituito la somma di denaro già consegnata.
si oppose affermando che se non avesse acquistato lui il terreno non lo avrebbe Pt_1
acquistato nessuno. era intenzionato ad acquistare il terreno ma ad un prezzo Pt_1
inferiore.” (cfr. verb. cit.).
6.4. Tanto considerato e tenuto conto del rigetto della domanda principale di parte attrice, il Tribunale osserva che la gravità dell'inadempimento (art. 1455 c.c.) imputabile ai sig.ri è insita nel fatto che il comportamento tenuto dai promissari Parte_5
acquirenti ha impedito di soddisfare la causa stessa del contratto preliminare in esame.
Dunque, il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita perfezionatosi tra le parti in data 9-2-2018 per grave inadempimento imputabile agli odierni convenuti.
6.5. Sulla domanda di rilascio.
La declaratoria di risoluzione del contratto preliminare ad effetti anticipati - essendo stata concordata l'immissione della promissaria acquirente nella immediata detenzione del bene (Cass. SS.UU. 7930/2008) - comporta il consequenziale accoglimento della domanda di condanna degli attori all'immediato rilascio dell'immobile sito in EV (CE)
EV (CE) alla contrada , allo stato grezzo, meglio censito al catasto urbano del Pt_3
detto Comune al foglio 3 p.lla 5074, piano T.
6.6. Sulle domande risarcitorie formulate dai convenuti in via riconvenzionale.
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Parte convenuta ha chiesto anzitutto la condanna della convenuta al risarcimento del danno patito e derivante dal mancato perfezionamento del contratto definitivo.
Le domande non sono accoglibili per quanto di seguito indicato.
All'uopo, il Tribunale richiama il principio di diritto secondo cui “Al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è in re ipsa e non necessita di prova;
detto danno va liquidato in misura pari alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente con quello di proposizione della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto” (Cass. 34073/2022).
Quanto alla domanda risarcitoria proposta in via consequenziale all'accoglimento della domanda di risoluzione, deve rilevarsi che la stessa risulta sfornita di prova in ordine sia all'an che al quantum del pregiudizio lamentato.
Gli attori si sono limitati a dedurre in modo generico l'esistenza di danni patrimoniali derivanti dall'asserita occupazione sine titulo del bene, senza tuttavia fornire riscontro documentale o testimoniale idoneo a dimostrarne l'effettività o la riconducibilità causale all'inadempimento accertato. Come già osservato, tale inadempimento si sostanzia esclusivamente nella mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita di un immobile allo stato grezzo, in corso di costruzione;
pertanto, la mancata percezione di utilità economiche riconducibili invece all'uso o alla locazione del bene non può configurare pregiudizio immediato e diretto, stante la non utilizzabilità dell'immobile sino al completamento delle opere necessarie per la sua funzionalità.
In tale prospettiva, appare del tutto improprio il criterio equitativo suggerito dagli attori, che assume a parametro di liquidazione il canone di locazione di un immobile rurale completato e immediatamente fruibile, mentre il bene oggetto di causa era ancora strutturalmente inidoneo a produrre frutti civili.
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Né può ritenersi che l'occupazione sine titulo dei promissari acquirenti abbia privato la parte attrice di utilità riconducibili al diretto godimento del bene.
L'immobile, in quanto non ultimato, non era suscettibile di un uso produttivo o abitativo, e non risulta che la parte venditrice avesse dimostrato l'intenzione concreta di provvedere personalmente al completamento delle opere.
Deve anche tenersi conto come la perizia tecnica allegata da parte convenuta circa l'accesso ai benefici statali allegata in corso di causa con la memoria del 15-4-2022, evidenzia un danno c.d. conseguenza mai esplicitato in sede di definizione del thema decidendum. Inoltre, il deposito di una perizia di parte, tra l'altro, non asseverata nei modi di legge e in assenza di provvedimenti emessi dalle Autorità amministrative competenti ovvero di preventivi e/o assentimento di lavori ad imprese terze, costituisce solo un elemento indiziario che non è tale da provare l'effettivo intendimento e/o impiego di fondi a tal fine. Anche sotto tale aspetto, a parere dello scrivente, mancano seri elementi istruttori circa eventuali ed effettivi nocumenti subìti dai convenuti.
Quanto, poi, al dedotto mancato pagamento integrale del prezzo, la relativa doglianza non può integrare voce autonoma di danno risarcibile, giacché l'azione di risarcimento non può avere funzione surrogatoria rispetto al vantaggio economico che la parte avrebbe tratto dall'adempimento dell'obbligazione risolta;
né risultano allegate né provate specifiche conseguenze economiche negative sul patrimonio del promittente venditore.
La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che, a seguito di risoluzione contrattuale, la parte che invochi il risarcimento dei danni ex art. 1453 c.c. è gravata dall'onere di provare non soltanto la fonte del proprio diritto, ma anche l'effettiva esistenza, la natura e l'ammontare del pregiudizio subito, non potendo il risarcimento fondarsi su mere presunzioni o congetture (arg ex Cassazione civile sez. III,
13/02/2025, n.3689 Tribunale Rimini, 22/04/2025, n.329). È stato altresì affermato che la parte che lamenti di aver perso possibilità di disporre del bene o di alienarlo a terzi deve specificamente provare l'esistenza di concrete offerte di acquisto e la serietà delle trattative non concluse a causa dell'inadempimento altrui (arg. ex. Cassazione civile
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sez. III, 26/01/2024, n.2500; Cassazione civile sez. III, 23/11/2021, n.36251; Corte
appello Catanzaro sez. III, 23/04/2024, n.480; Corte appello Roma sez. VII,
02/10/2023, n.6231 ).
Nel caso di specie, parte attrice non ha allegato né provato l'esistenza di soggetti interessati all'acquisto del bene, né risultano documentati contatti o proposte economiche provenienti da terzi che possano giustificare la dedotta perdita di una vantaggiosa occasione negoziale. Difetta, pertanto, la dimostrazione sia del nesso eziologico tra l'inadempimento e il pregiudizio dedotto, sia della consistenza di un danno concreto ed attuale.
6.7. Alla luce delle considerazioni che precedono, la domanda di risarcimento dei danni deve essere rigettata, dovendosi escludere qualsivoglia voce di pregiudizio patrimoniale riconducibile all'occupazione del bene o alla perdita di occasioni di vendita alternativa, in assenza di adeguata prova e in conformità ai principi enunciati dalla Suprema Corte in materia di onere della prova del danno risarcibile.
7. Le spese di lite possono essere compensate per la metà stante il parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, mentre per la restante parte seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano come in dispositivo facendo applicazione dei criteri medi di cui al dm n. 55/2014, considerando il valore della causa (da euro
52.000.00 e 260.000.00) e l'attività svolta previa applicazione dei parametri medi di cui al DM 55/2014 come modificato dal DM 37/2018 e poi dal DM 147/2022.

PQM


Il Tribunale di Napoli Nord, Sezione Seconda, definitivamente pronunziando nella presente vertenza, ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così decide:
a) rigetta la domanda avanzata da parte attrice in quanto infondata;

b) in accoglimento parziale della domanda riconvenzionale, dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita perfezionatosi tra le parti in data 9-

2-2028 per grave inadempimento imputabile ai sig.ri e Parte_1
; Parte_2
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c) condanna e all'immediato rilascio Parte_1 Parte_2
dell'immobile sito in EV alla contrada riportato nel catasto Pt_3
fabbricati del Comune di EV –foglio n. 2, p.lla 5074, - piano terra a favore dei convenuti e;
Controparte_1 Controparte_2
d) rigetta per il resto la domanda riconvenzionale come indicato in parte motiva;

e) condanna e , in solido tra loro, alla rifusione Parte_1 Parte_2
in favore di e delle spese del presente Controparte_1 Controparte_2
giudizio, che liquida, al netto della compensazione, in euro €.7.051,50= per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sul totale, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Aversa, il 27 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Maurizio Spezzaferri
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del Magistrato in tirocinio mirato, Dott. Antonio Caiazzo.
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