REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Civile di Tivoli
In composizione monocratica in persona del giudice designato G.O.T. dott.
BR IE a seguito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 11.07.2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di primo grado iscritta al n. 2394 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021
TRA in persona del l.r.p.t. nonché Parte_1 Parte_1
in proprio, rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Sorci, giusta delega in atti
– ATTORE
E
in persona del l.r.p.t. – CONVENUTA Controparte_1
CONTUMACE
GG : TA
CONCLUSIONI : Vedi verbale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato, la Parte_1
nonché il Sig. in proprio convenivano in giudizio la
[...] Parte_1
per ivi sentirsi accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Tivoli, accertata la responsabilità del costruttore, sì come evidenziate nell'allegata relazione tecnica dell'Ing.
(procedimento per ATP R.G.: 6110/2019) condannare la Persona_1
a versare al Sig. la somma di denaro Controparte_1 Parte_2
di € 23.240,00 + iva corrispondente al costo delle opere necessarie per
l'eliminazione dei vizi descritti nelle premesse e nelle allegate perizie così come liquidate dal CTU Ing. ; all'ulteriore ammontare del Persona_1 danno derivato al Sig. sia in proprio che nell'esercizio della sua Pt_1
attività imprenditoriale, da liquidarsi nella misura di € 28.000,00, ovvero in quella ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c. dall'On. Giudice adito, e comunque nelle somme maturate dall'attore per perdita di valore locativo (€


1.440 annui a decorrere dal 2014 per complessivi), per le spese sostenute in favore della (complessivi € Controparte_2
5.559,54) il tutto oltre interessi ex art. 1284 IV co. c.c., rimborso spese per il CTU Ing. versate nel preliminare procedimento per ATP Persona_1
come da decreto di liquidazione allegato (€ 1620,00 oltre onorari). Con vittoria di spese di lite del presente giudizio oltre che della fase di ATP (R.G.:
6110/2019 Tribunale Ordinario di Tivoli).
Deduceva, a sostegno della domanda, di avere acquisto con atto a rogito del notaio di Roma, in data 30.03.2011, un box auto facente Persona_2
parte del fabbricato condominiale sito in Comune di San Cesareo, Via
Maremmana Superiore n. 33/35, di mq 36 ubicato al piano seminterrato e distinto in catasto con il foglio 64, p.lla 67, sub. 519, al fine di adibirlo a magazzino funzionale alla propria attività imprenditoriale attiva nel campo della fornitura di materiale ed indumenti per studi dentistici;
aggiungeva che a seguito di persistenti piogge invernali, a partire dall'anno 2014, aveva potuto avvedersi che il locale subiva forti allagamenti che unitamente al propagarsi di muffe e condensa, ne limitava le funzionalità con inevitabile detrimento della propria attività commerciale;
precisava che la problematica derivava dalla mancanza di una idonea vasca di accumulo, in grado di garantire lo smaltimento delle acque meteoriche, circostanza che era stata accertata nell'ambito di un procedimento di ATP che aveva anche evidenziato gravi fenomeni infiltrativi provenienti dal soffitto.
In ragione di quanto sopra, evidenziata la responsabilità della ditta costruttrice nell'esecuzione dei lavori e precisato l'ammontare dei danni subiti a causa dei vizi da cui risultava affetto il precitato immobile, insisteva per l'accoglimento delle suindicate conclusioni.
Regolarmente incardinatosi il contraddittorio, nessuno si costituiva per la convenuta.
Pertanto, esaurita l'istruttoria, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 11.07.2024, con il termine di legge per il deposito della comparsa conclusionale
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata.
Parte attrice ha assolto all'onere della prova su di essa gravante ex art. 2967
c.c. relativamente alla responsabilità del costruttore per i vizi dell'immobile compravenduto.
Trattasi, nella specie, di porzione immobiliare, facente parte del fabbricato condominiale sito in Comune di San Cesareo (già Zagarolo), Via
Maremmana Superiore numero civico 33/35, e precisamente: box auto di mq
36, sito al piano seminterrato, identificato in catasto con il subalterno 519, confinante con area di manovra, vano scala, locale tecnico, e box di proprietà di terzi, meglio censito in NCEU di Zagarolo al foglio 64, particella 67 sub
519, Via Maremmana Superiore KM 2,080, Piano S1, Categ. C/6, classe 3, mq. 36, R.C. 68,79.
La circostanza che l'immobile sia stato costruito dalla società venditrice risulta dall'art. 4 del rogito di compravendita in cui la Controparte_1
dichiarava espressamente di “aver edificato l'intero fabbricato a
[...]
propria cura e spese su area pervenutale con atto di vendita a rogito del
Notaio di Roma del 14 novembre 2006” (all. n. 2). Persona_3
Incontestata la legittimazione del costruttore rispetto alla domanda azionata dall'attore ex art. 1669 c.c. va detto che ai sensi della suddetta norma
“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura
a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”.
La circostanza che tali termini risultano rispettati, si ricava dalle tempistiche contenute negli allegati del presente giudizio.
In particolare, l'acquisto del cespite da parte del risale all'anno 2011 Pt_1
(cfr. rogito notaio n Roma), ma la realizzazione dell'edificio Persona_2
risulta essere stata ultimata il 5 giugno 2008 (cfr. art. 2 rogito di compravendita) con la conseguenza che la denuncia delle infiltrazioni da parte dell'attore deve ritenersi tempestiva sia rispetto al termine decennale dall'ultimazione dell'opera previsto dalla mentovata norma, sia per quanto concerne la denuncia dei vizi, scoperta nell'anno 2014 e denunciata con raccomandate del 19.02.2014 e dell'11.04.2014 (cfr. all. 7 atto di citazione).
Nel merito, la conferma della responsabilità del costruttore per i gravi difetti da cui risulta gravata l'opera, si ricava dagli esiti del procedimento per accertamento tecnico preventivo (r.g. 6110/19) nel corso del quale il nominato CTU ing. ha accertato che “la causa degli allagamenti nel Per_1
locale interrato garage della palazzina è da ricercarsi nel CP_3
sistema di raccolta delle acque piovane. Tale sistema quando le piogge sono intense paga la sovrappressione che si viene a creare nella tubazione comunale di scarico che non riceve più ma che anzi risale lungo le tubazioni.
La soluzione adottata di installare subito a monte del pozzetto comunale una valvola di non ritorno nella tubazione condominiale di scarico comporta da un lato la chiusura in entrata del sistema di raccolta acque condominiale ma dall'altro, chiudendo lo sbocco, tutta l'acqua che si riversa nelle tubazioni fuoriesce poi dalle griglie poste nel garage e quindi causando gli allagamenti lamentati. Né il sistema di pompaggio adottato per “forzare”
l'espulsione dell'acqua in eccesso è stato risolutivo in quanto il pozzetto che ospita la pompa risulta essere sottodimensionato, la pompa stessa è risultata in pessime condizioni di manutenzione e non funzionante durante i sopralluoghi effettuati. Il sottoscritto CTU quindi suggerisce di sostituire il pozzetto prima menzionato con uno di dimensioni adeguate, dotare il sistema di un gruppo di pompaggio con doppia pompa, nel caso di guasto di una
l'altra entrerebbe in funzione, e dotato di un gruppo di continuità, tipo gruppo elettrogeno, che, qualora durante il temporale dovesse venire a mancare la corrente elettrica, entrerebbe in azione. Tale miglioria è stata stimata dal sottoscritto in € 18.350,00 + iva”.
L'espletata istruttoria ha altresì confermato la fondatezza della domanda.
Difatti, non solo parte convenuta ha omesso di comparire all'udienza fissata per l'interpello autorizzando così il Giudice a ritenere come ammessi i fatti dedotti nell'interrogatorio medesimo ex art. 232 c.p.c., ma anche la testimone escussa sig.ra all'udienza tenutasi in data Testimone_1
30.10.2023, ha confermato la circostanza relativa alle infiltrazioni occorse all'interno del garage e la necessità di dover trasferire gli scatoloni dentro cui era stipata la merce di proprietà della parte attrice.
Peraltro, si osserva che anche nel corso del procedimento per ATP la società convenuta non contestava l'esistenza delle lamentate infiltrazioni d'acqua
(cfr. all. comparsa di costituzione e risposta).
Con riferimento invece al risarcimento dei danni subiti dal locale il consulente ha quantificato una spesa di € 2.590,00 + iva oltre ad ulteriori interventi per Euro 2.200,00 + iva, necessari a porre rimedio alla errata pendenza della pavimentazione ubicata nell'area di manovra nonché per il ripristino della controsoffittatura.
Con riferimento invece alla richiesta risarcitoria per i danni ulteriori subiti dall'attore, in assenza di più perspicui elementi di riscontro (non vi è prova di proposte locative del cespite rimaste inevase a causa della presenza dei suddetti vizi), ritiene il Tribunale di doverli contenere nella somma di Euro 5.559,94, pari alle spese sostenute per la locazione di altro locale in cui stoccare le proprie merci (cfr. all. 3 fatture della ditta Controparte_2
).
[...]
Parte convenuta che è rimasta contumace nel presente giudizio, nulla ha dedotto circa l'esistenza di circostanze modificative, estintive o impeditive della domanda attorea che deve pertanto essere accolta per quanto di ragione con conseguente condanna al pagamento delle somme sopra precisate pari a
Euro 23.240,00 + iva, oltre al rimborso delle spese sostenute per lo stoccaggio dei propri beni in altro luogo (Euro 5.559,54).
Ai suddetti importi, vanno aggiunte le spese di liquidazione del CTU per somma pari a Euro 1.620,00, come da decreto di liquidazione allegato, nonché il rimborso degli onorari maturati nel corso della suddetta procedura liquidati Euro 1.500,00 oltre iva, cpa e rimborso generale.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale di Tivoli, disattesa ogni diversa azione, eccezione difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla causa in epigrafe, così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea;

2) Condanna la in persona del l.r.p.t. al Controparte_1
pagamento dei seguenti importi: Euro 23.240,00 oltre iva per spese necessarie all'eliminazione dei vizi riscontrati nell'immobile compravenduto e per ripristino dei danni lamentati all'interno del locale;
Euro 5.559,54 a titolo di risarcimento danni per stoccaggio della merce in altro luogo;
Euro 1.620,00 quale rimborso degli onorari liquidati al CTU;
Euro 1.500,00 per onorari liquidati nel procedimento di ATP r.g. 6110/2019, oltre iva, rimborso generale e cpa;
3) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite del presente giudizio liquidate in Euro 545,00 per esborsi ed Euro
2.400,00 per onorari, oltre iva cpa e rimborso generale.
Tivoli, 18.08.2025
Il Giudice O.P.