REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 19 novembre 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 9859 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2019, proposta da in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Patrizia Francesca Orsini, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce al ricorso
RICORRENTE
CONTRO
, e , tutti Controparte_1 CP_2 Controparte_3 elettivamente domiciliati presso l'indirizzo di posta elettronica certificata degli avv.ti Luisa Trotta e Fabrizio Podda, che li rappresentano e difendono per procura speciale in calce alla memoria difensiva
RESISTENTI
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 17 dicembre 2019, ex art. 447-bis cod. proc. civ., la ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1 [...]
e per sentir dichiarare il diritto della ricorrente alla CP_2 Controparte_3 sospensione del canone previsto dal contratto di locazione stipulato in data 12 febbraio 2013, per la durata della situazione di inutilizzabilità dell'immobile ad uso commerciale, destinato ad attività di bar, gelateria e gastronomia, sito in
1 Cagliari, via Cugia nn. 25-27, distinto in catasto al foglio 19, particella 1776, subalterno 2, deducendo il cedimento della pavimentazione, con fessure nei tramezzi ed inclinazione di arredi e attrezzature, l'interdizione dell'accesso da parte dei Vigili del Fuoco e conseguente chiusura del locale, a decorrere dal 25 luglio 2019, di qui la sospensione del pagamento, a far data dal mese di agosto
2019.
Si sono costituiti in giudizio e Controparte_1 CP_2 CP_3
contestando il fondamento della domanda, eccependo la conoscenza dei
[...] vizi da parte della conduttrice e la illegittimità della riduzione unilaterale del canone e concludendo per il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, per l'accertamento della illegittimità della sospensione del pagamento del canone, per la risoluzione del contratto per grave inadempimento della ricorrente e per la condanna al pagamento dei canoni scaduti, nella misura di Euro 21.000,00, ovvero, in subordine, per l'ipotesi in cui fosse ritenuta legittima la sospensione, la limitazione della stessa al periodo successivo alla proposizione della domanda e la condanna al pagamento dei canoni scaduti, nella misura inferiore di Euro
15.000,00, ovvero, in ulteriore subordine, la determinazione del canone, nella misura di giustizia.
Nel corso del processo, i resistenti hanno dichiarato che l'immobile è stato riconsegnato il 19 agosto 2021, insistendo nella domanda di pagamento dei canoni sino al mese di luglio 2021.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti.
In prossimità dell'udienza di discussione, le parti sono state autorizzate al deposito delle note difensive.
***

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. La ricorrente ha esposto quanto segue: che nell'immobile locato si verificava il cedimento della pavimentazione, sia nel bar che nei locali accessori, quali cucine e servizi, con fessure nei tramezzi ed interessamento anche di arredi e attrezzature;
che il fenomeno progressivamente peggiorava, per cui la ricorrente ne informava i proprietari, chiedendo il loro intervento per la verifica dell'agibilità
2 del locale;
che la ricorrente, in data 24 luglio 2019, chiedeva l'intervento dei
Vigili del Fuoco, i quali evidenziavano il cedimento del piano di calpestio ed intimavano di non accedere al locale, fino al ripristino delle condizioni di sicurezza;
che la ricorrente si vedeva costretta alla immediata chiusura del locale,
a decorrere dal 25 luglio 2019; che, perciò, sospendeva il pagamento dei canoni, a far data dal mese di agosto 2019; che nelle more chiedeva l'accertamento tecnico preventivo dello stato dei luoghi, per cui il consulente nominato nel relativo procedimento già dal primo sopralluogo individuava la causa dell'accaduto in una fognatura che passava sotto la pavimentazione del locale;
che la situazione dell'immobile locato faceva venir meno la sua idoneità all'uso pattuito, essendo la res locata allo stato oggettivamente inutilizzata ed inutilizzabile, giustificando la sospensione del pagamento del canone, da parte della conduttrice, in autotutela.

1.2. I resistenti hanno esposto in replica quanto segue: che i vizi erano noti alla conduttrice, in quanto già presenti, seppure in misura meno grave, sin dal momento del rinnovo contrattuale nell'anno 2013, in relazione ad una detenzione iniziata nel lontano 1994, tanto che la conduttrice si impegnava ad eseguire le opere necessarie, proprio in relazione al cedimento oggi lamentato;
che la conduttrice, però, non eseguiva lavori né invitava i locatori ad alcun intervento;
che i resistenti ponevano in essere ogni attività volta ad accertare le cause del fenomeno, manifestando la volontà di eseguire le riparazioni necessarie e dando incarico a diverse ditte, le quali prospettavano interventi invasivi, con smantellamento della pavimentazione;
che i tecnici incaricati dai resistenti, alla presenza di quelli di fiducia della ricorrente, ispezionavano il tratto fognario, rilevando la realizzazione di lavori, da parte della conduttrice, senza alcuna autorizzazione, per effetto dei quali venivano coperti i pozzetti di ispezione;
che la conduttrice, peraltro, al momento del rinnovo, dichiarava la parziale variazione dello stato originario del locale, obbligandosi a provvedere a sua cura e spese al rilascio del certificato di agibilità; che i tecnici incaricati dai locatori accertavano che la causa dei danni era individuabile nelle infiltrazioni d'acqua derivanti dalla rottura della sottostante tubatura fognaria, di pertinenza che la CP_4 conduttrice, senza previo avviso, faceva richiesta di intervento ai Vigli del Fuoco,
3 i quali interdicevano l'accesso al locale;
che la conduttrice, con lettera del 26 agosto 2019, comunicava la volontà di sospendere la corresponsione del canone, essendo il locale non agibile per la necessità di eseguire lavori straordinari;
che la conduttrice, in via unilaterale, ometteva allora di pagare i canoni, cumulando morosità per Euro 21.000,00; che nessun ritardo o inadempimento poteva imputarsi ai locatori, stante il loro comportamento diligente;
che la conduttrice poteva agire in giudizio per ottenere la riduzione del canone o la risoluzione del contratto, ma non poteva attuare l'autoriduzione del canone, fatto arbitrario ed illegittimo;
che il diritto a sospendere il pagamento poteva riconoscersi solo per il periodo successivo alla presentazione della domanda, lasciando la conduttrice debitrice per Euro 15.000,00, quanto ai canoni maturati nel periodo precedente;
che la conduttrice, poi, intendendo rimanere nella disponibilità del bene e rifiutando di consegnarne le chiavi, creava ulteriore danno ai locatori, i quali non ricevevano i canoni, ma restavano obbligati a pagare le imposte sugli stessi.

2. La domanda principale, la quale, non potendo avere per oggetto il contenuto di un'eccezione, anziché l'inesistenza di un diritto altrui, impedito dal fatto eccepito, è qualificabile propriamente come azione di accertamento negativo del diritto al pagamento dei canoni, nel periodo successivo all'interdizione dell'accesso all'immobile locato, e le domande riconvenzionali di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna al pagamento dei canoni, sottoposte ad esame congiunto per stretta connessione, sono la prima fondata e quelle contrapposte infondate nei termini in appresso.

2.1. Per giurisprudenza costante, anche in tema di inadempimento del contratto di locazione, l'exceptio non rite adimpleti contractus, a norma dell'art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non può sospendere la prestazione del pagamento del canone di locazione, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Cass.
4 n. 8425 del 2006; conf. n. 17020 del 2022). Quando l'inutilizzabilità del bene, inoltre, sia eziologicamente ricollegabile al protratto inadempimento dell'obbligo assunto dal conduttore di apportare le modifiche necessarie all'immobile locato, prima della chiusura disposta dall'autorità amministrativa, non sono applicabili le norme che disciplinano l'impossibilità sopravvenuta della prestazione, le quali presuppongono che l'impossibilità sia addebitabile a fatto imputabile all'altro contraente o a ragioni obiettive (Cass. n. 3440 del 2006). Nondimeno, nel caso di impossibilità di godere dell'immobile locato e di utilizzarlo per l'uso cui lo stesso
è adibito, tanto da essere oggetto di provvedimenti di sgombero e di inagibilità, è la disciplina generale in tema di estinzione del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti, ex art. 1463 ss. cod. civ., a venire in considerazione, quale rimedio all'alterazione del c.d. sinallagma funzionale, che rende irrealizzabile la causa concreta, comportante l'automatica risoluzione ex lege del contratto, con liberazione del debitore dall'obbligazione divenuta impossibile e conseguente cessazione per il conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone;
lo scioglimento del rapporto rende attuale, peraltro, l'obbligazione di riconsegna dell'immobile oggetto di locazione
(Cass. n. 17844 del 2007). Sul piano processuale, comunque, attesa la diversità tra la domanda di risoluzione per inadempimento e quella di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, in assenza di sostituzione della domanda di risoluzione per inadempimento con quella di risoluzione per impossibilità sopravvenuta nel rispetto del regime delle preclusioni processuali, il giudice non può pronunciare la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta pena la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (Cass.
n. 6866 del 2018).

2.2. Nella specie, volendo far accertare l'infondatezza della pretesa di pagamento del canone, la ricorrente ha eccepito l'inutilizzabilità del locale a seguito della chiusura imposta dalla competente autorità per ragioni di sicurezza, affermando la legittimità del mancato pagamento del canone, per impossibilità di godimento dell'immobile locato, per causa imputabile ai locatori;
di contro, i resistenti hanno eccepito, a loro volta, sia l'inadempimento della conduttrice
5 rispetto agli obblighi assunti di eseguire le opere necessarie per l'uso pattuito sia l'esistenza di infiltrazioni provenienti da condotta fognaria di competenza condominiale, in corso di accertamento, e hanno agito in riconvenzione per la risoluzione del contratto e per il pagamento dei canoni scaduti.

2.3. Ciò premesso, si tratta di accertare se sussista inadempimento di una delle parti e, comunque, se sia ancora dovuto il canone.

2.4. In base a quello che risulta dal contratto di locazione stipulato per scrittura privata sottoscritta il 12 febbraio 2013 e registrata il 14 febbraio 2013, avente per oggetto un immobile urbano adibito ad uso non abitativo, precisamente il locale commerciale sito in Cagliari, via Cugia nn. 25-27, nei limiti di quanto rileva per la decisione, i locatori e e Controparte_1 CP_2 Controparte_3 la conduttrice esercente impresa individuale sotto la ditta Master Parte_1
Bar, oggi convenivano quanto segue: all'art. 2, Parte_1 che “poiché la conduttrice ha, in costanza del precedente contratto di locazione, eseguito sull'immobile opere [con] parziale variazione dello stato originario dei locali locati, che impediscono il rilascio del certificato di agibilità e che comportano la necessità di variazioni catastali, la stessa conduttrice si obbliga a provvedere a sua cura e spese […] alle pratiche necessarie per il rilascio del certificato di agibilità e per [le] variazioni catastali” e “dichiara ancora espressamente che il venire meno del contratto a causa del mancato rilascio del certificato di agibilità ovvero delle necessarie autorizzazioni amministrative volte all'esercizio della propria attività deve considerarsi inadempimento imputabile alla stessa conduttrice”; all'art. 4, che, “tenute presenti le condizioni oggettive dell'immobile ed a seguito delle richieste formulate dalla stessa conduttrice di eseguire opere dalla stessa ritenute necessarie per l'utilizzo dell'immobile all'uso convenuto, i locatori acconsentono ad una riduzione del canone per i primi 24 mesi”.

2.5. In base a quello che risulta dal rapporto d'intervento redatto il 24 luglio
2019, i Vigili del Fuoco intervenuti su richiesta della conduttrice constatavano il dissesto statico del locale, riferendo quanto segue: “Il bar in questione, denominato "Bar Master", presentava, ad un mero controllo visivo, un evidente
6 cedimento del piano di calpestio […], sia in corrispondenza della zona destinata ai fruitori dell'attività che, in maggiore misura, negli ambienti accessibili ai soli dipendenti del bar. I sensibili avvallamenti del pavimento, raggiungenti diversi centimetri, hanno generato il distacco degli elementi di arredo e dei tramezzi interni al locale. Detti elementi non hanno più un supporto orizzontale e risultano pertanto sospesi tra gli elementi strutturali […]. Il personale VF intervenuto, nell'impossibilità di provvedere diversamente, intimava verbalmente alla locataria […] a tutela della pubblica e privata incolumità, la Parte_1 necessità di interdire l'accesso all'attività in argomento, fino al ripristino delle condizioni ordinarie di sicurezza”.

2.6. In base a quello che risulta dalla relazione di consulenza predisposta nel procedimento di accertamento tecnico preventivo promosso tra le parti, in contraddittorio con il in cui si trova l'unità immobiliare Controparte_5 in questione, con gli altri Condominii coinvolti e con gli eredi del proprietario della porzione da cui si diparte la condotta fognaria in contestazione, e concluso in corso di causa, il consulente ha confermato che “il pavimento del locale in questione ha subito un abbassamento, avente freccia massima di circa 10 cm in corrispondenza della parete di separazione tra bancone bar e corridoio del back- office”; sulla base delle indagini svolte, ha concluso che “la causa dei danni sia riconducibile alla dispersione di acqua nel terreno sottostante il locale de quo, attraverso i due impianti fognari ivi presenti”, precisamente “impianto fognario misto acque meteoriche e acque nere realizzato all'epoca di costruzione del fabbricato” ed “impianto fognario a servizio del bar”, in particolare a seguito di
“lesione sulla tubazione […] corrente sotto il pavimento del back-office” e conseguente “rottura”.

2.7. Alla luce di quanto precede, poiché gli obblighi assunti dalla conduttrice in sede di rinnovo contrattuale si limitavano in modo inequivoco alle riparazioni necessarie per conservare l'idoneità degli ambienti all'uso pattuito, ripristinandone la funzionalità dopo un utilizzo di lunga durata, recuperando il certificato di agibilità successivo alle opere interne eseguite negli anni e rimediando agli effetti di un avvallamento non così accentuato allora, entro questi
7 soli limiti volendo le parti derogare in senso ampliativo alla norma che pone a carico del conduttore solo la piccola manutenzione, come confermato dal fatto che i locatori riconoscessero di doversi attivare e si fossero attivati per rimediare alla situazione verificatasi, e poiché l'obbligo manutentivo dei locatori, per altro verso, non poteva estendersi in alcun modo alle riparazioni necessarie che esulavano dalla proprietà esclusiva ed incidevano sulle parti comuni dell'edificio, soggette all'obbligo di manutenzione del – responsabile, quale custode, verso i CP_5 condomini, ove danneggiati – come la condotta fognaria lesionata dalle sollecitazioni di assestamento e la cavità creata al di sotto del pavimento e colpita da imbibizione, non è corretto affermare che lo sprofondamento del piano di calpestio, tanto da lasciare i tramezzi staccati ed i mobili inclinati, fino a culminare in una situazione di conclamato dissesto del locale al piano terra, dipenda da un comportamento colpevole della conduttrice, così come nemmeno è corretto imputare l'inutilizzabilità dell'immobile locato, nel perdurare dell'inerzia del e dell'interdizione dell'accesso, ad un comportamento colpevole CP_5 dei locatori: è chiaro, infatti, che il vizio sopravvenuto nel corso del rapporto, allorquando il cedimento della pavimentazione è divenuto di gravità tale da rendere l'immobile locato del tutto inidoneo all'uso pattuito, non sia imputabile ad alcuna delle parti, bensì a terzi, il sullo stesso edificio, gli altri CP_5 condominii sui vicini stabili o i proprietari del cortile interno e, comunque,
l'autorità intervenuta, determinando la risoluzione del contratto di locazione, ipso iure ed ex tunc, per sopravvenuta impossibilità, totale e definitiva, di una delle prestazioni corrispettive, e non per morosità o altro inadempimento.

2.8. Non sussiste, pertanto, il diritto a conseguire il pagamento dei canoni locatizi, contestato dalla ricorrente, né correlativamente il diritto a conservare la disponibilità materiale dell'immobile locato, a far data dalla chiusura d'imperio.

2.9. Non è stata proposta, nemmeno in subordine, tuttavia, la domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, né quella originaria di risoluzione per inadempimento è stata mai modificata, escludendo il presupposto per la pronuncia di accertamento fondata su un fatto estraneo alla sfera di imputabilità dei contraenti, in luogo della pronuncia costitutiva fondata su un comportamento
8 inadempiente di una delle parti.

3. Conclusivamente, la domanda principale va accolta per quanto di ragione e le riconvenzionali, invece, vanno tutte respinte.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base all'ammontare dei canoni relativi al periodo controverso, e della complessiva attività svolta, in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal
D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2, terzo scaglione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie la domanda principale e dichiara la inesistenza del diritto al pagamento del canone, a decorrere dal mese di agosto 2019;
2) rigetta le domande riconvenzionali;

3) condanna i resistenti al rimborso, in favore della ricorrente, delle spese di lite, che liquida in Euro 5.077,00, a titolo di compensi, ed in Euro 264,00, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge.
Così deciso in Cagliari, il 19 novembre 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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