N. R.G. 4855/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4855/2024 promossa da:
(C. F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'Avv. Alessandro Falasca, dell'Avv. Valerio Sarta e dell'Avv.
Federico Margiotta ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Roma, via Vittorio Veneto 116, giusta procura in calce al ricorso
RICORRENTE contro
(C. F. ) e _1 C.F._1 CP_2
(C. F. ), con il patrocinio dell'Avv. Barbara
[...] C.F._2
Gattuso e dell'Avv. Alessandro Cancellieri ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma, via Oronzo Quarta 10, giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
E contro pagina 1 di 16 (C. F. , con il patrocinio Controparte_3 C.F._3 dell'Avv. Andrea Baffoni ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via Corrado Parona 119, giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
OGGETTO: azione di accertamento di inadempimento e risarcimento danni in materia locatizia.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 11.09.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con ricorso iscritto a ruolo il 31.01.2024 la ha chiesto di vocare in Parte_1 giudizio e e al fine di _1 Controparte_2 Controparte_3 sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione, riservato il diritto di ulteriormente dedurre e produrre, previa ammissione delle prove indicande e precisande ai sensi e nei termini ex art. 183 c.p.c.; 1) accertare e dichiarare che, come documentalmente provato, gli immobili siti in Roma, Via Pontina n. 421, contraddistinti al N.C.E.U.
DEL Comune di Roma al Fg. 1151, part. 206 sub 507, 508, 509 cat. D/8 r.c. €
9.751,00 il primo, e Fg. 1151, part. 206 sub 505 e 506 cat. D/8 r.c. € 8.382,00 il secondo, come meglio risulta definito in colore rosso nella planimetria allegata sotto la lettera “A” non erano conformi alle norme urbanistiche e che pertanto non sussistevano i requisiti necessari ai fini dell'ottenimento dell'autorizzazione commerciale per media struttura di vendita così come affermato da CP_4
pagina 2 di 16 con Determinazione Dirigenziale rep. n. QH/127/2023, prot. n. QH/21006/2023 del
16.3.2023; 2) accertare e dichiarare che, come documentalmente provato, per effetto di quanto riportato al precedente punto 1, parte attrice è stata impossibilitata a disporre dell'immobile (meglio descritto nella premessa in fatto) ai fini dell'avvio della propria attività commerciale di media struttura di vendita e, per l'effetto, dichiarare l'avvenuta risoluzione per inadempimento dei locatori del contratto di locazione stipulato in data 16.03.2019, registrato presso l'Ufficio Territoriale di
Tivoli al n. 1788, serie 3T del 26.03.2019 e, pertanto, condannare i Signori CP_1
(C.F. ) residente in [...], Via Luigino Tandura
[...] C.F._1
67, , (C.F. ) in solido tra loro, alla Controparte_2 C.F._2 restituzione di tutti i canoni di locazione corrisposti da parte attrice per un ammontare complessivo di € 83.000,00, oltre alla restituzione dell'importo di €
22.000,00 versato (ed incassato) a titolo di deposito cauzionale e dell'importo di €
66.000,00 versato in sostituzione della polizza fidejussoria;
3) accertare e dichiarare che la Società ha dovuto sostenere spese per renderlo conforme all'attività Pt_1 da insediare (media struttura di vendita), sostenendo le spese così come documentalmente provate per un ammontare pari a € 251.932,76 e per l'effetto condannare, in solido fra loro, , (C.F. ) _1 C.F._1 residente in [...], , al rimborso in Controparte_2 favore della delle spese sostenute per l'adeguamento dell'immobile pari a Pt_1 complessivi € 251.932,76 come da fatture in atti, ovvero, al maggiore o minore importo che si riterrà dovuto o di giustizia, anche in via equitativa;
4) condannare i signori , (C.F. ) residente in [...] C.F._1
Luigino Tandura 67, al pagamento delle spese di lite”. La Controparte_2 [...] espone di aver ricevuto in locazione da e Parte_1 _1 CP_2
con contratto stipulato il 16.03.2019 e registrato il 26.03.2019, gli immobili
[...] siti in Roma, via Pontina 421 contraddistinti al N.C.E.U. del Comune di Roma al Fg.
pagina 3 di 16 1151, part. 206 sub 507, 508, 509 il primo, e Fg. 1151, part. 206 sub 505 e 506 il secondo. All'atto della stipula la ricorrente deduce di aver versato ai locatori la somma di € 22.000,00 a titolo di caparra e di € 66.000,00 a titolo di garanzia. Il detto contratto di locazione veniva stipulato al fine di esercitare l'attività di vendita al dettaglio all'interno di una media struttura presso gli immobili concessi in godimento.
Concluso l'accordo la deduce di aver incaricato il Geom. Parte_1 [...] di avviare i lavori edilizi necessari ai fini dell'ottenimento della licenza CP_3 commerciale e di attivare il procedimento amministrativo volto al rilascio dell'autorizzazione all'avvio di una media struttura di vendita. Pertanto, il tecnico ha presentato al Municipio IX di Roma Capitale la SCIA alternativa al permesso a costruire prot. n. 82777 del 04.06.2019 mentre l'istanza di autorizzazione all'apertura della media struttura di vendita ha assunto il prot. n. QH/52863 del 24.11.2020. Gli
Uffici di con nota prot. QH/2020/61647 del 23.12.2020 hanno CP_4 rilevato una prima carenza documentale chiedendo integrazione che veniva riscontrata dal professionista. Il Dipartimento, poi, presentava una ulteriore richiesta di integrazione avente prot. QH/2021/7351 del 29.01.2021 anche questa puntualmente riscontrata. Il Dipartimento ha, allora, avviato la Conferenza di Servizi con nota prot. QH/2021/0042987 conclusasi negativamente perché l'area adibita a parcheggio, ricompresa tra gli immobili oggetto del contratto di locazione, era di appartenenza del Patrimonio Indisponibile di e non sarebbe stata CP_4 dimostrata l'esistenza di un diritto reale di godimento asseritamente vantato da e e indicato anche nel contratto di locazione. _1 Controparte_2
Dunque, l'assenza di aree di parcheggio adeguate è stata la prima ragione di rigetto.
A tale provvedimento ha presentato istanza di riesame la producendo un Parte_1 ulteriore contratto di locazione per aree destinate a parcheggio nei pressi dei locali oggetto del contratto con e . Ciò non ostante, _1 Controparte_2 con nota prot. QH/82336 del 22.12.2022, il ha rigettato l'istanza di CP_5
pagina 4 di 16 apertura di una media struttura di vendita per un difetto di legittimità urbanistica nonché per l'indisponibilità di aree da destinare a parcheggio. Il 29.03.2022 la
[...] ha, allora, richiesto ai locatori di riconsegnare l'immobile stante Parte_1
l'impossibilità di adibirlo all'attività auspicata. Pertanto, il 06.05.2022 la Pt_1 riconsegnava i locali. Da qui l'odierna azione volta a ottenere il risarcimento del
[...] danno da parte della Quest'ultima evidenzia che i locatori sarebbero Parte_1 stati inadempienti all'obbligo di cui all'art. 1578 c.c. perché la cosa data in locazione presentava dei vizi giuridici che la rendevano inidonea all'uso pattuito. In particolare,
i danni sarebbero costituiti dalle spese, costi e oneri sostenuti in occasione della locazione. Si tratta della somma di € 83.000,00 versati a titolo di canoni fino al rilascio;
della somma di € 19.253,32 per utenze elettriche, € 3.492,67 per Acea Acqua
e di € 1.089,10 per utenze telefoniche sostenute nei locali per il periodo in cui la ricorrente ne è stata detentrice;
la somma di € 23.601,52 per canoni di locazione corrisposti a terzi e di € 201.255,67 per migliorie approntate all'immobile.
Si sono costituiti e con memoria depositata il _1 Controparte_2
08.11.2024 nella quale hanno rassegnato le seguenti conclusioni: “NEL MERITO: -
Previa ogni più opportuna declaratoria, respingere tutte le domande avversarie, in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa. IN
ACCOGLIMENTO DELLA RICONVENZIONALE PROPOSTA: - Accertare e dichiarare la morosità della come documentalmente provata per i mesi Parte_1 di febbraio, marzo, aprile e maggio 2022 e per l'effetto condannare la al Parte_1 versamento della somma di € 40.000,00, in favore dei Signori e _1
, oltre interessi legali dalla data di ogni singola scadenza al Controparte_2 saldo effettivo. - Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della conduttrice per violazione del termine di preavviso, contrattualmente Parte_1 previsto di 6 mesi e per l'effetto condannare la al versamento della Parte_1 ulteriore somma di € 40.000,00, in favore dei Signori e _1 CP_2
pagina 5 di 16 , dovuti a titolo di indennità per il mancato preavviso per i mesi di giugno, CP_1 luglio, agosto e settembre 2022. - Accertare e dichiarare la somma dovuta dalla
[...]
per il 50% della imposta di registro non corrisposta per l'anno 2021 e per Pt_1
l'effetto condannare la al versamento della ulteriore somma di € 735,00, Parte_1 in favore dei Signori e - Accertare e _1 Controparte_2 dichiarare la somma dovuta dalla a titolo di risarcimento dei danni, pari Parte_1 ad € 10.000,00 o di quella maggiore o minore che verrà accertata in corso di giudizio e per l'effetto condannare la al versamento della ulteriore somma Parte_1 di € 10.000,00 o di quella maggiore o minore che verrà accertata in corso di giudizio in favore dei Signori e - Accertare e _1 Controparte_2 dichiarare il diritto dei locatori Signori e a _1 Controparte_2 trattenere e mantenere le somme ricevute a titolo di deposito cauzionale, pari ad €
22.000,00 e di quelle versate dalla in sostituzione della polizza Parte_1 fideiussoria, pari ad € 66.000,00, a compensazione dei canoni di locazione non regolarmente corrisposti, della indennità per il mancato rispetto del termine di preavviso per i mesi di giugno, luglio, agosto e settembre 2022, per il mancato versamento dell'imposta di registro dovuta per la quota di spettanza della conduttrice pari ad € 735,00, nonché dei danni così come quantificati Parte_1 nella somma di € 10.000,00 o in quella maggiore o minore che verrà accertata in corso di giudizio, in applicazione dei principi generali sulla compensazione;
- Con vittoria di spese e compensi di lite”. I resistenti locatori eccepiscono, in primo luogo, che oggetto del contratto di locazione sono gli immobili indicati dalla società Pt_1 ma al fine di svolgere attività di vendita al dettaglio e non per l'apertura di una
[...] media struttura di vendita come sostenuto dalla ricorrente. Comunque, CP_1
e eccepiscono anche di non aver mai assunto alcun
[...] Controparte_2 obbligo di garanzia in relazione al rilascio della licenza e che la giurisprudenza della
Corte di Cassazione non pone questo obbligo a carico dei locatori. Inoltre, CP_1
pagina 6 di 16 e evidenziano che la in persona del legale CP_1 Controparte_2 Parte_1 rappresentante, aveva visionato, in diverse occasioni gli immobili prima della sottoscrizione del contratto. Nel merito i resistenti ribadiscono che gli immobili, al momento dell'inizio della locazione, erano perfettamente conformi alla disciplina edilizia e urbanistica. A conclusione di dette contestazioni i resistenti evidenziano che, pertanto, non c'è nessun inadempimento da parte loro e, quindi, nessuna ragione di risoluzione e che il rapporto contrattuale si è concluso per recesso della società conduttrice. Pertanto, e avanzano domanda _1 Controparte_2 riconvenzionale chiedendo il pagamento di € 40.000,00 per i canoni di febbraio, marzo, aprile e maggio 2022. Inoltre, i resistenti chiedono il pagamento del semestre di preavviso del recesso fino al settembre 2022 per ulteriori € 40.000,00, il pagamento della quota dell'imposta di registro per € 735,00 e di € 10.000,00 per danni riscontrati nell'immobile.
Si è costituito con memoria depositata il 08.11.2024 nella quale ha Controparte_3 rassegnato le seguenti conclusioni: “Dichiarare il difetto di legittimazione passiva del
Geom. Respingere le avverse pretese perché infondate oltre che in Controparte_3 diritto anche in fatto;
E per l'effetto condannare il ricorrente alle spese di lite;

Condannare altresì il ricorrente ex art. 96 cpc al pagamento dei danni per lite temeraria”. sostanzialmente, eccepisce il proprio difetto di Controparte_3 legittimazione passiva perché nessuna domanda sarebbe stata presentata nei suoi confronti dalla Parte_1
E' stata disposta C.T.U. conclusasi con il deposito dell'elaborato peritale il
01.08.2025. La causa è stata, poi, discussa.


2. In rito
In rito deve confermarsi il contenuto dell'ordinanza del 24.01.2025 nella quale si è disposto il rigetto della istanza di chiamata del terzo da parte del Geom.
[...]
Infatti, rientra nel potere discrezionale del giudice autorizzare la chiamata CP_3
pagina 7 di 16 nel caso di litisconsorzio facoltativo (Cass. sen. n. 2331/2022). Nel caso di specie la chiamata della Società Assicurativa sarebbe stato inutile e avrebbe determinato un inutile appesantimento del giudizio.


3. Nel merito
In primo luogo, occorre conoscere dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata da Tale eccezione si basa sul fatto che tutte le conclusioni Controparte_3 della nel ricorso sono espressamente rivolte nei soli confronti di Parte_1 CP_1
e . Effettivamente, nel ricorso introduttivo tutte le
[...] Controparte_2 conclusioni sono rassegnate esclusivamente nei confronti di e CP_1 CP_1
e non anche di che non viene mai menzionato. Controparte_2 Controparte_3
Addirittura anche la domanda di condanna al pagamento delle spese di lite è rivolta ai soli e così che appare di chiara evidenza che _1 Controparte_2 non sia parte del giudizio. Peraltro, non appare possibile fare Controparte_3 riferimento a criteri interpretativi del ricorso visto che le domande da 2) a 4) contenute nel ricorso della sono costituite da richieste di risarcimento e Parte_1 non appare possibile, anche con il massimo sforzo interpretativo, comprendere quali di queste e in quale misura sarebbero riferibili a Nella propria Controparte_3 memoria di risposta alla riconvenzionale la fa presente che le domande, Parte_1 soprattutto la prima, dovrebbero essere d'ufficio considerate rivolte anche al Geom.
Non si comprende, però, in quale misura e per quali titoli. Pertanto, Controparte_3 deve essere dichiarato il difetto di legittimazione passiva del Geom. Controparte_3
D'altra parte, come anche ricordato dalla Difesa della ricorrente nella suddetta memoria, la presente decisione non esclude la possibilità di agire in separata sede nei confronti di visto che l'odierno giudizio non può dirsi instaurato nei Controparte_3 confronti di quest'ultimo ma solo di e . _1 Controparte_2
Con la prima domanda la chiede di accertare che gli immobili siti in Parte_1
Roma, Via Pontina n. 421, contraddistinti al N.C.E.U. DEL Comune di Roma al Fg.
pagina 8 di 16 1151, part. 206 sub 507, 508, 509 il primo, e Fg. 1151, part. 206 sub 505 e 506 il secondo, non erano conformi alle norme urbanistiche e che pertanto non sussistevano i requisiti necessari ai fini dell'ottenimento dell'autorizzazione commerciale per media struttura di vendita. A tal proposito la C.T.U., che sul punto appare immune da vizi logici e le cui conclusioni sono fatte proprie dall'Organo Giudicante, chiarisce che “Im conclusione, la ragione che ha portato il a chiudere in CP_5 senso negativo la Conferenza di Servizi, come da determinazione dirigenziale n. prot.
QH/21006/2023 del 16/03/2023, è sostanzialmente quella di aver eseguito, con la
SCIA prot.n.CN/82777 del 04/06/2019 (vedi allegato 3), un accorpamento dei due fabbricati contigui oggetto del contratto di locazione che ha comportato, non essendo in aderenza, un aumento di Superficie Utile Lorda e di Volume. Per il Municipio IX, in sostanza, i due manufatti dovevano continuare ad essere separati” (C.T.U. pag.
11). Tale conclusione viene, addirittura, sposata dal C.T.P. della stessa Parte_1 che alla pag. 2 delle sue osservazioni alla C.T. afferma che “la conclusione negativa della conferenza dei servizi è riconducibile: alla non regolarità edilizia dell'immobile consistente nella mancata regolarizzazione dell'accorpamento dei due locali che avrebbe tra l'altro comportato anche un aumento di cubatura, essendo gli stessi non in aderenza”. Solo che l'accorpamento è stato richiesto solo successivamente all'inizio della locazione (il contratto è stato concluso il 16.03.2019) con SCIA prot.
n. CN/82777 del 04.06.2019 proprio da parte della Pertanto, la prima Parte_1 domanda di accertamento della irregolarità urbanistica dell'immobile al momento dell'inizio della locazione appare infondata. Allo stato degli atti non esistono prove che dimostrino che gli immobili erano non conformi alla normativa urbanistica al momento dell'inizio della locazione. La difformità si è verificata successivamente con l'accorpamento dei due edifici ad opera proprio della Parte_1
Ciò incide anche sulle successive domande di accertamento dell'inadempimento di e e della conseguenziale responsabilità _1 Controparte_2
pagina 9 di 16 risarcitoria. A tal proposito, contrariamente a quanto affermato nel ricorso, l'uso pattuito nel contratto non era quello di destinazione degli immobili a una media struttura di vendita ma di semplice vendita al dettaglio. Nel contratto di locazione,
l'ultima frase delle premesse recita: “Il conduttore intende prendere in locazione i sopra menzionati immobili ed esercitare la propria attività di vendita al dettaglio nel rispetto delle norme e della destinazione dei locali” e alla clausola 3.1: “Le parti convengono che quanto locato dovrà essere destinato ad attività di “vendita al dettaglio” così come indicato nelle premesse”. Come noto la giurisprudenza della
Suprema Corte chiarisce che “Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto - in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto - le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 13651/2014). Nel caso di specie, e non hanno assunto nessun _1 Controparte_2 obbligo specifico di ottenimento delle autorizzazioni e concessioni amministrative relative all'attività da svolgere nei locali oggetto di causa. Inoltre, lo scopo enunciato dallo stesso conduttore nel contratto era quello di svolgimento dell'attività di vendita al dettaglio e non di apertura di una media struttura di vendita. Pertanto, non essendo stato assunto uno specifico obbligo di ottenimento dei permessi da parte di CP_1
e , deve trovare applicazione l'esegesi della Suprema
[...] Controparte_2
Corte secondo la quale: “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni
pagina 10 di 16 amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e
l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore”
(Corte di Cassazione, Sez. III, ord. n. 14067/2023).
In conclusione, nessun inadempimento è ascrivibile ai locatori così che tutte le domande che si fondano su tale presupposto devono essere rigettate. Si tratta delle domande 1) e 2) contenute nel ricorso e relative all'accertamento dell'inadempimento e al risarcimento del danno susseguente nonché alla restituzione dei canoni versati.
Come visto, mancando l'inadempimento, tutte queste domande devono essere rigettate.
Con la domanda n. 3) la chiede la condanna alla restituzione della Parte_1 somma di € 251.932,76 pari a quanto sostenuto per l'adeguamento dell'immobile alle proprie esigenze. La parte di detta domanda fondata su un inadempimento di CP_1
e , come visto, deve essere rigettata. Peraltro, detta
[...] Controparte_2 domanda è comunque infondata anche per la parte fondata sull'art. 1592 c.c. Come noto detta norma subordina il diritto all'indennizzo alla condizione che le opere siano state eseguite con il consenso del locatore.
La giurisprudenza, costante sul punto, precisa che tale consenso non può essere tacito né desumibile da atteggiamenti di tolleranza: occorre una manifestazione chiara e pagina 11 di 16 inequivoca di volontà. La semplice consapevolezza del locatore dell'esecuzione delle opere non è sufficiente a legittimare il conduttore a chiedere un rimborso (ex multis,
Tribunale di Taranto, sen. n. 895 del 12.06.2025). Inoltre, nel caso di specie, l'art. 10 del contratto espressamente prevede che “Il conduttore non ha diritto a indennità per miglioramenti apportati alla cosa locata”. La chiara lettera della clausola non lascia dubbi di sorta. Pertanto, la richiesta della somma di € 251.932,76 a titolo di risarcimento è infondata non essendoci illecito da parte di e _1
e la stessa richiesta a titolo di indennità per le migliorie è Controparte_2 esclusa dallo stesso contratto di locazione.
Pertanto, anche detta domanda deve essere rigettata.
Diverso è il caso delle domande di restituzione di € 22.000,00 versate a titolo di deposito cauzionale e di € 66.000,00 versate a titolo di garanzia che devono essere affrontate unitamente alle domande riconvenzionali di e _1
. Controparte_2
Questi ultimi chiedono il pagamento di € 40.000,00 a titolo di canoni da febbraio a maggio 2022 e altri € 40.000,00 a titolo di canoni da giugno a settembre 2022. Come visto, stante l'assenza di un inadempimento dei locatori e il rigetto della domanda di risoluzione, la lettera della del 29.03.2022 (cfr. allegato 25 al ricorso) Parte_1 deve essere intesa come recesso anticipato del contratto ai sensi dell'art. 27 della L.
392/78 e dell'art. 4 del contratto di locazione i quali prevedono il pagamento di un semestre a titolo di indennità. L'immobile è stato restituito il 06.05.2022 ma il semestre di preavviso decorre dalla data del recesso. Quindi sono dovute le mensilità fino al settembre 2022 compreso. Inoltre, e _1 Controparte_2 lamentano il mancato pagamento dei canoni per i mesi di febbraio e marzo 2022.
Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere pagina 12 di 16 della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto
l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015). Nel caso di specie il contratto è stato allegato dalla stessa che nulla contesta né Parte_1 dimostra in ordine al mancato pagamento di detti canoni. La ricorrente si limita a sostenere che il contratto si sarebbe risolto il 22.04.2022 ai sensi dell'art. 8, cioè dopo che la stessa aveva già esercitato il recesso e l'accordo era cessato. Pertanto, appaiono dovuti i canoni dal febbraio 2022 al settembre 2022 per un totale di € 80.000,00 così che la relativa domanda riconvenzionale deve essere accolta.
Con la seconda domanda riconvenzionale e _1 Controparte_2 chiedono il rimborso di € 735,00 a titolo di imposta di registro. Tale domanda appare fondata e provata perché i resistenti dimostrano (allegato 14) l'avvenuto pagamento della detta imposta.
pagina 13 di 16 Infine, e spiegano domanda riconvenzionale _1 Controparte_2 per ottenere il pagamento della somma di € 10.000,00 per asseriti danni all'immobile.
Per vero, il C.T.U. ha verificato il mutamento dello stato dei luoghi così che la domanda risarcitoria dei resistenti appare priva di riscontro probatorio e, comunque, non più attuale stante la nuova locazione e la mancanza di prova di sostenimento dei costi da parte dei locatori.
Stante il rigetto della domanda di risarcimento del danno dei locatori il deposito cauzionale e le somme date in garanzia dalla devono essere restituite. Si Parte_1 tratta di somme per un totale di € 88.000,00. Deve procedersi alla compensazione di dette somme con quelle dovute dalla per € 80.735,00. Pertanto, la Parte_1 [...] risulta creditrice della somma complessiva di € 7.265,00. Non essendo stata Parte_1 effettuata apposita domanda di condanna al pagamento degli interessi gli stessi non possono essere liquidati d'ufficio (Corte di Cassazione, Sez. VI, ord. n. 36659 del
25.11.2021).
In conclusione, e devono essere condannati, _1 Controparte_2 in solido tra loro, alla restituzione, in favore della della somma di € Parte_1
7.265,00.


4. Sulle spese
Con riguardo alle spese di lite deve rilevarsi come le diverse domande della Pt_1
alcune delle quali articolate in più capi, sono state per la maggior parte disattese
[...] così come è stata rigettata una delle domande riconvenzionali di e _1
. Sul punto la Suprema Corte afferma che “In caso di Controparte_2 accoglimento parziale della domanda articolata in più capi il giudice può, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., compensare in tutto o in parte le spese sostenute dalla parte vittoriosa, ma questa non può essere condannata neppure parzialmente a rifondere le spese della controparte, nonostante l'esistenza di una soccombenza reciproca per la parte di domanda rigettata o per le altre domande respinte, poiché tale condanna è
pagina 14 di 16 consentita dall'ordinamento solo per l'ipotesi eccezionale di accoglimento della domanda in misura non superiore all'eventuale proposta conciliativa” (Corte di
Cassazione, Sez. III, ord. n. 13212 del 15.05.2023). Nel caso di specie, allora, le spese di lite tra la e e devono Parte_1 _1 Controparte_2 essere compensate. Le spese di C.T.U., però, devono essere poste interamente a carico della quale soggetto richiedente la cui domanda, legata Parte_1 all'accertamento tecnico, è stata rigettata.
Per quanto riguarda invece, le spese seguono la soccombenza e Controparte_3 sono determinate secondo il D.M. 55/2014 con riguardo ai procedimenti di cognizione innanzi al Tribunale di valore indeterminabile a complessità bassa eliminando la fase istruttoria che non si è tenuta per e applicando i Controparte_3 compensi minimi stante la pronuncia di difetto di legittimazione passiva. Pertanto, la deve essere condannata alla rifusione delle spese di lite, in favore di Parte_1 che si liquidano in € 2.906,00 per compensi ed € 435,90 per spese Controparte_3 generali, oltre IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara il difetto di legittimazione passiva del Geom. Controparte_3 rigetta le domande della ad eccezione di quella relativa alla restituzione Parte_1 del deposito cauzionale di € 22.000,00 e di quella relativa alla restituzione della somma versata a titolo di garanzia di € 66.000,00; rigetta la domanda riconvenzionale di e di _1 Controparte_2 condanna al risarcimento del danno per € 10.000,00; in accoglimento delle altre domande riconvenzionali di e _1
, operata la compensazione impropria, condanna Controparte_2 CP_1
pagina 15 di 16 e , in solido tra loro, al pagamento, in favore della CP_1 Controparte_2 [...]
della somma di € 7.265,00; Parte_1 condanna la alla rifusione delle spese di lite, in favore di Parte_1 [...] che si liquidano in € 2.906,00 per compensi ed € 435,90 per spese generali, CP_3 oltre IVA e CPA come per legge;
compensa le spese di lite tra la e e Parte_1 _1 CP_2 [...]
CP_1 pone le spese di C.T.U. interamente a carico della Parte_1
Roma, 11.09.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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