N. R.G. 3152/2024

TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZ. CIVILE
VERBALE DI UDIENZA del giorno 18/12/2025
Giudice: dott. CA NE
La causa è chiamata alle ore 11:33
Compaiono:
Per , l'avv. AMARO NESSI Parte_1
TOMMASO
Per nessuno Controparte_1
Per essuno Controparte_2
Il Giudice invita il difensore a precisare le conclusioni e a discutere la causa L'avv. Amaro Nessi conclude come da atto di citazione riportandosi agli atti per la discussione e richiamando le risultanze dell'istruttoria.
Il Giudice si ritira per la decisione Dopo la discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.

N. R.G. 3152/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. CA NE ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 3152/2024 degli Affari Contenziosi Civili avente ad oggetto: “mediazione”
Vertente tra
(C.F.: ), in qualità di titolare di Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
rappresentata e difesa dall'Avv. Tommaso Amaro Parte_1
Nessi, come da mandato allegato all'atto di citazione, elettivamente domiciliato presso e nel suo studio in Pisa, Lungarno Buozzi n.3
- ATTORE contro
(C.F.: , residente in [...], alla Controparte_1 C.F._2
Via Querciole n.13
- CONVENUTA e
(C.F.: ), residente in [...] C.F._3
AC Brodolini, n. 2/A
- CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da suesteso verbale di udienza
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione del 25.10.2024, ha adito il Tribunale al Parte_1 fine di sentir accertare il proprio diritto alla provvigione per le prestazioni professionali di mediazione rese nei confronti di e , con Controparte_1 Controparte_2 conseguente condanna di queste ultime al pagamento, in suo favore, della somma di € 24.750,00 ciascuna, o quella maggiore o minore provata in corso di causa. A sostegno della domanda, ha allegato:
- che di cui è titolare svolge attività di Parte_1 Parte_1 consulenza e intermediazione nel mercato immobiliare e, in particolare, in materia di compravendita di immobili, avvalendosi, nell'esercizio dell'attività di impresa, di collaboratori professionali, tra cui Parte_2
- che nell'ottobre 2023, ha conferito verbalmente l'incarico ad Controparte_1 di stimare il valore di mercato dell'immobile ubicato in Pisa, Via Parte_1
Brodolini, 2/A e identificato al catasto fabbricati del Comune di Pisa, al foglio 16, particelle 1538, 539 sub 2 e 1539 al fine di proporlo in vendita ai propri clienti, consegnando le chiavi dell'immobile e autorizzando la pubblicizzazione dell'immobile stesso sul sito dell'agenzia;
- che, secondo gli usi locali, la provvigione spettante all'agenzia immobiliare per l'attività professionale svolta è quantificata nella misura del 3% sul prezzo di vendita;

- che in virtù del rapporto di amicizia intercorrente tra e Parte_2 [...]
non è stato sottoscritto formalmente alcun incarico, in deroga alla prassi CP_1 commerciale, facendo fede sulla correttezza reciproca;

- che, in esecuzione all'incarico ricevuto, il 19 marzo 2022 in virtù di Parte_2 un precedente scambio di corrispondenza, ha accompagnato, su richiesta,
[...]
e il marito a visitare l'immobile in vendita, CP_2 Controparte_3 specificando che il prezzo di vendita pari ad € 690.000,00 fosse trattabile e che la provvigione spettante all'agenzia sarebbe stata pari al 3% sul prezzo di vendita;

- che, in seguito alla visita, ha mostrato interesse all'acquisto, Controparte_2 intrattenendo ulteriori rapporti telefonici con in occasione dei Parte_1 quali chiedeva la possibilità di trattare il prezzo di vendita, senza tuttavia un seguito concreto;

- che nell'ottobre 2023, ha rivelato di essere stata contattata e di Controparte_1 aver ricevuto la visita da e il di lei marito, in occasione della Controparte_2 quale è stato rinnovato l'interesse all'acquisto dell'immobile, nonostante quest'ultima avesse interrotto da tempo ogni rapporto con Parte_1
- che il 4.11.2023, tramite scambio di messaggi telefonici su piattaforma Whatsapp, ha chiesto a se, durante la prima visita Controparte_1 Parte_2 all'immobile, la potenziale acquirente fosse stata accompagnata dal marito, il quale, oltre che a confermare la propria presenza alla visita svolta dall'agenzia, evidentemente non voleva corrispondere il provvigionale dovuto (ho la percezione che sia un pensiero personale dell'avvocato o non so di chi, ma non apertamente dichiarato dal soggetto interessato: va inserito lo stesso nella parte in fatto??);
- che il 4.11.2023, e e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 hanno stipulato il contratto preliminare di vendita, con versamento di un acconto pari a € 75.000,00, omettendo di darne notizia ad Parte_1
- che appresa la notizia, ha contattato per Parte_2 Controparte_1 comprovarle che la compravendita immobiliare è stata resa possibile grazie all'attività professionale svolta dall'agenzia immobiliare;

- che nel settembre 2024, e e Controparte_1 Controparte_2 [...] hanno stipulato il contratto definitivo di compravendita immobiliare CP_3 per un prezzo finale di € 675.000,00, omettendo nuovamente di darne notizia ad
Parte_1 - che venuta a conoscenza della stipula del contratto definitivo, ha Parte_1 chiesto spiegazioni a la quale pur riconoscendo il diritto alla Controparte_1 provvigione spettante all'agenzia, ha dichiarato di essere stata consigliata dagli acquirenti e dai legali dei medesimi di non pagare;

- che l'affare concluso dai due convenuti è riconducibile all'attività di intermediazione svolta dall'agenzia, la quale ha pertanto maturato il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c.;
- che, nonostante i reiterati solleciti, nessun pagamento è stato effettuato nei confronti di che, ad oggi, vanta un credito pari ad € 24.750,00 nei confronti Parte_1 di ciascuna parte a titolo di provvigione ai sensi degli artt. 1754 e 1755 c.c.;
- che il diritto alla provvigione a favore dell'agenzia immobiliare, secondo orientamento giurisprudenziale, matura ed è dovuto dal venditore e dall'acquirente in quanto la conclusione dell'affare sia causalmente ricollegabile all'intervento del mediatore, quindi anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, nulla rilevando il fatto che le parti, in mala fede, successivamente al contatto per il tramite del mediatore, abbiano condotto autonomamente la trattativa sul prezzo di vendita, così come la sottoscrizione del contratto definitivo di vendita. All'udienza del 20.03.2025, il Giudice ha rinviato la causa onerando parte attrice di espletare il previo tentativo di una negoziazione assistita ex D.L. 132/2014.
All'udienza del 7.05.2025, stante l'esito negativo del tentativo di negoziazione assistita, il Giudice, ritenutane l'ammissibilità e la rilevanza, ha disposto il procedersi all'istruttoria orale richiesta da parte attrice sui capitoli indicati in memoria istruttoria, eccetto il IV perché irrilevante.
La causa è stata istruita mediante prova testimoniale.
Con provvedimento del 27.06.2025, il Giudice ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale.
*****
Parte attrice allega di aver ricevuto in forma verbale l'incarico di stimare e porre in vendita l'immobile di proprietà di ubicato in Pisa, Via Brodolini, 2/A Controparte_1
e identificato al catasto fabbricati del Comune di Pisa, al foglio 16, particelle 1538, 539 sub 2 e 1539, a seguito del quale si sarebbe adoperata per pubblicizzare l'offerta ed effettuare le visite all'immobile, fino alla messa in contatto delle parti che in un secondo momento, in autonomia e senza riconoscerle la provvigione, hanno proceduto alla conclusione dell'affare.
La prova del conferimento dell'incarico deve ritenersi processualmente conseguita. Sono inequivoci in tal senso i messaggi via Whatsapp intercorsi tra la collaboratrice dell'agenzia immobiliare e (doc. 2), poi confermati e contestualizzati a CP_1 seguito della prova per testi (cfr. verbale di udienza del 24.6.2025).
Gli elementi della pubblicità curata dall'agenzia e della messa in contatto delle parti si desume, altresì, dal testo di una mail creata attraverso un sistema automatico da Immobiliare.it con cui si rende palese come abbia contattato in data Controparte_2

9.3.2022 per il tramite dell'annuncio da essa pubblicato sul sito Parte_1 stesso circa la vendita dell'immobile di (doc. 1). Controparte_1
Ancora dal contenuto della conversazione via Whatsapp – confermata e circostanziata dai testi escussi – intercorsa tra la collaboratrice dell'agenzia immobiliare e CP_1 emerge che la prima visita all'immobile in questione sia avvenuta il 19.03.2022 e sia stata resa possibile da collaboratrice dell'agenzia, e la prova per testi Parte_2 consente di ritenere, in difetto di elementi di segno contrario, che vi siano stati ulteriori contatti tra l'agente immobiliare e la parte interessata alla vendita. È la stessa venditrice, peraltro, a riconoscere (cfr. doc. 2) indirettamente che il contratto tra le parti sia avvenuto proprio tramite l'agenzia.
Si ricorda che per diffuso orientamento giurisprudenziale (Cass. Sez. III, 9.12.2014, n. 25851; Cass., 6.7.2010, n. 15880; Cass., 28.7.1997, n. 7048; Cass., 20.2.1997, n. 1566; Cass., 16.1.1996) tra la messa in relazione delle parti e la conclusione dell'affare non debba sussistere un nesso eziologico diretto ed esclusivo, essendo sufficiente che l'attività del mediatore si ponga come una concausa dell'affare e ne costituisca un antecedente causale, nel senso, cioè, che senza di essa l'operazione, pur se articolata in fasi e vicende successive, non sarebbe ragionevolmente andata in porto.
In altri termini, la valutazione del contributo del professionista deve essere effettuata alla stregua del criterio della causalità adeguata o efficiente, dovendosi verificare, in relazione al caso concreto, se l'attività svolta dal mediatore si inserisce o meno nella serie dei fattori causali ricollegabili al positivo perfezionamento delle trattative: tant'è che alcuni interpreti discorrono di nesso di utilità, anziché di causalità, rispetto all'affare.
Sulla scia delle esposte coordinate, reputa il Tribunale che le emergenze processuali conducano all'accertamento del nesso eziologico, o di utilità efficiente, tra l'attività compiuta dal mediatore e l'affare pacificamente concluso tra le parti convenute, e dunque al riconoscimento del diritto alla provvigione.
Tra l'attività posta in essere dal mediatore (pubblicità, messa in contatto delle parti, visita mirata all'immobile, successive trattative) e il contratto di compravendita concluso (doc. 4) sussiste, invero, piena corrispondenza dal punto soggettivo, sia dal punto di vista oggettivo, non significativa essendo la differenza inerente al prezzo di acquisto (€ 675.000,00 in luogo di 690.000,00), posto che trattasi di ribasso perfettamente compatibile con una trattativa.
La mancata costituzione delle controparti, di cui deve dichiararsi la contumacia, non ha consentito di apprezzare fatti impeditivi modificativi o estintivi della pretesa, o di smentire la ricostruzione della vicenda emersa in base alle asserzioni e asseverazioni di provenienza attorea.
Acclarata la spettanza del diritto alla provvigione, occorre stabilirne il quantum.
L'attrice manca di produrre gli usi locali, ma perviene tramite le deposizioni testimoniali alla prova dell'accordo, pattuito verbalmente sia con l'interessata alla vendita, sia, in occasione della visita all'immobile, con l'interessata all'acquisto, della provvigione pari al 3% sul prezzo di vendita.
Ne consegue che, in applicazione della predetta percentuale, la determinazione della provvigione a favore di deve essere calcolata nella misura del 3%, Parte_1 quantificato in € 24.750,00 iva inclusa per ciascuna parte, oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo.
Le spese di giudizio seguono la misura della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, ai sensi dei vigenti D.M. in materia, avuto riguardo allo scaglione di valore, in applicazione dei parametri medi per ciascuna fase, ridotti tenuto conto della concreta attività processuale e della natura contumaciale del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la contumacia di e di Controparte_1 Controparte_2
- accoglie la domanda, e per l'effetto condanna al pagamento, in Controparte_1 favore di in qualità di titolare di di € Parte_1 Parte_1
24.750,00 iva inclusa, oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna al pagamento, in favore di in Controparte_2 Parte_1 qualità di titolare di di € 24.750,00 iva inclusa, oltre gli interessi Parte_1 legali dalla domanda al saldo;

- Condanna e in solido, al rimborso, in favore Controparte_1 Controparte_2 di delle spese di lite, pari ad € 6.400,00 per compensi oltre spese Parte_1 generali 15%, CAP e IVA se dovuta. Pisa, 18/12/2025.
Il Giudice
CA NE
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.