REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 38800 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra
ATTORE Parte_1
difeso in proprio e dall'avv. Giovanni Culla
e
Controparte_1
CONVENUTO
difeso dall' avv. Giacomo Gigliotti
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha impugnato le delibere del 6.3.2023 con cui l'assemblea del Parte_1
convenuto ha rispettivamente approvato: - il consuntivo gestione ordinaria 2018, con relativo stato di riparto (punto 2
dell'o.d.g.);
- il consuntivo gestione ordinaria 2019, con relativo stato di riparto (punto 3
dell'o.d.g.);
- il consuntivo gestione ordinaria 2020, con relativo stato di riparto (punto 4
dell'o.d.g.);
- il consuntivo gestione ordinaria 2021, con relativo stato di riparto (punto 5
dell'o.d.g.);
- i consuntivi gestione lavori terrazzo 2018 e lavori straordinari 2018-2020,
con relativi stati di riparto (punto 6 dell'o.d.g.).
Hanno in sintesi dedotto – con indistinto riguardo a tutte le delibere impugnate – i seguenti vizi:
1) i bilanci non sono stati allegati all'avviso di convocazione e sono stati dunque approvati senza che i condomini conoscessero realmente i dati contabili ivi contenuti;

2) tali bilanci sono affetti – nel merito – da numerose e specifiche irregolarità
contabili (meglio illustrate nei punti 13 e 14 dell'atto introduttivo);
3) i medesimi bilanci non rispettano – più in generale – le prescrizioni imposte dall'art. 1130 bis cod. civ. e non sono chiaramente intellegibili.
L'attore ha pertanto concluso chiedendo la declaratoria di nullità ovvero l'annullamento delle delibere impugnate. Il – nel costituirsi – ha preliminarmente eccepito l'inesistente notifica CP_1
dell'atto introduttivo e la conseguente inammissibilità dell'impugnazione per decorrenza del termine decadenziale ex art. 1137 cod. civ.; in subordine – nel merito
– ha comunque contestato la fondatezza della domanda e ne ha chiesto l'integrale rigetto.
Sono state depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. e all'esito – senza l'espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15.7.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'eccezione preliminare di decadenza – sollevata dal convenuto – appare fondata.
Gli attori hanno indubbiamente dedotto – con riguardo a tutte le delibere – vizi tali da
comportarne soltanto l'annullabilità e non anche la radicale nullità (conseguendone la soggezione dell'impugnativa al termine decadenziale ex art. 1137 cod. civ.).
Tale conclusione trae conforto da quanto definitivamente chiarito in materia dalla nota pronunzia nomofilattica delle Sezioni Unite n. 9839/2021 che ha premesso –
innanzitutto – “il disfavore per le figure di nullità delle deliberazioni assembleari”
desumibile dal nuovo testo dell'art. 1137 cod. civ. (introdotto dalla riforma del 2012)
ed ha poi individuato le ipotesi tassative di nullità della delibera («In tema di
condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da
chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che
mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza;

oggetto; causa;
forma) quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico…e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a
"norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume”).
Appare evidente che i vizi dedotti dall'attore – come sopra sintetizzati – esulano da tali ipotesi ed ineriscono a delibere afferenti ad approvazione di bilanci ed assunte
pertanto dall'assemblea nell'ambito delle sue piene attribuzioni ex art. 1135, n.
3, cod. civ. (cfr. Cass. 9839/2021 cit.: “il potere deliberativo dell'assemblea in tanto
sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni;
ove
l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione
avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di
attribuzioni". Il "difetto assoluto di attribuzioni" è un vizio che non attiene al
quomodo dell'esercizio del potere, ma attiene all'an del potere stesso;
esso non
dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza
assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a
conseguire l'effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale
per "impossibilità giuridica" dell'oggetto. Non così avviene, invece, quando
l'assemblea adotti una deliberazione nell'ambito delle proprie attribuzioni, ma
eserciti malamente il potere ad essa conferito;
quando essa adotti una deliberazione
violando la legge, ma senza usurpare i poteri riconosciuti dall'ordinamento ad altri
soggetti giuridici: in tali casi, la deliberazione "contraria alla legge" è
semplicemente annullabile, secondo la regola generale posta dall'art. 1137 cod.
civ.”). E' pertanto decisivo valutare – su tale presupposto – la fondatezza o meno dell'eccezione di nullità sollevata dal con riguardo alla notifica CP_1
telematica dell'atto introduttivo effettuata dal difensore di parte attrice ai sensi della
L. 53/1994.
Deve ritenersi infatti irrilevante – in proposito – la sanatoria solo processuale ex
art. 156 c.p.c. derivante dalla costituzione del convenuto (avvenuta il 17.11.2023
quando la scadenza del termine decadenziale di trenta giorni – decorrente dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione risalente al 26.6.2023 – era già
ampiamente scaduto): la sanatoria è infatti ammissibile soltanto a condizione che non
si sia verificata “medio tempore” alcuna decadenza (in tal senso, Cass. 17023/2011,
con riguardo alla nullità della notificazione dell'atto d'appello, “se prima della
rinnovazione o della costituzione in giudizio dell'appellato si sia determinato il
passaggio in giudicato della sentenza impugnata”).
La nullità della notifica telematica – come già rilevato nell'udienza del 5.3.2024 –
deve ritenersi in effetti sussistente.
Infatti:
- l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'amministratore – destinatario della notifica – non risultava da pubblici elenchi;
- tale soggetto neppure è iscritto ad alcun albo professionale – non essendovi tenuto quale amministratore di condominio – e non era dunque obbligato a
munirsi di un domicilio digitale. Ne consegue che – secondo le norme della L. 53/1994 in tal senso richiamate da parte convenuta – la notificazione è da ritenere affetta da nullità in quanto avrebbe dovuto essere eseguita dall'avvocato con le modalità ordinarie e non in via telematica presso l'indirizzo PEC dell'amministratore (fra le altre, cfr. Cass. 11574/2018 che ha analogamente ritenuto la nullità della notifica ex art. 160 c.p.c. nel caso in cui la copia informatica dell'atto sia stata trasmessa presso un indirizzo di posta elettronica certificata non inserito nel “Reginde”).
Ne consegue – in definitiva – l'inammissibilità dell'impugnazione.
Le spese processuali seguono la soccombenza dell'attore.

P.Q.M.


dichiara l'inammissibilità dell'impugnazione;
condanna l'attore a rimborsare al convenuto le spese processuali, CP_1
liquidate d'ufficio in euro 4.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%,
IV e AS come per legge.
16.7.2025. IL GIUDICE