Successivamente all'udienza del 24/4/2025, davanti al giudice dott. Alberto La
Mantia, sono presenti l'Avv. Ettore Spagliardi per l'attrice e l'Avv. Debora
ER per la società convenuta
I difensori discutono la causa e precisano le conclusioni nel seguente modo: per come a pagina 7 delle note conclusive autorizzate Controparte_1
per come a pagina 12 delle proprie memorie conclusive Controparte_2
e contesta le difese avversarie.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio e i difensori dichiarano di rinunciare a presenziare alla lettura della sentenza.
A conclusione della Camera di Consiglio, il Giudice pronuncia la seguente sentenza ai sensi dell'articolo 281 sexies c.p.c., dandone lettura:

REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
Terza Sezione Civile

in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Alberto La Mantia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa R.G. n. 11719/2022 promossa da c.f. Controparte_1
con sede in Genova, Via Roma n. 1/10, in persona del suo P.IVA_1
Amministratore e legale rappresentante pro tempore , Parte_1 elettivamente domiciliata in Genova, Via Roma n. 2/42, presso e nello studio degli Avv.ti Riccardo Spagliardi ed Ettore Spagliardi, che la rappresentano e difendono in forza di mandato in atti attrice
contro c.f. , con sede in Genova, Piazza Corvetto Controparte_2 P.IVA_2
n. 2/1, in persona del legale rappresentante pro tempore , CP_3
elettivamente domiciliata in Genova, Piazza Corvetto n. 2/1, presso e nello studio dell'Avv. Debora ER, che la rappresenta e difende in virtù di mandato in atti convenuta
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, in persona del Controparte_1
legale rappresentante pro tempore, conveniva in giudizio Controparte_2
esponendo tra l'altro:
- di avere sottoscritto, per il tramite dell'amministratore in data Persona_1
27.06.2022 presso l'Agenzia Carbotti Immobiliare una proposta di locazione ad uso commerciale di un capannone industriale di proprietà di
[...]
sito in Genova, Via Adamoli nn. 471r e 473 r, previa visione CP_2
del medesimo, offrendo di corrispondere, per tutta la durata della locazione, un canone mensile di euro 8.500,00 ed indicando quale termine di validità della proposta il 30.07.2022 (v. doc.1);
- di avere consegnato al mediatore Sig. Carbotti, contestualmente alla sottoscrizione della proposta, a titolo di deposito, un assegno circolare di euro 8.500,00, emesso da Banca Passadore ed intestato a Controparte_2 (v. doc.2), assegno che, a seguito dell'avvenuta o mancata
[...]
accettazione della proposta da parte della società locatrice, si sarebbe trasformato in caparra confirmatoria o sarebbe stato restituito alla società proponente;

- che il referente di sig. aveva comunicato Controparte_2 Persona_2
telefonicamente ad essa attrice il rifiuto della convenuta di aderire alla proposta di locazione;

- che il 20.07.2022 il mediatore aveva trasmesso via whatsapp a
[...]
una “controproposta” della locatrice sotto forma di un contratto di Per_1
locazione, contenente l'aggiunta di nuove clausole contrattuali e la previsione di un canone pari ad euro 9.250,00 mensili (v. docc. 3-4);
- di avere, in data 29.07.2022, comunicato all'agente immobiliare a mezzo whatsapp il rifiuto della controproposta della locatrice, precisando che quest'ultima poteva considerarsi definitivamente “libera” (v. doc. 5) e di avere richiesto, con mail dell'11.08.2022, la restituzione dell'assegno consegnato a titolo di deposito (v. doc.6);
- di avere appreso dal sig. Carbotti che l'assegno non era più in suo possesso, ma era stato consegnato a in quanto alla Controparte_2
stessa intestato (v. doc.6);
- che la società convenuta si era opposta alla riconsegna del titolo, sostenendo che il 27.06.2022 aveva accettato una Controparte_1
proposta trasmessa dalla stessa e che la somma Controparte_2
corrisposta a titolo di deposito, trasformatasi in caparra confirmatoria, era stata incassata da essa convenuta a titolo di risarcimento del danno subito a seguito del mancato perfezionamento del contratto definitivo (v. doc. 7);
- che la diffida, trasmessa a mezzo del proprio legale, a Controparte_2
a non incassare e a restituire l'assegno non aveva sortito effetto.
Concludeva, pertanto, nel senso riportato alle pagine 6 e 7 dell'atto introduttivo. Con comparsa di risposta del 24/03/2023 si costituiva la citata Controparte_2
prospettando appunto che in data 27.06.2022 l'amministratore di
[...]
aveva accettato la proposta di locazione formulata da Controparte_1
e dalla stessa già sottoscritta, con conseguente Controparte_2
perfezionamento di un contratto preliminare di locazione, cui sarebbe dovuta seguire la sottoscrizione del contratto definitivo entro il 30.07.2022. Precisava altresì che il contratto di locazione inviato alla società attrice dal mediatore il
20.07.2022 non costituiva una controproposta, ma un secondo contratto, avente ad oggetto un canone di locazione più elevato, che avrebbe dovuto sostituire il preliminare già conclusosi, ma che era stato rifiutato dalla controparte, con conseguente validità ed efficacia del primo accordo sottoscritto tra le parti. Sosteneva, infine, che, a seguito della conclusione del contratto preliminare, la somma versata a titolo di deposito si era trasformata in caparra confirmatoria e che la stessa era stata da essa convenuta regolarmente trattenuta vista la mancata conclusione del contratto definitivo per volontà della società attrice.
Instava, pertanto, per il rigetto della domanda ex adverso avanzata e per l'accertamento dell'inadempimento della società attrice agli obblighi contrattuali dalla stessa assunti a seguito della stipula del suddetto preliminare, con conseguente diritto di essa conventa a trattenere l'importo di euro 8.500,00
a titolo di caparra o di risarcimento del danno subito per mancati guadagni ex art. 1223 c.c..
Nel corso del giudizio, fallito il tentativo di conciliazione della lite ed esperita con esito negativo la mediazione, previa concessione dei termini per le memorie di cui all'art. 183, sesto comma, c.p.c, si procedeva all'assunzione delle prove orali ammesse con ordinanze del 19.02.2024 e del 26.02.2024, dopo di che la causa veniva rinviata per gli incombenti di cui all'art. 281 sexies c.p.c. Tanto premesso, la domanda di parte attrice merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Si deve preliminarmente rilevare che dalla lettura della proposta di locazione, prodotta da entrambe le parti (v. docc. n.

1-10 attrice e n. 4 convenuta), emerge in modo inequivocabile come tale documento abbia integrato gli estremi di una proposta rivolta dalla potenziale conduttrice alla locatrice, pur se redatta dall'Agenzia Immobiliare Carbotti, a cui la locatrice aveva affidato l'incarico di mediazione.
A sostegno di quanto esposto, appare particolarmente significativo quanto riportato nei seguenti punti:
- a pagina 1 della proposta: “Conduttore: la Società […] che CP_1
promette di prendere in locazione […]”;
- all'art. 5: “Il canone annuo offerto per la locazione è di € 102.000,00 […]”;
-all'art. 8: “[…] Alla sottoscrizione della presente è versata, a titolo di deposito, la somma di € 8.500,00 […] Detta somma si tramuterà in caparra confirmatoria alla firma per accettazione della proposta del Locatore […]”;
- all'art. 9: “La presente proposta ha validità sino alla data fino al 30 luglio 2022; la mancata accettazione da parte del Locatore darà luogo alla restituzione del deposito versato”;
- all'art. 10: “L'avvenuta conoscenza dell'accettazione della presente proposta da parte del Locatore […] determinerà la conclusione di un contratto definitivo di locazione”.
Tale ricostruzione è altresì in linea con la ben nota prassi del mercato immobiliare secondo cui chi è interessato a prendere in locazione o ad acquistare un immobile, dopo essere venuto a conoscenza per il tramite di un'agenzia immobiliare della disponibilità di un bene e averne preso visione, formula, ai sensi dell'art. 1326 c.c., una proposta, offrendo altresì una somma di denaro a garanzia della stessa, e la sottopone al locatore/venditore, la cui accettazione, nel termine previsto, determinerà la conclusione di un contratto di locazione/compravendita, di solito preliminare (cui seguirà la successiva stipula del definitivo nei termini concordati dalle parti), con conseguente trasformazione in caparra confirmatoria della somma versata a titolo di deposito, somma che dovrà invece essere restituita in caso di rifiuto della proposta da parte del locatore/venditore o di rifiuto della controproposta avanzata da quest'ultimo da parte del potenziale conduttore/acquirente.
Orbene, nel caso di specie, pur essendoci difformità tra le due proposte di locazione versate in atti dalle parti ( in quanto l'attrice ha prodotto inizialmente un documento privo di sottoscrizioni e con la memoria ex art. 183, sesto comma, n.1 c.p.c. la proposta dalla stessa sottoscritta, mentre la convenuta ha prodotto un documento sottoscritto da entrambe le parti), l'analisi della complessiva documentazione in atti e l'istruttoria espletata inducono a ritenere che non ci sia stata accettazione della proposta formulata da Controparte_1
da parte della società convenuta e che, quindi, non sia sorto tra le parti
[...]
alcun contratto preliminare di locazione, con conseguente diritto della società attrice di vedersi restituita la somma corrisposta a titolo di deposito.
Appare infatti provato documentalmente il fatto che l'odierna attrice, per il tramite dell'amministratore abbia sottoscritto il 27.06.2022 Persona_1
presso l'Agenzia Carbotti Immobiliare una proposta di locazione ad uso commerciale del capannone di proprietà di come anche Controparte_2
confermato in sede di interrogatorio formale dal legale rappresentate della società convenuta, Sig. , il quale, con la propria deposizione ha CP_3
altresì confermato il fatto che al momento della sottoscrizione della proposta da parte di il documento era privo di altre sottoscrizioni. Controparte_1
In particolare, giova evidenziare che il menzionato sig. ha CP_3
espressamente risposto “E' vero” alla circostanza dedotta dall'attrice al capitolo
2 della propria memoria istruttoria (“Vero che, dopo aver effettuato una visita nel predetto immobile con i propri collaboratori e , CP_4 Testimone_1
il sig. si recava in data 28.6.2022 presso l'ufficio del sig. Persona_1 [...] in Via Luca Cambiaso n.1 a Genova e ivi inseriva i propri dati su due Pt_2
copie del modulo “proposta di locazione”, predisposto dallo stesso agente immobiliare, sottoscriveva entrambe le copie del modulo in quel momento prive di altre sottoscrizioni e ne tratteneva una copia per sé, come risulta dal documento prodotto sub 10) che si rammostra al teste e consegnava in deposito allo stesso Carbotti un assegno circolare di euro 8.500,00 intestato a
). Controparte_2
È altresì documentalmente provato ed incontestato che l'odierna convenuta abbia fatto pervenire all'attrice il 20/7/2022 - per il tramite dell'Agenzia immobiliare - la bozza di un contratto di locazione riportante modifiche rispetto alla proposta in precedenza formulata da (v. docc. 3-4 Controparte_1
attrice), in particolare con l'indicazione di un canone mensile di locazione più elevato, che non avrebbe avuto ragione di esistere se le parti, come asserito dalla convenuta, avessero concluso già in data 27.06.2022 un contratto preliminare di locazione a seguito dell'accettazione da parte della conduttrice dell'offerta proposta dalla locatrice stessa e, quindi, sulla base delle indicazioni dalla stessa fornite all'Agenzia immobiliare.
In sostanza la menzionata bozza deve essere qualificata come una controproposta avanzata da alla conduttrice e da Controparte_2
quest'ultima non accettata, come risulta dalle chat whatsapp prodotte da
(v. doc. 5), nonché dalla mail inviata in data 11.08.2022 Controparte_1
all'Agenzia Immobiliare (v. doc. 6).
Infine, la mancata esistenza di un valido contratto preliminare di locazione tra le parti emerge anche dal fatto che il 27.07.2022 - ossia successivamente alla sottoscrizione della proposta di locazione da parte dell'attrice e dell'invio della controproposta da parte della convenuta - il referente e socio di
[...]
Sig. ER, inviava un messaggio whatsapp, avente il seguente CP_2
tenore: “ Buongiorno sig. sono ER della Le scrivo Per_1 Controparte_2
relativamente agli intendimenti verbali assunti con Lei circa l'affitto dei ns locali siti in ge via adamoli. Il mediatore a seguito di ns invio di copia di Tes_2
eventuale contratto di affitto, ci riferisce che l'accettazione del contratto è subordinata alla realizzazione di un carro ponte, e quindi in attesa del sopralluogo di un tecnico all'uopo preposto. Nella denegata ipotesi dell'impossibilità ci pare evidente il vs mancato interesse. Poiché altre aziende si erano interessate ai locali per consentirci di iniziare altre trattative la prego di far sì che il sopralluogo avvenga nel più breve tempo possibile. Infatti la invito
a comunicarmi una data che ci consenta di ritenerci liberi dagli impegni verbali con lei assunti La ringrazio” (v. doc. 11 attrice).
Deve quindi ritenersi evidente, visto il contenuto della comunicazione, come alla data del 27.07.2022 non era stato ancora sottoscritto alcun contratto preliminare di locazione tra le parti.
Parte convenuta per contro non ha fornito adeguata prova della diversa ricostruzione dei fatti dalla stessa prospettata, dovendosi nuovamente ribadire l'inammissibilità delle prove orali dalla stessa indicate, per le motivazioni già esplicitate nelle ordinanze rese in data 19.02.2024 e 26.02.2024.
Per le considerazioni svolte, merita perciò accoglimento la pretesa attorea, volta alla condanna di alla restituzione dell'importo di Controparte_2
euro 8.500,00, oltre agli interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. dalla domanda al saldo.
Per le stesse ragioni sopra indicate, appaiono poi prive di pregio le doglianze della convenuta aventi ad oggetto il risarcimento del danno subito a causa dell'asserito mancato rispetto da parte della società attrice degli obblighi contrattuali assunti.
In virtù del principio della soccombenza, va infine Controparte_2
condannata al pagamenro delle spese di giudizio (valore compreso nello scaglione tra € 5.200,01 ed € 26.000,00), spese su cui, peraltro, appare congruo applicare la riduzione del 50% rispetto ai parametri medi previsti dal D.M. 147/2022 per la fase istruttoria, stante la non particolare complessità della stessa.



P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, condanna in persona del legale rappresentate pro Controparte_2
tempore, alla restituzione, a favore di della somma di € Controparte_1
8.500,00, oltre ad interessi come indicato in parte motiva.
Condanna in persona del proprio legale rappresentante Controparte_2
pro tempore, al pagamento, a favore della società attrice, in persona del legale rappresentante pro tempore, delle spese di giudizio, che liquida in € 264,00 per esborsi e in € 4.237,00 per compensi (€ 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva, € 840,00 per la fase istruttoria ed € 1.701,00 per quella decisionale), oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Genova, 24 aprile 2025
Il Giudice
dott. Alberto La Mantia