N. R.G. 1522/2024

TRIBUNALE DI SIRACUSA Sezione Seconda Civile
PROVVEDIMENTO FUORI UDIENZA nella causa n. r.g. 1522/2024
Il Giudice, nella causa emarginata in epigrafe visto il proprio decreto con cui è stato disposto lo svolgimento dell'udienza del 14.10.2025 secondo le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.; verificata la rituale comunicazione alle parti del predetto decreto;
viste le note scritte depositate telematicamente dai procuratori delle parti;
ciò premesso, così dispone: Il Giudice dispone come da separata sentenza. Manda la cancelleria per l'acquisizione del presente provvedimento nel fascicolo telematico, in sostituzione del verbale d'udienza, e per la comunicazione alle parti. Siracusa,15/10/2025
IL GIUDICE
dott. Gabriella Anna Leonardi DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011

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N. R.G. 1522/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Gabriella Anna Leonardi, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1522/2024 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliati in Siracusa alla Via Necropoli Grotticelle n.46, C.F._2 presso lo studio degli avv.ti CORRADO CARNEMOLLA e GIUSEPPE CASSIA, i quali li rappresentano e difendono, giusta procura in atti
ATTORI
Contro
(C.F. , elettivamente domiciliato in Avola alla Via Roma CP_1 C.F._3
n. 87, presso lo studio dell'avv. PAOLO ALESSI, il quale lo rappresenta e difende, giusta procura in calce
CONVENUTO

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 2 di 6 Con atto di citazione ritualmente notificato, i sig.ri e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio , esponendo di avere acquistato dal convenuto, con CP_1 contratto di compravendita del 1/04/2021 un compendio immobiliare sito in Siracusa alla Via
Prometeo n.48 con annesso deposito e terreno di pertinenza, il tutto distinto in catasto al foglio
165 p.lla 793 sub. 1 p.lla 793 sub. 2 e p.lla 793.
Gli attori si dolevano di aver scoperto, solo dopo l'acquisto, la sussistenza di vizi tali da ridurre apprezzabilmente la possibilità di utilizzazione ed il valore dell'immobile, ovvero:
l'incompletezza della pratica urbanistica, la natura abusiva del deposito e la sussistenza di un allaccio idrico ad uso esclusivamente agricolo.
Esponevano, dunque, di aver provveduto, tre giorni dopo la scoperta, a denunciare i vizi al venditore, convocandolo contestualmente in mediazione, seppur con esito negativo stante mancata partecipazione della parte invitata.
Pertanto, adito l'intestato Tribunale, contestavano al venditore il deliberato occultamento dei vizi dell'immobile e lamentavano il sostenimento delle spese necessarie alla rimozione dei vizi.
Tanto premesso, chiedevano accertare e dichiarare i vizi del bene venduto e condannarsi il venditore al pagamento della somma di € 48.000 maggiorata degli interessi e della rivalutazione sino all'effettivo soddisfo.
Radicatosi il contraddittorio si costituiva tempestivamente resistendo alla CP_1 domanda. In dettaglio, eccepiva la decadenza del compratore dalla garanzia e la prescrizione dell'azione ai sensi dell'art. 1495 c.c. nonché l'infondatezza della domanda atteso che al momento della vendita l'immobile non era affetto da alcun vizio e che le condizioni dello stesso erano ben note agli acquirenti. Rappresentava inoltre che le spese di cui gli attori chiedono il risarcimento si riferiscono ai lavori di ristrutturazione del casotto attrezzi ed alla realizzazione di una piscina e, cioè, alla esecuzione di opere successive all'acquisto dell'immobile. Infine deducono l'inammissibilità della chiesta CTU in quanto avente natura esplorativa.
Nella prima difesa successiva (con le note 127-ter c.p.c. per l'udienza del 14/10/2024) la parte attrice contestava l'irrilevanza delle avverse eccezioni di decadenza e prescrizione, qualificando invece la propria domanda come una pretesa risarcitoria scaturente da fatto illecito del venditore, ovvero la violazione dei DPR 380/2001 e DPR 445/2000 integrante un reato a pagina 3 di 6 condotta permanente.
Con ordinanza del 20/11/2024, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa veniva rinviata all'odierna udienza per la discussione e decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
La domanda è infondata.
Giova premettere che il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente l'azione e di attribuire, anche in difformità rispetto alla qualificazione della fattispecie operata dalle parti, il
"nomen iuris" al rapporto dedotto in giudizio (Cass. Sez. Un., 17767/2008); il potere di interpretazione e qualificazione della domanda non è infatti condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte, dovendo il giudice accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto
(Cass. 8225/04).
Individuato senza incertezza il fatto storico da cui scaturisce la controversia tra le parti in causa, si osservi che l'atto introduttivo del presente giudizio si caratterizza per una concisa esposizione delle ragioni di diritto poste a fondamento della domanda. Tali ragioni vengono individuate dalla parte attrice nella “Gravità dei vizi” e nel “Deliberato occultamento dei vizi”.
Peraltro, la richiesta di condanna del convenuto al pagamento della somma indicata in domanda viene ricollegata alle spese asseritamente sostenute dalla parte acquirente per la rimozione dei vizi denunciati. Ciò in quanto, a detta della parte attrice, l'occultamento dei vizi da parte del venditore avrebbe consentito a quest'ultimo di “conseguire un prezzo di vendita ben più elevato di quanto sarebbe realmente stato nel caso di un acquirente consapevole di tali difetti”. Al contrario, la parte acquirente avrebbe patito “il deterioramento del valore venale dell'immobile” e sostenuto il
“costo per il ripristino delle irregolarità”.
Nelle conclusioni rassegnate, inoltre, parte attrice chiede accertarsi l'esistenza dei vizi dell'immobile con condanna del venditore al pagamento di una somma commisurata alle spese sostenute per la rimozione dei vizi, potendosi dunque considerare tale ammontare come una riduzione del prezzo del bene venduto, in quanto i “vizi hanno consentito al venditore di conseguire un prezzo di vendita ben più elevato di quanto sarebbe realmente stato nel caso di un acquirente consapevole di tali difetti”.
pagina 4 di 6 Sul punto, non pare irrilevante ribadire il contenuto dell'art. 163 c.p.c., a mente del quale la domanda proposta mediante citazione deve non solo determinare la cosa oggetto della domanda ma anche indicare in modo chiaro e specifico gli elementi di diritto che costituiscono le ragioni della domanda.
Le superiori considerazioni inducono a qualificare la domanda attorea come volta a far valere la garanzia per vizi cui è tenuto il venditore ai sensi dell'art. 1490 c.c..
Passando, dunque, ad esaminare nel merito le eccezioni di decadenza e prescrizione occorre innanzitutto rilevare che l'onere di dimostrare la tempestività della denunzia e dell'azione grava sul compratore.
Sul punto, parte attrice rappresenta di avere effettuato “tempestiva comunicazione al venditore tre giorni dopo la scoperta dei vizi, mediante nota scritta dell'Avv. Daniele Siniscalchi”. Tale comunicazione si individua nella raccomandata (cfr. all. 5 comparsa) spedita in data 18/01/2022, ovvero 9 mesi e 17 giorni dopo il trasferimento della proprietà e del possesso dell'immobile.
Pertanto, secondo la ricostruzione dei fatti prospettata da parte attrice, la scoperta dei vizi sarebbe avvenuta tre giorni prima della spedizione della raccomandata, ovvero in data
15/01/2022.
Deve tuttavia escludersi che tale denunzia sia avvenuta effettivamente entro il termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c. Infatti, come evidenzia la parte convenuta, dalla stessa documentazione versata in atti dalla parte attrice (cfr. all. E-F comparsa) risulta che nei confronti del sig. , odierno attore, fu emessa dalla società SIAM la fattura N°33298/2023 Parte_2 per la fornitura del servizio idrico riferita agli usi irrigui del IV trimestre del 2022. In particolare assume rilevanza la circostanza riportata in fattura per cui l'intestatario dell'utenza avrebbe regolarmente effettuato, per ciascuna scadenza trimestrale precedente, i pagamenti riferiti al servizio di usi irrigui non potabili, con ultima lettura del contatore risalente già al 20/05/2021, data in cui gli odierni attori avevano già acquisito la proprietà ed il pieno possesso dell'immobile.
Il fatto che l'intestatario dell'utenza abbia regolarmente adempiuto al pagamento delle fatture trimestrali relative agli usi irrigui non potabili risulta assolutamente incompatibile con le deduzioni di parte attrice secondo cui la scoperta dei vizi sarebbe avvenuta solo in data
15/01/2022. Ne deriva che la denuncia effettuata il 15/01/2021 si qualifica come tardiva, per essere la parte definitivamente decaduta dalla garanzia. pagina 5 di 6 Non meno rilevante è la circostanza che l'azione spettante al compratore si sarebbe comunque prescritta, siccome non esperita entro l'anno dalla consegna avvenuta in data 1.2.2021 con la stipula del contratto di vendita. Infatti, pur volendo concedere efficacia interruttiva alla raccomandata del 18/01/2022 o al tentativo di mediazione esperito, il termine prescrizionale sarebbe ricominciato a decorrere dal 28/10/2022, data in cui si concludeva con esito negativo la procedura di mediazione. Pertanto l'azione esperita con l'atto di citazione notificato il
25/04/2024 risulta prescritta.
In ogni caso parte attrice non ha fornito prova dell'esistenza dei vizi atteso che la CTU richiesta al fine di verificare “se vi sono irregolarità urbanistiche” è inammissibile in quanto esplorativa.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno dunque poste a carico di parte attrice. La liquidazione viene effettuata, come da dispositivo, secondo i parametri del D.M. 55/2014 così come aggiornati dal D.M. 147/2022 applicando i parametri minimi per tutte le fasi tenuto conto dell'attività difensiva concretamente svolta e del livello di complessità delle questioni giuridiche trattate (nulla per la fase istruttoria non espletata).


P.Q.M

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Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda di parte attrice;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali in favore della convenuta che liquida in complessivi € 2.906,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c.
Così deciso in Siracusa il 15.10.2025
IL GIUDICE
dott. Gabriella Anna Leonardi
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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